Последнее обновление: 6 сентября 2026 г. Для конвертации валюты используется официальный курс Центрального банка Армении: 363.85 драмов за 1 доллар США по состоянию на 4 сентября 2026 г.
Каждый аванс, внесенный вами при покупке строящегося объекта недвижимости в Армении, должен поступать на специальный счет застройщика, и эти деньги защищены от других кредиторов застройщика только в том случае, если вы отдельно подпишете соглашение о залоге. Большинство застройщиков не предлагают таких соглашений, поэтому о залоге необходимо подать запрос до подписания каких-либо документов.
Остальная защита, которую вы получаете в отношении недостроенной квартиры, обеспечивается договором, который вы заключаете, и проверкой прав собственности, которую вы проводите заранее. В Армении нет гарантийного залога на завершение строительства, нет требований к страхованию застройщика и нет гарантии, что здание будет достроено.
Основы
| В случаях, когда необходимо внести авансы | Специальный счёт застройщика. Обязателен согласно Гражданскому кодексу. |
| Что именно обеспечивает целевое использование этих средств? | Соглашение о залоге оставшейся суммы, подписанное с застройщиком. Соглашение является условным и согласовано. |
| Способ оплаты | Банковский перевод в армянских драмах. Сумма наличными свыше 300 000 драмов (около 825 долларов США) делает транзакцию недействительной. |
| Регистрация права купли-продажи | Сервисный сбор 50 000 драмов плюс государственная пошлина 3 000 драмов (примерно 146 долларов США в сумме), четыре рабочих дня. |
| Регистрация права собственности по завершении сделки. | Стандартный тариф — 45 000 AMD (около 124 долларов США), тариф на два часа — 170 000 AMD (около 467 долларов США). |
| Крайний срок подачи документов после нотариального заверения. | 30 рабочих дней. Если этот срок пропущен, сделка, как правило, аннулируется. |
| Ежегодный налог на имущество | Пороговые ставки начинаются с 0.05% от кадастровой стоимости и вводятся в полном объеме (100%) начиная с налогового года 2026. |
| Жилье, приобретенное в собственность | Нет. Покупка квартиры не дает никаких прав на проживание. |
Где находятся ваши деньги до того, как здание будет построено.
Авансы по договору купли-продажи строящегося объекта недвижимости должны быть перечислены на специальный счет застройщика. Это единственное автоматическое действие в рамках данной схемы. Счет может находиться в Казначействе, в коммерческом банке, работающем в Армении, или являться субсчетом депозитного счета нотариуса.
Ваш баланс становится заложенным в вашу пользу только в том случае, если вы и застройщик заключаете соглашение о залоге средств. Защита от ареста и обращения взыскания со стороны других кредиторов застройщика распространяется только на заложенные средства. В отсутствие такого соглашения специальный счет является выделенным счетом, с которого застройщик может снимать средства по своему усмотрению, и на практике застройщики добиваются неограниченного доступа. Соглашение о залоге является защитой, и оно должно быть включено в сделку.
Проценты, начисляемые на остаток средств, перечисляются на обычные счета застройщика и могут свободно распоряжаться ими. В случае реорганизации корпоративного застройщика или смерти индивидуального застройщика заложенные средства переходят только к правопреемнику, принявшему на себя обязательства застройщика по вашему договору купли-продажи.
Как деньги перечисляются разработчику
В многоквартирном или ином разделенном на секции здании процедура освобождения от ответственности выглядит следующим образом:
- С 1 июля 2024 года до 70% объекта может быть освобождено от обязательств независимо от акта передачи прав или степени строительства;
- с 1 января 2025 года — до 50% на тех же безусловных условиях;
- При достижении уровня выше 50% объем работ по вводу объекта в эксплуатацию отслеживается и ограничивается 95%;
- Оставшиеся 5% выплачиваются только после регистрации права собственности и выдачи свидетельства или акта передачи права собственности в течение одного года, и только в том случае, если в процессе эксплуатации не было выявлено дефектов или застройщик устранил имеющиеся.
Для зданий, не входящих в эту категорию, частичное высвобождение средств может быть согласовано до завершения строительства, акта передачи права собственности или разрешения на ввод в эксплуатацию. Деньги, высвобожденные любым из этих способов, поступают на обычные счета застройщика и с этого момента могут свободно распоряжаться ими.
Чего вам не даёт закон
В законодательстве нет общеприменимых положений, обязывающих застройщика предоставлять банковскую гарантию завершения строительства, гарантийное обеспечение завершения строительства или страхование от незавершения строительства. Проект закона о застройке, обремененной правом выкупа, представленный на платформе электронных проектов под номером 9999, предусматривает добавление требований к квалификации застройщиков, обязанностей по раскрытию информации и аудита. Поиск в источниках ARLIS и Национальной ассамблеи 2 сентября 2026 года не выявил ни одного принятого акта, соответствующего этому закону, поэтому ни одна из его защитных мер вам сегодня недоступна. Относитесь с осторожностью к любому застройщику или агенту, который описывает этот закон как действующее законодательство.
Какова реальная стоимость договора бронирования?
Устное предложение не имеет юридической силы в Армении. Письменное бронирование или предварительное соглашение не имеет юридической силы, если оно не заверено нотариусом, а бланки бронирования, распространяемые застройщиками и агентствами недвижимости, обычно не заверяются нотариусом. Подписание такого документа никого не обязывает ничего вам продавать.
Не вносите задаток на этапе предложения. Пункт о конфискации в форме бронирования агентства не имеет для вас обязательной силы, если задаток не оформлен на нотариально заверенной форме. Если вы хотите, чтобы бронирование было действительным, заверьте предварительное соглашение у нотариуса и рассмотрите возможность его регистрации в кадастре, что предотвратит повторную продажу той же квартиры другому лицу.
Оплата: банковский перевод, в драмах.
В соответствии с Законом о безналичных расчетах, платежи в Армении на сумму свыше 300 000 драмов (около 825 долларов США) между организацией и физическим лицом должны осуществляться безналичным способом. Аналогичный порог применяется между двумя физическими лицами с 1 июля 2023 года. Обычная покупка строящегося объекта у армянского застройщика полностью подпадает под это правило.
Несоблюдение этих требований делает сделку недействительной. Закон определяет такую сделку как недействительную с самого начала, что является существенно худшим исходом, чем штраф. Разделение одного платежа на несколько, чтобы не превысить порог, не помогает: закон рассматривает эти части как единую сделку.
Согласно законодательству о валютном контроле, цены и платежи, указанные в Армении, как правило, должны быть в армянских драмах. Вы можете оплатить покупку из-за границы в иностранной валюте и позволить банку-получателю конвертировать ее по прибытии. Перед отправкой международного банковского перевода получите два письменных подтверждения: что банк-получатель конвертирует валюту в драмы по получении, и что ваш нотариус примет перевод в качестве подтверждения оплаты. Получение обоих подтверждений является стандартной процедурой, но впоследствии может оказаться дорогостоящим.
Согласно Гражданскому кодексу, имущество считается заложенным в пользу продавца до полной оплаты цены. Залог погашается нотариально заверенной квитанцией о платеже, и покупатели часто забывают об этом шаге, пока не попытаются продать недвижимость.
Две регистрации на двух разных этапах.
Покупка квартиры на этапе строительства влечет за собой два отдельных события, подлежащих регистрации. Первое — это ваше право на приобретение квартиры во время строительства здания. Второе — это право собственности на готовую квартиру. Они влекут за собой разные сборы и разные сроки обработки, и цифры, указанные для одного события, часто неверно применяются к другому.
Регистрация права купли-продажи
Договор, создающий право, должен быть нотариально заверен. В настоящее время кадастровая служба взимает плату за регистрацию права покупки строящейся квартиры в размере 50 000 драмов и государственную пошлину в размере 3 000 драмов, что составляет около 146 долларов США, при этом стандартная обработка занимает четыре рабочих дня. Ускоренная обработка стоит 100 000, 150 000 и 300 000 драмов (около 275, 412 и 825 долларов США соответственно), причем последняя включает услугу, занимающую два часа. После регистрации право может быть заложено в банк, продано или передано по наследству.
Регистрация права собственности после завершения строительства.
Регистрация права собственности после отчуждения недвижимого имущества стоит 25 000 драмов за услугу плюс 20 000 драмов государственной пошлины, итого 45 000 драмов, около 124 долларов США. Ускоренные коэффициенты применяются только к плате за услугу, а государственная пошлина остается неизменной: на третий рабочий день она удваивается, на второй рабочий день утраивается, а при регистрации в течение двух рабочих часов в день подачи документов она умножается на шесть, что составляет 170 000 драмов, около 467 долларов США. Двухчасовой вариант доступен не для всех кадастровых событий, и имущество должно уже быть зарегистрированным отдельным объектом недвижимого имущества.
Срок — 30 рабочих дней.
Заявление на государственную регистрацию прав, вытекающих из нотариально заверенной сделки, должно быть подано в течение 30 рабочих дней с момента нотариального заверения. В противном случае сделка, как правило, считается недействительной. 30 рабочих дней отсчитываются с момента подачи заявления; время обработки в кадастре после этого не учитывается. К ограниченным установленным законом основаниям относятся форс-мажорные обстоятельства, болезнь, военная служба, нетрудоспособность, смерть и обстоятельства, связанные с наследством, при этом заявление о восстановлении прав обычно подается в течение 15 рабочих дней после прекращения действия препятствия.
Для проведения комплексной проверки перед принятием решения, стоимость единого информационного сертификата на недвижимость составляет 10 000 драмов в стандартном варианте (около 27 долларов США), 20 000 драмов в течение двух рабочих дней (около 55 долларов США) и 60 000 драмов в тот же день (около 165 долларов США). Это самая дешевая услуга во всей сделке, и ее следует заказать в первую очередь.
Во сколько обходится эта сделка
| Параметр | Сумма | Приблизительно в долларах США |
|---|---|---|
| Нотариальная обязанность, обычный договор отчуждения | AMD 5,000 | 14 |
| Тарифы на нотариальные услуги | от 10 000 до 15 000 AMD | 27 - 41 |
| Нотариальный сбор за электронную подачу заявления о регистрации. | AMD 3,000 | 8 |
| Регистрация права купли-продажи | AMD 53,000 | 146 |
| Регистрация права собственности по завершении сделки. | AMD 45,000 | 124 |
| Единый информационный сертификат | AMD 10,000 | 27 |
| Комиссия агента покупателя, взимаемая дополнительно к цене. | 2% от цены | меняется |
| НДС на продажу новостройки застройщиком уже включен в указанную цену. | 20% | меняется |
Продавец оплачивает отдельную комиссию агентства в размере 2%, если в сделке участвует агентство. В Армении не взимается гербовый сбор, налог на дарение и налог на наследство. Перевод, доверенности, банковские сборы и технические документы не входят в эту таблицу и варьируются в зависимости от сделки.
Нотариальная классификация специализированного или смешанного договора купли-продажи строящегося объекта, особенно того, который сочетает право покупки с банковской ипотекой, может отличаться от обычного договора отчуждения, и размер пошлины и тарифа следует уточнить у нотариуса для конкретного документа, который вы подписываете.
Финансирование строительства не построенной квартиры
Армянские банки предоставляют кредиты под залог строящихся объектов недвижимости. В качестве обеспечения выступает залог вашего зарегистрированного права покупки, обычно оформленный в виде трехстороннего соглашения между вами, банком и застройщиком, при этом кредит перечисляется на специальный счет застройщика. Закон о государственной регистрации прямо признает смешанное соглашение, сочетающее приобретение права покупки с ипотекой этого права в пользу банка или кредитной организации, и обеспечение переходит в оформленный право собственности после регистрации права собственности.
| Срок | Позиция на август 2026 года |
|---|---|
| Номинальная ставка, кредиты AMD | примерно от 11.5% до 13.5% |
| Номинальная ставка, кредиты в долларах США | примерно от 9.5% до 12.5% |
| Номинальная ставка, кредиты в евро | примерно от 8.0% до 10.5% |
| Первоначальный взнос, нерезидент | Минимум 30%, против 10-20% для жителей. |
| Максимальный срок | 20 до 25 лет |
| Для получения займа требуется вид на жительство. | Нет |
Альтернативой являются планы рассрочки от застройщика. Обычно они требуют от 10% до 30% предоплаты. Беспроцентная рассрочка уже заложена в общую стоимость: покупателям, оплачивающим покупку наличными, обычно предлагают на 5%–15% меньше за ту же квартиру, что и составляет реальную стоимость кредита. Штрафы за просрочку платежей в договорах с застройщиком обычно составляют от 5% до 10% от стоимости недвижимости, поэтому внимательно ознакомьтесь с пунктом о просрочке платежей до того, как будете согласованы сроки оплаты.
Возврат налога на доходы от ипотечных процентов прекращается, и его не следует учитывать при расчетах. Он перестал действовать для покупок в Ереване с 1 января 2025 года. Котайк, Арарат, Армавир и Арагацотн лишатся его 1 января 2027 года, а остальные регионы — к 1 января 2029 года. Для иностранных покупателей он всегда распространялся только на заработную плату армянских граждан, поэтому доходы от удаленной работы и фриланса никогда не учитывались.
Налог взимается, пока вы являетесь собственником недвижимости.
Ежегодный налог на недвижимость за квартиру взимается на основе кадастровой стоимости, которая приблизительно соответствует рыночной стоимости с момента реформы 2021 года. Переходный период завершен: полная 100% рассчитанного налога применяется с 2026 налогового года, поэтому счет, рассчитанный на основе данных за предыдущий год, занижает сумму, которую вы теперь должны заплатить.
Ставки являются условными. Каждая применяется к той части стоимости, которая находится в пределах соответствующего диапазона, при этом кумулятивная фиксированная сумма переносится из диапазона ниже, поэтому единый процент никогда не взимается со всей стоимости.
- до 10 миллионов драмов (около 27 500 долларов США): 0.05%
- От 10 до 25 миллионов драмов (около 274 800 долларов США): 0.1% на излишки.
- От 25 до 47 миллионов драмов (около 274 800 долларов США): 0.2% на излишки.
- От 47 до 75 миллионов драмов (около 274 800 долларов США): 0.4% на излишки.
- От 75 до 100 миллионов драмов (около 274 800 долларов США): 0.6% на излишки.
При цене свыше 100 миллионов AMD предельная ставка еще больше возрастает; верхнюю границу не удалось подтвердить по первоисточнику для этого обновления, и владельцу, чей бюджет находится в этом диапазоне, следует проверить эту цифру перед планированием.
Если вы сдаете квартиру в аренду, доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом по ставке 10%, с дополнительными 10% на ту часть годового дохода от аренды, которая превышает 60 миллионов драмов (около 164 900 долларов США). Часто упоминаемое распределение 5% для резидентов и 10% для нерезидентов не отражает текущую структуру ставок. Компания, получающая доход от аренды, облагается налогом по корпоративному режиму. Наше руководство по налогам в Армении охватывает механизм подачи налоговой декларации.
Налог при продаже
Курс зависит от того, кто у вас покупает и чем вы занимаетесь.
| Продавец и покупатель | Лечение |
|---|---|
| Частное лицо продает товар частному лицу, не являющемуся предпринимателем или нотариусом. | Освобожден от уплаты налогов, поэтому ничего не подлежит уплате. |
| Физическое лицо, продающее товар армянскому налоговому агенту, то есть организация, индивидуальный предприниматель или нотариус. | 10% удерживается с дохода от реализации, а не с прибыли за вычетом стоимости приобретения. |
| Лица, относящиеся к категории разработчиков, предусмотренной Налоговым кодексом. | 20% |
| Компания-резидент Армении | 18% корпоративный подоходный налог на чистую налогооблагаемую прибыль |
| Компания-нерезидент, не имеющая постоянного представительства в Армении. | 10% от документально подтвержденного прироста капитала |
| Компания-нерезидент, действующая через постоянное представительство в Армении. | 18% от чистой налогооблагаемой прибыли, относящейся к нему |
Упрощенное толкование, согласно которому 10% применяется, если покупателем является компания, менее строгое, чем предусмотрено законом. Важно то, соответствует ли плательщик критериям армянского налогового агента. Иностранная компания, не имеющая армянской налоговой регистрации или постоянного представительства, может не подпадать под это определение, и в этом случае применяются положения о самостоятельной уплате налога.
Для компании-нерезидента налогооблагаемый прирост стоимости рассчитывается относительно документально подтвержденной стоимости приобретения. В случае отсутствия документов о приобретении вся сумма от продажи может фактически рассматриваться как прирост стоимости, поэтому важно сохранять документы о покупке до тех пор, пока вы владеете долей.
В Армении на недвижимость не распространяется льгота по сроку владения; двухлетняя льгота применяется к акциям и ценным бумагам корпораций. Соглашение об избежании двойного налогообложения не уменьшает право Армении облагать налогом прибыль у источника. Льгота предоставляется в виде налогового зачета в вашей стране, подтвержденного сертификатом Государственного налогового управления.
Что иностранцы могут и не могут владеть
Здания и квартиры доступны иностранным покупателям без ограничений. Ограничения касаются земли: иностранные граждане и лица без гражданства не имеют права собственности на землю в Армении, за исключением случаев, предусмотренных законом. Конституция устанавливает это общее положение, а Земельный кодекс определяет исключения, поэтому правило основывается на обоих документах.
К видам землепользования, которыми может владеть иностранный гражданин, относятся:
- использование земельного участка в личных целях;
- садоводство;
- Строительство и обслуживание индивидуального жилого дома;
- государственное строительство и обслуживание;
- промышленное строительство и обслуживание;
- Строительство и обслуживание многоквартирного дома.
Покупка квартиры на этапе строительства вообще не поднимает вопроса о земле, поскольку вы приобретаете квартиру в многоквартирном доме. Это ограничение распространяется на покупку дома, земельного участка или участка под застройку.
Обычные сельскохозяйственные земли остаются недоступными для иностранных физических лиц, хотя общее определение не является точным: участки под приусадебные участки и огороды прямо разрешены, а вопрос решается на основе зарегистрированной категории земли и разрешенного использования, указанного в документе о праве собственности. Компания, зарегистрированная в Армении, не рассматривается как иностранное физическое лицо только потому, что ее участники являются иностранцами, поэтому путь для армянской компании к владению ограниченными земельными участками остается доступным, при условии соблюдения правил классификации земель, которые применяются ко всем.
С 1 ноября 2026 года HO-13-N сужает сферу действия земельного исключения, ранее применявшегося к особому виду на жительство. Оно будет применяться только к иностранцам, имеющим постоянный вид на жительство, предоставленный специально за исключительные заслуги перед Арменией. Действующие обладатели особого статуса сохраняют свои земельные права до истечения срока действия этого статуса. В тот же день вступает в силу отдельная и скоординированная реформа Закона об иностранцах, отменяющая перспективное предоставление особого вида на жительство и специальных паспортов и реструктурирующая постоянный вид на жительство в пятилетний статус, в числе оснований которого является армянское происхождение. Получение постоянного вида на жительство на основании армянского происхождения не влечет за собой права на землю за исключительные заслуги.
Покупка недвижимости не гарантирует вам место жительства.
Владение недвижимостью не является самостоятельным основанием для временного, постоянного или специального проживания в Армении. Покупка квартиры не дает вида на жительство, специального паспорта, неограниченного права на пребывание и не открывает путь к гражданству. Любой агент, продающий квартиру на этом основании, продает то, чего закон не предусматривает.
Для получения вида на жительство необходимо самостоятельно выполнить установленные законом условия. К таким условиям относятся работа, учеба, наличие соответствующих семейных связей, армянское происхождение и предпринимательская деятельность. Преобразование недвижимости в зарегистрированный доходный бизнес — один из возможных вариантов для инвестора, не имеющего других связей с Арменией, и это лишь один из нескольких вариантов. На нашей странице, посвященной видам на жительство, подробно описаны все основания и необходимые для их получения условия.
С 1 ноября 2026 года в реструктурированной системе постоянного вида на жительство в качестве критерия, наряду с предпринимательской деятельностью, армянским происхождением и исключительными заслугами, вводятся инвестиции. Вопрос о том, будет ли пассивное приобретение отдельной жилой квартиры соответствовать критериям, зависит от критериев реализации, и по состоянию на 2 сентября 2026 года ни одно принятое решение по этому вопросу не было подтверждено.
Если разработчик потерпит неудачу
Владелец зарегистрированного права покупки является признанным кредитором в случае банкротства застройщика. Заложенные средства на специальном счете находятся вне досягаемости других кредиторов застройщика; незаложенные средства на том же счете – нет, что и является практической причиной важности залогового соглашения. Решение о том, получите ли вы возврат средств или передачу проекта новому застройщику, принимает суд по делам о банкротстве и комитет кредиторов.
В данном обзоре не было выявлено решения Кассационного суда по вопросам взыскания средств, полученных покупателем от неплатежеспособного армянского застройщика, поэтому исход конкретного дела нельзя предсказать на основании принятых решений.
Что снижает риск заражения до того, как вы окажетесь в такой ситуации:
- Закажите единый информационный сертификат и подтвердите право собственности застройщика на участок, а также наличие разрешения на строительство, прежде чем переводить какие-либо средства;
- Договоритесь о залоге остатка средств на вашем специальном счете одновременно с заключением договора купли-продажи, пока у вас еще есть рычаги влияния;
- Привязывайте каждый этап строительства к контрольной точке, которую вы или геодезист можете проверить самостоятельно, поскольку график с указанием календарных дат компенсирует прошедшее время независимо от хода работ;
- Проверьте корпоративную документацию застройщика, историю судебных разбирательств и завершенные проекты;
- Заверить предварительное соглашение у нотариуса и зарегистрировать его в кадастре, чтобы объект недвижимости не мог быть продан другому лицу;
- Сохраняйте все платежные документы, поскольку отсутствие записи о приобретении может обойтись вам дорого при перепродаже.
Если вы все еще выбираете между строящимся и готовым жильем, наше сравнение объектов, находящихся на стадии строительства, и готовых инвестиционных объектов позволит вам сравнить их, а руководство по выбору жилья на стадии строительства охватывает вопросы местоположения и выбора типа квартиры.
Рынок в цифрах
В 2024 году в Армении было зарегистрировано 247 926 сделок с недвижимостью, что на 12.88% больше, чем в предыдущем году. В 2023 году объем покупок иностранными инвесторами снизился на 15.6% до 1,645 объектов, но с тех пор восстановился: количество сделок с иностранными инвесторами выросло на 13.4% в 2025 году и на 32.3% в годовом исчислении в первом квартале 2026 года, увеличив долю иностранных инвесторов на рынке с 6.7% до 7.4%.
В Ереване и его окрестностях сосредоточена большая часть нового строительства, и именно концентрация предложения делает выбор застройщика доминирующим фактором при покупке недвижимости на этапе строительства. На нашей странице, посвященной практике в сфере недвижимости, описано, как мы проводим проверку прав собственности и анализ договоров по таким сделкам.
