- Греция повысила порог получения «Золотой визы» до 800 000 евро в зонах высокого спроса и до 400 000 евро в других регионах, с исключением в 250 000 евро для переоборудования коммерческой недвижимости в жилую в любой точке страны.
- Объем инвестиций в недвижимость по программе Golden Visa в январе-сентябре 2025 года снизился на 24% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, а количество заявок в сентябре 2025 года сократилось на 49.7% в годовом исчислении.
- Примерно 15 000 из ~16 000 домов, приобретенных по программе "Золотая виза", были сданы в долгосрочную аренду, особенно в Афинах.
- Новые правила запрещают сдачу в краткосрочную аренду (например, через Airbnb) объектов, получивших «Золотую визу», а Греция ужесточила лицензирование краткосрочной аренды, включая замораживание действия лицензий в центре Афин.
Греческая «Золотая виза» переживает самые серьезные изменения за последние годы. Повышение пороговых значений, ужесточение правил использования и наплыв объектов в долгосрочную аренду меняют предположения инвесторов и структуру сделок. Вот что инвесторам, застройщикам и юристам следует пересмотреть уже сейчас.
Содержание
- Реформы и повышение пороговых значений: пересмотр требований к получению «Золотой визы» в Греции (минимальные суммы повышены до 800/400 евро).
- Резкое падение инвестиций и количества заявок на получение «Золотой визы» (-24% инвестиций; -49.7% заявок).
- Массовый возврат объектов недвижимости, приобретенных по программе Golden Visa, в долгосрочный арендный фонд (≈15,000 из ~16,000 единиц).
- Новые ограничения на краткосрочную аренду и лицензирование (запреты, приостановка действия лицензий Airbnb и пересмотр правил соответствия).
Реформы и повышение пороговых значений: пересмотр требований к получению «золотой визы» в Греции (минимальные требования повышены до 800 000/400 000 евро).
Греция повысила минимальный размер инвестиций в недвижимость для получения «Золотой визы» до 800 000 евро в районах с высоким спросом и до 400 000 евро в других регионах. Это двукратное увеличение вступило в силу в конце 2024 года и в настоящее время меняет рынок в 2025 году. Заявленная цель этой политики — сдержать спекулятивный спрос и направить капитал на более масштабные и долгосрочные решения в сфере жилищного строительства.
Переоборудование коммерческих помещений стоимостью 250 000 евро: где еще есть возможности.
Важно отметить, что реформы сохранили стратегическое исключение: переоборудование коммерческих помещений в жилые по-прежнему разрешено при минимальной сумме инвестиций в 250 000 евро в любой точке Греции. Это исключение призвано стимулировать обновление городов путем превращения неиспользуемых объектов в жилые дома. Для многих клиентов это теперь наиболее эффективный путь получения «золотой визы» — при условии, что проект действительно представляет собой переоборудование и имеет все необходимые разрешения.
Практические рекомендации для юристов и спонсоров:
- Перед приобретением необходимо подтвердить соответствие зонированию, получить разрешения на изменение целевого использования и убедиться в соблюдении строительных норм (право на перепрофилирование зависит от фактического получения разрешений на строительство жилых помещений).
- Необходимо обеспечить более длительные сроки сдачи объектов в эксплуатацию с учетом циклов получения разрешений и строительства.
- Структурируйте поэтапные платежи таким образом, чтобы они соответствовали рискам, связанным с получением разрешений и завершением работ.
| Путь к золотой визе | Минимальная инвестиция | Где это применимо | Ключевое примечание |
|---|---|---|---|
| Покупка жилой недвижимости (в районах с высоким спросом) | €800,000 | Районы с высоким спросом | Повышение планки сдерживает спекулятивный спрос. |
| Покупка жилой недвижимости (в другом месте) | €400,000 | Остальная Греция | Стандартный маршрут за пределами зон повышенного спроса |
| Переоборудование коммерческого помещения в жилое | €250,000 | В любом месте Греции | Исключение способствует обновлению городов. |
Резкое падение инвестиций и заявок на получение «Золотой визы» (-24% инвестиций; -49.7% заявок).
После реформ приток капитала по греческой «Золотой визе» заметно снизился. Инвестиции в недвижимость, связанные с этой программой, упали на 24% в январе-сентябре 2025 года по сравнению с тем же периодом 2024 года — примерно с 1.925 млрд евро до 1.46 млрд евро. В то же время количество заявок сократилось на 49.7% в годовом исчислении в сентябре 2025 года, что подчеркивает, как более высокие пороговые значения и более жесткие правила замедлили новый спрос.
Что это значит для участников рынка:
- Застройщики Следует ожидать замедления темпов освоения рынка иностранными покупателями и перераспределения сроков запуска проектов в сторону увеличения времени подготовки и предварительной аренды.
- Бизнес-покупатели Следует предусмотреть в бюджете более длительные сроки проведения комплексной проверки и привлечения финансирования, а также убедиться, что портфель проектов соответствует новым пороговым значениям (или переориентироваться на проекты по конверсии, где применяется порог в 250 тыс. евро).
- Адвокат Следует обновить критерии оценки рисков клиентов, предположения о ценообразовании и сроки выхода из бизнеса, чтобы отразить снижение ликвидности и более строгие правила использования средств.
Массовый возврат объектов недвижимости, приобретенных по программе Golden Visa, в долгосрочный арендный фонд (≈15 000 из ~16 000 единиц).
Главным рыночным эффектом перезагрузки стал массовый переход к аренде: к концу 2024 года почти 15 000 из ~16 000 домов, ранее приобретенных инвесторами Golden Visa, перешли на рынок долгосрочной аренды, причем значительная часть приходится на Афины. Это улучшает доступность жилья для жителей и соответствует целям правительства по обеспечению доступности жилья, поскольку новые правила перенаправляют капитал Golden Visa от краткосрочного туризма к постоянному жилью.
Оценка рисков в условиях, ориентированных в первую очередь на сдачу жилья в аренду.
- При оценке и построении моделей DSCR следует исходить из доходности долгосрочной аренды, а не краткосрочных посуточных ставок, учитывая новый запрет на краткосрочную аренду активов, получивших «Золотую визу».
- Модель сдачи в аренду и уровня вакантных площадей разработана с учетом потребностей рынка недвижимости в Афинах, поскольку тысячи объектов вновь появились на рынке в долгосрочной перспективе.
- Приоритетное внимание следует уделять качеству строительства и соблюдению норм, чтобы конкурировать в условиях растущего рынка арендного жилья и обеспечить устойчивость к ужесточению стандартов пригодности жилья в будущем.
Новые ограничения на краткосрочную аренду и лицензирование (запреты, приостановка деятельности Airbnb и пересмотр правил соблюдения требований).
Теперь два изменения определяют использование активов Golden Visa и ситуацию в сфере лизинга в целом:
- Объекты недвижимости, участвующие в программе Golden Visa, нельзя сдавать в краткосрочную аренду (например, через Airbnb). Новые правила программы запрещают краткосрочную аренду жилья, принадлежащего участникам программы Golden Visa, с целью сохранения его в долгосрочном жилищном фонде.
- В масштабах всей страны ужесточены правила лицензирования краткосрочной аренды жилья: Греция пересмотрела правила, в том числе приостановила выдачу новых лицензий в центре Афин и запретила размещение в краткосрочной аренде некоторых некачественных объектов (например, подвалов без окон).
Комплаенс и управление рисками
- Документально подтвердите структуру и сроки аренды, чтобы четко обозначить долгосрочное использование объектов недвижимости, участвующих в программе Golden Visa, для сдачи в аренду.
- Провести аудит всей существующей краткосрочной деятельности и прекратить размещение объектов, не соответствующих требованиям; замораживание лицензирования в центре Афин повышает планку для любых стратегий использования туристических ресурсов.
- Приведите технические характеристики недвижимости в соответствие с действующими требованиями к пригодности для проживания; объекты, не соответствующие стандартам, не могут использоваться на краткосрочных рынках и подвергаются повышенному риску несоблюдения требований.
Руководство для покупателей и застройщиков
- Переориентируйте стратегии на перепрофилирование коммерческих помещений в жилые, ориентируясь на стоимость в 250 000 евро, где это возможно и разрешено.
- Переориентируйте рекламные сообщения на обеспечение долгосрочной стабильности арендных отношений, а не на краткосрочный арбитраж.
- Используйте поэтапное завершение работ и механизмы депонирования средств для управления рисками, связанными с получением разрешений и строительством, в сделках по переоборудованию зданий.
Контрольный список для андеррайтинга Золотой визы 2025 года
- Подтвердите зону и применимый минимальный размер ипотеки в размере 800 тыс./400 тыс. евро, или право на конвертацию в ипотеку в размере 250 тыс. евро.
- Моделирование денежных потоков основано на предположениях о долгосрочной аренде; краткосрочная аренда для активов, участвующих в программе Golden Visa, исключена.
- Перед инвестированием средств необходимо проверить наличие разрешений на любое изменение целевого использования объекта.
- Проводится стресс-тест процесса сдачи в аренду недвижимости в Афинах в связи с притоком тысяч новых объектов.
- Составьте карту ограничений на выдачу лицензий на краткосрочную аренду жилья, например, замораживание действия лицензий в центре Афин и запреты на сдачу жилья в аренду.
- Заранее спланируйте налоговую политику, структуру владения и выхода из бизнеса; оцените трансграничные последствия и налогообложение доходов от аренды.
Итог: Греческая «Золотая виза» по-прежнему актуальна, но теперь она ориентирована на долгосрочную аренду и переоборудование недвижимости. Инвесторы, которые адаптируются к более высоким пороговым значениям, соблюдают запреты на краткосрочную сдачу в аренду и ориентируются на нишу переоборудования недвижимости стоимостью до 250 000 евро, по-прежнему могут получить вид на жительство по греческой «Золотой визе», одновременно соответствуя новым политическим целям.
