Страны с низкими налогами на недвижимость: лучшие для получения вида на жительство или гражданства через недвижимость

Инвесторы с высоким уровнем собственного капитала часто ищут вид на жительство или гражданство за инвестиции в недвижимость – но не все страны равны, когда дело касается налогов и прибыли. Некоторые инвесторы специально ищут страны, где нет налога на недвижимость, чтобы максимизировать свою прибыль и минимизировать текущие расходы. Ниже мы сравниваем главные направления по всему миру, где покупка недвижимости может разблокировать визу или паспорт, сосредоточившись на низкие налоги на недвижимость наряду с другими ключевыми факторами.

Сравнение налоговых ставок

Греция – доступные инвестиции и низкие текущие налоги

Греции Золотая виза является одним из самых доступных в Европе (от €400,000, хотя и увеличилась до €800 тыс. в престижных районах). Помимо возможности проживания, Греция привлекает своими низкими годовыми налогами на недвижимость и бурно развивающимся рынком аренды для туристов. Греческая экономика стабилизировалась в последние годы, и стоимость недвижимости растет с низкой базы.

Ставки налога на имущество: ЭНФИА Ежегодный налог на имущество скромен – примерно 0.002–9.25 евро за м² в зависимости от местоположения и стоимости недвижимости. На практике типичная квартира может стоить всего несколько сотен евро в год. Для лиц, владеющих активами на общую сумму более 250,000 0.15 евро, существует дополнительный налог, но ставки низкие (например, 250% для диапазона 300–XNUMX тыс. евро).

Затраты по сделке: Трансфертный налог это квартира 3% от стоимости недвижимости. Расходы по сделке включают налог на передачу собственности в размере 3% от стоимости недвижимости. Нотариальные, регистрационные и юридические сборы добавляют ~1.5%. Покупатели не платят НДС при перепродаже недвижимости (новое строительство облагается НДС в размере 24%, но для жилья он часто отменяется до 2025 года). Общие расходы на закрытие сделки ~4–5%, что сравнительно мало в ЕС.

Налоги на прирост капитала: 15%. на прирост имущества, если его продать в течение 5 лет. В частности, Греция в настоящее время отменяет налог на прирост капитала после 5 лет владения, поощряя среднесрочные удержания. (В прошлом законодательство менялось, но на данный момент долгосрочные индивидуальные владельцы не платят CGT с продаж недвижимости.)

Ограничения иностранного владения: Для большинства объектов недвижимости их нет. Иностранцы могут свободно покупать, за исключением нескольких приграничных регионов и островов стратегического значения, где требуется специальное разрешение. В целом Греция приветствует инвесторов в недвижимость, о чем свидетельствует ее открытость в отношении Золотой визы.

Минимальные инвестиционные требования: 400,000 XNUMX евро Минимальная сумма покупки для получения вида на жительство по программе «Золотая виза» (этот порог удвоился до €800 тыс. в Афинах, Миконосе, Санторини и Салониках, но во многих регионах остается на уровне €400 тыс.). Для достижения порога можно объединить несколько объектов недвижимости.

Пути к получению вида на жительство/гражданства: Вид на жительство по программе «Золотая виза» выдается примерно через 2–3 месяца и является постоянный (с возможностью продления на 5 лет) пока вы владеете недвижимостью. Нет необходимости оставаться. Гражданство возможно после 7 лет проживания, но для натурализации вы должны физически проживать и изучать греческий язык.

Потенциальный доход от аренды: Доходность аренды в Греции привлекательна – около 4% -6% на долгосрочную аренду в Афинах и потенциально выше на краткосрочную аренду в туристических местах. Например, афинские квартиры в среднем приносят ~4.5% прибыли и даже до 8% в некоторых случаях. С 30+ миллионами туристов в год до пандемии, Airbnb и аренда жилья для отпуска на островах могут быть очень прибыльными (хотя местные правила развиваются).

Экономическая стабильность: После десятилетия реформ экономика Греции растет (~Рост ВВП на 5.9% в 2022 г.) и имеет инвестиционные перспективы. Инфляция ~9.3% в 2022 г. Политическая стабильность улучшилась. Цены на недвижимость растут, особенно в Афинах (рост ~11% в годовом исчислении), что свидетельствует об уверенности на рынке.

Кипр – постоянное место жительства по недвижимости без ежегодного налога

Кипр предлагает ускоренную процедуру постоянное место жительства (PR) для инвесторов из стран, не входящих в ЕС, которые покупают 300,000 XNUMX евро + НДС в новой недвижимости. Средиземноморский остров имеет нет ежегодного налога на имущество после реформ и без прироста капитала от иностранных активов. Это низконалоговая среда (режим non-dom), привлекающая множество экспатов. Хотя Кипр завершил свою прямую программу «гражданство за инвестиции», резидентский путь остается популярным. Кипр — одна из немногих стран, где не взимаются налоги на имущество, что делает его привлекательным местом для инвесторов в недвижимость.

Ставки налога на имущество: Отсутствие ежегодного налога на имущество на недвижимое имущество на Кипре – отменен в 2017 году. Владельцы платят только небольшие муниципальные сборы (€100–€200) за местные услуги. Это делает текущие расходы очень низкими.

Затраты по сделке: Комиссия за перевод При покупке вторичной недвижимости применяется скидка ~5% (скользящая шкала), но при покупке новой недвижимости у застройщика действует скидка 50%. НДС 19% взимается с новых объектов недвижимости, хотя первые €300 тыс. для покупателей впервые имеют сниженный НДС 5%. Гербовый сбор ~0.2%. В общей сложности ожидайте ~5–10% от расходов на покупку (некоторые планируют минимизировать НДС для покупок PR).

Налоги на прирост капитала: Отсутствие налога на прирост капитала при продаже недвижимости, приобретенной в течение окна 2016–2017 гг. (период стимулирования) или на доходы от зарубежной недвижимости для нерезидентов. В противном случае, 20% КГТ применяется к доходам от недвижимости на Кипре, но каждое физическое лицо получает пожизненное освобождение от налога в размере 17,000 85,000 евро (и до XNUMX XNUMX евро, если это было ваше основное жилье).

Ограничения иностранного владения: Граждане стран, не входящих в ЕС, могут приобретать до двух объектов недвижимости (например, одна квартира и один дом или две квартиры) без специального разрешения, в пределах определенных пределов размера земли. Покупка дополнительных объектов недвижимости или земли более ~3 донумов требует одобрения Совета министров. Эти формальности обычно просты для инвесторов PR.

Минимальные инвестиционные требования: 300,000 XNUMX евро + НДС в новая жилая недвижимость (от застройщика) требуется для ускоренного PR. В качестве альтернативы, €300 тыс. в новой коммерческой недвижимости или €300 тыс. в акционерном капитале кипрской компании (с 5 сотрудниками) также подходят. Недвижимость должна быть в собственности и не сдаваться в аренду (если это жилое помещение) для сохранения PR.

Пути к получению вида на жительство/гражданства: Категория 6.2 ПР предоставляется в течение 2 месяцев с момента подачи заявления и постоянный (без продлений) пока вы сохраняете инвестиции и посещаете Кипр раз в два года. Гражданство возможно после 7 лет проживания (из 10 лет постоянного проживания) при обычной натурализации, но большую часть этих лет необходимо прожить на Кипре. Кипр допускает двойное гражданство.

Потенциальный доход от аренды: Если вы решите сдавать недвижимость в аренду (это разрешено для коммерческой недвижимости или если вы откажетесь от ускоренного получения статуса постоянного жителя для жилой недвижимости), доходность на Кипре будет умеренной: долгосрочная доходность жилой недвижимости ~4% -5% в таких городах, как Лимассол и Никосия. Виллы для отдыха могут приносить значительный краткосрочный доход летом (например, в Пафосе, Айя-Напе), хотя занятость носит сезонный характер. Поскольку Кипр является круглогодичным деловым центром и туристическим направлением, спрос на аренду устойчив.

Экономическая стабильность: Кипр имеет устойчивую экономику, ориентированную на сферу услуг (финансы, туризм, судоходство). Рост ВВП ~5.5% в 2022 году, инфляция ~8%. Имеет стабильную политическую среду и соответствует правилам ЕС. Кипр «нерезидентный» налоговый режим предлагает нулевой налог на большинство иностранных доходов для резидентов, что делает его очень привлекательным с финансовой точки зрения.

Турция – ускоренное получение гражданства и низкие налоги на недвижимость

Турция выделяется тем, что предлагает прямое гражданство всего за 6 месяцев для инвесторов в недвижимость. $400,000 Покупка недвижимости дает вам право на получение турецкого паспорта. Расходы на содержание минимальны — налоги на недвижимость в Турции очень низкие в год, а налог на прирост капитала отсутствует после 5 лет. Рынок недвижимости в таких городах, как Стамбул, имеет высокую доходность от аренды в лирах, хотя колебания валютных курсов и инфляция являются факторами, которые следует учитывать.

Ставки налога на имущество: Год налог на муниципальную собственность только 0.1% -0.2% оценочной стоимости жилой недвижимости (0.1% в небольших городах, 0.2% в мегаполисах, таких как Стамбул). Оценочная стоимость обычно ниже рыночной стоимости. Поэтому стоимость владения незначительна — например, квартира стоимостью 250,000 XNUMX долларов может облагаться всего несколькими сотнями долларов в год.

Затраты по сделке: Плата за передачу права собственности of 4% (часто делится 50/50 между покупателем и продавцом, но на практике иностранные покупатели часто покрывают его). Гербовый сбор при продаже жилья отсутствует. Нотариальный сбор за перевод паспорта иностранного покупателя ~$100. Комиссия агентства ~2% (плюс 18% НДС на комиссию). В целом расходы на закрытие сделки обычно <5%.

Налоги на прирост капитала: Нет налога на прирост капитала если вы владеете имуществом не менее 5 лет. При продаже до 5 лет прирост облагается налогом как обычный доход (15%–35% прогрессивный). Многие инвесторы просто оставляют свою недвижимость до 5-летней отметки, чтобы продать ее без уплаты налога. Хотя Турция не предлагает налога на прирост капитала после пяти лет, инвесторам следует знать о налогах на доход от аренды, которые могут применяться к их доходам от аренды. (Примечание: для получения гражданства в любом случае требуется иметь недвижимость не менее 3 лет.)

Ограничения иностранного владения: В целом нет для большинства типов недвижимости. Иностранные граждане не могут покупать в официально военных зонах или некоторых сельских районах, а некоторые национальности имеют ограничения (например, граждане Сирии не могут покупать из-за проблем взаимности). Но во всех крупных городах и прибрежных районах иностранцы свободно покупают квартиры, дома или коммерческую недвижимость.

Минимальные инвестиционные требования: 400,000 XNUMX долларов США. (или эквивалент в турецких лирах) покупка недвижимости для получения права на Гражданство за инвестиции (CBI). Это может быть один или несколько объектов недвижимости, но общая стоимость должна превышать 400 тыс. долларов США, и они должны находиться во владении в течение 3 лет. (До середины 2022 года порог составлял 250 тыс. долларов США.) вид на жительстволюбая покупка недвижимости соответствует требованиям без каких-либо минимальных требований – многие иностранцы получают краткосрочный вид на жительство, покупая дом.

Пути к получению вида на жительство/гражданства: программа CBI гранты Турецкое гражданство примерно через 4–6 месяцев с момента подачи заявления, без требования проживания и с учетом ближайших родственников. Владельцы паспортов затем получают безвизовый или визовый доступ по прибытии в более чем 110 стран. В качестве альтернативы, покупая недвижимость любой стоимости, можно получить возобновляемую 1–2-летнюю вид на жительство; прожив 5 лет (без больших перерывов) можно подать на натурализацию, но большинство выбирают прямой путь CBI. Турция допускает двойное гражданство.

Потенциальный доход от аренды: Доходность аренды в Турции довольно высока, отчасти из-за относительно низких цен на недвижимость. Доходность квартир в Стамбуле 5% -8% валовая стоимость в лирах (выше на меньших единицах). Аренда жилья на побережье может приносить значительный доход летом от туризма. Однако следует отметить, что договоры аренды и доход обычно заключаются в турецких лирах, которые обесценились — опытные инвесторы могут сдавать жилье экспатам в долларах США или в таких секторах, как офисы класса А в Стамбуле. Несмотря на экономические колебания, спрос на арендуемое жилье в крупных городах остается высоким (большая численность молодого населения и урбанизация).

Экономическая стабильность: Экономика Турции значительна, но характеризуется высокой инфляцией (более 70% в 2022 году) и волатильностью валюты. Рост ВВП был 11.4% в 2021, 5.6% в 2022 году, что свидетельствует о сильной динамике. Политический климат относительно стабилен при долгосрочном руководстве, хотя существуют геополитические риски. Для инвесторов Турция предлагает соблазн быстрого получения гражданства и низких налогов, но следует учитывать валютный риск и планировать соответствующим образом (некоторые рассматривают недвижимость как существенно дисконтированную из-за слабости лиры, а гражданство — как реальную отдачу от инвестиций).

Объединенные Арабские Эмираты (Дубай) – безналоговая гавань для инвесторов в недвижимость

ОАЭ (особенно Дубай) предлагает привлекательный вид на жительство за инвестиции в недвижимость с практически нулевые налоги на имущество или доход. Инвестирование около AED 2 миллионов (~$545,000) в собственности может предоставить долгосрочную визу резидента. Текущие расходы низкие – нет налога на имущество, нет налога на прирост капитала и высокие доходы от аренды на оживленном рынке. Экономическая стабильность ОАЭ и роскошный образ жизни добавляют привлекательности.

Ставки налога на имущество: Отсутствие ежегодного налога на имущество в Дубае или ОАЭ. Владельцы платят только номинальные муниципальные сборы (например, 5% от стоимости аренды, если недвижимость сдается в аренду, что похоже на муниципальный налог, уплачиваемый арендаторами). В кондоминиумах есть сборы за обслуживание застройщика, но нет государственного сбора со стоимости недвижимости. Помимо отсутствия налога на имущество, ОАЭ также не взимают корпоративный подоходный налог, что делает их весьма привлекательными для корпоративных инвесторов в недвижимость.

Затраты по сделке: Комиссия за перевод земельного участка Дубая (DLD) of 4% от цены продажи (обычно оплачивается покупателем). Брокерские сборы ~2%. Гербовый сбор как таковой отсутствует. В целом, расходы на закрытие сделки в Дубае составляют около 6%. В других эмиратах действуют схожие структуры (комиссия за перевод в Абу-Даби составляет 2% и т. д.).

Налоги на прирост капитала: Нет. ОАЭ не взимают подоходный налог с физических лиц, поэтому прибыль от продажи недвижимости не облагается налогом. Аналогично, доход от аренды не облагается налогом на федеральном уровне (хотя, если вы ведете бизнес, может быть 5% НДС на доход от краткосрочной аренды).

Ограничения иностранного владения: Иностранцы могут владеть недвижимостью с правом свободного владения в определенных районах (например, в Дубае такие крупные зоны, как Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah и т. д., являются свободными владениями). За пределами этих зон требуется долгосрочная аренда или владение ОАЭ/GCC. Но выделенные зоны с правом свободного владения многочисленны и включают в себя большинство высококлассных разработок. В этих зонах нет ограничений по национальности.

Минимальные инвестиционные требования: AED 2,000,000 (≈545,000 XNUMX долларов США) в недвижимость, чтобы претендовать на 10-летняя золотая виза. Дубай также предлагает 5-летнюю визу инвестора в недвижимость за 2 млн дирхамов и 3-летнюю визу за 750 тыс. дирхамов (с ипотекой, разрешенной для части суммы). Многие экспаты также получают 2-летние возобновляемые визы на недвижимость стоимостью 1 млн дирхамов и более по старым схемам. Важно, что никаких пожертвований — это чистые инвестиции.

Пути к получению вида на жительство/гражданства: визы на жительство выдаются в течение нескольких недель после передачи собственности. 10-летняя золотая виза позволяет долгосрочное проживание с минимальными хлопотами (спонсорство не требуется). Гражданство ОАЭ не предлагается автоматически через инвестиции; это остается редким и по номинации (недавние правовые изменения разрешают некоторые натурализации для исключительных инвесторов/профессионалов). Так что планируйте наслаждаться резидентством — которое имеет такие преимущества, как отсутствие налогов и простота въезда/выезда — а не гражданством.

Потенциальный доход от аренды: Доходность от аренды в Дубае одна из самых высоких в мире среди развитых рынков. Валовая доходность средняя на 6–7% для квартир (в некоторых районах более 8%) и ~5% для вилл. Существует большой спрос со стороны растущего населения и предприятий-экспатов. Обратите внимание, что законы об аренде благоприятствуют арендодателям (с регулируемым ростом), а отсутствие подоходного налога означает, что вы сохраняете то, что зарабатываете. Это обеспечивает отличную чистую прибыль.

Экономическая стабильность: Дирхам ОАЭ — это привязан к доллару США, устраняя валютный риск. Экономика очень стабильна, с Рост ВВП на 7.6% в 2022 году за счет диверсифицированных секторов (туризм, торговля, финансы, а также нефть). Инфляция низкая (~5%). Политическая обстановка очень стабильна. Эти факторы, а также инфраструктура мирового класса, делают ОАЭ главным местом для инвестиций.

Сент-Китс и Невис (Карибы) – быстрое получение гражданства и налоговая безопасность

Карибское государство Сент-Китс и Невис было пионером Гражданство за инвестиции (CBI) программа. Инвестирование $ $ 300,000 400,000- в сфере недвижимости может разблокировать второй паспорт в течение нескольких месяцев. Помимо преимуществ гражданства, владение недвижимостью здесь идет с очень низкие налоги – нет подоходного налога или налога на прирост капитала, и только небольшой налог на имущество. Это заманчивый вариант для тех, кто ищет быстрое гражданство в тропическом, налогово-благоприятном месте.

Ставки налога на имущество: Скромный ежегодный налог на имущество, разделенный на земельный и строительный компоненты. Например, жилая недвижимость на Сент-Китсе облагается налогом по ставке 0.2%. стоимости здания плюс 0.2%. от стоимости земли. (Ставки на Невисе схожи: на здания — 0.156%, на землю — 0.75%). Короче говоря, эффективные ставки составляют ~0.3–0.4% — очень низко по сравнению с мировыми нормами.

Затраты по сделке: гербовый сбор по продаже недвижимости 10%. (обычно оплачивается продавцом). Как покупатель по программе CBI, вы обычно покупаете у застройщика или одобренного проекта с определенными встроенными сборами. Иностранные покупатели вне CBI обычно также платят 10%-ную лицензию на владение землей иностранцами, но Инвесторы CBI освобождены от уплаты сбора за лицензию иностранца. Кроме того, расходы на закрытие (юридические, регистрационные) минимальны (~1–2%).

Налоги на прирост капитала: Нет. Сент-Китс и Невис не облагают налогом прирост капитала для физических лиц. Если вы перепродаете свою собственность (после минимального периода удержания), любая прибыль ваша без налогов. Также есть нет подоходного налога в федерации. Сент-Китс и Невис также не взимает подоходный налог, что еще больше повышает его привлекательность для инвесторов в недвижимость.

Ограничения иностранного владения: За пределами программы CBI иностранцы должны получить Лицензия на владение землей иностранцем (10% от стоимости недвижимости) для покупки недвижимости. Одобренные CBI застройки отменяют это требование для участников программы. На практике большинство инвесторов CBI придерживаются покупки в одобренных правительством курортах/кондоминиумах, что упрощает процесс. Нет ограничений на репатриацию доходов от аренды или продажи.

Минимальные инвестиционные требования: 400,000 XNUMX долларов США (полная собственность) или $325,000 (совместное владение) в одобренном правительством проекте недвижимости. Вариант за $325 тыс. обычно означает покупку доли или единицы на курорте, и он должен быть удержан в течение 7 лет (тогда как $400 тыс. необходимо удерживать в течение 5 лет). Эти пороговые значения также предоставляют гражданство для семьи. (Существует также путь чистого пожертвования для получения гражданства, но тогда вы не получаете материальный актив.)

Пути к получению вида на жительство/гражданства: Это прямое гражданство программа – вы и ваша семья становитесь гражданами Китти через ~4–6 месяцев после должной осмотрительности, без каких-либо требований к месту жительства. Паспорт позволяет безвизовый въезд в более чем 150 стран, включая страны Шенгенской зоны ЕС. Вам не обязательно когда-либо жить в Сент-Китсе (хотя вы можете это сделать). Это действительно обмен инвестиций на паспорт, один из самых быстрых.

Потенциальный доход от аренды: Недвижимость по CBI часто является роскошными курортами или кондоминиумами, которые участвуют в программах аренды. Хотя для некоторых мотивом является личное использование, вы также можете получать доход от аренды за счет процветающего туризма в Карибском регионе. Ожидаемая доходность может быть около на 2–5% нетто, так как многие объекты находятся в элитных комплексах с управлением арендой (преимущество — беспроблемный доход в долларах США). На островах наблюдается стабильный приток туристов и высокая заполняемость в сезон, поэтому владельцы могут покрыть расходы и получить некоторую прибыль, хотя для многих основной «доход» — это само второе гражданство.

Экономическая стабильность: Сент-Китс и Невис имеет небольшую экономику, основанную на туризме, политически стабильную как парламентская демократия. Валюта, восточно-карибский доллар, является привязан к доллару США (при ~2.7 EC за 1 USD), что сохраняет инфляцию на низком уровне. Нет подоходного налога, нет налога на имущество или наследство. Хотя экономика невелика (рост ВВП ~13% в 2022 году, восстанавливаясь после Covid), ее поддерживают стабильная банковская система и самая продолжительная программа CBI, которая приносит существенный доход. Непринужденный образ жизни и система британского общего права также дают инвесторам комфорт.

Панама – Дружелюбное место жительства, низкие налоги, высокая доходность

Панама уже давно является фаворитом среди иностранных инвесторов, предлагая простые условия резидентство через недвижимость (инвестировать $ 200,000 + и соответствовать требованиям программ Дружественных Наций или Инвесторских виз). Страна может похвастаться низкие налоги на недвижимость – со щедрыми льготами – и без налога на доход из иностранных источников. Горизонт Панама-Сити рассказывает историю современного, растущего центра с устойчивым спросом на аренду и долларовой стабильностью.

Ставки налога на имущество: Прогрессивные ставки с высоким порогом освобождения. Если недвижимость является вашим основным домом (заявлена ​​как «основное место жительства семьи»), 0% на первые 120,000 долларов, то 0.5%. на сумму 120–700 тыс. долл. США и 0.7%. свыше $700 тыс. Если это не основное жилье, общие ставки составляют 0.6% до $250 тыс., 0.8% от $250 тыс. до $500 тыс., 1.0% свыше $500 тыс. Эти налоги начисляются на оценочную стоимость (часто консервативную). Многие новые разработки также поставлялись с освобождением от налогов на здание на срок от 5 до 20 лет. Как владелец недвижимости в Панаме, вы получаете выгоду от низких налогов на имущество и щедрых льгот, что делает ее привлекательным местом для инвестиций. В целом, ежегодные налоги на имущество редко превышают несколько тысяч долларов даже для элитной недвижимости, и часто составляют несколько сотен или ноль.

Затраты по сделке: Трансфертный налог of 2% на продажной цене (обычно оплачивается продавцом). Покупатели обычно покрывают юридические услуги (~1% или меньше) и комплексная проверка. Комиссия агента по недвижимости ~5%. Дополнительно продавец вносит предоплату 3% подоходный налог на «прирост капитала» на валовой цене продажи, которая действует как аванс на фактический CGT (см. ниже). На практике общие затраты на транзакцию в оба конца составляют ~6–8%.

Налоги на прирост капитала: 5% квартира на прирост для физических лиц, но налоговый кодекс упрощает это, беря 3% от цены продажи в качестве автоматического удержания (вы можете подать на корректировку, если 3% от цены превышают 5% от вашего фактического прироста). Если недвижимость была вашим основным местом жительства в течение 3+ лет, вы можете подать заявление на освобождение от уплаты налога на одну продажу с приростом до 500 тыс. долларов. Как правило, CGT в Панаме низкий и простой.

Ограничения иностранного владения: Нет. Иностранцы могут владеть собственностью без права собственности, включая квартиры, дома и титулованные земли. Единственное ограничение касается островов и собственности в пределах 10 км от национальных границ, для которых требуется разрешение. В пляжных зонах помните, что первые 22 метра от линии прилива являются общественными (не частными пляжами), но это не мешает развитию курортов. В Панаме действуют строгие законы о собственности, защищающие владельцев, независимо от национальности.

Минимальные инвестиционные требования: 200,000 XNUMX долларов США Инвестиции в панамскую недвижимость теперь подпадают под действие Виза дружественных наций (пересмотренные правила). Также есть специальный Виза квалифицированного инвестора если вы инвестируете $300,000 (это быстро приведет к постоянному месту жительства немедленно). Ожидается, что с 2024 года порог в $300 тыс. вырастет до $500 тыс., поэтому инвесторы с нетерпением ждут возможности действовать. В любом случае, барьеры Панамы относительно низкие, и вы получаете за свои деньги актив с правом собственности (в отличие от чисто депозитных программ).

Пути к получению вида на жительство/гражданства: Виза дружественных наций (с недвижимостью стоимостью 200 тыс. долл.) предоставляет Временное проживание сроком на 2 год, после чего можно получить постоянное место жительства, Квалифицированный инвестор гранты на маршрут немедленное постоянное место жительства примерно через 30 дней. После 5 лет проживания, вы можете подать заявку на без сборов за передачу документа о праве собственности (Тапу) (требуется базовый испанский и некоторая интеграция). Примечательно, что Панама на практике допускает двойное гражданство (хотя официально необходимо принести клятву об отказе от старого гражданства, это не является обязательным). Многие инвесторы предпочитают пользоваться бессрочным резидентством, которое не требует физического пребывания, не добиваясь гражданства, поскольку Панама и так не облагает налогом иностранный доход.

Потенциальный доход от аренды: Панама-Сити предлагает привлекательные доходы от аренды, в среднем 6–7% брутто. Современные высотные квартиры в престижных районах востребованы многонациональными руководителями. Рынок аренды в Панаме номинирован в долларах США (без валютного риска), а показатели заполняемости стабильны. Например, средняя валовая доходность Панама-Сити составила 6.78% в 2024 и ожидается, что к 6 году он стабилизируется на уровне около 2026%. За пределами столицы краткосрочная аренда в пляжных поселках (Коронадо, Бокас-дель-Торо и т. д.) также может приносить доход, хотя эти рынки меньше. В целом, как международный деловой центр и место для выхода на пенсию, Панама предлагает надежный спрос на аренду.

Экономическая стабильность: Экономика Панамы является одной из самых быстрорастущих в Латинской Америке, ее движущей силой являются Панамский канал, логистика, финансы и туризм. Она использует Доллар США как валюта (без валютного риска, низкая инфляция ~2%). Прогнозируется рост ВВП 19% в совокупности в течение следующих пяти лет. Страна политически стабильна и очень приветлива к иностранному капиталу. Отсутствие налога на офшорный доход и территориальная налоговая система добавляют ей привлекательности. Короче говоря, Панама сочетает в себе удобства первого мира с тропическая привлекательность и благоприятная для инвесторов политика.

Маврикий — резиденция на райском острове с нулевым налогом на недвижимость

Маврикий, стабильное островное государство в Индийском океане, предлагает Резиденция за инвестиции схема для покупки недвижимости $ 375,000 +. Он выделяется тем, что имеет отсутствие ежегодных налогов на имущество, нет налога на прирост капитала, и низкий фиксированный налог в размере 15% на аренду или другой доход. Владение виллой или апартаментами на Маврикии не только дает вам право на резидентство, но и доступ к быстрорастущей экономике и месту для роскошного образа жизни, популярному среди пенсионеров и предпринимателей со всего мира.

Ставки налога на имущество: Отсутствие повторяющегося налога на имущество/землю на жилую недвижимость. После того, как вы заплатили единовременный налог на передачу и регистрацию, нет ежегодного муниципального налога на недвижимость (только скромные сборы местного совета за услуги). Это огромное преимущество — Маврикий действительно позволяет вам владеть недвижимостью почти без налогов. Хотя налоги на недвижимость играют важную роль в финансировании местных услуг во многих странах, Маврикий предлагает уникальное преимущество без повторяющихся налогов на недвижимость.

Затраты по сделке: Налог на регистрацию (передачу права собственности) of 5% от стоимости имущества, уплачиваемой покупателем. Продавец также платит 5% регистрационного налога со своей стороны при продаже (фактически пошлина за передачу права собственности). Нотариальные сборы составляют около 1–2% (масштабируются). Так что примерно 6–7% в расходах на закрытие в каждую сторону. Существует нет гербового сбора или НДС на перепродажу жилых помещений. Для одобренных объектов недвижимости, предназначенных для инвестиций в резиденцию, эти налоги просты и часто включены в цены застройщика.

Налоги на прирост капитала: Нет. Маврикий не взимает налог на прирост капитала при продаже недвижимости. Кроме того, на Маврикии нет налога на имущество или наследство. Доход от аренды облагается налогом по фиксированной ставке подоходного налога 15% (без налога на первые 390 тыс. рупий годового дохода для резидентов с 2023 года из-за скидок).

Ограничения иностранного владения: Иностранцы могут приобретать по определенным схемам: Схема развития недвижимости (PDS), Integrated Resort Scheme (IRS), Smart City Scheme или Ground+2 apartments. По сути, роскошные виллы, кондоминиумы и курортная недвижимость в одобренных застройках доступны для неграждан. Покупка отдельной местной недвижимости за пределами этих схем, как правило, не допускается, если вы не станете гражданином. Но выбор в рамках схем широк — от гольф-поместий до кондоминиумов на берегу моря. Каждая покупка свыше $375 тыс. сопровождается видом на жительство.

Минимальные инвестиционные требования: USD $ 375,000 (или эквивалент MUR) в PDS/IRS/SCS недвижимость для получения права на вид на жительство. Это разрешение остается действительным до тех пор, пока вы владеете недвижимостью. (Включая супругов и иждивенцев.) Недвижимость в этом диапазоне обычно представляет собой высококлассные апартаменты с 2–3 спальнями или виллы на Маврикии. Меньшие суммы не дают вида на жительство, но иностранцы все равно могут покупать квартиры в зданиях выше первого+2 этажей без минимального размера, просто без льготы на вид на жительство.

Пути к получению вида на жительство/гражданства: Покупка недвижимости стоимостью более 375 тыс. долларов дает Вид на жительство сроком на 10 лет с возможностью продления (теперь часто предоставляется как постоянное место жительства при наличии собственности). После непрерывно проживающий 2 года на Маврикии можно подать заявление на получение постоянного вида на жительство сроком на 20 лет. Гражданство возможно после 7 лет проживания на Маврикии, но оно предоставляется в индивидуальном порядке (нет прямого гражданства за инвестиции). Многие инвесторы довольны возобновляемым видом на жительство, которое не имеет требований к пребыванию — вы можете жить там или нет. Как резидент, вы платите местные налоги только с доходов из местных источников и можете свободно переводить средства.

Потенциальный доход от аренды: Маврикий имеет здоровый рынок аренды, движущей силой которого являются экспаты (финансы, текстиль, ИТ-сектор) и долгосрочные туристы. Валовой доход от аренды составляет около 3% -5% в востребованных районах (например, 4% в Black River, 5% в Grand Baie). Аренда жилья на время отпуска может приносить повышенные ставки в пиковый сезон (октябрь–апрель) — недвижимость часто поставляется с управлением арендой для иностранцев. Сочетание доходов от аренды и долгосрочного прироста капитала (цены на недвижимость на Маврикии постоянно растут) означает, что инвесторы могут увидеть солидную общую прибыль, помимо выгоды от проживания.

Экономическая стабильность: Маврикий известен как одна из самых стабильных и процветающих экономик Африки. Рост ВВП ~7.8% в 2022 году и диверсифицированная база (финансовые услуги, туризм, производство). Инфляция ~10% в 2022 году, но исторически низкая. Маврикийская рупия довольно стабильна. Политическая ситуация очень стабильна (демократия в стиле Вестминстера). Маврикий занимает высокие позиции по легкости ведения бизнеса и имеет сильное верховенство закона. Для резидентов существует фиксированный налог в размере 15% на местный доход и отсутствие налога на глобальный доход для нерезидентов, что делает его налоговым убежищем для многих. Короче говоря, Маврикий предлагает жизнь на острове с финансовым спокойствием.

Мексика – солнечная жизнь, легкое получение вида на жительство, сверхнизкий налог на недвижимость

В Мексике нет официальной программы «золотой визы», но она предоставляет легкое временное и постоянное проживание для тех, кто приобретает недвижимость и удовлетворяет скромным финансовым требованиям. Для инвесторов Мексика предлагает невероятно низкие налоги на недвижимость (часто менее 0.1% в год) и отсутствие ограничений на владение недвижимостью иностранцами (кроме прибрежных земельных трастов). В сочетании с относительно быстрым путем к гражданству (всего за 5 лет) и сильными рынками аренды в популярных местах отдыха Мексика является лучшим выбором для североамериканских инвесторов, ищущих ценность и образ жизни.

Ставки налога на имущество: «Предиальные» ежегодные налоги на имущество в Мексике известны своей низостью – как правило, 0.1% -0.3% кадастровой стоимости (с точными ставками, установленными каждым муниципалитетом). Во многих случаях владельцы домов стоимостью 250,000 0.19 долларов платят всего несколько сотен долларов в год. Например, в Плайя-дель-Кармен налог на недвижимость составляет около 15% от оценочной стоимости. Скидки за раннюю оплату (30–XNUMX% при оплате в январе или авансом) делают это еще дешевле. В целом, текущие расходы незначительны.

Затраты по сделке: Налог на приобретение (ISAI) of 2% -4.5% (в зависимости от штата) от оценочной стоимости недвижимости оплачивается при покупке. Нотариальные сборы и регистрация составляют 1%–2%. Покупатели обычно оплачивают расходы на закрытие сделки, а продавцы платят агентские комиссии (5–6%). Таким образом, общие расходы покупателя на закрытие сделки составляют примерно 5%–6%. В частности, иностранные покупатели в зонах с ограниченным доступом (например, прибрежных районах) будут использовать банковский траст (fideicomiso), который имеет регистрационный сбор (500–1,000 долл. США) и ежегодные сборы (500 долл. США).

Налоги на прирост капитала: При продаже нерезиденты облагаются 25% налог на валовую цену продажи, или вариант 35% на чистый прирост если соблюдены определенные критерии. Однако, если вы станете Вы являетесь налоговым резидентом Мексики, и недвижимость является вашим основным домом на протяжении 3+ лет., вы можете претендовать на существенное освобождение от CGT (примерно до ~$250 тыс. прибыли без налога, одна продажа каждые несколько лет). Многие экспаты просто планируют стать резидентами, прежде чем продавать, чтобы получить выгоду. В целом, режим прироста капитала в Мексике вознаграждает тех, кто фактически переезжает и проживает в своей собственности.

Ограничения иностранного владения: Иностранцы могут владеть недвижимостью простота везде, за исключением «ограниченной зоны», которая находится в пределах 50 км от побережья или 100 км от сухопутной границы. В этих зонах иностранцы просто покупают через доверие фидеикомиссо (с мексиканским банком в качестве доверительного управляющего, владеющего титулом в ваших интересах) или через мексиканскую корпорацию. Это стандартный процесс — например, кондоминиумы в Лос-Кабосе, дома в Ривьера-Майя, виллы в Пуэрто-Вальярта и т. д. обычно находятся в банковских трастах у иностранных владельцев. Трасты имеют 50-летний срок действия, который можно продлить, и дают вам все права собственности (вы можете продать, завещать и т. д.). Таким образом, на практике есть нет реальных ограничений, просто дополнительный административный шаг в туристических зонах.

Минимальные инвестиционные требования: Есть нет фиксированного минимума для покупки недвижимости, но и для целей проживания, инвестирования ~4.3 млн мексиканских песо (≈230,000 XNUMX долларов США) в мексиканской недвижимости соответствует требованиям для получения визы временного резидента в категории инвесторов. (Этот порог колеблется в зависимости от обменного курса и минимальной дневной заработной платы.) В качестве альтернативы, демонстрация достаточного дохода или сбережений может соответствовать требованиям для получения вида на жительство без необходимости покупки дорогостоящей недвижимости. Многие пенсионеры соответствуют требованиям с доходом ~$2,500/мес или банковским балансом ~$150 тыс. Тем не менее, покупка недвижимости значительной стоимости может усилить заявку на получение вида на жительство, если это необходимо.

Пути к получению вида на жительство/гражданства: Мексика предлагает Временное проживание (ВР) до 4 лет, часто достижимо при соответствии критериям дохода или инвестиций. Владение недвижимостью может помочь соответствовать критерию «инвестор». После 4 лет временного проживания вы можете перейти на Постоянный резидент (РП) (или некоторые сразу получают право на получение пособия при более высоком доходе/инвестициях). Гражданство возможно после 5 лет проживания (или 2 года, если вы женаты на мексиканке). Мексика допускает двойное гражданство. Важно, что резидентство Мексики имеет нет необходимости в физическом пребывании – вы можете сохранить его, просто не давая истечь сроку действия вашей визы. Это означает, что вы можете инвестировать в мексиканский дом, получить вид на жительство, но не обязаны жить там постоянно (хотя время, проведенное в стране, помогает, если вы стремитесь получить гражданство и говорить по-испански).

Потенциальный доход от аренды: Туристические направления Мексики предлагают прекрасные возможности для аренды. Например, краткосрочная аренда в Канкуне/Плайе или Кабо может принести 8% + валовой в USD в обычное время, учитывая постоянный поток отдыхающих. Долгосрочная аренда в таких городах, как Мехико, Мерида или Гвадалахара, может принести на 4–6%. Цены на недвижимость относительно низкие, а арендная плата (особенно от иностранцев или цифровых кочевников) приличная, что обеспечивает хорошую окупаемость инвестиций. А поскольку налоги на недвижимость минимальны, ваша чистая прибыль остается высокой. Обратите внимание, что доход от аренды нерезидентов облагается подоходным налогом в размере 25%, но как резидент вы можете платить ~15% после вычетов.

Экономическая стабильность: Мексика имеет большую, диверсифицированную экономику (15-я по величине в мире). Рост ~3.1% в 2022 году, инфляция ~7.9%. Песо в последнее время был относительно стабильным. Хотя в некоторых частях существуют проблемы безопасности, миллионы экспатов живут мирно во многих регионах. Правительство поощряет иностранные инвестиции; правовая система защищает частную собственность (с эскроу и страхованием титула теперь обычным явлением в транзакциях). В культурном и географическом плане Мексика очень доступна для североамериканцев. Сочетание теплого климата, низкой стоимости жизни и простоты получения вида на жительство делает Мексику убедительным выбором, несмотря на некоторые бюрократические нюансы.

Заключение

Инвестиции в недвижимость для получения вида на жительство или гражданства могут быть стратегическим шагом, но выбор правильной страны зависит от налоговой эффективности, инвестиционных порогов, потенциального дохода от аренды и экономической стабильности.

Для низких налогов на недвижимость и высокой доходности от аренды выделяются такие направления, как Дубай (ОАЭ), Маврикий, Панама и Сент-Китс и Невис. Эти страны предлагают нулевые или незначительные налоги на недвижимость, что делает их привлекательными для инвесторов, заботящихся о налогах.

Если ваша цель — быстрое получение гражданства, Турция и Сент-Китс и Невис предоставляют гражданство за инвестиции в течение 4–6 месяцев с минимальными ограничениями. Для тех, кто ищет европейское резидентство, Греция и Кипр предлагают программы инвестиций в недвижимость с путями к постоянному резидентству и в конечном итоге гражданству.

Для долгосрочного роста и прочных экономических основ Мексика и Панама предлагают рынки аренды с высоким спросом и растущую экономику, что гарантирует стабильную доходность от аренды и прирост капитала.

В конечном итоге, лучший выбор зависит от вашей инвестиционной стратегии:

• Ищете недвижимость, не облагаемую налогом? В Дубае и Маврикии нет ежегодного налога на недвижимость.

• Хотите высокий доход от аренды? Мексика, Панама и Греция могут похвастаться высокой доходностью от аренды.

• Нужен второй паспорт быстро? Турция и Сент-Китс и Невис предлагают прямое гражданство за инвестиции в недвижимость.

• Ищете вид на жительство в ЕС с возможностью получения гражданства? Греция и Кипр предлагают гибкие варианты получения «Золотой визы».

Независимо от вашей цели — налоговая оптимизация, доход от аренды или глобальная мобильность — эти направления предлагают уникальные преимущества. Перед инвестированием проконсультируйтесь с юристами и налоговыми экспертами, чтобы эффективно структурировать ваши инвестиции в недвижимость.