De un vistazo
- Portugal cerró la ruta inmobiliaria de su Golden Visa el 7 de octubre de 2023 en virtud de la Ley 56/2023 (“Mais Habitação”). Las solicitudes previas a la reforma continúan bajo el marco heredado.
- Aproximadamente 15,619 solicitantes principales y más de 40,000 beneficiarios en total se incorporaron al programa, aportando más de 9.2 millones de euros a principios de 2025. El retraso en la tramitación de AIMA supera las 45,000 solicitudes en todas las categorías.
- El caso de fraude de 37 millones de euros se centra en IR Group y su filial Importantaltura, que comercializa sus servicios en torno al Lagos Beach Hotel & SPA (anteriormente Hotel Golfinho), en Praia Dona Ana, Algarve. IR Group entró en concurso de acreedores en junio de 2025.
- Una ley de nacionalidad portuguesa revisada, aprobada el 1 de abril de 2026, traslada a la mayoría de los inversores del Golden Visa a un proceso de ciudadanía de 10 años, contado a partir de la emisión del primer permiso en lugar de la solicitud.
- En el caso estadounidense más similar (Lan Li v. Walsh, Palm House Hotel EB-5), el tribunal civil dictó una sentencia superior a los 26 millones de dólares, no a los 39 millones, cifra que ahora se corrige en este informe.
El programa portugués de visados dorados para la adquisición de propiedades está cerrado, pero sus riesgos heredados persisten. A medida que siguen surgiendo disputas entre inversores sobre operaciones inmobiliarias sobre plano, la compleja interacción entre partes transfronterizas, las estrategias de marketing y la evolución de la normativa crean un panorama de recuperación complejo. Este informe resume los aspectos clave para la protección del inversor, la estrategia de litigio y la responsabilidad de los asesores, con información actualizada sobre los acontecimientos de 2025-2026, incluyendo la reforma de la nacionalidad de abril de 2026 y la insolvencia de IR Group.
Tabla de contenidos.
- El cierre de la ruta inmobiliaria en Portugal y lo que queda en 2026.
- El caso de IR Group de 37 millones de euros: Lagos Beach Hotel & SPA
- Riesgo de compra sobre plano en bienes raíces con Visa Dorada: señales de alerta
- Vías de litigio y ejecución
- Responsabilidad del asesor y deberes de diligencia debida
- Recuperación de activos y estrategia transfronteriza
- La reforma de la nacionalidad portuguesa de abril de 2026
- Lista de verificación práctica para despachos de abogados y oficinas familiares
- Diversificación de la exposición a la residencia y a la inversión
- Preguntas frecuentes
El cierre de la ruta inmobiliaria en Portugal y lo que queda en 2026.
La Ley 56/2023 (“Mais Habitação”) se publicó el 6 de octubre de 2023 y entró en vigor al día siguiente, eliminando las nuevas solicitudes de Golden Visa mediante la compra directa de bienes inmuebles y fondos de inversión vinculados al sector inmobiliario. Las solicitudes presentadas antes del 7 de octubre de 2023 se rigen por el marco legal anterior a la reforma, pero el desempeño del proyecto, la solvencia del promotor y la protección del inversor siguen siendo cuestiones pendientes para dichos titulares.
El programa en sí se mantiene activo en 2026, con cinco vías que no involucran bienes raíces residenciales: fondos de inversión regulados (mínimo 500,000 € en un fondo supervisado por la CMVM mantenido durante al menos cinco años, con al menos el 60 % invertido en empresas portuguesas); investigación científica (500,000 €); apoyo cultural y patrimonial (250,000 €, o 200,000 € en zonas de baja densidad); inversión empresarial (500,000 € de capital con cinco o diez puestos de trabajo permanentes); y creación de empleo (diez puestos de trabajo a tiempo completo, sin capital mínimo). El tan mencionado «Visado de Solidaridad» sigue siendo teórico: a abril de 2026 no se había promulgado ninguna ley de implementación.
La magnitud del problema es crucial al evaluar la exposición. Según cifras confirmadas por diversas fuentes, el programa Golden Visa de Portugal admitió a aproximadamente 15,619 solicitantes principales y unos 24,983 dependientes a finales de 2023, con ingresos acumulados que superaron los 9.2 millones de euros a principios de 2025. La Agencia para la Integración, las Migraciones y el Asilo (AIMA) se enfrenta ahora a una acumulación de solicitudes estimada entre 45,000 y 50,000 en todas las categorías, lo que genera una gran incertidumbre en cuanto a los plazos de renovación y tramitación de las solicitudes antiguas.
El caso de IR Group de 37 millones de euros: Lagos Beach Hotel & SPA
El caso mejor documentado de presunto fraude en el sector hotelero y de apartamentos vinculado al programa Golden Visa de Portugal se centra en IR Group y su filial Importantaltura. El principal proyecto comercializado a inversores extranjeros era el Lagos Beach Hotel & SPA —antes conocido como Hotel Golfinho— situado en Praia Dona Ana, en Lagos, en la costa del Algarve. Según los informes, las operaciones de venta dirigidas a los inversores se llevaban a cabo desde oficinas en la Avenida da Liberdade de Lisboa, así como desde Hong Kong y Pekín, ofreciendo rentabilidades fijas de entre el 7 % y el 10 %, junto con apartamentos inexistentes fuera del complejo de Lagos.
Los informes y las presentaciones de los acreedores describen características propias de una estructura tipo Ponzi: el nombre de la empresa tomó prestado el reconocimiento de una corporación portuguesa de 1989 sin relación alguna, y se alega que IR Group utilizó el Proceso Especial de Revitalización (PER) de Portugal como táctica dilatoria mientras transfería 85 apartamentos valorados en aproximadamente 13 millones de euros a una sociedad instrumental relacionada. Tanto IR Group como Importantaltura fueron declaradas en insolvencia formal en junio de 2025. Los acreedores y la Agencia Tributaria portuguesa han presentado alegaciones de dilapidación de activos, transacciones simuladas y mala gestión, con procedimientos civiles y de insolvencia en curso. Se cree que más de 150 inversores sufrieron pérdidas combinadas de alrededor de 37 millones de euros, principalmente ciudadanos brasileños y chinos, con exposición adicional reportada de inversores de Oriente Medio. Una víctima identificada, el ciudadano brasileño Cláudio Fetter, supuestamente pagó por un terreno en Lagos que nunca se construyó y no recibió ni escritura ni ingresos por alquiler.
Los cargos penales activos contra los directivos de IR Group y el estado preciso de los procedimientos civiles individuales específicos no se publican de forma centralizada; esos detalles deben verificarse caso por caso a través de los registros judiciales portugueses y los abogados.
Riesgo de compra sobre plano en bienes raíces con Visa Dorada: señales de alerta
Los proyectos de hoteles, apartamentos y residencias con servicios solían depender de ventas sobre plano para cumplir con los umbrales del programa. Esta estructura puede transferir un riesgo sustancial de desarrollo y mercado a los inversores. Si bien cada proyecto es único, las señales de alerta suelen rimar:
- Promesas de “rendimiento fijo” no verificables sin cuentas de proyecto auditadas ni controles de depósito en garantía.
- Estructuras de acciones complejas que separan los flujos de efectivo operativos de los valores de los inversores.
- Dependencias en materia de permisos, títulos de propiedad o construcción que no estén reflejadas en condiciones sólidas precedentes.
- Marketing que sustituye folletos brillantes por convenios legalmente vinculantes y paquetes de seguridad.
- Gobernanza débil o desalineada: ausencia de junta directiva independiente, contratistas con partes relacionadas o capitalización insuficiente.
- Utilizar procedimientos de revitalización o reestructuración para retrasar la ejecución por parte de los acreedores en lugar de restablecer las operaciones.
- Transferencias intragrupo de activos a entidades fantasma relacionadas a valoraciones que no se ajustan al principio de plena competencia.
Estas preocupaciones no son académicas. En los Estados Unidos, el asunto civil más comparable es Lan Li et al. contra Joseph Walsh y otros. (Tribunal de Distrito de EE. UU., Distrito Sur de Florida, Caso 9:16-cv-81871-KAM), derivado del programa EB-5 del Hotel Palm House en Palm Beach, Florida. Cada inversionista pagó $500,000 más una tarifa de $40,000, vinculada a la residencia permanente en EE. UU. a través de un proyecto que no cumplió con lo prometido. La sentencia civil final superó los $26 millones, corrigiendo la cifra de "acuerdo de $39 millones" que a veces se repite en la cobertura secundaria. La conclusión sigue siendo la misma: la reparación civil por promociones engañosas de inversión y migración es real y cuantificable cuando está respaldada por pruebas y demandantes coordinados.
Vías de litigio y ejecución
Cuando los inversores sospechen de tergiversación o malversación de fondos, una estrategia legal coordinada debe considerar múltiples vías. La combinación adecuada depende de los términos del contrato, la legislación aplicable, el domicilio del promotor y la ubicación de los activos.
| Camino | Caso de uso | Foro | Notas clave |
|---|---|---|---|
| Reclamaciones civiles (tergiversación, incumplimiento) | Declaraciones falsas, incumplimiento de plazos, fallos de gobernanza | Tribunal o arbitraje (según contrato) | Se dirige a promotores, vehículos de propósito especial (SPV), asesores; indemnizaciones y medidas cautelares. |
| Denuncia penal | Fraude, malversación de fondos, falsificación | Fiscal o policía en la jurisdicción correspondiente | Desbloquea poderes de investigación; paralelo a la acción civil. |
| Procedimientos de insolvencia | Fracaso del desarrollador, disipación de activos | tribunales comerciales portugueses | Comités de acreedores, acciones de recuperación de fondos contra transferencias entre partes vinculadas |
| Acción colectiva | Numerosos inversores con problemas comunes | Dependiente de la jurisdicción | Agrupa reclamaciones; mejora la capacidad de negociación. |
| Queja regulatoria | Infracciones de marketing o licencias | Regulador financiero o del consumidor | Apoya las sanciones y la recopilación de pruebas. |
| Congelación y reconocimiento transfronterizos | Riesgo de disipación de activos | Tribunales multijurisdiccionales | Medidas cautelares urgentes, reconocimiento de sentencias y laudos. |
El entorno regulatorio no es neutral. El 29 de abril de 2025, la Gran Sala del Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó en el asunto C-181/23 que el programa de ciudadanía por inversión de Malta era incompatible con el derecho de la UE, al considerar la naturalización como algo distinto a una transacción comercial. Malta promulgó posteriormente la Ley XXI de 2025 el 24 de julio de 2025, sustituyendo el marco anterior de ciudadanía por inversión por un régimen basado en méritos y residencia, sujeto a la discreción ministerial. El 12 de diciembre de 2024, la Unión Europea revocó definitivamente la exención de visado para los titulares de pasaportes de Vanuatu, siendo la primera vez que el bloque rescinde un acuerdo bilateral de exención de visado explícitamente por motivos de seguridad relacionados con la ciudadanía por inversión. Estas intervenciones recuerdan que el marco jurídico de los productos de migración por inversión puede cambiar incluso después de que se hayan realizado las inversiones.
Responsabilidad del asesor y deberes de diligencia debida
La responsabilidad del asesor es la siguiente frontera en muchas disputas relacionadas con la migración de inversiones. Los aspectos clave incluyen:
- Tergiversación: ¿Se presentaron las "rentabilidades garantizadas", los plazos de salida o las afirmaciones sobre la ocupación como hechos y no como opiniones? ¿Fueron las advertencias sobre los riesgos adecuadas y equilibradas?
- Idoneidad y conflictos: ¿El asesor reveló compensación, vínculos con partes relacionadas o incentivos de volumen vinculados a un desarrollador específico?
- Debida diligencia: ¿El asesor verificó de forma independiente los permisos, la propiedad, las finanzas y los mecanismos de depósito en garantía, o simplemente reutilizó los materiales del promotor?
- Estado regulatorio: ¿Contaba el asesor con la licencia requerida? De ser así, los organismos reguladores podrían ofrecer canales de reclamación y planes de compensación.
- Detección de señales de alerta: ¿El asesor verificó si existían patrones asociados con el fraude al estilo de IR Group, como el uso de nombres de empresas fantasma, la presentación de informes PER con fines defensivos o las transferencias de apartamentos fuera de balance?
Recuperación de activos y estrategia transfronteriza
En proyectos con bajo rendimiento o que no cumplen con los objetivos, la velocidad y la coordinación son cruciales. Las medidas prácticas incluyen:
- Mapeo de activos: Identificar cuentas bancarias, propiedades, cuentas por cobrar y préstamos entre compañías vinculados al proyecto y a los principales.
- Alivio provisional: Solicite órdenes de congelación de activos cuando exista riesgo de dilapidación; prepárese para el reconocimiento y la aplicación de la ley en las fronteras.
- Revisión de seguridad: Examinar prendas sobre acciones, hipotecas y cargas; confirmar perfección registral y prelación.
- Pistas paralelas: Combine las demandas civiles con las denuncias regulatorias y, cuando proceda, con las penales para ampliar el abanico de pruebas y la capacidad de negociación para llegar a un acuerdo.
- Cohesión grupal: Consolide a los inversores en torno a una única estrategia, alinee la financiación y estandarice la conservación de documentos.
- Vigilancia ante la insolvencia: Supervisar las reuniones de acreedores y cuestionar las oportunidades de recuperación de fondos por transferencias entre partes vinculadas realizadas antes de la presentación de la solicitud de insolvencia.
La reforma de la nacionalidad portuguesa de abril de 2026
Un acontecimiento político importante entre 2025 y 2026 afecta el cálculo estratégico de todos los titulares de la Visa Dorada que buscan la ciudadanía portuguesa. En junio de 2025, el gobierno propuso extender el plazo para la naturalización. El Parlamento aprobó un requisito de siete años para los ciudadanos de la CPLP y de la UE, y de diez años para los demás en octubre de 2025. El Tribunal Constitucional anuló cuatro disposiciones el 15 de diciembre de 2025, y el Presidente vetó el paquete (Decreto 17/XVII) el 19 de diciembre de 2025. Posteriormente, una ley revisada fue aprobada por una mayoría de dos tercios del Parlamento el 1 de abril de 2026 y está pendiente de promulgación presidencial.
Dos aspectos son cruciales para los inversores que ya cuentan con una visa. En primer lugar, el plazo de diez años comienza a contar desde la fecha de emisión del primer permiso, en lugar de la fecha de solicitud, lo que reduce parcialmente la penalización por retraso en la tramitación de la AIMA, pero sigue sustituyendo de facto el anterior plazo de cinco años. En segundo lugar, para la mayoría de los inversores de la Golden Visa, la residencia permanente tras cinco años se convierte ahora en el principal objetivo estratégico, posponiéndose la obtención de la ciudadanía hasta el décimo año. Es necesario revisar la planificación que contemplaba un horizonte de cinco años para la obtención de la ciudadanía, incluyendo los acuerdos de sucesión y residencia fiscal.
Lista de verificación práctica para despachos de abogados y oficinas familiares
- Gestionar el inventario de clientes con exposición a proyectos inmobiliarios del programa Golden Visa de Portugal; registrar las inversiones, los plazos y las contrapartes, con especial atención a IR Group / Importantaltura / Lagos Beach Hotel & SPA.
- Conserve los siguientes documentos: acuerdos de suscripción, PPM, hojas de términos, correos electrónicos y conversaciones de WhatsApp, presentaciones de marketing, archivos de diligencia debida, comprobantes de pago y confirmaciones bancarias SWIFT.
- Proteja los registros corporativos: registros de SPV, libros de accionistas, actas de juntas directivas, opiniones de auditores y contratos de construcción.
- Verificar la postura legal: ley aplicable, cláusulas de jurisdicción, acuerdos de arbitraje e intereses de seguridad.
- Redefinir los plazos de naturalización según la reforma de nacionalidad de abril de 2026; identificar a los clientes cuyos planes contemplaban un horizonte de ciudadanía de cinco años.
- Solicitar servicios de apoyo forense e investigación para el rastreo de activos en Portugal, Hong Kong y jurisdicciones relacionadas.
- Evaluar la viabilidad de la acción colectiva para agregar reclamaciones y reducir el costo por inversor.
- Interfaz con los reguladores cuando estaban involucrados asesores o fondos autorizados.
Diversificación de la exposición a la residencia y a la inversión
Ante el elevado riesgo político en la Unión Europea, los inversores suelen reevaluar sus estrategias de residencia y asignación de activos. La diversificación puede incluir jurisdicciones fuera de la UE con una protección más clara de los activos reales, o jurisdicciones donde la migración por inversión se basa en operaciones comerciales o residencia a largo plazo, en lugar de en el desarrollo inmobiliario especulativo. Armenia es una de estas jurisdicciones, y Vardanyan & Partners, si bien se centra en la inmigración y los asuntos corporativos armenios, colabora habitualmente con asesores portugueses de confianza para la recuperación de inversiones y la estrategia transfronteriza.
- Para la planificación de residencias dirigidas por empresas, consulte nuestra descripción general de Registro de empresas en Armenia y opciones de residencia en pareja.
- Para la residencia de inversionistas enmarcada en torno a capital calificado, revise Residencia por inversión en Armenia.
- Evalúe la posición fiscal al inicio de cualquier plan de reubicación o migración por inversión, comenzando con nuestra guía básica sobre Impuestos en Armenia.
- Si se prefiere un enfoque basado en visas, considere Opciones de visado para Armenia y, cuando corresponda, a largo plazo Planificación de la ciudadanía armenia.
Nada de lo anterior constituye asesoramiento financiero ni legal. Siempre consulte con un abogado especializado que se ajuste a sus circunstancias personales y a las jurisdicciones específicas involucradas. La información sobre los procedimientos en Portugal refleja información pública y debe verificarse de forma independiente con un abogado portugués antes de emprender cualquier acción.
