Приобретение недвижимости в Армении
Армения представляет собой привлекательное направление для инвесторов и частных лиц, желающих проживать в стране. Его привлекательность заключается в экономическом росте, богатом культурном наследии, красоте природы, самобытной кухне, низком налогообложении, безопасности и растущей стоимости недвижимости в центре Еревана. Более того, Армения разрешает иностранцам владеть недвижимостью с потенциальными инвестиционными возможностями и налоговыми преимуществами. Низкий уровень преступности в стране и отсутствие налогов на операции с недвижимостью, прирост капитала, подарки или наследство повышают ее привлекательность. Инвестиции в недвижимость также могут привести к иммиграционным льготам, таким как вид на жительство и, возможно, гражданство.
Будьте в курсе нашей новостной рассылки — получайте последние новости, юридические обновления и советы экспертов по вопросам гражданства.
Отказ от ответственности: обратите внимание, что исходное содержимое веб-сайта представлено на английском языке, а переводы на другие языки предоставляются с помощью онлайн-инструмента перевода; для получения точной информации обратитесь к тексту на английском языке.
1. Цены на недвижимость
Квартиры в центральном районе Еревана (средняя цена за кв.м.). Источник: официальный сайт Кадастровый комитет. Конвертация AMD/USD по курсам, опубликованным Центральный банк.
В последние месяцы 12 | ||
|---|---|---|
Месяц | Цена | Изменить |
Mar 24 | $2,295 | + 2.6% |
февраль 24 | $2,236 | + 0.3% |
Январь 24 | $2,229 | + 0.3% |
Декабрь 23 | $2,221 | + 0.04% |
ноябрь 23 | $2,220 | + 0.01% |
октябрь 23 | $2,198 | -0.09% |
Сентябрь 23 | $2,200 | + 0.01% |
август 23 | $2,176 | + 1.1% |
июль 23 | $2,158 | + 0.8% |
июнь 23 | $2,138 | +0.9% |
Май 23 | $2,111 | + 1,28% |
апрель 23 | $2,102 | + 0,4% |
Изменение за 12 месяцев | + 9,2% | |
Последние 12 годы | ||
|---|---|---|
Год | Цена | Изменить |
2023 | $2,073 | + 10,5% |
2022 | $1,877 | + 42,4% |
2021 | $1,318 | + 6.8% |
2020 | $1,234 | -2.5% |
2019 | $1,266 | + 15.7% |
2018 | $1,094 | + 18.8% |
2017 | $921 | + 4% |
2016 | $885 | 0% |
2015 | $885 | -1.8% |
2014 | $901 | -14.4% |
2013 | $1,053 | + 3.1% |
2012 | $1,021 | -10.8% |
Изменение за 12 лет | + 103% | |
Согласно официальной статистике, опубликованной Кадастровым управлением, рынок недвижимости в центре Еревана продемонстрировал значительный рост, при этом заметный рост наблюдался в прошлом году. С апреля 2023 года по март 2024 года в среднем цены за квадратный метр в центре города выросла с $2,102 до $2,295, что отражает годовой рост на 9.2%. Эта устойчивая тенденция к росту является частью более масштабного всплеска, наблюдавшегося за последнее десятилетие, когда цены выросли с 1,021 доллара в 2012 году до 2,073 доллара в 2023 году, что составило рост на 103%. Этот рост был особенно отмечен резким ростом на 42.4% с 2021 по 2022 год.
Ключевые факторы недавнего повышения цен:
1. Растущая экономика: ВВП Армении в 8 году вырос на 7%.
2. Более низкие ставки по ипотеке: Процентные ставки снизились с 18% до примерно 10.5% и, как ожидается, продолжат снижаться.
3. Растущий спрос на аренду: Туризм и урбанизация привели к росту спроса на арендуемую недвижимость.
4. Отказ от банковских депозитов: Недвижимость стала более привлекательной инвестицией из-за снижения процентных ставок по депозитам.
5. Ограниченное новое строительство: В центре Еревана наблюдалось ограниченное строительство нового жилья.
2. Иностранное владение недвижимостью
Иностранцы пользуются неограниченными правами собственности на недвижимость в Армении. Они имеют полный спектр привилегий, включая приобретение, удержание, сдачу в аренду, продажу, наследование и другие виды деятельности, связанные с имуществом, наравне с местными жителями. Примечательно, что иностранцы не обязаны получать вид на жительство или демонстрировать какие-либо особые связи с Арменией.
Более того, инвестиции в недвижимость могут открыть двери для обеспечения временный или постоянный вид на жительство в Армении, повышая привлекательность инвестиций в недвижимость для иностранных граждан. Однако важно отметить, что существует уникальное ограничение на иностранную собственность, которое применяется исключительно к сельскохозяйственным землям. Чтобы обойти это ограничение, иностранным инвесторам, возможно, придется создать юридическое лицо и приобретать сельскохозяйственные земли на имя предприятия.
Альтернативно, иностранные физические лица с специальная резиденция статуса в Армении разрешено напрямую владеть сельскохозяйственными землями.
Свяжитесь с нами для получения помощи
Если у вас есть конкретная проблема или вам просто нужен предварительный совет, наша команда здесь, чтобы помочь. Заполните форму или закажите звонок ниже, и один из наших экспертов свяжется с вами в ближайшее время. Никаких обязательств и абсолютно бесплатно.
Ваша конфиденциальность важна для нас
Будьте уверены, любая предоставленная вами информация будет рассматриваться с максимальной конфиденциальностью. Мы твердо верим в принцип конфиденциальности данных. Это означает, что мы не будем продавать, сдавать в аренду или сдавать в аренду наши списки контактов третьим лицам, а ваши личные данные никогда не будут переданы частным лицам, государственным учреждениям или компаниям.
3. Процесс приобретения недвижимости
1. 100% иностранная собственность
Армения приветствует иностранных инвесторов с распростертыми объятиями, позволяя им полностью владеть недвижимостью. Если вы хотите приобрести, держать, сдать в аренду, продать, завещать или иным образом управлять своей собственностью, вы пользуетесь теми же правами, что и местные жители. Нет необходимости в виде на жительство или какой-либо конкретной связи с Арменией. Даже сельскохозяйственные земли могут находиться в собственности через юридическое лицо.
2. Высокие темпы оценки
Инвесторы в центре Еревана стали свидетелями значительного роста стоимости недвижимости: в 34.5-2018 годах она выросла на 2019%. Этот восходящий тренд объясняется растущей экономикой и снижением ставок по ипотечным кредитам, что делает его прибыльным рынком для потенциального повышения курса.
3. Высокая доходность от аренды
Процветающая туристическая индустрия Армении стимулирует высокий спрос на арендуемую недвижимость. Жизнеспособность этого сектора приводит к привлекательной доходности от аренды для владельцев недвижимости.
4. Быстрая и безопасная регистрация
Оптимизированные процессы делают покупку недвижимости в Армении исключительно эффективной. Страна занимает 13-е место из 190 стран в индексе регистрации собственности Всемирного банка, что свидетельствует как о скорости, так и о надежности ее системы регистрации собственности. Примечательно, что приобрести недвижимость можно даже удаленно, не посещая Армению.
5. Отсутствие налогов на дарение или наследство.
Армения выделяется как страна с благоприятным налогообложением. Он не взимает налогов на дарение или наследство, предлагая инвесторам большую гибкость в управлении своими активами.
6. Отсутствие налога на прирост капитала
Физические лица, продающие недвижимость в Армении, обычно пользуются освобождением от налогов на прирост капитала, что еще больше повышает привлекательность инвестиций в недвижимость.
7. Низкие налоги на недвижимость
Налоги на недвижимость в Армении весьма разумны и обычно составляют от 0% до 1% от кадастровой стоимости, которая, как правило, ниже рыночных цен.
8. Никаких гербовых сборов.
В отличие от многих других стран, Армения не взимает гербовые сборы при сделках с недвижимостью. Применяются только скромные официальные сборы, не связанные со стоимостью недвижимости.
9. Возможности проживания и гражданства
Армения расширяет возможности проживания, включая временное и постоянное проживание, а также специальные программы, предназначенные для иностранных бизнесменов. Кроме того, инвесторы в недвижимость могут претендовать на получение гражданства в порядке исключения, что делает Армению привлекательным местом для тех, кто ищет иммиграционные льготы.
Виноградники и сады
 | |
 |
1. Прямой банковский перевод
Оплата прямым банковским переводом аналогична операциям с наличными с точки зрения риска для обеих сторон. Обычно это не рекомендуется, если только это не делается после официальной регистрации прав собственности.
Плюсы
Минусы
2. Соглашение о банковском условном депонировании
В договоре банковского условного депонирования участвуют три стороны: продавец, покупатель и агент условного депонирования (банк). Покупатель открывает счет условного депонирования и вносит сумму покупки. После внесения средства блокируются на заранее определенный период, например 20 дней. Продавец получает доступ к средствам только после предоставления банку доказательства зарегистрированного права собственности покупателя, например свидетельства о праве собственности. Непредоставление этого доказательства в течение указанного срока позволяет покупателю вернуть средства.
Счета условного депонирования обычно используются в сделках с заложенным имуществом, поскольку банки, владеющие ипотекой, часто требуют, чтобы средства были депонированы на условное депонирование перед одобрением продажи.
Плюсы
Минусы
3. Сейф.
При этом методе покупатель кладет наличные в сейф, обычно под наблюдением доверенного специалиста, например юриста или риэлтора, который выступает в качестве условного депонирования. Продавец получает доступ к депозитной ячейке после официальной регистрации нового права собственности. Если регистрация не происходит в оговоренный срок (например, 20 дней), юрист или риэлтор возвращает средства покупателю. Дополнительным преимуществом является то, что сейф обычно находится в банке, что может помочь в подсчете денег и проверке их подлинности.
Плюсы
Минусы
Прямые платежи посредством банковского перевода, как правило, не рекомендуются, если они не производятся после юридической регистрации прав собственности. Чтобы минимизировать риски как для покупателей, так и для продавцов, рекомендуется выбрать целевой депозитный счет или банковский сейф. Эти методы обеспечивают безопасность и гарантируют, что средства будут высвобождены только при наличии необходимой документации о праве собственности, защищая интересы всех сторон, участвующих в сделке с недвижимостью.
Иностранным покупателям в Армении следует быть осторожными и не переплачивать за недвижимость. Для принятия обоснованных решений примите во внимание следующие рекомендации:
1. Отчеты об оценке
Отчет об оценке — бесценный инструмент для определения правильной цены за недвижимость, особенно если она требует ремонта. Многочисленные лицензированные агентства в Армении нанимают квалифицированный персонал для проведения оценки недвижимости. Хотя оценка не заменяет отчет об обследовании, она все же может оценить износ и потенциально дать представление о состоянии объекта недвижимости. Оценка обычно основывается на:
- Подход к сравнению продаж: Оценка продажных цен на аналогичную недвижимость.
- Затратный подход: Оценка стоимости покупки аналогичной земли и строительства аналогичного здания.
- Доходный подход: Оценка ожидаемого годового дохода от аренды.
2. Обследование зданий
Законодательство Армении не обязывает продавцов заказывать исследования. Однако покупателям желательно рассмотреть этот вариант. Хотя в Армении нет специальной профессии геодезиста, вы можете нанять местного архитектора, инженера или квалифицированного строителя (электрика, сантехника и т. д.) для выполнения этой задачи. Комплексное обследование может помочь минимизировать риски, связанные с покупкой недвижимости, и послужить ценным инструментом переговоров.
3. Измерение недвижимости
Целесообразно измерить имущество, особенно землю, самостоятельно. Кадастровые документы не всегда могут обеспечивать абсолютно точные измерения площади, а границы собственности могут быть недостаточно четкими. Проверив эти данные, покупатели могут убедиться, что они имеют точное представление о недвижимости, которую они собираются приобрести, избегая потенциальных споров о границах и других осложнений.
Свидетельство о чистом праве собственности, известное по-армянски как «միասնական տեղեկանք», является важнейшим документом, выдаваемым Кадастром. Он предоставляет полный обзор зарегистрированной собственности на недвижимость и подробно описывает различные права и обременения, связанные с ней, которые могут включать залоговое удержание, ипотеку, аренду, сервитуты и многое другое. Во многих случаях этот сертификат является основным документом, на который полагаются покупатели в процессе комплексной проверки.
Примечательно, что сертификат чистого права собственности действителен в течение 15 рабочих дней. В течение этого срока должны быть заключены все необходимые соглашения, как предварительные, так и окончательные. Если 15-дневный срок истекает, возникает необходимость получения нового свидетельства. Любая сторона, участвующая в сделке, будь то продавец, покупатель или другое заинтересованное лицо, может подать заявку на получение свидетельства о чистом праве собственности.
Однако важно отметить, что некоторые интересы, связанные с имуществом, такие как сервитуты или права наследников, не всегда могут быть полностью подтверждены свидетельством о чистом праве собственности. Могут быть физические лица, имеющие право предварительного приобретения или преимущественное право покупки в отношении продажи имущества. Кроме того, органу планирования может не быть заявлено о несанкционированных изменениях или дополнениях к объекту, что создает потенциальные проблемы.
Для объектов недвижимости, предназначенных для строительства, сертификат просто подтверждает, что земля зонирована для таких целей. Получение полного согласия на планирование, часто в форме разрешения на строительство, является последующим шагом, необходимым для законного продолжения строительства на земле.
В Армении важно осознавать, что устные предложения или соглашения о покупке или продаже недвижимости не имеют юридической силы и не могут быть исполнены. Даже письменное соглашение не имеет юридической силы, если оно не заверено нотариусом или должностным лицом кадастра. Таким образом, стандартные формы договоров, обычно используемые агентствами недвижимости, не имеют юридической силы. Следовательно, на этом предварительном этапе нецелесообразно вносить какие-либо платежи, например вносить депозит.
Однако может быть полезно подготовить официальное письменное предложение, чтобы продемонстрировать ваши серьезные намерения и уточнить условия продажи. В этом письменном предложении могут быть изложены ключевые детали, включая структуру платежей, сумму залога, ответственность продавца в отношении неоплаченных счетов за коммунальные услуги и налогов, транзакционные издержки, непредвиденные расходы и другие соответствующие условия. По сути, это письменное предложение может принять форму проекта предварительного соглашения, обеспечивающего четкую основу для возможного договора купли-продажи. Хотя письменное предложение само по себе может не иметь юридической силы, оно служит важным шагом в переговорном процессе и помогает установить взаимопонимание между сторонами, участвующими в сделке с недвижимостью.
Предварительное соглашение в Армении является важным шагом в процессе покупки или продажи недвижимости. Вот несколько ключевых моментов, которые следует понимать в отношении предварительных соглашений:
Цель и функция: Предварительное соглашение не передает право собственности на имущество, но определяет будущую дату или период передачи имущества. Он может включать условия (непредвиденные обстоятельства), которые должны быть выполнены до окончательного закрытия продажи. Хотя подписание предварительного соглашения не является обязательным, оно может оказаться полезным для заключения юридически обязывающего соглашения, особенно если вы не готовы немедленно закрыть сделку.
Важность ясности: Предварительное соглашение гарантирует, что все стороны, участвующие в сделке, согласуют условия сделки, помогая всем оставаться «на одной волне».
Непредвиденные обстоятельства: Предварительное соглашение может стать необходимым, когда окончательная продажа зависит от определенных непредвиденных обстоятельств, таких как обеспечение финансирования, освобождение от залога имущества, проведение оценок или получение конкретных разрешений или документов.
Нотариальное заверение: Для того чтобы иметь юридическую силу, предварительное соглашение должно быть нотариально удостоверено.
Подача документов в кадастр: Хотя предварительные соглашения, как правило, официально не регистрируются, рекомендуется подать копию в Кадастр. Это может помочь минимизировать риск того, что продавец нарушит договор, продав недвижимость третьей стороне.
Депозитный платеж: Обычно на этом этапе покупатель вносит залог продавцу. Конкретная сумма определяется соглашением сторон.
Связующая природа: Предварительное соглашение становится взаимно обязывающим после его действительного подписания. Ни одна из сторон не может отказаться от сделки, если не будет выполнено одно или несколько из указанных непредвиденных обстоятельств. Невыполнение соглашения может привести к различным средствам правовой защиты, включая конфискацию депозита. За неисполнение обязательств от продавцов могут потребовать уплаты штрафа, часто в два раза превышающего сумму депозита. В некоторых случаях суд может потребовать выполнения конкретных обязательств, чтобы заставить обе стороны завершить передачу имущества в соответствии с соглашением.
В Армении окончательный договор купли-продажи имеет значительную юридическую силу и должен быть оформлен в присутствии нотариуса. Вот важные детали, которые следует учитывать:
Роль нотариуса: Присутствие нотариуса необходимо для удостоверения договора. Основные соглашения могут быть заверены непосредственно кадастровым инспектором, но нотариус становится необходимым для индивидуальных соглашений или когда одна из сторон не говорит по-армянски.
Обязанности нотариуса: Нотариус по закону обязан предоставить вам информацию о характере и последствиях соглашения, которое вы подписываете. Им также необходимо будет проверить личности участвующих сторон и убедиться в их дееспособности по сделке. Зачастую это предполагает проверку паспортов (и, возможно, свидетельств о браке) всех подписавших.
Вопросы опеки: Если продавец является несовершеннолетним, пожилым или инвалидом и находится под защитой опекуна, перед заключением продажи потребуется одобрение опекуна. Если продавец женат, нотариус также запросит подтверждение согласия супруга на продажу.
Образцы нотариальных договоров: У каждого нотариуса может быть свой шаблон соглашения, уровень детализации которого может варьироваться. Крайне важно убедиться, что все важные пункты включены в соглашение. Обычно соглашения заключаются на армянском языке, а услуги устного перевода предоставляются за отдельную плату.
Окончательное и всеобъемлющее соглашение: Договор купли-продажи должен быть всеобъемлющим, поскольку у сторон есть всего 30 дней на его регистрацию в Кадастре. Если есть условия, которые еще необходимо выполнить, желательно подписать предварительный договор. В армянском законодательстве нет правил «охлаждения», поэтому после подписания соглашение вступает в силу и не может быть расторгнуто.
Инвентаризация и осмотр имущества: Если покупка включает в себя приспособления или фурнитуру, рассмотрите возможность подготовки инвентаря. Если возможно, посетите объект недвижимости за день до подписания договора, чтобы убедиться, что все соответствует ожиданиям, особенно если определенные приспособления и приспособления являются частью продажи. Также убедитесь, что вы получите свободное владение имуществом, если в договоре не указано иное.
Доверенность: Если вы не можете физически присутствовать в Армении при подписании договора, вы можете предоставить родственнику, другу или адвокату доверенность на подписание от вашего имени.
В Армении после заключения окончательного договора купли-продажи у покупателя есть критический 30-дневный срок для регистрации своих прав собственности в Кадастре. Очень важно соблюдать этот срок, так как несоблюдение регистрации в указанный срок приведет к признанию договора купли-продажи недействительным. Вот что вам нужно знать о процессе регистрации:
- Требуемая документация: Для начала процесса регистрации покупатель должен предоставить оригинал договора купли-продажи вместе с нотариально заверенным переводом паспорта. Если регистрация осуществляется через юриста или другого представителя, потребуется также нотариально заверенная доверенность.
- Срок регистрации: Продолжительность процесса регистрации может варьироваться от нескольких часов до нескольких дней, в зависимости от того, решите ли вы оплатить сбор за ускоренное обслуживание.
- Свидетельство о собственности: После завершения регистрации вы получите свидетельство о собственности. Этот сертификат содержит основные сведения об объекте недвижимости и новом владельце.
- Обновление коммунальных услуг: Впоследствии вам следует предъявить свидетельство о собственности коммунальным службам (например, поставщикам электроэнергии, газа и телефона). Этот шаг гарантирует, что они обновят свои записи, чтобы отразить смену владельца, и подготовят новые соглашения об обслуживании на ваше имя.
Нотариальные и регистрационные сборы: По соглашению покупатель обычно покрывает нотариальные сборы и сборы за официальную регистрацию, которые могут варьироваться от 200 до 600 долларов США. Эти сборы фиксированы и не зависят от стоимости недвижимости. Ускоренные услуги доступны за дополнительную плату.
фасовке жидких капсул | Регулярная плата | Ускоренное оформление (в тот же день) | Ускоренный режим (на следующий день) | Ускоренная процедура (три дня) |
|---|---|---|---|---|
Нотариальные сборы | US $ 21-31 | ARCXNUMX | ||
Государственная пошлина за нотариальное заверение | US $ 10 | ARCXNUMX | ||
Плата за сертификат чистого права собственности | US $ 21 | US $ 125 | Долларов США 41 | ARCXNUMX |
Плата за регистрацию права собственности | US $ 52 | US $ 313 | US $ 156 | US $ 105 |
Государственный сбор за регистрацию | US $ 41 | ARCXNUMX | ||
Налог на прирост капитала: Передача жилой недвижимости между физическими лицами обычно освобождается от налога на прирост капитала при условии, что и покупатель, и продавец являются физическими лицами (не зарегистрированными в качестве частных предпринимателей). В таких случаях ставка налога на прирост капитала от продажи жилой недвижимости составляет 0%. Однако если покупателем является юридическое лицо или частный предприниматель, ко всей сумме сделки может применяться удержанный налог в размере 10%.
Налог с продаж для застройщиков: Индивидуальные застройщики облагаются налогом с продаж по ставке 20%, рассчитываемым на основе продажной цены недвижимости, которую они строят.
Налог на недвижимость (имущество): Владельцы недвижимости должны платить ежегодный налог на недвижимость. Ставки налога варьируются от 0% до 1% от кадастровой стоимости, зачастую ниже рыночной стоимости. Суммы налога на недвижимость можно проверить на сайте Кадастра. Последние правила требуют, чтобы продавцы перед регистрацией продажи получили от местного муниципалитета справку, подтверждающую отсутствие налоговых обязательств.
Налог на доход от аренды: Доход от аренды ниже 60 миллионов армянских драмов (около 140,000 10 долларов США) в год облагается налогом по ставке 20%. Доход, превышающий этот порог, облагается налогом по ставке XNUMX%.
С 1 декабря 2023 года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс Республики Армения. Согласно этой поправке, недекларирование и неуплата налогов за аренду недвижимости влечет за собой штраф для арендодателя. Размер штрафа установлен в размере 5 процентов от кадастровой стоимости имущества, оцененной в соответствии с законом и приближенной к рыночной стоимости, с максимальной суммой в 500,000 тысяч драмов. В случае повторного нарушения в течение одного года с момента первоначального взыскания последующий штраф будет наложен в размере 10 процентов кадастровой стоимости недвижимого имущества, вновь исчисленной в соответствии с законом и приближенной к рыночной стоимости, но не более один миллион драм.
Гербовый сбор, налоги на наследство и подарки: Армения не взимает гербовые сборы, подарки или налоги на наследство.
Коммунальные платежи: Владельцы недвижимости, особенно в жилых комплексах, несут ответственность за расходы на содержание и обслуживание, которые варьируются в зависимости от размера, качества и имеющихся удобств, таких как лифты, бассейны, сады и другие удобства.
Возможность финансирования покупки недвижимости с помощью ипотеки в Армении зависит от нескольких факторов: вашего гражданства, текущей страны проживания и источника вашего дохода. Некоторые банки обслуживают исключительно граждан или резидентов Армении. Как правило, вам необходимо внести залог, который может составлять от 10% до 30% от покупной цены недвижимости, в зависимости от политики кредитора. Срок ипотеки может достигать 30 лет, что обеспечивает гибкость в погашении. Процентные ставки в Армении обычно составляют около 10-13% для кредитов в местной валюте и 8-10% для кредитов в долларах США.
Если вам нужна информация об открытии банковских счетов, пожалуйста, нажмите здесь..
Что касается страхования имущества, вы можете рассчитывать на ежегодные расходы в размере от 0.1% до 1% от стоимости вашего имущества.
Законодательство Армении требует, чтобы покупатели недвижимости производили платежи в местной валюте – армянских драмах. Если транзакция проводится через банк, ответственность за соблюдение этих правил лежит на банке.
Услуги по обмену валюты легко доступны через банки, другие кредитные учреждения и пункты обмена валюты.
Важно отметить, что ограничений на перевод иностранной валюты в Армению или из нее нет.
Однако, когда сумма транзакции превышает 50 миллионов драмов (приблизительно 105,000 XNUMX долларов США), любая дополнительная оплата должна быть осуществлена посредством банковского перевода.
4. Соображения относительно приобретения недвижимости
Приобретение недвижимости в Армении, как правило, является безопасным процессом, но рекомендуется принять определенные меры предосторожности:
Семейное положение: Учитывайте семейное положение продавца. Если вы состоите в браке или разведены, для продажи может потребоваться согласие супруга. Даже если имущество не было приобретено во время брака, супруг или бывший супруг могут претендовать на взносы на улучшение имущества. Армения не признает гражданские браки, но браки с иностранцами могут вызвать осложнения.
Подарки и наследство: Выясните, было ли имущество унаследовано или получено в дар. Другие члены семьи могут оспорить завещания или подарки, что потенциально повлияет на продажу. Если в сделке участвуют дети, возможно, для сделки потребуется одобрение органа опеки, чтобы гарантировать, что она соответствует интересам ребенка.
Способность заключать контракты: Обратите внимание на поведение продавца. Законодательство Армении позволяет судам объявлять людей с психическими отклонениями недееспособными. Лица, зависимые от наркотиков, алкоголя или азартных игр, могут иметь ограниченную дееспособность, и соглашения с ними могут быть оспорены. Проверка протоколов суда или получение справки о психическом здоровье может оказаться целесообразным.
неплатежеспособность: Если продавец окажется в финансовом затруднении и продаст недвижимость по цене ниже рыночной, он может быть объявлен банкротом вскоре после продажи. Управляющий по банкротству может оспорить сделку в течение трех лет. Убедитесь, что вероятность банкротства низкая при покупке недвижимости со скидкой.
Обременения и судебные разбирательства: Кадастр выдает свидетельство о чистом праве собственности, подтверждающее отсутствие ипотеки или обременений, прежде чем подписывать договор купли-продажи, проверьте, участвует ли продавец в каких-либо судебных разбирательствах, связанных с имуществом.
Предыдущие транзакции: проверьте историю объекта на предмет каких-либо подозрительных действий, таких как частые перемещения в течение короткого периода времени. В Армении могут быть тщательно изучены даже более старые сделки, особенно приобретения путем пожертвований, наследства или приватизации.
Налоговые обязательства и счета за коммунальные услуги: Продавец обязан предоставить справку, подтверждающую отсутствие налоговых обязательств от местного муниципалитета. Хотя новые владельцы не несут ответственности за ранее неоплаченные счета за коммунальные услуги согласно закону, может быть сложно заключить новые контракты с коммунальными компаниями, если старые счета останутся неоплаченными. Запросить заявления, подтверждающие оплату всех счетов за коммунальные услуги.
Нотариальное заверение: Рассмотрите возможность нотариального заверения договора купли-продажи, даже если это не является строго обязательным. Нотариусы несут личную ответственность за злоупотребления служебным положением и проводят необходимые проверки, такие как согласие, действительные доверенности и умственная дееспособность продавца. Нотариальное заверение демонстрирует добросовестность в случае возникновения споров.
Счета условного депонирования: Вместо обычной практики оплаты наличными во время подписания нотариальной конторы рассмотрите возможность использования условного депонирования или аналогичного инструмента. Это позволяет избежать ношения крупных сумм наличными и позволяет проверить подлинность валюты. Счета условного депонирования влекут за собой дополнительные банковские сборы и расходы на конвертацию валюты, но они могут обеспечить безопасность и прозрачность процесса транзакции. Более подробную информацию можно найти в разделе «Способы оплаты».
В случаях отсутствия завещания наследственное законодательство Армении устанавливает особый порядок наследования:
Супруга, дети и родители: Эти лица имеют приоритет при наследовании имущества.
Братья и сестры (и их потомки): Если супруга, детей или родителей нет, следующими в очереди на наследство являются братья и сестры и их потомки.
Дедушка и бабушка: При отсутствии вышеуказанных категорий правомочными наследниками становятся бабушки и дедушки.
Дяди и тети (и их потомки): Если ни одна из предыдущих категорий не применима, дяди, тети и их потомки рассматриваются как наследники.
Каждый порядок наследников исключает представителей других порядков, и лица, принадлежащие к одному и тому же порядку, делят наследство поровну. В случаях, когда владелец поместья оставляет после себя пережившего супруга, двух родителей и двоих детей, каждый унаследует 1/5 имущества. Права пережившего супруга или детей можно расширить путем планирования наследства.
Супруг (-а): Законодательство Армении о наследстве не предоставляет особой защиты пережившему супругу. Однако, как правило, переживший супруг сохраняет право собственности как минимум на 50% совместно нажитых активов. Незарегистрированные браки не могут предоставлять права наследования.
Детей: Дети, независимо от того, родились ли они в браке или вне брака, имеют равные права наследования. Усыновленные дети пользуются теми же правами, что и родные дети, но не могут наследовать своих биологических родителей. Внуки наследуют только в том случае, если один из детей умершего умер, и в этом случае они занимают место своего родителя.
Завещательная свобода: Согласно законодательству Армении, вы имеете право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению посредством нотариально заверенного завещания или дарения. Однако определенные условия, такие как возрастные ограничения или инвалидность, могут позволить вашему супругу, детям или родителям претендовать на 50% стоимости имущества при отсутствии завещания.
Планирование наследства: Чтобы получить контроль над своим имуществом после смерти, рассмотрите методы планирования наследства, включая увеличение доли наследника посредством завещания, дарение пожизненных подарков, приобретение имущества через компанию с ограниченной ответственностью или получение полиса страхования жизни.
Налоги: Армения не облагает налогом наследство и подарки. Однако отчуждение имущества может подлежать налогообложению в стране налогового резидентства наследника, если между Арменией и этой страной не существует соглашения об избежании двойного налогообложения.
Принятие наследства: У наследников есть 6-месячный срок после смерти, чтобы принять наследство посредством нотариально заверенного заявления. Нотариус проверяет списки наследников, проверяет наличие завещания, разделяет наследство и выдает наследникам свидетельства о наследстве.
душеприказчик: Вы можете назначить исполнителя, например адвоката, для управления имуществом. В обязанности душеприказчика входят, помимо прочего, содержание и управление имуществом, взыскание долгов, юридическое представительство, обеспечение соблюдения завещания и поддержание связи с нотариусом.
Объявления
Объявления о недвижимости в Армении можно легко найти на таких сайтах, как Estate.am, myrealty.am, bnakaran.com и list.am. Эти платформы предлагают ценную информацию о доступной недвижимости и ее ценах, что позволяет вам получить предварительное представление, прежде чем приступить к поиску.
Прежде чем приступить к поиску недвижимости, полезно иметь четкое представление о том, что вы ищете, будь то основное место жительства, дом для отдыха, сдаваемая в аренду недвижимость или инвестиционная возможность, а также предпочтительное место, будь то в городе или сельской местности.
Агенты/Брокеры
В Армении агенты обычно взимают комиссию в размере 2% как с продавца, так и с покупателя, что составляет 4% от стоимости сделки. Покупатель обычно покрывает свою часть комиссии отдельно в дополнение к покупной цене недвижимости.
Список агентов по недвижимости
Советы по выбору арендуемой недвижимости в Ереване
Локации: При поиске арендуемой недвижимости в Ереване следует сосредоточиться на центральных районах, особенно в районе улиц Московяна, Ханджяна, Хоренаци и Сарьяна. В этом районе постоянно наблюдается спрос, особенно в высокий туристический сезон с апреля по октябрь. Многие владельцы недвижимости предпочитают туристам краткосрочную аренду в этот период и долгосрочную аренду на оставшуюся часть года (с ноября по март). Однако некоторые эксперты советуют избегать квартала «Глендейл-Хиллз» на улице Аргишти, несмотря на его близость к площади Республики.
Здание: Большинство квартир в Ереване расположены в недорогих высотных домах с бетонными панелями или в каменных домах более низкого качества, известных как «хрущевки», построенных между 1960-ми и 1980-ми годами. Обычно они не рекомендуются инвесторам. Вместо этого у вас есть два варианта: «Сталинки», построенные между 1930-ми и 1950-ми годами, и более новые здания, построенные после экономического восстановления Армении в 2000-х годах. «Сталинки», как правило, более доступны по цене, но из-за их возраста в них могут отсутствовать лифты и надлежащее обслуживание мест общего пользования, что делает их менее привлекательными для покупателей. Новые здания сильно различаются по качеству: некоторые застройщики пользуются большей репутацией, чем другие. Цены могут существенно отличаться в соседних зданиях.
Квартира: Квартиры на первом и верхнем этажах обычно продаются со скидкой. Квартиры на первом этаже часто избегают из соображений безопасности, отсутствия конфиденциальности, шума и потенциальной влажности из подвала. Квартиры на верхних этажах, особенно в старых зданиях, могут оказаться менее популярными из-за риска протечки крыши, чрезмерной летней жары и трудностей доступа без лифта. Многие старые здания имеют дополнительные надстройки, которых лучше избегать. В квартирах, выходящих на север, может не хватать естественного света, а в квартирах с большими окнами, выходящими на юг, может возникнуть противоположная проблема.
