С одного взгляда
- Программы миграции инвесторов, связывающие место жительства с недвижимостью, оказывают ощутимое давление на рынки жилья, особенно в сегменте элитной недвижимости, и подвергаются всё более пристальному вниманию из-за их влияния на доступность жилья.Европейский парламент, 2022 г.; Обзоры Reuters, 2024 г.).
- Данные из Португалии показывают, что «премия за золотую визу» составляет примерно 38 000 евро (около 10%) при инвестиционном пороге в 500 000 евро, при этом ценовые эффекты сосредоточены в сегменте товаров класса люкс.Налоговая обсерватория ЕС / IZA, 2024 г.).
- Испания отменила свою программу «золотых виз» в соответствии с Органическим законом 1/2025, и прием новых заявок прекратился 3 апреля 2025 года. Действующие обладатели виз сохраняют свои права в соответствии с переходными положениями.Эль-Паис, 2025).
- В ряде стран ЕС и стран, не входящих в ЕС, продолжают действовать программы «золотых виз» или получения вида на жительство за инвестиции, хотя в большинстве из них с 2024 года ужесточили критерии отбора и требования к проверке благонадежности заявителей.
- Для Армении политический вопрос заключается в том, как структурировать любой путь миграции инвесторов, чтобы ограничить негативное влияние жилищного сектора: направлять капитал в производительные сектора, избегать резких скачков цен на недвижимость и разрабатывать планы мониторинга и информирования.
В условиях пересмотра правительствами моделей «золотых виз» одной из главных политических проблем является влияние привязки статуса резидента к недвижимости на жилищный рынок. Программы, связывающие вид на жительство с приобретением недвижимости, часто привлекают внимание общественности, когда ухудшается доступность жилья, независимо от более широких рыночных факторов. Для министерств, застройщиков и девелоперов это теперь вопрос высокой значимости с точки зрения коммуникации и дизайна, имеющий реальные регуляторные последствия. В апреле 2025 года Суд Европейского союза вынес решение против мальтийской программы гражданства для инвесторов (дело C-181/23), ясно дав понять, что ЕС все больше скептически относится к программам получения гражданства и вида на жительство, ориентированным на товар.
Как программы миграции инвесторов (золотые визы) влияют на рынки недвижимости: механизмы и риски.
В рамках программы «Золотая виза» часто используются схемы инвестирования в недвижимость или инвестиционные фонды. Когда такие схемы доминируют, спрос может концентрироваться в определенных сегментах рынка недвижимости, что вызывает опасения по поводу доступности жилья. Политики ЕС прямо предупреждали, что такие схемы могут создавать «давление на сектор недвижимости, тем самым уменьшая доступность жилья».Европейский парламент, 2022 г.), в то время как рыночные комментарии ставят под сомнение, обеспечивают ли эти программы значимые экономические выгоды по сравнению с социальными издержками (Обзоры Reuters, 2024 г.).
Механизмы, посредством которых связь с недвижимостью может усилить воздействие на жилищный сектор, включают:
- Пороговые эффекты: Когда закон устанавливает минимальную сумму покупки, соответствующую установленному порогу (например, 500 000 евро), продавцы могут устанавливать запрашиваемые цены вблизи этого порога, создавая «премиум» в целевых сегментах.ИЗА, 2024).
- Перенасыщение сегментов: Инвестиционный спрос, как правило, сосредоточен в престижных городских районах и новостройках, что усиливает ценовое давление там, где предложение реагирует медленно.Reuters, 2024).
- Динамика ожиданий: Застройщики могут переориентировать планы по приобретению жилья на объекты, отвечающие требованиям инвесторов, потенциально вытесняя жилье среднего или доступного ценового сегмента, когда доходность в этом сегменте выше.Европейский парламент, 2022 г.).
- Видимость и сигнализация: Информация о преимуществах получения вида на жительство может привлечь покупателей-иностранцев, что усиливает спрос в и без того напряженные периоды.Reuters, 2024).
Эмпирические уроки Португалии и Испании: измеримое влияние на цены на жилье и рыночная напряженность.
Португалия предоставляет наглядный эмпирический пример влияния программы льготного приобретения жилья на рынок недвижимости. В рабочем документе Налоговой обсерватории ЕС за 2024 год задокументирована статистически значимая «премия за золотую визу» в размере примерно 38 000 евро — около 10% — для объектов недвижимости, цена которых приближается к порогу в 500 000 евро, что свидетельствует о том, что структура программы может напрямую влиять на ценообразование в верхнем ценовом сегменте.ИЗА, 2024Аналогичных межстрановых причинно-следственных исследований такой же степени строгости для других юрисдикций не существует, что делает Португалию основным эмпирическим эталоном.
Более широкие рыночные показатели подчёркивают чувствительность рынка жилья к росту спроса. В Лиссабоне арендная плата выросла примерно на 94% с 2015 по 2024 год, в то время как цены на жильё выросли примерно на 186% за тот же период (Reuters, 2025). Этот рост обусловлен множеством факторов, но власти и аналитики подчеркивают, что резкий рост спроса на недвижимость был «усугублен иностранными инвесторами, привлеченными преимуществами вида на жительство», что привело к снижению доступности жилья (Reuters, 2024Программа «Золотая виза» Португалии действует и по состоянию на 2026 год, но в 2023 году был отменен вариант получения визы через инвестиции в недвижимость; по-прежнему доступны только инвестиции через фонды (500 000 евро в соответствующие фонды прямых инвестиций/венчурного капитала).
Испания совершила решительный политический поворот. Правительство отменило программу «золотых виз» органическим законом 1/2025, опубликованным в Официальном государственном вестнике 3 января 2025 года. Прием новых заявок прекратился 3 апреля 2025 года (через три месяца после публикации). В качестве причин закона были указаны «напряженность на рынке недвижимости» и проблемы с доступностью жилья. Переходные положения защищают заявителей, подавших заявки до установленного срока, и позволяют действующим обладателям продлевать визы на первоначальных условиях. Только за первые десять месяцев 2024 года было выдано 780 «золотых виз» при среднем объеме инвестиций около 657 000 евро.Эль-Паис, 2025).
Глобальная ситуация с «золотыми визами» в 2026 году: кто еще предлагает вид на жительство, связанный с недвижимостью?
Хотя ряд европейских программ был упразднен или реструктурирован, в ряде стран продолжают действовать программы получения вида на жительство или гражданства за инвестиции, связанные с недвижимостью. Ситуация значительно изменилась с 2024 года: большинство действующих программ ужесточили пороговые значения и требования к проверке благонадежности.
| Страна | Тип программы | Минимальные инвестиции (недвижимость) | Статус (2026) |
|---|---|---|---|
| Греция | Резидентство | 800 000 евро (престижные районы: Аттика, Салоники, Миконос, Санторини); 400 000 евро (другие регионы); ограниченная сумма 250 000 евро в зонах реконструкции. Минимальная площадь отдельного объекта недвижимости 120 м². | Активный проект (привлечено от 250 000 евро в сентябре 2024 года) |
| ОАЭ | Резидентство | 2 000 000 дирхамов ОАЭ (примерно 545 000 долларов США) за 10-летнюю «Золотую визу»; 750 000 дирхамов ОАЭ (примерно 204 000 долларов США) за 2-летнюю визу. | Активных |
| Турция | Гражданство | 400 000 долларов США (требование о 3-летнем сроке владения) | Активно (ужесточены проверки биографических данных) |
| Карибский бассейн (Гренада, Антигуа, Доминика, Сент-Люсия, Сент-Китс) | Гражданство | от 200 000 долларов США (Доминика) до 800 000 долларов США (Сент-Китс); только утвержденные проекты. | Действующий (скоординированное повышение цен в 2024-2025 годах) |
| Португалия | Резидентство | Отменен вариант инвестирования в недвижимость (2023). Только инвестиции в фонды: 500 000 евро в квалифицированные фонды прямых инвестиций/венчурного капитала. | Реструктуризация (без недвижимости) |
| Испания | Резидентство | ARCXNUMX | Отменён (апрель 2025 г.) |
| Ирландия | Резидентство | ARCXNUMX | Закрыто (Программа для инвесторов-иммигрантов завершена) |
Тенденция очевидна: государства-члены ЕС отказываются от миграции инвесторов, связанной с недвижимостью, в то время как страны, не входящие в ЕС (ОАЭ, Турция, страны Карибского бассейна), продолжают предлагать варианты получения вида на жительство, основанные на недвижимости, с более высокими пороговыми значениями и более строгой проверкой. По состоянию на 2026 год не существует общеевропейского регламента или директивы, всесторонне регулирующих все программы получения вида на жительство для инвесторов, хотя решение Суда ЕС против Мальты и 8-й доклад ЕС о механизме приостановки выдачи виз (декабрь 2025 г.) свидетельствуют о растущем институциональном давлении.
Почему институты ЕС и национальные правительства ужесточают или отменяют схемы
Институты ЕС сформулировали две взаимосвязанные проблемы: ограниченную чистую экономическую ценность программ миграции инвесторов и риск искажения рынков недвижимости. В докладе Европейского парламента за 2022 год были отмечены проблемы давления на рынок недвижимости и риски доступности жилья, связанные с программами получения гражданства и вида на жительство для инвесторов.Европейский парламент, 2022 г.). Рыночные комментарии также утверждали, что золотые визы — это «свинцовый ответ» на потребности роста, подчеркивая социальные издержки, которые могут перевесить выгоды в условиях дефицита жилья (Обзоры Reuters, 2024 г.).
На национальном уровне правительства реагируют реформами, а в некоторых случаях и отменой программы. В Испании отмена программы была прямо связана с напряженностью на рынке недвижимости и доступностью жилья. В Португалии политики столкнулись с давлением с целью расширения предложения доступного жилья в связи с резким ростом цен и арендной платы, и правительство рассматривает возможность выделения земельных участков под застройку и другие меры.Reuters, 2025Ирландия и Нидерланды также прекратили предоставление инвесторам вида на жительство. Решение Суда ЕС от апреля 2025 года по делу Мальты (дело C-181/23) — знаковое решение о коммерциализации гражданства — еще больше укрепило институциональную позицию ЕС против программ миграции инвесторов без надлежащих гарантий.
Последствия для Армении: рыночные данные, иммиграционная реформа и потенциальные риски.
Для Армении ключевой политический вопрос заключается не в том, следует ли приветствовать инвестиционную миграцию, а в том, как структурировать варианты ограничения рисков, связанных с недвижимостью, и управления влиянием на жилищный сектор. Общественные дебаты в Европе показывают, что связь с недвижимостью может быстро стать главным риском для любой программы типа «золотой визы», когда доступность жилья находится под давлением.Европейский парламент, 2022 г.).
Рынок недвижимости Армении: текущая ситуация
Рынок недвижимости Еревана предоставляет важный контекст для любого обсуждения инвестиционно-ориентированного вида на жительство. Согласно официальным кадастровым данным, средние цены в 2025 году составляли приблизительно 464 300 драмов за квадратный метр (~1,150-1,250 долларов США). Цены сильно различаются по районам: в Кентроне (центральный Ереван) они превышают 2,300 долларов США/м², в районах среднего ценового сегмента — в среднем 1,200-1,400 долларов США/м², а в отдаленных районах, таких как Нубарашен, — 590-605 долларов США/м². Рынок демонстрировал быстрый рост с 2020 по 2024 год (оценочный совокупный прирост 40-60%), но в 2025 году наблюдалась почти стагнация с ежегодным ростом примерно на 0.3%, что указывает на плато после всплеска после 2022 года.
На долю иностранных покупателей приходилось 6.7% всех сделок с недвижимостью в 2024 году (3,892 сделки) и 7.4% в 2025 году (4,413 сделок), при этом наиболее активными иностранными покупателями были граждане России, США и Ирана. Граждане России составляли примерно две трети иностранных покупателей в 2023 году, что обусловлено волной переселения после 2022 года. Валовая доходность от аренды в среднем составляет примерно 5.7-9.8% в зависимости от местоположения и типа недвижимости, при этом краткосрочная аренда через Airbnb приносит более высокую доходность. Официальные данные об уровне вакантных площадей не публикуются статистическими органами Армении.
Хотя активность иностранных покупателей в Армении остается скромной по сравнению с европейскими рынками с программами «золотой визы», концентрация спроса в центре Еревана — где предложение ограничено, а цены самые высокие — отражает тенденцию к перенасыщению сегмента рынка, наблюдаемую в Лиссабоне и других странах, принимающих обладателей «золотой визы». Любая схема получения вида на жительство, связанная с инвестициями и направляющая капитал именно в недвижимость Еревана, может усугубить это давление на и без того ограниченном рынке.
Иммиграционная реформа Армении и вид на жительство для инвесторов к 2026 году
В Армении происходят значительные изменения в иммиграционном законодательстве. Масштабные поправки к иммиграционному законодательству страны были приняты в начале 2026 года и вступят в силу в ноябре 2026 года, а с января 2027 года будут введены обновленные государственные сборы. Ключевые изменения включают отмену 10-летнего паспорта «специального вида на жительство» в пользу 5-летней карты постоянного вида на жительство, полностью цифровую процедуру подачи заявлений и систематизацию оснований для получения вида на жительство, охватывающих трудоустройство, бизнес, учебу, воссоединение семьи и инвестиции.
Реформа предусматривает создание отдельного пути получения временного вида на жительство для лиц, внесших «значительный вклад» в экономику Армении, а также нового пути получения постоянного вида на жительство для инвесторов. Однако конкретные финансовые пороги, требования к активам и сроки сохранения права на постоянное проживание для инвесторов еще не установлены — они будут определены отдельным постановлением правительства, которое не было опубликовано по состоянию на начало 2026 года. В Армении нет программы получения гражданства за инвестиции; проект 2022 года был распространен, но так и не был принят. Ранее существовавший путь получения вида на жительство на основании пожертвований также был упразднен.
Эта реформа дает Армении возможность перенять европейский опыт: определив пороговые значения для получения инвесторами вида на жительство, которые позволяют избежать резких скачков цен на недвижимость и вместо этого направить капитал в производительные сектора, Армения сможет привлечь значительные инвестиции, не вызывая негативной реакции на снижение доступности жилья, которая привела к закрытию программ в Испании, Португалии и других странах. Актуальную информацию о законных путях получения инвестиций можно найти в наших ресурсах по этой теме. вид на жительство, проживание за инвестиции, без сборов за передачу документа о праве собственности (Тапу) и недвижимость в Армении.
Основные последствия для заинтересованных сторон в Армении:
- Воздействие: Инвестиционные стратегии, ориентированные исключительно на недвижимость, концентрируют риски. Даже при небольшом абсолютном спросе со стороны инвесторов, он может быть существенным по сравнению с ограниченным предложением элитной недвижимости, как это видно на примере премии за уровень жизни в Португалии, обусловленной пороговым значением цены.ИЗА, 2024Учитывая, что иностранные покупатели уже составляют 7.4% от общего числа сделок в Армении и сосредоточены в Кентроне, эта проблема действительно актуальна.
- Масштаб: Даже умеренные потоки могут стать политически значимыми, если они связаны с видимыми ценовыми сегментами. Решение Испании подчеркивает, что восприятие «напряженности» может приводить к резким изменениям в политике.
- Уязвимости: «Обрывы» на пороговом уровне риска приводят к возникновению страховых премий и сигнальных эффектов. Избегание условий, близких к «обрыву», в сфере недвижимости может уменьшить искажения.ИЗА, 2024).
- Возможности: В Армении благоприятные сроки для проведения реформ. Указ о постоянном месте жительства для инвесторов еще не опубликован, а это значит, что политики могут разработать пороговые значения, опираясь на опыт Португалии и Испании, прежде чем принимать решение о конкретной структуре.
Проектирование рычагов для ограничения давления на рынок жилья — типы инвестиций, пороговые значения
Правительства могут переосмыслить цели программы, чтобы минимизировать влияние на рынок недвижимости и смягчить его последствия для жилищного сектора. В таблице ниже представлены рычаги управления и вероятное позиционирование программы в обществе.
| Дизайн рычага | Обоснование воздействия на жилье | Выравнивание публичного сообщения |
|---|---|---|
| Удалить или ограничить прямые варианты недвижимости | Снижает концентрированный спрос покупателей на соответствующие категории недвижимости, что было отмечено обеспокоенностью ЕС и задокументированной премией Португалии вокруг пороговых значений (ЕР, 2022 г.; ИЗА, 2024) | Сигнализирует о фокусе на доступности; смещает тему с «купить дом, получить визу» на продуктивные инвестиции |
| Приоритет следует отдавать инвестициям, не связанным с недвижимостью (например, приобретение акций производственных предприятий, венчурные инвестиции, проекты, создающие рабочие места). | Направляет капитал от дефицитного жилья в пользу секторов роста, решая проблему «минимальной выгоды против социальных издержек» (Обзоры Reuters, 2024 г.) | Поддерживает концепцию конкурентоспособности и диверсификации |
| Избегайте резких скачков в критериях соответствия требованиям, связанным с недвижимостью. | Смягчает «пороговую надбавку» в ценообразовании, наблюдаемую в Португалии (ИЗА, 2024) | Демонстрирует техническую реакцию на международные доказательства |
| Направьте средства на доступное жилье/жилье для рабочих или на городскую реконструкцию с соблюдением условий доступности | Компенсирует давление спроса; приводит капитал инвесторов в соответствие с мерами по смягчению предложения, которые подчеркиваются в политических дебатах.ЕР, 2022 г.) | Непосредственно решает проблемы воздействия на жилье |
| Установите прозрачный мониторинг, ограничения и триггеры | Ограничить объемы в чувствительных сегментах и приостановить маршруты недвижимости, если показатели цен/арендной платы превышают пороговые значения; правительства, находящиеся под давлением, перешли к вмешательству, поскольку доступность ухудшилась (Reuters, 2025) | Укрепляет доверие с помощью измеримых мер безопасности |
Что должен включать ваш план коммуникаций и мониторинга
- Набор доказательств: Кратко изложите результаты исследований ЕС о давлении на рынок недвижимости и «премии» в Португалии, продемонстрировав осведомленность и меры по смягчению последствий.ЕР, 2022 г.; ИЗА, 2024).
- Панель мониторинга воздействия: Отслеживайте арендную плату, объемы сделок и ценовые сегменты; включите механизмы для корректировки или приостановки операций с недвижимостью при ухудшении показателей.Reuters, 2025).
- Карта сообщений: Уделяйте особое внимание инвестиционным возможностям, не связанным с недвижимостью, и обеспечению доступности жилья, чтобы снизить риски, связанные с миграцией инвесторов.Обзоры Reuters, 2024 г.).
- Брифинги для заинтересованных сторон: Координировать действия с муниципалитетами и застройщиками по вопросам структуры портфеля проектов, чтобы избежать вытеснения объектов среднего ценового сегмента.ЕР, 2022 г.).
Для структурирования соответствующих инвестиционных инструментов и бизнес-направлений наши команды регулярно консультируют по вопросам Регистрация бизнеса, налогов и визы которые соответствуют целям экономического развития.
Контрольный список: Устойчива ли ваша программа к тщательной проверке на предмет ее влияния на жилищный сектор?
- Маршруты, связанные с недвижимостью, были исключены, ограничены или снижены в приоритетах?
- Нет ли каких-либо резких скачков цен на недвижимость, которые могли бы привести к завышению цен?
- Не связанные с недвижимостью инвестиционные каналы четко обозначены и конкурентоспособны?
- Панель мониторинга с публичными индикаторами и триггерами паузы?
- Сообщение, объясняющее, как капитал поддерживает производительные секторы и доступность?
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. Международный опыт ясно показывает: когда программы «золотых виз» зависят от недвижимости, влияние жилищного сектора становится камнем преткновения для общественного и регуляторного сопротивления. Примеры премий, обусловленных пороговыми значениями в Португалии, и изменения политики в Испании демонстрируют, как быстро «связь с недвижимостью» может превратиться в политическую и ценовую проблему. Для Армении иммиграционная реформа, вступающая в силу в ноябре 2026 года, предоставляет своевременную возможность разработать программы получения вида на жительство для инвесторов, опираясь на европейский опыт — с акцентом на инвестиции, не связанные с недвижимостью, избегая резких пороговых значений и институционализируя мониторинг и коммуникации. Для разработки программы, которая привлекает капитал, минимизируя при этом влияние жилищного сектора и риски инвестиционной миграции, необходимо... свяжитесь с нашей командой.
