Налог для нерезидентов на недвижимость в Армении: что платят иностранные инвесторы с арендного дохода и прироста капитала.

Если вы владеете или планируете приобрести недвижимость в Армении, но проживаете за границей, понимание ваших текущих налоговых обязательств имеет важное значение. Большинство руководств сосредоточены на самом процессе покупки — как найти недвижимость, зарегистрировать право собственности и получить вид на жительство. Эта статья восполняет другой пробел: налоги, которые вы фактически будете платить как нерезидент, владеющий недвижимостью, от ежегодных расходов на содержание и арендного дохода до последствий налога на прирост капитала при последующей продаже.

Независимо от того, являетесь ли вы армянином, проживающим за границей, цифровым кочевником, сдающим квартиру в Ереване, или иностранным инвестором, формирующим инвестиционный портфель в регионе, далее представлено практическое руководство, основанное на действующем Налоговом кодексе Армении.

Кто считается нерезидентом согласно армянскому налоговому законодательству?

Согласно армянскому налоговому законодательству, ваше налоговое резидентство зависит от физического присутствия, а не от гражданства или иммиграционного статуса. Вы считаетесь налоговым резидентом, если проводите в Армении 183 дня или более в течение любого последовательного 12-месячного периода, начинающегося или заканчивающегося в течение налогового года. Если ваше пребывание в Армении не превышает этот порог, вы являетесь нерезидентом для целей налогообложения, даже если у вас есть вид на жительство в Армении.

Есть одно исключение: если ваш центр жизненно важных интересов — ваш семейный дом или основная экономическая деятельность — находится в Армении, вы можете претендовать на статус налогового резидента, даже если ваше физическое присутствие там составляет менее 183 дней. Это важно, потому что налоговые резиденты облагаются налогом на доход, полученный по всему миру, в то время как нерезиденты облагаются налогом только на доход, полученный из армянских источников, например, доход от сдачи в аренду армянской недвижимости или прибыль от продажи армянской недвижимости.

В дальнейшем в этой статье под «нерезидентом» понимается иностранный гражданин, чье пребывание в стране не превышает 183-дневный порог и чьи жизненные интересы находятся за пределами Армении.

Налог на доход от сдачи в аренду недвижимости в Армении

Если вы сдаете в аренду свою армянскую недвижимость, проживая за границей, доход от аренды облагается налогом по фиксированной ставке 10% в соответствии с армянским налоговым законодательством (Налоговый кодекс, статьи 60–64). Ставка одинакова как для резидентов, так и для нерезидентов — разница заключается в способе взимания налога и необходимости подачи налоговой декларации.

Как работает сбор налогов: налоговый агент против самостоятельного предоставления отчетности.

Если ваш арендатор — юридическое лицо (например, армянское ООО, акционерное общество или постоянное представительство), то это юридическое лицо выступает в качестве налогового агента. Оно удерживает 10% от валовой арендной платы до выплаты вам и перечисляет эту сумму в Государственный налоговый комитет от вашего имени. Вы получаете 90% от согласованной арендной платы, а налоговые обязательства выполняются автоматически.

Если ваш арендатор — частное лицо, то нет налогового агента и автоматического удержания налога. В этом случае вы — собственник недвижимости — должны самостоятельно декларировать доход от аренды и уплачивать 10% налога непосредственно в Государственный налоговый комитет.

Начиная с 1 июля 2026 года, момент, когда доход от аренды считается полученным, подчиняется правилам кассового метода, установленным в статье 132(2) Налогового кодекса, которые применяются к физическим лицам в соответствии с новой статьей 142(2) (закон HO-234-N). Помимо фактической оплаты, в качестве получения дохода могут учитываться погашение в другой собственности, взаимное зачетное погашение долгов или реструктуризация или новация долга.

Порог в 60 000 000 AMD

Если ваш общий годовой доход от сдачи в аренду армянской недвижимости превышает 60 000 000 драмов (примерно 151 900 долларов США), к превышению применяется дополнительная ставка в 10%, что фактически увеличивает предельную ставку до 20% на доход, превышающий этот порог. Для большинства частных арендодателей, сдающих в аренду одну или две квартиры, потолок в 60 000 000 драмов не будет достигнут. Однако владельцам нескольких квартир или дорогостоящей коммерческой недвижимости следует рассчитывать на более высокую ставку.

Прирост капитала при продаже — ставка зависит от покупателя.

Именно здесь армянское налоговое законодательство наиболее сильно отличается от ожиданий многих иностранных инвесторов. Налог на прирост капитала при продаже недвижимости не имеет единой фиксированной ставки — он зависит от того, кто является покупателем и соответствует ли продавец критериям застройщика или подрядчика согласно Налоговому кодексу.

Сценарий 1: Продажа другому частному лицу — как правило, освобождена от налогообложения.

Когда физическое лицо, не являющееся резидентом, продает личное имущество (не используемое в коммерческих целях) другому частному лицу, сделка, как правило, освобождается от подоходного налога. Согласно армянскому налоговому законодательству, доход от продажи личного имущества между физическими лицами классифицируется как «вычитаемый доход», и на практике это означает, что налог не взимается — нет налогового агента, который бы удерживал налог, и не возникает налоговых обязательств по продаже личного имущества.

Данное исключение не применяется, если недвижимость переквалифицируется в часть «предпринимательской деятельности» — например, если вы занимались покупкой и перепродажей недвижимости в рамках обычного бизнеса. Пассивные инвесторы, продающие одну квартиру или дом, приобретенные для личного пользования, как правило, имеют право на это исключение.

Сценарий 2: Продажа юридическому лицу или постоянному представительству — удержание 10%

Когда покупателем является армянское ООО, ЗАО или любое другое юридическое лицо, которое имеет право выступать в качестве налогового агента согласно Налоговому кодексу, покупатель, как правило, удерживает 10% от валовой налогооблагаемой выручки от продажи и перечисляет их в Государственный налоговый комитет (Налоговый кодекс, статья 150(9)), с учетом установленных законом льгот и специальных правил. 10% применяется ко всей выручке от продажи, а не к рассчитанной чистой прибыли после вычета первоначальной покупной цены.

Одно важное исключение: согласно армянскому налоговому законодательству, доход от отчуждения земли — независимо от ее целевого назначения — классифицируется как вычитаемый доход и не облагается 10% удержанием налога, даже если покупателем является налоговый агент. Это различие имеет значение для сделок, связанных со зданием на земельном участке, где земельный участок и здание могут рассматриваться отдельно.

Сценарий 3: Продажи застройщикам или строительным компаниям — 20%

Если продавец соответствует определению «строитель» согласно Налоговому кодексу — термин, обозначающий лицо, строящее или развивающее многоквартирные дома, разделенные на участки помещения или аналогичные проекты, — то льгота по налогу на личное имущество не применяется. Вместо этого доход от отчуждения зданий, квартир и других помещений строителем облагается налогом по ставке 20%. Эта ставка применяется независимо от того, является ли покупатель физическим или юридическим лицом.

Пассивные инвесторы, приобретающие уже существующую квартиру для личного пользования, не являются застройщиками. Эта категория ориентирована на девелоперов, которые строят и продают жилье как бизнес.

Налог на имущество — ежегодные обязательства для иностранных владельцев.

Каждый собственник недвижимости в Армении — будь то армянин или иностранец, резидент или нерезидент — ежегодно платит налог на недвижимое имущество. Для иностранцев не существует льготных или штрафных ставок. Налог регулируется статьями 224–238 Налогового кодекса, а шкала ставок устанавливается статьей 229.

Как рассчитываются тарифы

Налог на недвижимость рассчитывается на основе «приблизительной рыночной стоимости» объекта недвижимости — показателя, вычисляемого алгоритмом Государственного комитета кадастра недвижимости, а не старой кадастровой стоимости или фактической цены продажи. Проверить налогооблагаемую базу для любого конкретного объекта недвижимости можно на сайте cadastre.am. Ставки прогрессивные. Для квартиры предельная ставка увеличивается с 0.05% на первые 10 000 000 драмов налогооблагаемой стоимости до 1.5% на часть, превышающую 200 000 000 драмов, при этом максимальная ставка не является фиксированной: сверх 200 000 000 драмов налог составляет 1 326 000 драмов плюс 1.5% от суммы превышения. Для отдельно стоящего дома или дачного домика максимальная ставка составляет 1 223 500 драмов плюс 1.5% от суммы превышения (статья 229(1)(3)–(4) Налогового кодекса). Ставки налога для других типов недвижимости — гаражей, промышленных помещений, коммерческих зданий и несельскохозяйственных земель — устанавливаются отдельно в соответствии с Налоговым кодексом.

Достижение полной ставки в 2026 году

В Армении с 2021 года был введен пятилетний поэтапный порядок введения налога на недвижимость, рассчитываемого по рыночной стоимости (Налоговый кодекс, статья 233). Поэтапные ставки составляли 25%, 30%, 35%, 50% и 75% от расчетной суммы налога с 2021 по 2025 год соответственно. С 1 января 2026 года будет применяться полная ставка в 100%. Это представляет собой значительное увеличение ежегодных расходов на содержание, особенно для элитной недвижимости в центре Еревана.

Для иллюстрации: квартира в ереванском районе Кентрон (Центр) с приблизительной рыночной стоимостью 200 000 000 драмов (~506 000 долларов США) теперь облагается ежегодным налогом на имущество, превышающим 1 300 000 драмов (~3 300 долларов США) — сумма, которая была незначительной при кадастровой оценке до 2021 года.

Что полностью освобождается от налогообложения: подарки, наследство и многое другое.

В Армении не существует отдельного налога на наследство или налога на дарение недвижимости. Если вы получаете армянскую недвижимость в дар от члена семьи или наследуете ее, передача классифицируется как «вычитаемый доход» в соответствии с Налоговым кодексом и не облагается подоходным налогом. Это в равной степени относится и к нерезидентам, наследующим или получающим армянскую недвижимость в дар.

Следует учитывать одно исключение: имущество, классифицируемое в соответствии с Налоговым кодексом как «строительное» имущество — по сути, здания или квартиры, полученные в дар от лица, отвечающего критериям застройщика-застройщика, — может не подпадать под полное освобождение от налогов. На практике это касается передач имущества от застройщика к застройщику, а не типичного семейного наследования.

К другим льготам, имеющим отношение к нерезидентам-собственникам недвижимости, относится освобождение от налога на прирост капитала при продаже личного имущества (обсуждалось выше), а также тот факт, что пустующая, не сдаваемая в аренду недвижимость не влечет за собой дополнительного подоходного налога — вы платите только ежегодный налог на имущество за незанятое помещение.

Как соблюдать требования — сроки регистрации, подачи документов и уплаты платежей

Нужно ли регистрировать бизнес?

Нет. Иностранные граждане могут получать доход от сдачи в аренду армянской недвижимости без регистрации постоянного представительства (ПП) или создания армянского ООО. Однако вам потребуется идентификационный номер налогоплательщика (ИТН), который можно получить онлайн через портал Государственного налогового управления или лично, предъявив паспорт.

Отчетность о доходах от аренды

При начале сдачи недвижимости в аренду вы должны в течение пяти дней с даты начала аренды представить в Государственный налоговый комитет отчет об арендной плате. Если ваш арендатор является юридическим лицом (корпоративным арендатором), удержание и перечисление средств в Государственный налоговый комитет осуществляется арендатором как налоговым агентом — вам, как правило, не нужно подавать отдельную налоговую декларацию по этому доходу. Если ваш арендатор является частным лицом, вы должны самостоятельно декларировать доход от аренды и уплачивать налог в размере 10%.

Срок подачи ежегодной отчетности

Иностранцы, самостоятельно указавшие доход из армянских источников, как правило, подают ежегодную декларацию через портал SRC до крайнего срока следующего года. Для тех, кто предпочитает распределить обязательства на весь год, доступны ежемесячные платежи в размере 10% от валового дохода от аренды. Для уточнения конкретного срока подачи декларации в вашей ситуации проконсультируйтесь с налоговым консультантом, так как сроки могут различаться в зависимости от типа и источника дохода.

Документы, которые следует хранить

Храните копии всех договоров аренды, документов о доходах (счета или квитанции), банковских выписок, подтверждающих арендные платежи, налоговых деклараций и уплату налогов не менее пяти лет. Также держите под рукой кадастровые выписки и документы, подтверждающие идентификационный номер налогоплательщика (TIN) — они могут понадобиться вам при будущей продаже или проверке.

Соглашения об избежании двойного налогообложения и ваша страна

Армения имеет приблизительно 51 соглашение об избежании двойного налогообложения со странами мира. Эти соглашения влияют на то, как ваша страна будет учитывать налоги, которые вы платите в Армении. В большинстве армянских соглашений об избежании двойного налогообложения доход от недвижимого имущества (доход от аренды и прирост капитала от недвижимости) облагается налогом в стране, где это имущество находится, — это означает, что Армения сохраняет за собой право облагать налогом этот доход, а ваша страна, как правило, предоставляет налоговый вычет или освобождение от налога, чтобы избежать двойного налогообложения.

Некоторые страны-партнеры по договорам могут предлагать сниженные ставки удержания налога или льготный режим. Например, договор между Арменией и ОАЭ включает положения, которые могут снизить налог у источника на определенные виды пассивного дохода. Однако конкретные условия различаются в зависимости от договора и вида дохода. Если вы являетесь налоговым резидентом страны, с которой заключено соглашение об избежании двойного налогообложения между Арменией и ОАЭ, изучите конкретный текст договора или проконсультируйтесь с налоговым консультантом, чтобы понять, как следует декларировать ваш доход от недвижимости в Армении в обеих юрисдикциях.

А что, если вы владеете компанией через иностранное предприятие?

Иностранные компании, владеющие армянской недвижимостью, облагаются налогом у источника выплаты в размере 10% на доход от аренды и лизинга, полученный из армянских источников, если оплата производится налоговым агентом. Прирост капитала от продажи армянской недвижимости нерезидентным юридическим лицом также облагается налогом в размере 10% от чистой прибыли (цена продажи за вычетом документально подтвержденной стоимости приобретения).

Иностранные компании могут зарегистрироваться в качестве армянских налогоплательщиков (получить ИНН) без создания филиала или представительства в Армении, при условии, что их деятельность не приводит к созданию постоянного представительства. Для инвесторов, рассматривающих вопрос о владении недвижимостью индивидуально или через юридическое лицо — будь то армянское ООО или иностранная компания — решение зависит от нескольких факторов, включая налоговый режим вашей страны, масштаб вашего портфеля и ваши долгосрочные планы. Наша команда в Vardanyan & Partners может помочь вам оценить наиболее эффективную структуру для вашей налоговой ситуации в Армении.

Часто задаваемые вопросы

Заключение

Налогообложение нерезидентов-владельцев недвижимости в Армении относительно простое, если понимать ключевые различия: то, кто является вашим арендатором и покупателем, имеет такое же значение, как и сами налоговые ставки. Доход от аренды облагается налогом по ставке 10% (с более высокой предельной ставкой при доходе свыше 60 000 000 драмов), налог на прирост капитала зависит от типа покупателя, а ежегодный налог на недвижимость применяется одинаково ко всем владельцам по полной ставке 100% начиная с 2026 года.

Отсутствие налогов на наследство и дарение, а также освобождение от налога на прирост капитала при продаже личного имущества физическим лицам, делают Армению относительно привлекательной юрисдикцией для пассивных инвесторов в недвижимость. Если вы рассматриваете возможность приобретения недвижимости в Армении или вам необходимо убедиться в налоговой эффективности вашей текущей структуры собственности, наша команда может проконсультировать вас как по вопросам налогообложения в Армении, так и по вопросам трансграничного налогообложения.

Последнее обновление: Май 4, 2026