С одного взгляда
- Программы миграции инвесторов, связывающие место жительства с недвижимостью, оказывают ощутимое давление на рынки жилья, особенно в сегменте элитной недвижимости, и подвергаются всё более пристальному вниманию из-за их влияния на доступность жилья.Европейский парламент, 2022 г.; Обзоры Reuters, 2024 г.).
- Данные из Португалии показывают, что «премия за золотую визу» составляет примерно 38 000 евро (около 10%) при инвестиционном пороге в 500 000 евро, при этом ценовые эффекты сосредоточены в сегменте товаров класса люкс.Налоговая обсерватория ЕС / IZA, 2024 г.).
- Испания отменила свою программу «золотых виз» в соответствии с Органическим законом 1/2025, и прием новых заявок прекратился 3 апреля 2025 года. Действующие обладатели виз сохраняют свои права в соответствии с переходными положениями.Эль-Паис, 2025).
- В ряде стран ЕС и стран, не входящих в ЕС, продолжают действовать программы «золотых виз» или получения вида на жительство за инвестиции, хотя в большинстве из них с 2024 года ужесточили критерии отбора и требования к проверке благонадежности заявителей.
- Для Армении политический вопрос заключается в том, как структурировать любой путь миграции инвесторов, чтобы ограничить негативное влияние жилищного сектора: направлять капитал в производительные сектора, избегать резких скачков цен на недвижимость и разрабатывать планы мониторинга и информирования.
В условиях пересмотра правительствами моделей «золотых виз» одной из главных политических проблем является влияние привязки статуса резидента к недвижимости на жилищный рынок. Программы, связывающие вид на жительство с приобретением недвижимости, часто привлекают внимание общественности, когда ухудшается доступность жилья, независимо от более широких рыночных факторов. Для министерств, застройщиков и девелоперов это теперь вопрос высокой значимости с точки зрения коммуникации и дизайна, имеющий реальные регуляторные последствия. В апреле 2025 года Суд Европейского союза вынес решение против мальтийской программы гражданства для инвесторов (дело C-181/23), ясно дав понять, что ЕС все больше скептически относится к программам получения гражданства и вида на жительство, ориентированным на товар.
Как программы миграции инвесторов (золотые визы) влияют на рынки недвижимости: механизмы и риски.
Программы «золотых виз» часто включают в себя инвестиции в недвижимость или инвестиционные фонды. Когда такие направления доминируют, спрос может концентрироваться в определенных сегментах рынка недвижимости, что вызывает опасения по поводу доступности жилья. Политики ЕС прямо предупреждали, что такие схемы могут создавать «давление на сектор недвижимости, тем самым уменьшая доступность жилья» ( Европейский парламент, 2022 ), в то время как рыночные комментарии ставят под сомнение, приносят ли эти программы существенные экономические выгоды по сравнению с социальными издержками ( Reuters Breakingviews, 2024 ).
Механизмы, посредством которых связь с недвижимостью может усилить воздействие на жилищный сектор, включают:
- Пороговые эффекты: Когда закон устанавливает минимальную сумму покупки, соответствующую установленному порогу (например, 500 000 евро), продавцы могут устанавливать запрашиваемые цены вблизи этого порога, создавая «премиум» в целевых сегментах.ИЗА, 2024).
- Перенасыщение сегментов: Инвестиционный спрос, как правило, сосредоточен в престижных городских районах и новостройках, что усиливает ценовое давление там, где предложение реагирует медленно.Reuters, 2024).
- Динамика ожиданий: Застройщики могут переориентировать планы по приобретению жилья на объекты, отвечающие требованиям инвесторов, потенциально вытесняя жилье среднего или доступного ценового сегмента, когда доходность в этом сегменте выше.Европейский парламент, 2022 г.).
- Видимость и сигнализация: Информация о преимуществах получения вида на жительство может привлечь покупателей-иностранцев, что усиливает спрос в и без того напряженные периоды.Reuters, 2024).
Эмпирические уроки Португалии и Испании: измеримое влияние на цены на жилье и рыночная напряженность.
Португалия предоставляет наглядный эмпирический пример влияния программы льготного приобретения жилья на рынок недвижимости. В рабочем документе Европейской налоговой обсерватории за 2024 год задокументирована статистически значимая «премия за золотую визу» в размере примерно 38 000 евро — около 10% — для объектов недвижимости, цена которых приближается к порогу в 500 000 евро, что свидетельствует о том, что структура программы может напрямую влиять на ценообразование в верхнем ценовом сегменте ( IZA, 2024 ). Аналогичных межстрановых исследований подобной точности для других юрисдикций не существует, что делает Португалию основным эмпирическим эталоном.
Общие рыночные показатели подчеркивают чувствительность рынка жилья к росту спроса. В Лиссабоне арендная плата выросла примерно на 94% с 2015 по 2024 год, в то время как цены на жилье за тот же период увеличились примерно на 186% ( Reuters, 2025 ). Этот рост обусловлен множеством факторов, но власти и аналитики отмечают, что всплеск спроса на недвижимость был «усугублен иностранными инвесторами, привлеченными льготами по получению вида на жительство», что привело к снижению доступности жилья ( Reuters, 2024 ). Португальская программа «Золотая виза» все еще существует по состоянию на 2026 год, но в 2023 году был отменен вариант с инвестициями в недвижимость; по-прежнему доступны только инвестиции в фонды (500 000 евро в соответствующие фонды прямых инвестиций/венчурного капитала).
Испания совершила решительный политический поворот. Правительство отменило программу «золотых виз» органическим законом 1/2025, опубликованным в Официальном государственном вестнике 3 января 2025 года. Прием новых заявок прекратился 3 апреля 2025 года (через три месяца после публикации). В качестве причин принятия закона были указаны «напряженность на рынке недвижимости» и проблемы с доступностью жилья. Переходные положения защищают заявителей, подавших заявки до установленного срока, и позволяют действующим обладателям продлевать визы на первоначальных условиях. Только за первые десять месяцев 2024 года было выдано 780 «золотых виз» при среднем объеме инвестиций около 657 000 евро ( El Pais, 2025 ).
Глобальная ситуация с «золотыми визами» в 2026 году: кто еще предлагает вид на жительство, связанный с недвижимостью?
Хотя ряд европейских программ был упразднен или реструктурирован, в ряде стран продолжают действовать программы получения вида на жительство или гражданства за инвестиции, связанные с недвижимостью. Ситуация значительно изменилась с 2024 года: большинство действующих программ ужесточили пороговые значения и требования к проверке благонадежности.
| Страна | Тип программы | Минимальные инвестиции (недвижимость) | Статус (2026) |
|---|---|---|---|
| Греция | Резидентство | 800 000 евро (престижные районы: Аттика, Салоники, Миконос, Санторини); 400 000 евро (другие регионы); ограниченная сумма 250 000 евро в зонах реконструкции. Минимальная площадь отдельного объекта недвижимости 120 м². | Активный проект (привлечено от 250 000 евро в сентябре 2024 года) |
| ОАЭ | Резидентство | 2 000 000 дирхамов ОАЭ (примерно 545 000 долларов США) за 10-летнюю «Золотую визу»; 750 000 дирхамов ОАЭ (примерно 204 000 долларов США) за 2-летнюю визу. | Активных |
| Турция | Гражданство | 400 000 долларов США (требование о 3-летнем сроке владения) | Активно (ужесточены проверки биографических данных) |
| Карибский бассейн (Гренада, Антигуа, Доминика, Сент-Люсия, Сент-Китс) | Гражданство | от 200 000 долларов США (Доминика) до 800 000 долларов США (Сент-Китс); только утвержденные проекты. | Действующий (скоординированное повышение цен в 2024-2025 годах) |
| Португалия | Резидентство | Отменен вариант инвестирования в недвижимость (2023). Только инвестиции в фонды: 500 000 евро в квалифицированные фонды прямых инвестиций/венчурного капитала. | Реструктуризация (без недвижимости) |
| Испания | Резидентство | ARCXNUMX | Отменён (апрель 2025 г.) |
| Ирландия | Резидентство | ARCXNUMX | Закрыто (Программа для инвесторов-иммигрантов завершена) |
Тенденция очевидна: государства-члены ЕС отказываются от миграции инвесторов, связанной с недвижимостью, в то время как страны, не входящие в ЕС (ОАЭ, Турция, страны Карибского бассейна), продолжают предлагать варианты получения вида на жительство, основанные на недвижимости, с более высокими пороговыми значениями и более строгой проверкой. По состоянию на 2026 год не существует общеевропейского регламента или директивы, всесторонне регулирующих все программы получения вида на жительство для инвесторов, хотя решение Суда ЕС против Мальты и 8-й доклад ЕС о механизме приостановки выдачи виз (декабрь 2025 г.) свидетельствуют о растущем институциональном давлении.
Почему институты ЕС и национальные правительства ужесточают или отменяют схемы
Институты ЕС сформулировали две взаимосвязанные проблемы: ограниченную чистую экономическую ценность программ миграции инвесторов и риск искажения рынков недвижимости. В докладе Европейского парламента за 2022 год были отмечены проблемы с доступностью жилья и риски, связанные с программами гражданства и вида на жительство для инвесторов (Европейский парламент, 2022 ). Аналогичным образом, в рыночных обзорах утверждалось, что «золотые визы» являются «ведущим решением» для удовлетворения потребностей роста, подчеркивая социальные издержки, которые могут перевесить выгоды в условиях дефицита жилья ( Reuters Breakingviews, 2024 ).
На национальном уровне правительства реагируют реформами, а в некоторых случаях и прекращением действия программ. В Испании отмена программ была прямо связана с напряженностью на рынке недвижимости и доступностью жилья. В Португалии политики столкнулись с давлением с целью расширения предложения доступного жилья в связи с резким ростом цен и арендной платы, и правительство рассматривает возможность высвобождения земель и другие меры ( Reuters, 2025 ). Ирландия и Нидерланды также прекратили действие программ предоставления вида на жительство для инвесторов. Решение Суда ЕС от апреля 2025 года по делу Мальты (дело C-181/23) — знаковое решение о коммерциализации гражданства — еще больше укрепило институциональную позицию ЕС против программ миграции инвесторов без надлежащих гарантий.
Последствия для Армении: рыночные данные, иммиграционная реформа и потенциальные риски.
Для Армении ключевой политический вопрос заключается не в том, следует ли приветствовать инвестиционную миграцию, а в том, как структурировать варианты ограничения рисков, связанных с недвижимостью, и управления влиянием на жилищный сектор. Общественные дебаты в Европе показывают, что связь с недвижимостью может быстро стать главным риском для любой программы типа «золотой визы», когда доступность жилья находится под давлением ( Европейский парламент, 2022 ).
Рынок недвижимости Армении: текущая ситуация
Рынок недвижимости Еревана предоставляет важный контекст для любого обсуждения инвестиционно-ориентированного вида на жительство. Согласно официальным кадастровым данным, средние цены в 2025 году составляли приблизительно 464 300 драмов за квадратный метр (~1,150-1,250 долларов США). Цены сильно различаются по районам: в Кентроне (центральный Ереван) они превышают 2,300 долларов США/м², в районах среднего ценового сегмента — в среднем 1,200-1,400 долларов США/м², а в отдаленных районах, таких как Нубарашен, — 590-605 долларов США/м². Рынок демонстрировал быстрый рост с 2020 по 2024 год (оценочный совокупный прирост 40-60%), но в 2025 году наблюдалась почти стагнация с ежегодным ростом примерно на 0.3%, что указывает на плато после всплеска после 2022 года.
На долю иностранных покупателей приходилось 6.7% всех сделок с недвижимостью в 2024 году (3,892 сделки) и 7.4% в 2025 году (4,413 сделок), при этом наиболее активными иностранными покупателями были граждане России, США и Ирана. Граждане России составляли примерно две трети иностранных покупателей в 2023 году, что обусловлено волной переселения после 2022 года. Валовая доходность от аренды в среднем составляет примерно 5.7-9.8% в зависимости от местоположения и типа недвижимости, при этом краткосрочная аренда через Airbnb приносит более высокую доходность. Официальные данные об уровне вакантных площадей не публикуются статистическими органами Армении.
Хотя активность иностранных покупателей в Армении остается скромной по сравнению с европейскими рынками с программами «золотой визы», концентрация спроса в центре Еревана — где предложение ограничено, а цены самые высокие — отражает тенденцию к перенасыщению сегмента рынка, наблюдаемую в Лиссабоне и других странах, принимающих обладателей «золотой визы». Любая схема получения вида на жительство, связанная с инвестициями и направляющая капитал именно в недвижимость Еревана, может усугубить это давление на и без того ограниченном рынке.
Иммиграционная реформа Армении и вид на жительство для инвесторов к 2026 году
В Армении происходят значительные изменения в иммиграционном законодательстве. Масштабные поправки к иммиграционному законодательству страны были приняты в начале 2026 года и вступят в силу в ноябре 2026 года, а с января 2027 года будут введены обновленные государственные сборы. Ключевые изменения включают отмену 10-летнего паспорта «специального вида на жительство» в пользу 5-летней карты постоянного вида на жительство, полностью цифровую процедуру подачи заявлений и систематизацию оснований для получения вида на жительство, охватывающих трудоустройство, бизнес, учебу, воссоединение семьи и инвестиции.
Реформа предусматривает создание отдельного пути получения временного вида на жительство для лиц, внесших «значительный вклад» в экономику Армении, а также нового пути получения постоянного вида на жительство для инвесторов. Однако конкретные финансовые пороги, требования к активам и сроки сохранения права на постоянное проживание для инвесторов еще не установлены — они будут определены отдельным постановлением правительства, которое не было опубликовано по состоянию на начало 2026 года. В Армении нет программы получения гражданства за инвестиции; проект 2022 года был распространен, но так и не был принят. Ранее существовавший путь получения вида на жительство на основании пожертвований также был упразднен.
Эта реформа дает Армении возможность перенять европейский опыт: определив пороговые значения для получения вида на жительство инвесторами, которые позволяют избежать резких скачков цен на недвижимость и вместо этого направить капитал в производительные сектора, Армения сможет привлечь значительные инвестиции, не вызывая негативной реакции на снижение доступности жилья, которая привела к закрытию программ в Испании, Португалии и других странах. Актуальную информацию о законных путях получения вида на жительство можно найти в наших ресурсах по вопросам вида на жительство , получения вида на жительство за инвестиции , гражданства и недвижимости в Армении.
Основные последствия для заинтересованных сторон в Армении:
- Воздействие: Инвестиционные стратегии, ориентированные исключительно на недвижимость, концентрируют риски. Даже при небольшом абсолютном спросе со стороны инвесторов, он может быть существенным по сравнению с ограниченным предложением элитной недвижимости, как это видно на примере премии за уровень жизни в Португалии, обусловленной пороговым значением цены.ИЗА, 2024Учитывая, что иностранные покупатели уже составляют 7.4% от общего числа сделок в Армении и сосредоточены в Кентроне, эта проблема действительно актуальна.
- Масштаб: Даже умеренные потоки могут стать политически значимыми, если они связаны с видимыми ценовыми сегментами. Решение Испании подчеркивает, что восприятие «напряженности» может приводить к резким изменениям в политике.
- Уязвимости: «Обрывы» на пороговом уровне риска приводят к возникновению страховых премий и сигнальных эффектов. Избегание условий, близких к «обрыву», в сфере недвижимости может уменьшить искажения.ИЗА, 2024).
- Возможности: В Армении благоприятные сроки для проведения реформ. Указ о постоянном месте жительства для инвесторов еще не опубликован, а это значит, что политики могут разработать пороговые значения, опираясь на опыт Португалии и Испании, прежде чем принимать решение о конкретной структуре.
Проектирование рычагов для ограничения давления на рынок жилья — типы инвестиций, пороговые значения
Правительства могут переосмыслить цели программы, чтобы минимизировать влияние на рынок недвижимости и смягчить его последствия для жилищного сектора. В таблице ниже представлены рычаги управления и вероятное позиционирование программы в обществе.
| Дизайн рычага | Обоснование воздействия на жилье | Выравнивание публичного сообщения |
|---|---|---|
| Удалить или ограничить прямые варианты недвижимости | Снижает концентрированный спрос покупателей на соответствующие категории недвижимости, что было отмечено обеспокоенностью ЕС и задокументированной премией Португалии вокруг пороговых значений (ЕР, 2022 г.; ИЗА, 2024) | Сигнализирует о фокусе на доступности; смещает тему с «купить дом, получить визу» на продуктивные инвестиции |
| Приоритет следует отдавать инвестициям, не связанным с недвижимостью (например, приобретение акций производственных предприятий, венчурные инвестиции, проекты, создающие рабочие места). | Направляет капитал от дефицитного жилья в пользу секторов роста, решая проблему «минимальной выгоды против социальных издержек» (Обзоры Reuters, 2024 г.) | Поддерживает концепцию конкурентоспособности и диверсификации |
| Избегайте резких скачков в критериях соответствия требованиям, связанным с недвижимостью. | Смягчает «пороговую надбавку» в ценообразовании, наблюдаемую в Португалии (ИЗА, 2024) | Демонстрирует техническую реакцию на международные доказательства |
| Направьте средства на доступное жилье/жилье для рабочих или на городскую реконструкцию с соблюдением условий доступности | Компенсирует давление спроса; приводит капитал инвесторов в соответствие с мерами по смягчению предложения, которые подчеркиваются в политических дебатах.ЕР, 2022 г.) | Непосредственно решает проблемы воздействия на жилье |
| Установите прозрачный мониторинг, ограничения и триггеры | Ограничить объемы в чувствительных сегментах и приостановить маршруты недвижимости, если показатели цен/арендной платы превышают пороговые значения; правительства, находящиеся под давлением, перешли к вмешательству, поскольку доступность ухудшилась (Reuters, 2025) | Укрепляет доверие с помощью измеримых мер безопасности |
Что должен включать ваш план коммуникаций и мониторинга
- Набор доказательств: Кратко изложите результаты исследований ЕС о давлении на рынок недвижимости и «премии» в Португалии, продемонстрировав осведомленность и меры по смягчению последствий.ЕР, 2022 г.; ИЗА, 2024).
- Панель мониторинга воздействия: Отслеживайте арендную плату, объемы сделок и ценовые сегменты; включите механизмы для корректировки или приостановки операций с недвижимостью при ухудшении показателей.Reuters, 2025).
- Карта сообщений: Уделяйте особое внимание инвестиционным возможностям, не связанным с недвижимостью, и обеспечению доступности жилья, чтобы снизить риски, связанные с миграцией инвесторов.Обзоры Reuters, 2024 г.).
- Брифинги для заинтересованных сторон: Координировать действия с муниципалитетами и застройщиками по вопросам структуры портфеля проектов, чтобы избежать вытеснения объектов среднего ценового сегмента.ЕР, 2022 г.).
Для структурирования соответствующих законодательству инвестиционных инструментов и бизнес-стратегий наши команды регулярно консультируют по вопросам регистрации бизнеса , налогообложения и виз , которые соответствуют целям экономического развития.
Контрольный список: Устойчива ли ваша программа к тщательной проверке на предмет ее влияния на жилищный сектор?
- Маршруты, связанные с недвижимостью, были исключены, ограничены или снижены в приоритетах?
- Нет ли каких-либо резких скачков цен на недвижимость, которые могли бы привести к завышению цен?
- Не связанные с недвижимостью инвестиционные каналы четко обозначены и конкурентоспособны?
- Панель мониторинга с публичными индикаторами и триггерами паузы?
- Сообщение, объясняющее, как капитал поддерживает производительные секторы и доступность?
Заключение. Международный опыт однозначен: когда программы «золотых виз» зависят от недвижимости, влияние на рынок жилья становится камнем преткновения для общественного и регуляторного сопротивления. Примеры премий, обусловленных пороговыми значениями в Португалии, и изменения политики в Испании показывают, как быстро «связь с недвижимостью» может превратиться в политическую и ценовую проблему. Для Армении иммиграционная реформа, вступающая в силу в ноябре 2026 года, предоставляет своевременную возможность разработать программы получения вида на жительство для инвесторов, опираясь на европейский опыт — с акцентом на инвестиции, не связанные с недвижимостью, избегая резких пороговых значений и институционализируя мониторинг и коммуникации. Чтобы разработать программу, которая привлекает капитал, минимизируя при этом влияние на рынок жилья и риски инвестиционной миграции, свяжитесь с нашей командой.
