Иностранцы могут быть 100% собственниками недвижимости в Армении: они могут приобретать, владеть, сдавать в аренду, продавать, завещать и иным образом распоряжаться своей собственностью наравне с местными жителями. Иностранцам не нужно иметь вид на жительство или иным образом указывать ссылки на Армению. В то же время инвестирование в недвижимость может дать вам право на получение разрешение на временное или постоянное проживание. Единственное ограничение касается иностранной собственности на землю сельскохозяйственного назначения. При покупке земли сельскохозяйственного назначения в Армении иностранцу может потребоваться: создать юридическое лицо и приобретать землю на имя этого юридического лица. Сельскохозяйственная земля также может напрямую принадлежать иностранцам, у которых есть особый статус резидента Армении.

Единоличное владение

Независимо от вашего семейного положения вы можете купить недвижимость на свое имя.

В большинстве стран в семейном законодательстве указано, что приобретенные активы в течение брак заключается совместно обоими супругами, независимо от того, кем они были куплены (общественная собственность). Положение в Армении в целом не отличается. В случае супружеской пары гражданское право действует так, как если бы имущество находилось в совместной собственности на равных основаниях (50-50), если в брачном договоре не было конкретных положений об обратном. Таким образом, ваш (а) супруг (а) будет считаться совладельцем собственности независимо от того, было ли его / ее имя включено в договор купли-продажи. 

Законодательство Армении не признает «браки по гражданскому праву». Если вы живете вместе, но не состоите в браке, армянское законодательство автоматически не дает вашему партнеру права постоянного проживания или владения. При отсутствии завещания партнер также не будет иметь прав наследования. 

Одинокий человек, который покупает недвижимость в Армении и впоследствии вступает в брак, может заключить брачный договор, в котором супруги могут оговорить, что имущество передается в пределах условий брачного договора. 

Совместное владение

Совместная собственность существует, когда имущество приобретается двумя или более лицами, при этом каждому из них принадлежит доля в имуществе на любых условиях, которые могут быть решены между ними. В случае пары это обычно будет в равных долях, но, если есть более двух покупателей, это может быть пропорционально сумме, которую каждое лицо внесло в финансирование покупки. например 701ТП2Т/201ТП2Т/101ТП2Т. В общем праве эквивалентом является «общая аренда».

Все владельцы имеют право участвовать в принятии решений, касающихся собственности. Закон требует, чтобы решения относительно собственности принимались единогласно. Один или несколько собственников могут потребовать продажи собственности, за исключением случаев, когда их акции могут быть физически разделены или другие владельцы не желают покупать эти акции. Если соглашение не может быть достигнуто, может возникнуть необходимость обратиться в суд для получения постановления, разрешающего продажу собственности.

Один из собственников может также продать или подарить принадлежащую ему часть собственности. В случае продажи своей части собственности они обязаны предоставить преимущественное право покупки существующим собственникам. Это правило не применяется, если отчуждение осуществляется в порядке дарения или наследования. У других владельцев есть один месяц для реализации своего преимущественного права. 

Собственность компании

Можно купить недвижимость в Армении, используя местную или иностранную компанию с ограниченной ответственностью, которая имеет юридическое лицо, отличное от юридического лица ее акционеров.

Основными причинами владения армянской собственностью через компанию являются:

• Разрешить покупку недвижимости несколькими лицами;
• Обеспечить стабильность и преемственность в владении и управлении семейной собственностью;
• Для облегчения передачи и владения недвижимостью;
• Чтобы избежать ограничений, накладываемых законами о наследовании;
• Создавать налоговые преимущества;
• Чтобы защитить семейный дом от бизнес-кредиторов.

 Это решение также может иметь налоговые недостатки, особенно в отношении удерживаемых налогов и налога на прирост капитала.

Иностранные покупатели рискуют заплатить за недвижимость завышенной ценой. Отчет об оценке может помочь покупателю понять «правильную» цену, которую нужно заплатить за здание или землю, особенно за то, что требует ремонта. Аттестация проводится многими лицензированными агентствами с квалифицированным персоналом. Хотя отчет об оценке не является «отчетом об обследовании», оценщик все же может оценить износ, чтобы скорректировать стоимость, и может предоставить некоторую полезную информацию о состоянии собственности. Оценка обычно проводится путем сравнения продажных цен на аналогичную недвижимость (подход сравнения продаж), расчетной стоимости покупки аналогичной земли и строительства аналогичного здания (затратный подход) и годового дохода от аренды, который можно ожидать взамен (доходный подход) .

Законодательство Армении не требует от продавца заказывать какие-либо обследования. Хотя в Армении нет профессии геодезиста, вы можете нанять местного архитектора, инженера или строителя (электрика, сантехника, и Т. Д.) взяться за дело. Хороший обзор может минимизировать риски, связанные с покупкой недвижимости, и может быть использован в переговорах о цене. 

Также рекомендуется измерить недвижимость (в частности, землю), поскольку площадь, указанная в кадастровых документах, может быть не совсем точной или границы могут быть нечетко обозначены. 

Свидетельство о чистом праве (на армянском языке - միասնական տեղեկանք) выдается Кадастром и показывает зарегистрированное право собственности, а также другие права и обременения в отношении имущества, включая залоговые права, ипотечные кредиты, аренду, сервитуты, и т.д. Это самый важный документ в процессе комплексной проверки и, во многих случаях, единственный документ, на который полагаются покупатели. Сертификат действителен в течение 15 рабочих дней, в течение которых должно быть оформлено соглашение (предварительное и/или окончательное). Если 15-дневный срок истек, необходимо будет получить новый сертификат. Заявление о выдаче свидетельства об отсутствии права собственности может быть подано продавцом, покупателем или любым другим заинтересованным лицом. 

Наличие других интересов в собственности, таких как сервитуты, права наследников и т. Д., Не всегда может быть полностью подтверждено сертификатом чистого титула. Могут быть лица, которые имеют право предварительного приобретения или преимущественной покупки недвижимости при продаже. Также могут быть внесены несанкционированные изменения или дополнения в собственность, которые не были заявлены в орган планирования. Что касается земли под застройку, в сертификате просто указано, что земля зонирована для строительства; Впоследствии необходимо будет получить полное согласие на планирование (разрешение на строительство).

В Армении устные предложения / соглашения о покупке или продаже недвижимости недействительны и не подлежат исполнению. Даже письменное соглашение не подлежит исполнению, если оно не заверено нотариусом или должностным лицом кадастра. Таким образом, стандартные формы договоров, используемые агентствами недвижимости, не подлежат исполнению. Поэтому на данном этапе не рекомендуется производить какие-либо платежи (депозит и т. Д.). 

При этом может быть полезно подготовить официальное письменное предложение, чтобы показать серьезность ваших намерений и уточнить условия продажи, такие как структура оплаты, сумма задатка, обязательство продавца оплатить любые непогашенные коммунальные услуги. счета и налоги, расходы по сделке, непредвиденные расходы и т. д. Письменное предложение может иметь форму проекта предварительного соглашения. 

Предварительное соглашение не передает имущество, но определяет будущую дату или период, в течение которого имущество будет передано, и может устанавливать условия (непредвиденные обстоятельства), которые должны быть выполнены до закрытия. Подписание предварительного договора не является обязательным шагом, и вы можете перейти непосредственно к заключению сделки. Тем не менее, наличие предварительного соглашения может быть полезным, если вы не готовы немедленно закрыть сделку по продаже, но хотите обеспечить безопасность собственности и заключить юридически обязывающее соглашение. Также предварительное соглашение полезно, чтобы убедиться, что все стороны согласны с условиями сделки и находятся «на одной волне».

Предварительное соглашение может оказаться необходимым, если окончательная продажа зависит от непредвиденных обстоятельств, таких как:

• Обеспечение ипотеки или другого финансирования;
• Очистка имущества от залогов;
• Проведение экспертизы;
• Получение других документов / разрешений, например, согласия органа опеки и попечительства (муниципального), если один из продавцов является несовершеннолетним.

Предварительное соглашение должно быть нотариально заверенным, чтобы иметь законную силу. Хотя предварительные соглашения, как правило, официально не регистрируются, рекомендуется подать копию в Кадастр, чтобы свести к минимуму возможность нарушения продавцом контракта путем продажи собственности третьей стороне.

Обычно на этом этапе покупатель платит продавцу задаток. Размер депозита может быть разным и согласовывается сторонами.

Предварительное соглашение - это инструмент, имеющий обязательную силу. После того, как он подписан надлежащим образом, ни одна из сторон не может отказаться от сделки, если только одно или несколько непредвиденных обстоятельств не будут выполнены. Если одна из сторон не соблюдает условия соглашения, другая сторона будет иметь в своем распоряжении ряд средств правовой защиты. Как минимум, дефолтный покупатель рискует своим залогом. Обычно оговаривается, что продавец, не выполняющий своих обязательств, должен уплатить двойную сумму депозита в качестве штрафа. Если не оговорено иное, суд может назначить конкретное исполнение, чтобы заставить стороны завершить передачу.

Окончательный договор купли-продажи должен быть оформлен в присутствии нотариуса. Хотя самые основные соглашения также могут быть заверены непосредственно кадастровым офицером, нотариус потребуется, если соглашение должно быть изменено или если одна из сторон не говорит по-армянски. Нотариус по закону обязан предоставить вам информацию о характере и последствиях соглашения, которое вы подписываете. Нотариус должен будет удостовериться в личности сторон и их правоспособности для совершения сделки. Потребуются паспорта (и, возможно, свидетельства о браке) всех подписантов. Если продавец является несовершеннолетним, пожилым или инвалидом, он может находиться под защитой опекуна, и в этом случае будет запрошено согласие опекуна, прежде чем продажа может быть завершена. Если продавец женат, то нотариус пожелает удостовериться, что супруг согласен на продажу.

У каждого нотариуса будет свой шаблон договора, и эти шаблоны могут различаться по деталям. Необходимо обеспечить, чтобы в договор были включены все важные пункты. Обычно соглашения заключаются только на армянском языке, а перевод осуществляется устно путем зачитывания всего соглашения покупателю. С вас взимается небольшая плата за услуги переводчика.

Договор купли-продажи должен быть окончательным и всеобъемлющим соглашением, потому что у сторон будет всего 30 дней для его регистрации в Кадастре. Если есть условия, которые еще предстоит выполнить, лучше подписать предварительный договор. В армянском законодательстве нет правил "охлаждения". После подписания соглашение вступает в силу, и стороны не могут отказаться от контракта.

Если вы покупаете какие-либо приспособления или принадлежности в рамках покупки недвижимости, вам следует организовать инвентаризацию. Если у вас есть возможность, посетите собственность за день до подписания соглашения, чтобы убедиться, что все в порядке, особенно если продажа включает в себя определенное количество приспособлений и принадлежностей. В то же время вы также можете проверить, перейдет ли ваше имущество в свободное владение после заключения договора, если последнее не предусматривает освобождения собственности на более позднем этапе.

Если вы не можете приехать в Армению для подписания соглашения лично, вы можете договориться о выдаче родственнику, другу или адвокату доверенности на подпись от вашего имени.

После заключения окончательного договора купли-продажи у покупателя есть 30 рабочих дней, чтобы зарегистрировать свои права собственности в Кадастре. Отказ зарегистрировать эти права в течение 30-дневного периода приведет к недействительности договора купли-продажи. Покупатель должен предоставить оригинал договора купли-продажи и нотариально заверенный перевод паспорта. Нотариально заверенная доверенность потребуется, если регистрация осуществляется через юриста или другого представителя. Процесс регистрации может занять от нескольких часов до нескольких дней, в зависимости от того, платите ли вы плату за ускоренное обслуживание. Будет выдано свидетельство о праве собственности с основными сведениями о собственности и новом владельце. Затем вы предоставите свидетельство о праве собственности коммунальным службам (электричество, газ, телефон и т. Д.), Чтобы они также зарегистрировали изменение собственника и подготовили новые соглашения на ваше имя. 

Налог на прирост капитала

Передача жилой недвижимости между физическими лицами, как правило, не облагается налогом при условии, что и покупатель, и продавец являются физическими лицами (не зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей). Таким образом, налог на прирост капитала, полученный физическими лицами от продажи жилой недвижимости, составляет 0%. Однако, если покупатель является юридическим лицом или частным предпринимателем, удержанный налог в размере 10% может применяться ко всей сумме сделки.

Налог с продаж для разработчиков

Индивидуальные застройщики облагаются налогом в размере 20% от цены, по которой они продают недвижимость.

Налог на недвижимость (собственность)

Налог на недвижимость уплачивается собственником недвижимости ежегодно. Налоговые ставки находятся в диапазоне от 0% до 1% от кадастровой стоимости, которая обычно значительно ниже рыночной стоимости. Точную сумму налога на имущество для конкретного объекта можно проверить на сайт кадастра. 

Недавние поправки обязывают продавца получить справку об отсутствии налоговых обязательств от местного муниципалитета, прежде чем можно будет зарегистрировать продажу.

Налог на доход от аренды

Доход от аренды, не превышающий 58,35 млн драмов РА (приблизительно $120,000 долларов США) в год, облагается налогом по ставке 10%. Доход от аренды, превышающий эту сумму, облагается налогом по ставке 20%.   

Гербовый сбор, налоги на наследство и подарки

В Армении нет гербовых сборов, подарков или налогов на наследство. 

Коммунальные сборы

Если вы владеете недвижимостью, например, квартирой, с вас будет взиматься плата за техническое обслуживание и обслуживание. Они будут зависеть от размера и качества комплекса, например, от наличия лифтов, бассейна, садов и других объектов.

Возможность финансирования покупки с помощью ипотечного кредита зависит от вашей национальности, страны, в которой вы живете, и источника вашего дохода. Некоторые банки будут работать только с гражданами или резидентами Армении. Обычно вам необходимо внести залог в размере 10-30% от покупной цены в зависимости от кредитора. Срок составляет до 30 лет, а средняя процентная ставка составляет 10-13% (местная валюта) и 8-10% (доллары США). 

Для получения информации об открытии банковских счетов, пожалуйста кликните сюда. 

Ежегодные расходы на страхование имущества обычно находятся в диапазоне 0,1-1% от стоимости имущества. 

Законодательство Армении требует, чтобы покупатель недвижимости производил платежи в местной валюте - драмах. Если оплата осуществляется через банк, последний должен обеспечить соблюдение этих правил. 

Услуги по обмену валюты предоставляют банки, другие кредитные учреждения, а также обменные пункты.

Нет ограничений на перевод иностранной валюты в Армению и из Армении. 

Если сумма транзакции превышает 50 миллионов драмов (примерно US$105,000), доплата должна быть произведена банковским переводом.

Наследование Intestate. При отсутствии завещания законом устанавливается следующий порядок наследования:

1. Супруг, дети и родители;
2. Братья и сестры (и их потомки);
3. Бабушки и дедушки; 
4. Дяди и тети (и их потомки).

Каждый порядок наследников исключает следующие наследники и те, кто в том же порядке, делят наследование поровну между собой. Соответственно, лица, не относящиеся к первому порядку наследования, будут наследовать только в том случае, если не будет супруга, детей и родителей. Таким образом, если вы умрете, оставив в живых супругу, двух родителей и двоих детей, каждый из них получит 1/5 вашего состояния. Можно расширить права пережившего супруга или детей, но это требует некоторого планирования наследования.

Супруг. Оставшийся в живых супруг не пользуется особой защитой в соответствии с законом Армении о наследовании. Это связано с тем, что закон традиционно считал, что имущество умершего принадлежит всей семье, а не одному из ее членов. При этом только та часть имущества, которая принадлежит умершему, подчиняется законам о наследовании, поэтому оставшийся в живых супруг обычно сохраняет право собственности не менее чем на 50% своих совместно находящихся в собственности активов. 

Если брак не был зарегистрирован, оставшийся в живых партнер не будет иметь права наследования имущества умершего. В отношениях друг с другом те, кто живет в свободном союзе, являются незнакомцами по закону и не имеют между собой прав наследования.

Дети. Дети пары, рожденной вне брака, пользуются теми же правами, что и дети, рожденные в браке, как и дети умершего, рожденные от другого партнера. Усыновленные дети этой пары пользуются теми же правами, что и родные дети, но лишены каких-либо прав наследования от своих естественных родителей. Внуки не получают никаких прав, если только один из детей умершего не умер. В этом случае они становятся на место умершего родителя.

Свобода по завещанию. В соответствии с законодательством Армении вы можете свободно распоряжаться своим имуществом и можете лишить наследство супруга, детей и родителей, составив завещание или подарок. Однако они по-прежнему могут требовать 50% стоимости имущества, на которое они имели бы право в отсутствие завещания, если:

1. Они моложе 18 лет и старше 60 лет;
2. Они инвалиды или недееспособны.

Завещание должно быть составлено в письменной форме и нотариально заверено. Отсутствие нотариального заверения завещания делает его недействительным. 

Планирование наследования. Если вы хотите иметь некоторый контроль над своим имуществом после своей смерти, вам необходимо предпринять некоторые меры по планированию наследования, например:

• Увеличить долю наследника путем составления завещания;
• Делайте подарки при жизни;
• Купить недвижимость через компанию с ограниченной ответственностью;
• Возьмите полис страхования жизни.

Налоги. Наследство и подарки в Армении не облагаются налогом. Тем не менее, распоряжение имуществом может по-прежнему облагаться налогом в стране, где наследник имеет свое налоговое резидентство, если между Арменией и этой страной не заключено соглашение об избежании двойного налогообложения.

Принятие наследства. У наследников есть 6 месяцев после смерти, чтобы принять наследство, сделав нотариально заверенное заявление. Нотариус составит список бенефициаров, проверит, существует ли завещание, осуществит раздел имущества и выдаст наследникам свидетельства о праве на наследство. 

Исполнитель. Вы можете назначить юриста или другое лицо в качестве исполнителя. Исполнитель принимает меры для содержания и управления имуществом, информирует наследников и других бенефициаров завещания, оплачивает и взыскивает долги, представляет имущество в судах, обеспечивает распределение наследства в соответствии с завещанием, оказывает содействие в толкование завещания, отчет наследникам, работа с нотариусом и т. д.

Хотя покупка недвижимости в Армении в целом безопасна, потенциальным покупателям рекомендуется соблюдать определенные меры предосторожности.

1. Семейный статус. Если продавец состоит в браке или разведен, вполне вероятно, что для продажи потребуется согласие супруга. Даже если собственность не была приобретена в браке, вы все равно должны быть осторожны, потому что супруг (бывший супруг) может заявить, что он / она способствовал улучшению собственности и, таким образом, приобрел права на нее. В Армении не признаются гражданские браки. Однако полагаться только на публичные записи может быть недостаточно, поскольку брак может быть заключен в другой стране.
2. Подарки и наследство. Если продавец унаследовал имущество или получил его в подарок, вам необходимо выяснить, есть ли другие члены семьи, которые могут оспорить завещание или дар. Не исключено, что после продажи появится наследник и потребует права на имущество. Обратите внимание, что если речь идет о детях, транзакция должна быть одобрена органом опеки и попечительства (главой местного сообщества). Последнее требуется по закону для гарантии того, что продажа будет в наилучших интересах ребенка.
3. Емкость по контракту. Будьте внимательны, если поведение продавца покажется странным. По законам Армении люди с психическими расстройствами могут быть признаны недееспособными по решению суда, а лица, употребляющие наркотики, алкоголь или даже азартные игры, могут быть ограничены в дееспособности. Соглашения с такими людьми могут быть оспорены и признаны недействительными их опекунами или другими заинтересованными сторонами. Вы можете проверить протоколы суда или попросить справку, подтверждающую, что продавец не зарегистрирован в психиатрической больнице.
4. Несостоятельность. Если выяснится, что продавец находится в тяжелом финансовом положении и продает недвижимость по цене ниже рыночной, возможно, что он будет объявлен банкротом вскоре после продажи, и управляющий банкротством может оспорить продажу в суде в течение 3-летнего периода. время. Таким образом, если вы покупаете недвижимость по сниженной цене, убедитесь, что вероятность банкротства невысока.
5. Обременения и судебные тяжбы. Перед подписанием договора купли-продажи Кадастр выдаст свидетельство о чистом праве собственности, подтверждающее, что собственность не заложена, не арестована или иным образом не обременена правами третьих лиц. Тем не менее, все же рекомендуется выяснить, участвует ли продавец в каком-либо судебном процессе, который может повлиять на собственность.
6. Предыдущие транзакции. Даже если нет никаких обременений и нерешенных споров, необходимо проверить историю собственности, чтобы убедиться, что в прошлом не было подозрительных действий. Например, несколько переводов за короткий период времени могут быть признаком потенциальных проблем. Срок давности в Армении обычно не превышает 10 лет, но даже более старые транзакции могут быть изучены. Особое внимание необходимо уделить приобретению имущества путем дарения, наследования или приватизации.
7. Налоговые обязательства и коммунальные платежи. Недавние поправки обязывают продавца получить справку об отсутствии налоговых обязательств у местного муниципалитета. По закону новый собственник не берет на себя никаких неоплаченных счетов за коммунальные услуги. Однако на практике могут возникнуть трудности с подписанием новых контрактов от вашего имени с коммунальными предприятиями, если старый владелец не оплатил счета. Для экономии времени и нервов рекомендуется требовать выписки, подтверждающие полную оплату всех коммунальных платежей.
8. Нотариальное заверение. Хотя некоторые продажи не требуют нотариального заверения, вам все же следует рассмотреть возможность заключения контракта в присутствии нотариуса. Нотариус несет личную ответственность за злоупотребления служебным положением и имеет стимулы для проведения всех необходимых проверок, таких как обеспечение наличия всех согласий, наличия доверенностей, действующих и не отозванных, продавец в здравом уме и т.д. добросовестно, если в будущем возникнет спор.
9. Счета условного депонирования. В Армении распространена практика, когда продавец производит оплату наличными при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе. Однако такая практика не рекомендуется, потому что носить с собой сумки, полные долларовых купюр, не очень безопасно, и продавец может захотеть отнести деньги в банк, чтобы проверить, являются ли банкноты поддельными (доля поддельных долларовых купюр в Армении относительно высока. ). Что еще более важно, не рекомендуется платить полную сумму до того, как ваш титул будет официально зарегистрирован. Этих проблем можно избежать, используя счет условного депонирования или аналогичный инструмент. Недостатками использования счета условного депонирования являются дополнительные банковские сборы в диапазоне 0,1-0,3% от внесенных денег и расходы на конвертацию денег в местную валюту (закон требует, чтобы платежи производились в драмах Армении, но продавец обычно рассчитывать на получение оплаты в долларах США). Пожалуйста, проверьте параграф #3 «Способы оплаты» для получения дополнительной информации.