- Grecia aumentó los umbrales de la Golden Visa a 800,000 euros en zonas de alta demanda y a 400,000 euros en otros lugares, con una excepción de 250,000 euros para conversiones de comerciales a residenciales en cualquier parte del país.
- La inversión inmobiliaria Golden Visa cayó un 24% entre enero y septiembre de 2025 en comparación con el mismo período de 2024, y las solicitudes de septiembre de 2025 cayeron un 49.7% interanual.
- Aproximadamente 15,000 de las 16,000 viviendas adquiridas con Golden Visa se transformaron en alquileres a largo plazo, especialmente en Atenas.
- Nuevas reglas prohíben el alquiler a corto plazo de propiedades con Golden Visa (por ejemplo, Airbnb), mientras que Grecia endureció las licencias de alquiler a corto plazo, incluyendo congelamientos en el centro de Atenas.
La Visa Dorada de Grecia está experimentando su reajuste más trascendental en años. Umbrales más altos, normas de uso más estrictas y una avalancha de unidades en alquileres a largo plazo están redefiniendo las premisas de suscripción y las estructuras de los acuerdos. Esto es lo que inversores, promotores y asesores legales deberían recalibrar ahora.
Índice
- Reformas y aumento de umbrales: el restablecimiento de la Visa Dorada en Grecia (mínimos aumentados a 800/400 €)
- Fuerte caída en la inversión y solicitudes de Golden Visa (−24% inversión; −49.7% solicitudes)
- Retorno masivo de propiedades con Golden Visa al parque de alquileres a largo plazo (aproximadamente 15,000 de ~16,000 unidades)
- Nuevas restricciones a los alquileres a corto plazo y a las licencias (prohibiciones, congelamientos y revisión del cumplimiento de Airbnb)
Reformas y aumentos de umbrales: Reinicio de la Visa Dorada en Grecia (mínimos aumentados a 800/400 €)
Grecia ha aumentado el mínimo de inversión inmobiliaria para su Golden Visa a 800,000 euros en zonas de alta demanda y a 400,000 euros en el resto, una duplicación que entró en vigor a finales de 2024 y que ahora está transformando el mercado en 2025. El objetivo declarado de la política es moderar la demanda especulativa y canalizar el capital hacia soluciones de vivienda a mayor escala y a más largo plazo.
Transformaciones comerciales por 250,000 €: dónde persiste la oportunidad
Fundamentalmente, las reformas mantuvieron una excepción estratégica: la conversión de locales comerciales en viviendas sigue siendo elegible con un mínimo de 250,000 € en cualquier lugar de Grecia. Esta excepción pretende impulsar la renovación urbana transformando el parque inmobiliario infrautilizado en viviendas. Para muchos clientes, esta es ahora la vía más eficiente para obtener la Golden Visa, siempre que el proyecto sea realmente una conversión y cuente con todos los permisos necesarios.
Implicaciones prácticas para los abogados y patrocinadores:
- Confirmar la zonificación, las aprobaciones de cambio de uso y el cumplimiento de la construcción antes de la adquisición (la elegibilidad de la conversión depende de los resultados residenciales reales permitidos).
- Asegurar plazos de entrega más largos para las conversiones teniendo en cuenta los ciclos de permisos y construcción.
- Estructurar los pagos por hitos para alinearlos con la emisión del permiso y el riesgo de finalización.
| Ruta de la Visa Dorada | Inversión mínima | Dónde se aplica | Nota clave |
|---|---|---|---|
| Compra de vivienda (zonas de alta demanda) | €800,000 | Zonas de alta demanda | La barra más alta frena la demanda especulativa |
| Compra de vivienda (en otro lugar) | €400,000 | Resto de Grecia | Ruta estándar fuera de las zonas de mayor demanda |
| Conversión de comercial a residencial | €250,000 | En cualquier lugar de Grecia | La excepción fomenta la renovación urbana |
Fuerte caída en la inversión y las solicitudes de Visa Dorada (−24% de inversión; −49.7% de solicitudes)
Tras la reforma, la entrada de capital a través de la Visa Dorada de Grecia se ha ralentizado notablemente. La inversión inmobiliaria vinculada al programa cayó un 24 % entre enero y septiembre de 2025, en comparación con el mismo período de 2024, hasta aproximadamente 1.46 millones de euros desde 1.925 millones. Al mismo tiempo, las solicitudes cayeron un 49.7 % interanual en septiembre de 2025, lo que pone de manifiesto cómo los umbrales más altos y las normas más estrictas han frenado la nueva demanda.
Qué significa esto para los participantes del mercado:
- Desarrolladores Se debe esperar una absorción más lenta por parte de compradores extranjeros y nuevos lanzamientos con plazos de entrega más largos y pre-arrendamiento.
- Compradores se debería presupuestar ventanas de diligencia y financiación más largas y validar que las líneas de proyectos se ajusten a los nuevos umbrales (o pivotar hacia estrategias de conversión donde se apliquen 250 €).
- Consejo Debería actualizarse la suscripción de clientes, los supuestos de precios y el momento de salida para reflejar la liquidez reducida y las reglas de uso más estrictas.
Retorno masivo de propiedades con visa dorada al parque de alquileres a largo plazo (aproximadamente 15 000 de aproximadamente 16 000 unidades)
El principal efecto del restablecimiento en el mercado ha sido una transición generalizada hacia el alquiler: casi 15 000 de las aproximadamente 16 000 viviendas adquiridas previamente por inversores con Visa Dorada se habían trasladado al mercado de alquiler a largo plazo a finales de 2024, con una fuerte concentración en Atenas. Esto mejora la disponibilidad de vivienda para los residentes y se ajusta a los objetivos de asequibilidad del gobierno, ya que las nuevas normas desvían el capital de las Visas Doradas del uso turístico de corta estancia y lo dirigen hacia la vivienda permanente.
Suscripción de seguros en un entorno que prioriza el alquiler
- Supongamos rendimientos de alquiler a largo plazo (no tarifas nocturnas a corto plazo) para las valoraciones y los modelos DSCR, dada la nueva prohibición de alquileres a corto plazo para activos con Golden Visa.
- Modelo de arrendamiento y vacancia teniendo en mente la oferta centrada en Atenas, ya que miles de unidades han reingresado al mercado a largo plazo.
- Priorizar la calidad de la construcción y el cumplimiento para competir en un mercado de alquiler más amplio y protegerse del endurecimiento de los estándares de habitabilidad en el futuro.
Nuevas restricciones a los alquileres a corto plazo y a las licencias (prohibiciones, congelamientos y revisión del cumplimiento normativo de Airbnb)
Dos cambios definen ahora el uso de activos de Golden Visa y el entorno de arrendamiento más amplio:
- Las propiedades con Golden Visa no se pueden alquilar a corto plazo (por ejemplo, a través de Airbnb). Las nuevas reglas del programa prohíben los alquileres de corta duración de activos con Visa Dorada para mantenerlos en el parque de viviendas de largo plazo.
- Se endurecen las licencias para alquileres a corto plazo a nivel nacional: Grecia revisó sus normas, incluyendo la congelación de nuevas licencias en el centro de Atenas y la prohibición de ciertas unidades deficientes (como sótanos sin ventanas) de ser incluidas en listados a corto plazo.
Cumplimiento y Gestión de Riesgos
- Documentar las estructuras y duraciones de los contratos de arrendamiento para evidenciar claramente el uso de alquiler a largo plazo para propiedades con Golden Visa.
- Auditar cualquier actividad existente a corto plazo y poner fin a las listas que no cumplen con las normas; la congelación de licencias en el centro de Atenas eleva el estándar para cualquier estrategia de uso turístico.
- Alinear las especificaciones de la propiedad con los requisitos de habitabilidad actuales; las unidades que no cumplen con los estándares no pueden usarse en mercados de corto plazo y enfrentan un mayor riesgo de cumplimiento.
Manual del comprador y del desarrollador
- Estrategias de reposicionamiento hacia conversiones de comerciales a residenciales por 250 € cuando sea factible y esté permitido.
- Oriente el mensaje de ventas hacia la estabilidad del arrendamiento a largo plazo en lugar del arbitraje a corto plazo.
- Utilice mecanismos de finalización por etapas y depósito en garantía para gestionar los riesgos de permisos y construcción en acuerdos de conversión.
Lista de verificación de suscripción de Golden Visa 2025
- Confirmar zona y mínimo aplicable de 800 €/400 €, o elegibilidad para la ruta de conversión de 250 €.
- Flujos de efectivo modelo basados en supuestos de alquiler a largo plazo; el alquiler a corto plazo está prohibido para los activos Golden Visa.
- Verifique los permisos para cualquier cambio de uso antes de comprometer capital.
- Prueba de estrés de arrendamiento en Atenas dada la afluencia de miles de unidades.
- Mapear las restricciones de las licencias de alquiler a corto plazo (por ejemplo, las congelaciones en el centro de Atenas y las prohibiciones de habitabilidad).
- Planifique con anticipación las estructuras impositivas, de tenencia y de salida; evalúe las implicaciones transfronterizas y los impuestos sobre los ingresos por alquiler.
En pocas palabras: La Visa Dorada de Grecia sigue siendo viable, pero ahora se trata de una estrategia orientada al alquiler a largo plazo y a la conversión. Los inversores que se adapten a los umbrales más altos, cumplan con las prohibiciones de alquiler a corto plazo y se dirijan al nicho de conversión de 250 € aún pueden obtener la residencia a través de la Visa Dorada de Grecia, alineándose con los nuevos objetivos políticos.
