Управляющее резюме
И Армения, и Грузия предлагают привлекательные возможности для инвестиций в недвижимость для иностранных инвесторов, каждая из которых имеет свои преимущества. Армения предлагает более высокую доходность от аренды (в среднем 7.84%) и более низкие налоги на недвижимость, в то время как Грузия предлагает более доступные условия для начала инвестиций и упрощенные пути получения вида на жительство.
Краткий обзор сравнения
| фактор | Армения | Грузия |
|---|---|---|
| Средняя цена недвижимости (капитал) | 2,000 долларов США/кв.м (Ереван) | 1,255 долларов США/кв.м (Тбилиси) |
| Средняя доходность аренды | 7.84% | 5-10% |
| Ограничения на иностранную собственность | Нет (кроме сельскохозяйственного) | Ничто |
| Минимальные инвестиции в резидентство | $150,000 | $100,000 |
| Ставка налога на имущество (% ВВП) | 0.2% | 1.1% |
| Рост рынка (недавний) | 12.88% транзакций | 11.53% цены |
Анализ рынка недвижимости Армении
Рыночная эффективность
- Ожидается, что рынок недвижимости достигнет до 188.35 млрд долларов США к 2025 году
- Стабильный рост с 880.4 млн долларов США в 2018 году до прогнозируемых 1,249.3 млн долларов США к 2026 году.
- По последним данным, количество транзакций увеличилось на 12.88%
- Покупки иностранными гражданами: 1,645 объектов недвижимости (последний период)
Основные инвестиционные
- Центральные районы Еревана: 2,000 $ за кв.м
- Пригородные районы: более низкие цены с хорошим потенциалом
- Отличная доходность от аренды: от 5.71% до 9.80%
- Доходность от краткосрочной аренды до 15%
Основные направления инвестиций в Армении
Центральные районы Еревана предлагают самую высокую доходность, Северный проспект и Площадь Республики районах с высокими ценами. район Каскад обеспечивает отличный арендный потенциал как для долгосрочных, так и для краткосрочных инвестиций.
Анализ рынка недвижимости Джорджии
Рыночная эффективность
- Индекс цен на жилую недвижимость: +11.53% г/г (1 квартал 2025 г.)
- Продано квартир в Тбилиси: 41,284 2 (+XNUMX% в годовом исчислении по последним данным)
- Рост объема транзакций на рынке более чем на 30% (период 2022-2023 гг.)
- Ежемесячные транзакции демонстрируют сезонную стабильность
Основные инвестиционные
- Средний показатель по Тбилиси: 1,255 $ за кв.м (Апрель 2025)
- Доходность от аренды: от 5% до 10.18% ассортимент
- Более низкие затраты на вход по сравнению с региональными рынками
- Значительный рост на рынках Батуми и Кутаиси
Стратегические инвестиционные направления в Грузии
Старый город Тбилиси и район Ваке предлагаем первоклассные инвестиционные возможности. Приморская недвижимость Батуми обеспечивают отличный потенциал для сдачи в аренду на время отпуска, в то время как Кутаиси представляет собой доступные точки входа с потенциалом роста.
Инвестиционные процедуры и правовая база
Инвестиционный процесс в Армении
Права иностранной собственности
Иностранные физические и юридические лица могут приобретать недвижимость, практически имея те же права, что и граждане. Незначительные ограничения действуют только в отношении права собственности на сельскохозяйственные земли и леса.
Процесс покупки
- Выбор недвижимости и комплексная проверка
- Юридическая проверка через Армянский юрист
- Подписание договора купли-продажи
- Нотариальное заверение и регистрация
- Выдача свидетельства о праве собственности
Преимущества проживания
На данный момент не существует программ получения вида на жительство или гражданства, основанных исключительно на инвестициях в недвижимость.
Инвестиционный процесс в Грузии
Права иностранной собственности
Отсутствие ограничений на владение недвижимостью иностранными инвесторами. Иностранные инвесторы пользуются всеми правами собственности и могут свободно покупать, продавать и сдавать недвижимость в аренду.
Процесс покупки
- Идентификация и оценка имущества
- Юридическая проверка и проверка права собственности
- Подготовка договора купли-продажи
- Нотариальное заверение в Государственный реестр
- Регистрация собственности и выдача сертификатов
Преимущества проживания
$100,000 инвестиционные гранты на проживание сроком на 1 год (с возможностью продления). $300,000 инвестиции обеспечивают статус постоянного резидента.
Инвестиционный доход и доход от аренды
Доходность аренды в Армении
Доходность аренды в Джорджии
Налоговые последствия и расходы
Налоговая структура Армении
Армения сохраняет одну из самых низких ставок налога на имущество в мире, что делает ее привлекательной для долгосрочные инвесторы.
Налоговая структура Джорджии
Грузия предлагает выгоды от налоговой эффективности посредством программ резидентства и упрощенных процедур для иностранных инвесторов.
Теоретические инвестиционные сценарии
Примечание: следующие примеры являются теоретическими сценариями, приведенными исключительно для иллюстрации, и не отражают реальных инвестиционных возможностей или гарантированной доходности.
Пример инвестиций в Армению
Квартира в центре Еревана
- Имущество: 70 кв.м., 2-комнатная квартира
- Цена: 140,000 2,000 долл. США (XNUMX долл. США/кв. м)
- Ежемесячная аренда: 900 долларов (теоретически)
- Годовой доход от аренды: $10,800
- Валовой доход: 7.7%
Пример инвестиций в Грузию
Теоретическая квартира в Тбилиси
- Имущество: 80 кв.м., 2-комнатная квартира
- Цена: 100,400 1,255 долл. США (XNUMX долл. США/кв. м)
- Ежемесячная аренда: 650 долларов (теоретически)
- Годовой доход от аренды: $7,800
- Валовой доход: 7.8%
Соображения относительно инвестиционной стратегии
Эти теоретические сценарии показывают, что, хотя Армения предлагает более высокую чистую доходность за счет более низкого налогообложения, Грузия обеспечивает более низкие входные издержки и более быстрые пути получения резидентстваФактическая доходность зависит от местоположения, состояния недвижимости, эффективности управления и рыночной конъюнктуры.
Рыночные риски и важные соображения
Факторы риска в Армении
Факторы риска в Грузии
Матрица принятия инвестиционных решений
| Инвестиционный приоритет | Армения лучше для | Джорджия лучше для |
|---|---|---|
| Максимальная доходность от аренды | Более высокая средняя доходность (7.84%) | Конкурентоспособный, но ниже среднего |
| Более низкая стоимость входа | Более высокие затраты за кв.м. | Снижение затрат на приобретение |
| Налоговая эффективность | Значительно более низкая налоговая нагрузка на имущество | Более высокие налоговые обязательства |
| Быстрое проживание | Более высокие минимальные инвестиции | Нижний порог (100 тыс. долл. США) |
| Ликвидность рынка | Меньший рынок | Более активный рынок |
| Туристический потенциал | Растет, но ограничено | Устоявшиеся секторы туризма |
Часто задаваемые вопросы
Могут ли иностранцы владеть недвижимостью в обеих странах?
Да, и в Армении, и в Грузии разрешено неограниченное владение иностранными гражданами жилой и коммерческой недвижимостью. В Армении действуют незначительные ограничения на владение сельскохозяйственными землями, тогда как в Грузии таких ограничений нет. Обе страны предоставляют иностранцам те же права собственности, что и гражданам.
В какой стране арендная плата выше?
В Армении, как правило, более высокая доходность от аренды: в Ереване она составляет в среднем 7.84%, в то время как в Грузии она составляет 5–10%. Однако доходность значительно варьируется в зависимости от местоположения, типа недвижимости и подхода к управлению. Более высокая доходность в Армении частично компенсируется меньшим размером рынка и ограниченной ликвидностью.
Каковы минимальные инвестиционные требования для получения вида на жительство?
В Грузии действует более низкий порог входа: 100,000 300,000 долларов США для годичного вида на жительство (с возможностью продления) и XNUMX XNUMX долларов США для постоянного вида на жительство. В Армении в настоящее время нет программ получения гражданства или вида на жительство, основанных на инвестициях в недвижимость.
Как соотносятся налоги на имущество в разных странах?
В Армении бремя налога на имущество значительно ниже — 0.2% ВВП по сравнению с 1.1% в Грузии. Это делает Армению более привлекательной для долгосрочных стратегий владения недвижимостью, хотя абсолютные суммы зависят от стоимости недвижимости и местных методов оценки.
Какой рынок имеет лучшую ликвидность для продажи недвижимости?
Грузия в целом предлагает более высокую ликвидность рынка благодаря большему объёму сделок и более активному рынку недвижимости. Только в Тбилиси было оформлено более 40,000 XNUMX сделок купли-продажи квартир, в то время как общий объём рынка Армении меньше. Это влияет на скорость продажи недвижимости в случае необходимости.
Каковы основные риски для иностранных инвесторов?
Оба рынка подвержены валютному риску, изменениям в регулировании и региональным геополитическим факторам. Армения сталкивается с дополнительной геополитической напряженностью, в то время как Грузия переживает периоды охлаждения рынка и влияние процентных ставок. Для обоих рынков рекомендуется диверсификация и консультации местных юристов.
Инвестиционные рекомендации
Выбирайте Армению, если:
- Вы отдаете приоритет максимальной доходности от аренды
- Вы хотите минимальную налоговую нагрузку на имущество
- Вас интересует гражданство за инвестиции
- Вы предпочитаете устоявшиеся системы управления недвижимостью
- Вас устраивает динамика рынка меньшего размера
Выбирайте Грузию, если:
- Вам нужны более низкие затраты на вступительные инвестиции
- Вам необходимо более быстрое получение вида на жительство
- Вы предпочитаете более высокую ликвидность рынка
- Вы ориентируетесь на доход от аренды, связанный с туризмом
- Вы хотите выйти на растущий рынок европейского образца
Профессиональная рекомендация
Оба рынка предлагают привлекательные инвестиционные возможности для иностранных инвесторов. Армения отличается высоким потенциалом доходности и налоговой эффективностью, что делает её идеальным местом для стратегий, ориентированных на доход. Грузия обеспечивает лучшую доступность, ликвидность и потенциал роста, что подходит для стратегий прироста капитала. Рассмотрите возможность диверсификации инвестиций на обоих рынках, чтобы сбалансировать риски и возможности.
Всегда консультируйтесь с квалифицированный юридический и налоговые специалисты в каждой юрисдикции перед принятием инвестиционных решений.
Последнее обновление: May 2026
Почему это имеет значение: Investors comparing Armenia and Georgia real estate in 2026 face updated tax regimes, new residence-by-investment thresholds in Georgia, ownership limits for farmland in both countries, and evolving transparency rules in Armenia. Understanding these moving parts is critical for underwriting cash flows, picking the right asset class, and structuring your entry into each market.
С одного взгляда
- Armenia property tax now assessed at 100% of cadastral value (effective January 2026)
- Georgia raised its real estate investment residence threshold from $100,000 to $150,000 (Март 2026)
- Georgia offers a $300,000+ path to unlimited residence with no minimum stay requirement
- Armenia capital gains: 0% on individual-to-individual sales; 10–20% when a legal entity is involved
- Agricultural land restricted for foreigners in both countries (moratorium in Georgia; legal entity required in Armenia)
- Yerevan rental yields: 5–8% gross; Tbilisi: ~8.1% (Q1 2026)
Market snapshot: price growth and transaction volumes
Georgia’s residential market continued its upward trend into 2026, with Tbilisi recording +3% year-on-year price growth in Q1 2026, transaction volume of $941 million, and 10,723 units sold — a 19% increase in volume over the prior year. The broader Georgian residential market recorded approximately US$4.3 billion in sales during 2024.
Armenia’s market has been more subdued. Official CBA data shows approximately 1.5% year-on-year price growth in 2025, with foreign buyers accounting for about 7.4% of transactions according to Cadastre figures. Local market commentary expects prices to remain broadly flat through 2026, though regional cities may see modest growth due to the continued mortgage interest refund availability outside Yerevan.
| Индикаторные | Армения | Грузия |
|---|---|---|
| Рост цен | ~1.5% YoY (CBA official data, 2025) | +3% YoY in Tbilisi (Q1 2026) |
| Объем транзакции | 18,780 transactions (Aug 2025, −6.9% YoY) | 10,723 units / $941M (Q1 2026, +19% YoY) |
| Налог на прирост капитала | 0% individual-to-individual; 10–20% if legal entity involved | Not levied on individuals (property held 2+ years) |
| RE residence threshold | No fixed statutory threshold; business-activity route required | $150,000 (1-year) / $300,000 (5-year, no stay requirement) |
| Rental yields (gross) | 5–8% Yerevan | ~8.1% Tbilisi (Q1 2026, TBC Capital) |
| Agricultural land (foreigners) | Not directly; Armenian LLC required | Moratorium on foreign purchases (Nov 2025) |
For deal sourcing and execution support in Armenia, see our guidance on операции с недвижимостью и проживание за инвестиции.
Taxation and capital gains compared
Armenia’s property tax now applies at 100% of cadastral value (effective January 1, 2026), completing the phase-in from 50% in 2024 and 75% in 2025. The progressive rate ranges from 0% to a maximum of 1.5% of cadastral value annually. There is no stamp duty, gift tax, or inheritance tax on real estate transfers.
Capital gains treatment in Armenia depends on the parties involved. Sales between individuals are exempt (0% tax). When the buyer is a legal entity or has permanent establishment status, a 10% withholding tax applies to residential property sales; commercial property or developer-type sales to a legal entity attract 20%.
Georgia does not levy capital gains tax on property held for more than two years by individuals. Rental income is taxed at 5% for registered residential landlords, or 20% if not registered. Georgia’s NAPR registration fees are structured in tiers: 150 GEL (4 business days), 270 GEL (1 day), or 350 GEL (same-day).
Separately, Armenia has tightened demand-side support in the capital: from 2025, the mortgage interest tax refund is available only to borrowers purchasing outside Yerevan. This removes a key purchasing incentive in the capital and may redirect end-user demand to regional cities. For more on Armenia’s fiscal environment, see our overview of налоги в Армении.
Residence by real estate investment
Georgia offers two clear real estate pathways to residence, both updated in 2026:
$150,000 path (1-year residence): As of March 2026, Georgia raised the minimum real estate investment for a one-year residence permit from $100,000 to $150,000. The property must be non-agricultural. This permit is renewable annually as long as ownership is maintained.
$300,000 path (5-year residence, no minimum stay): Investors who purchase and maintain $300,000+ in qualifying non-agricultural real estate for five years receive a longer-term residence permit with no minimum physical presence requirement — the holder can spend zero days per year in Georgia and still renew. After five years, this path leads to permanent residency eligibility.
Armenia — no fixed statutory threshold: Unlike Georgia, Armenia does not prescribe a specific investment amount for property-based residence. Property ownership alone does not qualify for a temporary residence permit. The applicant must demonstrate income-generating business activity (typically through an LLC or individual entrepreneurship generating rental or business income from the property). A new investor fast-track permanent residence route is expected by August/November 2026, but specific thresholds have not yet been published.
For guidance on structuring a property purchase to support residency, see our pages on проживание за инвестиции и вид на жительство.
Foreign ownership and land-use rules
Армения: Foreigners enjoy the same property ownership rights as locals for residential, commercial, and industrial real estate. Under the Land Code, foreigners can own residential servicing plots, commercial/industrial land, and garden/household plots. However, agricultural land cannot be owned directly by foreign nationals — the standard workaround is to establish an Armenian LLC, which remains viable. After November 2026, only permanent residents with “exceptional services” status will be able to own agricultural land directly as individuals.
Грузия: Georgia’s parliament approved a moratorium in November 2025 halting the sale of agricultural land to foreign individuals and companies until a constitutional ban comes into force. This is a pre-existing restriction, not a new 2026 development. Foreign investors retain full access to urban residential, commercial, and mixed-use properties without restriction. Georgia’s one-day property registration and straightforward legal framework make non-agricultural acquisitions efficient for international buyers.
Note: Rules on land use and foreign ownership can be granular. Before committing to land-backed projects, align structure and zoning with current law. Our team supports открытие бизнеса and title checks for Armenia-based deals.
Rental yields and income tax
Yerevan offers gross rental yields of 5–8% for long-term rentals, with short-term rental strategies potentially reaching higher returns depending on location and management. Tbilisi yields averaged approximately 8.1% in Q1 2026 according to TBC Capital data.
Armenia rental tax: A two-bracket system applies — 10% on the first AMD 60,000,000 (~USD 151,900) of annual rental income, with an additional 10% on amounts exceeding that threshold. This is not a flat 20% above the threshold.
Georgia rental tax: Registered residential landlords pay 5% on rental income. Unregistered landlords face 20%. The registration process is straightforward and strongly recommended for investment properties.
When modeling net yields, factor in Armenia’s higher annual property tax (now at full 100% cadastral value) versus Georgia’s generally lower holding costs, and adjust Yerevan projections for the removal of the mortgage interest refund that previously supported tenant-buyer conversion.
Transaction costs and timelines
Армения: Registration costs AMD 45,000 (~USD 114) at the standard 4-working-day speed, or AMD 170,000 (~USD 430) for same-day (2-hour) processing. Notary fees run approximately AMD 20,000 (~USD 51). Agent commission is typically around 2% per side. The Cadastre encumbrance check costs AMD 10,000 (~USD 25) regular or AMD 60,000 (~USD 152) for same-day. Total practical timeline from offer to registered ownership is 1–2 weeks for straightforward transactions, with the Cadastre delivering registration by the 4th working day as standard.
Грузия: NAPR registration fees are 150 GEL (~USD 55) for 4-day processing, 270 GEL (~USD 99) for 1-day, or 350 GEL (~USD 128) for same-day. Georgia’s one-day registry option and ability to complete purchases via power of attorney make remote transactions practical. Both countries offer realistic 3–6 week timelines for the complete acquisition process including due diligence.
Regulatory reforms and transparency
Armenia is moving to improve market integrity. Proposed legislation would require online real estate listings to be verified against registry data and introduce licensing for brokers, with implementation envisaged by 2027. These measures should reduce fake or duplicative listings and clarify agent accountability, improving buy-side diligence for foreign investors.
Georgia benefits from an already-established transparent legal framework, one-day property registration, and a well-developed digital infrastructure for title searches. The combination of legal clarity and processing speed has made Georgia a popular choice for investors who prioritize administrative simplicity.
Investors comparing both markets should note that Armenia’s reforms, once fully implemented, could level the transparency playing field — potentially creating a window where improved data quality coincides with lower entry prices relative to Georgia.
Часто задаваемые вопросы
How much do I need to invest in real estate to get Georgian residence?
As of March 2026, Georgia requires a minimum $150,000 investment in non-agricultural real estate for a one-year residence permit (previously $100,000). For a five-year permit with no physical presence requirement, the threshold is $300,000 maintained for the full period. After five years, you become eligible for permanent residency.
Can I get Armenian residence by buying property?
Property ownership alone does not qualify for Armenian residence. You must demonstrate income-generating business activity — typically by establishing an LLC or individual entrepreneurship that generates rental or commercial income from the property. There is no fixed statutory investment amount; the requirement is tied to business activity, not property value. A new investor fast-track permanent residence route is expected by late 2026.
What capital gains tax applies when selling property in Armenia?
Armenia taxes capital gains on real estate based on the parties involved. Sales between two individuals are fully exempt (0%). If the buyer is a legal entity or has permanent establishment status, a 10% withholding tax applies to residential property sales. Commercial property or developer-type sales to legal entities attract 20%. There is no stamp duty, gift tax, or inheritance tax.
Can foreigners buy agricultural land in Armenia or Georgia?
Neither country currently allows direct foreign ownership of agricultural land. Georgia has a moratorium (approved November 2025) halting all agricultural land sales to foreign individuals and companies. Armenia restricts direct foreign ownership but permits acquisition through an Armenian LLC — this workaround remains viable. After November 2026, only permanent residents with “exceptional services” status can own agricultural land directly in Armenia.
Can I get a mortgage as a foreigner in Georgia or Armenia?
Georgian banks (including TBC Bank and Bank of Georgia) offer mortgage financing to non-residents, typically up to 50–70% loan-to-value. Armenia’s non-resident mortgage market is more limited; most foreign investors purchase with cash or use developer financing where available. If leveraging is important to your strategy, Georgia currently offers more accessible financing options.
What happens to my Georgian residence if I sell the property?
Your residence permit is tied to continued ownership of qualifying real estate meeting the applicable threshold. If you sell before the permit expires, it will not be renewed. Existing holders who obtained permits under the previous $100,000 threshold are exempt from the new $150,000 requirement as long as they retain their qualifying property.
Вывод: For 2026, the Armenia vs Georgia real estate investment decision depends on your priorities. Georgia offers clearer residence-by-investment pathways, higher market liquidity, accessible non-resident mortgages, and stronger recent price growth. Armenia offers lower entry prices, 0% capital gains for individual sellers, an upcoming investor fast-track PR route, and improving transparency. Both markets restrict foreign agricultural land access, and both offer practical 3–6 week acquisition timelines. To structure your entry, model taxes, and execute in either market — contact our real estate team.
