Армения - современная и быстрорастущая страна с богатой историей и традициями, красивой природой, отличной кухней, низкими налогами, низким уровнем преступности и невысокой стоимостью жизни. Недвижимость в центре Еревана в 2018-2019 годах выросла в цене на 34,5% из-за роста экономики. Иностранцы могут быть 100% собственниками недвижимости в Армении и могут воспользоваться инвестиционными возможностями. В Армении обычно не облагаются налогом операции с недвижимостью, прирост капитала, подарки или наследство. Инвестиции в недвижимость также могут дать иммиграционные льготы, такие как проживание или гражданство.

Квалифицированный местный юрист поможет вам сориентироваться в инвестиционном процессе, избежать ошибок и минимизировать риски. Юридическая помощь может быть очень ценной в процессе комплексной проверки, проверки и подготовки документов, платежей, регистраций и т. Д. Пожалуйста, свяжитесь с нами для бесплатной оценки вашего дела.

Правовое руководство по покупке недвижимости в Армении

#1. Иностранное владение недвижимостью

#2. Владение Состав

Единоличное владение

Независимо от вашего семейного положения вы можете купить недвижимость на свое имя.

В большинстве стран в семейном законодательстве указано, что приобретенные активы в течение брак заключается совместно обоими супругами, независимо от того, кем они были куплены (общественная собственность). Положение в Армении в целом не отличается. В случае супружеской пары гражданское право действует так, как если бы имущество находилось в совместной собственности на равных основаниях (50-50), если в брачном договоре не было конкретных положений об обратном. Таким образом, ваш (а) супруг (а) будет считаться совладельцем собственности независимо от того, было ли его / ее имя включено в договор купли-продажи.

Законодательство Армении не признает «браки по гражданскому праву». Если вы живете вместе, но не состоите в браке, армянское законодательство автоматически не дает вашему партнеру права постоянного проживания или владения. При отсутствии завещания партнер также не будет иметь прав наследования.

Одинокий человек, который покупает недвижимость в Армении и впоследствии вступает в брак, может заключить брачный договор, в котором супруги могут оговорить, что имущество передается в пределах условий брачного договора.

Совместное владение

Совместное владение существует, когда собственность приобретается двумя или более лицами, каждый из которых владеет долей в собственности на любых условиях, которые могут быть решены между ними. В случае пары это обычно делится на равные доли, но если покупателей больше двух, это может быть пропорционально сумме, внесенной каждым человеком в финансирование покупки, например 70% / 20% / 10%. В общем праве эквивалентом является «общая аренда».

Все владельцы имеют право участвовать в принятии решений, касающихся собственности. Закон требует, чтобы решения относительно собственности принимались единогласно. Один или несколько собственников могут потребовать продажи собственности, за исключением случаев, когда их акции могут быть физически разделены или другие владельцы не желают покупать эти акции. Если соглашение не может быть достигнуто, может возникнуть необходимость обратиться в суд для получения постановления, разрешающего продажу собственности.

Один из собственников может также продать или подарить принадлежащую ему часть собственности. В случае продажи своей части собственности они обязаны предоставить преимущественное право покупки существующим собственникам. Это правило не применяется, если отчуждение осуществляется в порядке дарения или наследования. У других владельцев есть один месяц для реализации своего преимущественного права.

Собственность компании

Можно купить недвижимость в Армении, используя местную или иностранную компанию с ограниченной ответственностью, которая имеет юридическое лицо, отличное от юридического лица ее акционеров.

Основными причинами владения армянской собственностью через компанию являются:

Разрешить покупку недвижимости несколькими лицами;
Обеспечить стабильность и преемственность в владении и управлении семейной собственностью;
Для облегчения передачи и владения недвижимостью;
Чтобы избежать ограничений, накладываемых законами о наследовании;
Создавать налоговые преимущества;
Чтобы защитить семейный дом от бизнес-кредиторов.

Это решение также может иметь налоговые недостатки, особенно в отношении удерживаемых налогов и налога на прирост капитала.

#3. Способы оплаты

#1. Прямая оплата наличными. В Армении принято покупать недвижимость за наличные. Обычно покупатель приносит деньги в нотариальную контору и передает их продавцу, когда договор купли-продажи подписывается обеими сторонами. Такой порядок действий является рискованным для покупателя, поскольку в случае возникновения каких-либо проблем с регистрацией прав собственности в Кадастре может быть трудно или невозможно получить возврат платежа от продавца.

Стороны могут договориться об оплате. после Кадастр регистрирует право собственности покупателя на объект недвижимости. Такое расположение исключает риски для покупателя. В принципе, в этом сценарии интересы продавца также защищены, потому что он будет удерживать имущество до тех пор, пока ему не заплатят полностью, а в случае неуплаты он может потребовать обратно имущество. Более того, если уплачивается плата за ускоренное обслуживание, можно зарегистрировать право собственности в течение нескольких часов, что еще больше снижает риски для продавца. Однако не все продавцы согласятся с такой договоренностью.

Таким образом, платежи наличными несут риски либо для покупателя, либо для продавца, в зависимости от того, произведен ли платеж до или после регистрации нового владельца.

Плюсы

Немедленная оплата
Отсутствие контроля за использованием иностранной валюты
Без комиссий и сборов

Минусы

Риски, связанные с подделкой денежных средств
Проблемы с обналичиванием крупных сумм
Риски личной безопасности
Возможность ошибок и неправильного подсчета

#2. Прямой банковский перевод. С точки зрения рисков, принимаемых на себя покупателем и продавцом, этот метод аналогичен наличным расчетам.

Плюсы

Безопасная оплата через банк
Сборы и комиссии могут быть минимизированы, если и продавец, и покупатель открывают счета в одном и том же банке.

Минусы

Юридические риски такие же, как и при оплате наличными
Возможна оплата только в местной валюте
Банк может взимать комиссию за конвертацию валюты, перевод, обналичивание средств и т. Д.

#3. Договор банковского эскроу. Соглашение об условном депонировании - это трехстороннее соглашение между продавцом, покупателем и агентом условного депонирования (банком). Счет условного депонирования открывается на имя покупателя, который затем вносит на него сумму, подлежащую выплате продавцу. После внесения средства «замораживаются» и не могут быть доступны покупателю в течение определенного периода времени (например, 20 дней). Продавец получит доступ к средствам после того, как в банк будет представлено доказательство зарегистрированного права собственности покупателя (например, свидетельство о праве собственности). Если такое доказательство не будет предоставлено в течение указанного периода (в нашем примере 20 дней), покупатель может забрать деньги обратно.

В Армении счета условного депонирования в основном используются в связи со сделками с заложенной недвижимостью, поскольку банк, владеющий ипотекой, обычно настаивает на внесении денег на счет условного депонирования до того, как согласится на продажу.

Плюсы

Безопасная оплата через банк
Дополнительный уровень защиты, предлагаемый эскроу-агентом (банком)
Минимальные риски как для покупателя, так и для продавца

Минусы

Банк взимает комиссию за открытие счета эскроу
Банк взимает комиссию за конвертацию валюты, перевод, обналичивание средств и т. Д.
Возможна оплата только в местной валюте
Продавцы часто не знакомы со счетами условного депонирования и скептически относятся к ним.

#4. Сейф. Покупатель кладет сумму наличными в сейф, который контролируется юристом, риэлтором или другим доверенным специалистом. Последний действует как агент условного депонирования и дает продавцу доступ к сейфовой ячейке после регистрации нового владельца. Если такая регистрация не состоится в течение указанного периода времени (например, 20 дней), юрист (риэлтор) вернет покупателю деньги. Поскольку сейф находится в банке, последний также может помочь в подсчете денег и обеспечении отсутствия поддельных банкнот.

Плюсы

Минимальные риски как для покупателя, так и для продавца
Дополнительный уровень защиты со стороны юриста / риэлтора
Комиссия за аренду сейфа ниже по сравнению с банковским переводом.
Отсутствие контроля за использованием иностранной валюты

Минусы

Проблемы с обналичиванием крупных сумм
Банк может взимать комиссию за подсчет / проверку банкнот
Риски мошенничества со стороны юриста / риэлтора

Вывод:

Прямые платежи наличными или банковским переводом обычно не рекомендуются, если только они не производятся после регистрации ваших прав собственности. Использование счета условного депонирования или банковского сейфа минимизирует риски как для продавца, так и для покупателя.

#4. Оценка и обследование

Иностранные покупатели рискуют заплатить за недвижимость завышенной ценой. Отчет об оценке может помочь покупателю понять «правильную» цену, которую нужно заплатить за здание или землю, особенно за то, что требует ремонта. Аттестация проводится многими лицензированными агентствами с квалифицированным персоналом. Хотя отчет об оценке не является «отчетом об обследовании», оценщик все же может оценить износ, чтобы скорректировать стоимость, и может предоставить некоторую полезную информацию о состоянии собственности. Оценка обычно проводится путем сравнения продажных цен на аналогичную недвижимость (подход сравнения продаж), расчетной стоимости покупки аналогичной земли и строительства аналогичного здания (затратный подход) и годового дохода от аренды, который можно ожидать взамен (доходный подход) .

Законодательство Армении не требует, чтобы продавец заказывал какие-либо опросы. Хотя в Армении нет профессии геодезиста, вы можете нанять местного архитектора, инженера или строителя (электрика, сантехника и т. Д.) Для выполнения этой работы. Хороший обзор может свести к минимуму риски, связанные с покупкой недвижимости, и его можно использовать в переговорах о цене.

Также рекомендуется измерить недвижимость (в частности, землю), поскольку площадь, указанная в кадастровых документах, может быть не совсем точной или границы могут быть нечетко обозначены.

#5. Установление хорошего титула

Свидетельство о чистом праве собственности (на армянском языке - միասնական տեղեկանք) выдается Кадастром и показывает зарегистрированную собственность, а также другие права и обременения на собственность, включая залоговые права, ипотеку, аренду, сервитуты и т. Д. Это самый важный документ в процедура комплексной проверки и, во многих случаях, единственный документ, на который полагаются покупатели. Справка действительна в течение 15 рабочих дней, в течение которых необходимо оформить договор (предварительный и / или окончательный). Если 15-дневный период истекает, необходимо получить новый сертификат. Заявку на получение сертификата чистого титула может подать продавец, покупатель или любое другое заинтересованное лицо.

Наличие других интересов в собственности, таких как сервитуты, права наследников и т. Д., Не всегда может быть полностью подтверждено сертификатом чистого титула. Могут быть лица, которые имеют право предварительного приобретения или преимущественной покупки недвижимости при продаже. Также могут быть внесены несанкционированные изменения или дополнения в собственность, которые не были заявлены в орган планирования. Что касается земли под застройку, в сертификате просто указано, что земля зонирована для строительства; Впоследствии необходимо будет получить полное согласие на планирование (разрешение на строительство).

#6. Предложить купить

#7. Предварительный договор

Предварительное соглашение не передает собственность, но определяет дату или период в будущем, в течение которых собственность будет передана, и может установить условия (непредвиденные обстоятельства), которые должны быть выполнены до закрытия. Подписание предварительного соглашения не является обязательным этапом, и вы можете сразу перейти к закрытию сделки. Однако предварительное соглашение может быть полезно, если вы не готовы немедленно закрыть продажу, но хотите обезопасить недвижимость и заключить юридически обязывающее соглашение.

Предварительное соглашение может оказаться необходимым, если окончательная продажа зависит от непредвиденных обстоятельств, таких как:

Обеспечение ипотеки или другого финансирования;
Очистка имущества от залогов;
Проведение экспертизы;
Получение других документов / разрешений, например, согласия органа опеки и попечительства (муниципального), если один из продавцов является несовершеннолетним.

Предварительное соглашение должно быть нотариально заверенным, чтобы иметь законную силу. Хотя предварительные соглашения, как правило, официально не регистрируются, рекомендуется подать копию в Кадастр, чтобы свести к минимуму возможность нарушения продавцом контракта путем продажи собственности третьей стороне.

Обычно на этом этапе покупатель платит продавцу задаток. Размер депозита может быть разным и согласовывается сторонами.

Предварительное соглашение - это инструмент, имеющий обязательную силу. После того, как он подписан надлежащим образом, ни одна из сторон не может отказаться от сделки, если только одно или несколько непредвиденных обстоятельств не будут выполнены. Если одна из сторон не соблюдает условия соглашения, другая сторона будет иметь в своем распоряжении ряд средств правовой защиты. Как минимум, дефолтный покупатель рискует своим залогом. Обычно оговаривается, что продавец, не выполняющий своих обязательств, должен уплатить двойную сумму депозита в качестве штрафа. Если не оговорено иное, суд может назначить конкретное исполнение, чтобы заставить стороны завершить передачу.

#8. Договор купли-продажи (акт продажи)

Окончательный договор купли-продажи должен быть оформлен в присутствии нотариуса. Хотя самые основные соглашения также могут быть заверены непосредственно кадастровым инспектором, нотариус потребуется, если соглашение должно быть изменено или если одна из сторон не говорит по-армянски. Нотариус по закону обязан предоставить вам информацию о характере и последствиях подписываемого вами соглашения. Нотариус должен будет удостовериться в личности сторон и их правоспособности, чтобы продолжить сделку. Паспорта и свидетельства о браке всех подписавших будут необходимы. Если продавец является несовершеннолетним, пожилым или инвалидом, он может находиться под защитой опекуна, и в этом случае перед завершением продажи будет запрошено разрешение опекуна. Если продавец состоит в браке, нотариус должен удостовериться, что супруг согласен на продажу.

У каждого нотариуса будет свой шаблон договора, и эти шаблоны могут различаться по деталям. Необходимо обеспечить, чтобы в договор были включены все важные пункты. Обычно соглашения заключаются только на армянском языке, а перевод осуществляется устно путем зачитывания всего соглашения покупателю. С вас взимается небольшая плата за услуги переводчика.

Договор купли-продажи должен быть окончательным и всеобъемлющим соглашением, потому что у сторон будет всего 30 дней для его регистрации в Кадастре. Если есть условия, которые еще предстоит выполнить, лучше подписать предварительный договор. В армянском законодательстве нет правил "охлаждения". После подписания соглашение вступает в силу, и стороны не могут отказаться от контракта.

Если вы покупаете какие-либо приспособления или принадлежности в рамках покупки недвижимости, вам следует организовать инвентаризацию. Если у вас есть возможность, посетите собственность за день до подписания соглашения, чтобы убедиться, что все в порядке, особенно если продажа включает в себя определенное количество приспособлений и принадлежностей. В то же время вы также можете проверить, перейдет ли ваше имущество в свободное владение после заключения договора, если последнее не предусматривает освобождения собственности на более позднем этапе.

Если вы не можете приехать в Армению для подписания соглашения лично, вы можете договориться о выдаче родственнику, другу или адвокату доверенности на подпись от вашего имени.

#9. Постановка на учет

#10. Сборы и налоги

Нотариальные и регистрационные сборы

По соглашению, нотариальные сборы и официальные регистрационные сборы оплачиваются покупателем, но стороны могут договориться о том, что расходы должны быть разделены или даже оплачены продавцом. Эти затраты составляют около $200-500. Официальные сборы фиксированы и не зависят от стоимости недвижимости. Услуги ускоренного прохождения также доступны за дополнительную плату.

обслуживание	Обычная комиссия	Ускорение (в тот же день)	Ускорение (на следующий день)	Fast-Track (три дня)
Нотариальный сбор	US$21-31	Нет данных
Государственная пошлина за нотариальное заверение	US$10	Нет данных
Сбор за сертификат чистого титула	US$21	US$125	US$ 41	Нет данных
Регистрационный сбор за право собственности	US$52	US$313	US$156	US$105
Государственный сбор за регистрацию	US$41	Нет данных

Налог на прирост капитала

Передача жилой собственности между физическими лицами обычно не облагается налогом при условии, что и покупатель, и продавец являются физическими лицами (не зарегистрированы как частные предприниматели). Таким образом, налог на прирост капитала, полученный физическими лицами от продажи жилой недвижимости, составляет 0%. Однако, если покупатель является юридическим лицом или частным предпринимателем, применяется удерживаемый налог в размере 10%.

Налог с продаж

Индивидуальные застройщики облагаются налогом в размере 20% от цены, по которой они продают недвижимость.

Налог на недвижимость (собственность)

Налог на недвижимость платит владелец недвижимости ежегодно. Налоговые ставки находятся в диапазоне от 0% до 1% кадастровой стоимости, которая обычно значительно ниже рыночной стоимости.

Если недвижимость продается физическим лицом, новый владелец принимает на себя налоговые обязательства по неуплаченному налогу на недвижимость. Однако недавние изменения обязывают продавца получить сертификат, подтверждающий отсутствие налоговых обязательств, от местного муниципалитета.

Налог на доход от аренды

Доход от аренды, не превышающий 58,35 млн драмов РА (приблизительно $120,000 долларов США) в год, облагается налогом по ставке 10%. Доход от аренды, превышающий эту сумму, облагается налогом по ставке 20%.

Гербовый сбор, налоги на наследство и подарки

В Армении нет гербовых сборов, подарков или налогов на наследство.

Коммунальные сборы

Если вы владеете недвижимостью, например, квартирой, с вас будет взиматься плата за техническое обслуживание и обслуживание. Они будут зависеть от размера и качества комплекса, например, от наличия лифтов, бассейна, садов и других объектов.

#11. Ипотека, банковское дело и страхование

#12. Правила обмена валюты и борьбы с отмыванием денег

#13. Наследование

Наследование Intestate. При отсутствии завещания законом устанавливается следующий порядок наследования:

Супруг, дети и родители;
Братья и сестры (и их потомки);
Бабушки и дедушки;
Дяди и тети (и их потомки).

Каждый порядок наследников исключает следующие наследники и те, кто в том же порядке, делят наследование поровну между собой. Соответственно, лица, не относящиеся к первому порядку наследования, будут наследовать только в том случае, если не будет супруга, детей и родителей. Таким образом, если вы умрете, оставив в живых супругу, двух родителей и двоих детей, каждый из них получит 1/5 вашего состояния. Можно расширить права пережившего супруга или детей, но это требует некоторого планирования наследования.

Супруг. Оставшийся в живых супруг не пользуется особой защитой в соответствии с законом Армении о наследовании. Это связано с тем, что закон традиционно считал, что имущество умершего принадлежит всей семье, а не одному из ее членов. При этом только та часть имущества, которая принадлежит умершему, подчиняется законам о наследовании, поэтому оставшийся в живых супруг обычно сохраняет право собственности не менее чем на 50% своих совместно находящихся в собственности активов.

Если брак не был зарегистрирован, оставшийся в живых партнер не будет иметь права наследования имущества умершего. В отношениях друг с другом те, кто живет в свободном союзе, являются незнакомцами по закону и не имеют между собой прав наследования.

Дети. Дети пары, рожденной вне брака, пользуются теми же правами, что и дети, рожденные в браке, как и дети умершего, рожденные от другого партнера. Усыновленные дети этой пары пользуются теми же правами, что и родные дети, но лишены каких-либо прав наследования от своих естественных родителей. Внуки не получают никаких прав, если только один из детей умершего не умер. В этом случае они становятся на место умершего родителя.

Свобода по завещанию. В соответствии с законодательством Армении вы можете свободно распоряжаться своим имуществом и можете лишить наследство супруга, детей и родителей, составив завещание или подарок. Однако они по-прежнему могут требовать 50% стоимости имущества, на которое они имели бы право в отсутствие завещания, если:

Они моложе 18 лет и старше 60 лет;
Они инвалиды или недееспособны.

Завещание должно быть составлено в письменной форме и нотариально заверено. Отсутствие нотариального заверения завещания делает его недействительным.

Планирование наследования. Если вы хотите иметь некоторый контроль над своим имуществом после своей смерти, вам необходимо предпринять некоторые меры по планированию наследования, например:

Увеличить долю наследника путем составления завещания;
Делайте подарки при жизни;
Купить недвижимость через компанию с ограниченной ответственностью;
Возьмите полис страхования жизни.

Налоги. Наследство и подарки в Армении не облагаются налогом. Тем не менее, распоряжение имуществом может по-прежнему облагаться налогом в стране, где наследник имеет свое налоговое резидентство, если между Арменией и этой страной не заключено соглашение об избежании двойного налогообложения.

Принятие наследства. У наследников есть 6 месяцев после смерти, чтобы принять наследство, сделав нотариально заверенное заявление. Нотариус составит список бенефициаров, проверит, существует ли завещание, осуществит раздел имущества и выдаст наследникам свидетельства о праве на наследство.

Исполнитель. Вы можете назначить юриста или другое лицо в качестве исполнителя. Исполнитель принимает меры для содержания и управления имуществом, информирует наследников и других бенефициаров завещания, оплачивает и взыскивает долги, представляет имущество в судах, обеспечивает распределение наследства в соответствии с завещанием, оказывает содействие в толкование завещания, отчет наследникам, работа с нотариусом и т. д.

#14. Советы и подводные камни, которых следует избегать

Хотя покупка недвижимости в Армении в целом безопасна, потенциальным покупателям рекомендуется соблюдать определенные меры предосторожности.

Семейный статус. Если продавец состоит в браке или разведен, вполне вероятно, что для продажи потребуется согласие супруга. Даже если собственность не была приобретена в браке, вы все равно должны быть осторожны, потому что супруг (бывший супруг) может заявить, что он / она способствовал улучшению собственности и, таким образом, приобрел права на нее. В Армении не признаются гражданские браки. Однако полагаться только на публичные записи может быть недостаточно, поскольку брак может быть заключен в другой стране.
Подарки и наследство. Если продавец унаследовал имущество или получил его в подарок, вам необходимо выяснить, есть ли другие члены семьи, которые могут оспорить завещание или дар. Не исключено, что после продажи появится наследник и потребует права на имущество. Обратите внимание, что если речь идет о детях, транзакция должна быть одобрена органом опеки и попечительства (главой местного сообщества). Последнее требуется по закону для гарантии того, что продажа будет в наилучших интересах ребенка.
Емкость по контракту. Будьте внимательны, если поведение продавца покажется странным. По законам Армении люди с психическими расстройствами могут быть признаны недееспособными по решению суда, а лица, употребляющие наркотики, алкоголь или даже азартные игры, могут быть ограничены в дееспособности. Соглашения с такими людьми могут быть оспорены и признаны недействительными их опекунами или другими заинтересованными сторонами. Вы можете проверить протоколы суда или попросить справку, подтверждающую, что продавец не зарегистрирован в психиатрической больнице.
Несостоятельность. Если выяснится, что продавец находится в тяжелом финансовом положении и продает недвижимость по цене ниже рыночной, возможно, что он будет объявлен банкротом вскоре после продажи, и управляющий банкротством может оспорить продажу в суде в течение 3-летнего периода. время. Таким образом, если вы покупаете недвижимость по сниженной цене, убедитесь, что вероятность банкротства невысока.
Обременения и судебные тяжбы. Перед подписанием договора купли-продажи Кадастр выдаст свидетельство о чистом праве собственности, подтверждающее, что собственность не заложена, не арестована или иным образом не обременена правами третьих лиц. Тем не менее, все же рекомендуется выяснить, участвует ли продавец в каком-либо судебном процессе, который может повлиять на собственность.
Предыдущие транзакции. Даже если нет никаких обременений и нерешенных споров, необходимо проверить историю собственности, чтобы убедиться, что в прошлом не было подозрительных действий. Например, несколько переводов за короткий период времени могут быть признаком потенциальных проблем. Срок давности в Армении обычно не превышает 10 лет, но даже более старые транзакции могут быть изучены. Особое внимание необходимо уделить приобретению имущества путем дарения, наследования или приватизации.
Налоговые обязательства и коммунальные платежи. Обязательства по налогу на имущество по законам Армении берет на себя новый владелец. Однако недавние изменения обязывают продавца получить сертификат, подтверждающий отсутствие налоговых обязательств, от местного муниципалитета. По закону новый владелец не берет на себя никаких неоплаченных счетов за коммунальные услуги. Однако на практике может быть сложно подписать новые контракты от вашего имени с коммунальными предприятиями, если старый владелец не оплатит счета. В целях экономии времени и нервов рекомендуется запрашивать выписки, подтверждающие полную оплату всех коммунальных платежей.
Нотариальное заверение. Хотя некоторые продажи не требуют нотариального заверения, вам все же следует рассмотреть возможность заключения контракта в присутствии нотариуса. Нотариус несет личную ответственность за злоупотребления служебным положением и имеет стимулы для проведения всех необходимых проверок, таких как обеспечение наличия всех согласий, наличия доверенностей, действующих и не отозванных, продавец в здравом уме и т.д. добросовестно, если в будущем возникнет спор.
Счета условного депонирования. В Армении распространена практика, когда продавец производит оплату наличными при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе. Однако такая практика не рекомендуется, потому что носить с собой сумки, полные долларовых купюр, не очень безопасно, и продавец может захотеть отнести деньги в банк, чтобы проверить, являются ли банкноты поддельными (доля поддельных долларовых купюр в Армении относительно высока. ). Что еще более важно, не рекомендуется платить полную сумму до того, как ваш титул будет официально зарегистрирован. Этих проблем можно избежать, используя счет условного депонирования или аналогичный инструмент. Недостатками использования счета условного депонирования являются дополнительные банковские сборы в диапазоне 0,1-0,3% от внесенных денег и расходы на конвертацию денег в местную валюту (закон требует, чтобы платежи производились в драмах Армении, но продавец обычно рассчитывать на получение оплаты в долларах США). Пожалуйста, проверьте параграф #3 «Способы оплаты» для получения дополнительной информации.

Цены на недвижимость в Армении

Квартиры в центральном районе Еревана (средняя цена за кв.м.)

Последние 12 месяцев
Месяц	Цена	+ Изменить
20 октября	$1,266	-1%
20 сен	$1,280	-1%
20 августа	$1,293	-2.7%
20 июля	$1,329	-3.1%
20 июня	$1,372	-0.6%
20 мая	$1,380	-1.3%
20 апреля	$1,398	+2.3%
20 марта	$1,367	-1.6%
20 февраля	$1,389	+0.9%
20 января	$1,377	+0.8%
19 декабря	$1,366	+1.3%
19 ноя	$1,348	+1.9%
Изменение за 12 месяцев		-6%

Последние 12 лет
Год	Цена	+ Изменить
2019	$1,266	+15.7%
2018	$1,094	+18.8%
2017	$921	+4%
2016	$885	0%
2015	$885	-1.8%
2014	$901	-14.4%
2013	$1,053	+3.1%
2012	$1,021	-10.8%
2011	$1,144	-10.2%
2010	$1,274	+2%
2009	$1,248	-20.8%
2008	$1,576	+6.9%
Изменение за 12 лет		-19.7%

В период с 2002 по 2008 год рынок недвижимости Армении рос экспоненциально, цены выросли на 570%. В 2009 году экономика страны пострадала от мирового финансового кризиса, и в течение следующих нескольких лет цены на недвижимость постепенно снижались. Они оставались неизменными в течение 2014-2016 годов и начали расти в 2017 году. Цены в центре Еревана выросли на 18,8% в 2018 году и на 15,7% в 2019 году. Основными факторами, способствующими росту цен, являются:

Растущая экономика (рост ВВП на 7,61 т / т в 2019 г.)
Более низкие процентные ставки по ипотеке. Ставки снизились с 18% в 2009 году до примерно 10,5% и, как ожидается, продолжат снижение до 7-7,5%.
Повышенный спрос на сдаваемую в аренду недвижимость, обусловленный ростом туризма и ростом городского населения из-за репатриации и урбанизации.
Банковские депозиты становятся менее привлекательной альтернативой инвестициям в арендную недвижимость, поскольку процентные ставки по депозитам продолжают снижаться.
Ограниченное строительство нового жилья в центре Еревана.

Продажа банков и отчужденная недвижимость

Инвестиционная земля в Лермонтово, 6200 кв.м, 1ТП2Т9 500

10 причин инвестировать в армянскую недвижимость

1. 100% иностранное владение

Иностранцы могут быть 100% собственниками недвижимости в Армении: они могут приобретать, держать, сдавать в аренду, продавать, завещать и иным образом распоряжаться своей собственностью наравне с местными жителями. Иностранцам не нужно иметь вид на жительство или иным образом указывать ссылки на Армению. Земля сельскохозяйственного назначения может находиться в собственности через юридическое лицо.

2. Высокая оценка

Недвижимость в центре Еревана выросла в цене на 34,5% в 2018-2019 годах из-за роста экономики и снижения ставок по ипотеке.

3. Высокая доходность от аренды

Спрос на арендуемую недвижимость в первую очередь повышается за счет бурно развивающейся индустрии туризма.

4. Быстрая и безопасная регистрация

Весь процесс покупки недвижимости в Армении может занять всего несколько дней. Армения занимает очень высокое место - 13-е - среди 190 стран в рейтинге «Регистрация собственности» Всемирного банка Индекс, который измеряет как эффективность, так и качество системы регистрации собственности. Для сравнения: США на 39-м месте, Великобритания - на 41-м, Франция - на 99-м.

5. Отсутствие налогов на дарение или наследство.

В Армении нет налогов на дарение или наследство.

6. Отсутствие налога на прирост капитала

Прирост капитала от продажи недвижимости физическим лицом обычно не облагается налогом.

7. Низкие налоги на недвижимость

Налоговые ставки налога на недвижимость находятся в диапазоне от 0% до 1% кадастровой стоимости, которая обычно значительно ниже рыночной стоимости.

8. Отсутствие гербовых сборов.

Гербовых сборов нет. Только маленький оОфициальные сборы выплачиваются и не зависят от стоимости недвижимости.

9. Вид на жительство и гражданство

Армения предлагает временное, постоянное и специальное проживание иностранным бизнесменам, а также возможность получения гражданства в порядке исключения для важных инвесторов. Инвестирование в недвижимость может дать вам право на получение иммиграционных льгот.

Поиск недвижимости

Списки

Информации о недвижимости в Армении много на таких сайтах, как estate.am, myrealty.am, bnakaran.com, а также list.am. Эти веб-сайты могут дать представление о типах доступных свойств и их ценах, прежде чем вы фактически начнете поиск. Наличие четкого представления о типе недвижимости, которую вы ищете (основная резиденция, дом для отдыха, аренда или инвестиционная недвижимость) и ее местонахождении (город или сельская местность), поможет упростить поиск недвижимости.

Агенты / Брокеры

В Армении агенты обычно взимают 2% с продавца и 2% с покупателя, в результате чего размер комиссии составляет 4% от суммы сделки. Покупателя попросят оплатить комиссию отдельно и сверх стоимости недвижимости.

Список агентов по недвижимости

Советы по выбору арендуемой недвижимости в Ереване

Место расположения. Если вы ищете недвижимость в аренду, ваш поиск должен быть сосредоточен в центре Еревана, а именно в пределах «круга», образованного улицами Московяна, Ханджяна, Хоренаци и Сарьяна. Спрос на недвижимость в этом районе всегда есть, особенно в высокий туристический сезон с апреля по октябрь. Многие владельцы предпочитают сдавать квартиру посуточно туристам и другим посетителям в высокий сезон и сдают ее на долгосрочной основе на оставшуюся часть года (с ноября по март). Некоторые профессионалы рекомендуют избегать района "Глендейл-Хиллз" на улице Аргишти, несмотря на его удачное расположение рядом с площадью Республики.

Здание. Большинство квартир в Ереване находятся в недорогих, облицованных бетонными панелями домах (высотки) или каменных домах более низкого качества («хрущевки»), построенных в 1960-80-х годах. Инвесторам следует избегать таких квартир. Это оставляет им два варианта: так называемые «сталинки», построенные в 1930-50-х годах, и новые здания, построенные после восстановления экономики Армении в 2000-х годах. «Сталинки», как правило, дешевле, но из-за возраста, отсутствия лифтов и плохого содержания мест общего пользования не всегда привлекательны для покупателей. Новостройки также сильно отличаются по качеству. Не все застройщики пользуются заслуженной репутацией, и аналогичные квартиры в соседних домах могут иметь очень разные цены.

Квартира. Квартиры на первом (первом) и последнем этажах обычно продаются со скидкой. Квартиры на первом этаже избегают из соображений безопасности, отсутствия уединения, шума, влажности, исходящей из подвала, в то время как квартиры на последнем этаже (особенно в старых зданиях) менее востребованы из-за потенциальных утечек с крыши, более сильного солнечного тепла летом и трудности доступа без лифта. Многие старые здания имеют надстройки в виде одного или двух дополнительных этажей. Лучше избегать вложения в них. В квартирах, выходящих на север, как правило, не хватает естественного света. Квартиры с большими окнами на юг могут создать обратную проблему.

Обзор страны

	Заголовок
	Площадь КВ КМ.	29,700
	Численность населения	2,962,000
	Капитал:	Ереван (1 075 000)
	Религия:	христианский (94.8%)
	ЯЗЫК:	Армянский
	УРОВЕНЬ ГРАМОТНОСТИ:	99%
	Климат:	ЛЕТО 33C ЗИМА 4С
	Валюта:	DRAM ($1 = 480 драм)
	Средняя зарплата:	$387
	Рост ВВП (2019 г.):	7.6%
	ВВП на душу населения:	$4,173
	Безработица:	18%
	Инфляция:	1.7%

Оставить комментарий

доля0

Твитнуть0

Вернуться к началу

Нерсес Исаджанян

Управляющий поверенный
LL.M. Джорджтаунский университет
Нью-Йорк Бар | Палата адвокатов Армении

Мы команда лицензированных юристов из Армении и Грузии. Наше основное обязательство - предоставлять клиентам качественные услуги по привлекательной цене, которые помогают управлять рисками, преодолевать нормативные проблемы и продвигать их личные и деловые цели.

Почему мы

Полностью лицензировано
10+ лет опыта
Широкий спектр юридических услуг
Быстрое общение
Честный и этичный
Свободно владеющий английским
Комиссия за результат
Безопасные онлайн-платежи
Никаких скрытых платежей

Закажите звонок с юристом

Наши услуги

Поиск недвижимости
Консультация юриста
Проверки должной осмотрительности
Оценка и обследование
Переговоры
Планирование налогов
Планирование наследования
Подготовка документов
Обзорный документ
Нотариальное заверение
Удаленные транзакции
Банковские (Escrow) счета
Платежи
Регистрации
Услуги после покупки
Вид на жительство и гражданство
Регистрация компании
Заверенный перевод
Доверенность
Лицензии и разрешения

Ресурсы