В 2024 году индийские покупатели вложили в жилье в Дубае около 35 миллиардов дирхамов ОАЭ, укрепив свою роль ведущего драйвера спроса.
Владельцы недвижимости, имеющие активы на сумму 2 миллиона дирхамов ОАЭ, имеют право на получение «Золотой визы» ОАЭ сроком на 10 лет; Дубай отменил требование о минимальном первоначальном взносе.
Продажи на этапе строительства занимают доминирующее положение (около 63% сделок с жилой недвижимостью), поэтому оформление сделки, проверка застройщика и этапы строительства имеют центральное значение для управления рисками.
В рамках закона RERA предусмотрены гарантии, согласно которым застройщик должен внести 30% собственных средств до начала продаж строящихся объектов, что способствует дисциплинированному выполнению работ.
В соответствии с Федеральным законом № 20/2018 и Постановлением Кабинета министров № 10/2019, к сделкам с дорогостоящей недвижимостью применяются строгие проверки на предмет отмывания денег, идентификации клиента и источника средств.
Рынок недвижимости Дубая стал воротами для получения вида на жительство для инвесторов со всего мира, особенно для покупателей из Индии, которые используют возможность приобретения недвижимости стоимостью 2 миллиона дирхамов ОАЭ для получения «Золотой визы» ОАЭ. В условиях высокой активности на рынке строящейся недвижимости юристам необходимо учитывать правила депонирования, соответствие ипотечным требованиям и процедуры AML/KYC (противодействие отмыванию денег и проверка личности клиентов), чтобы защитить интересы клиентов и согласовать сроки получения вида на жительство с завершением проекта.
Содержание
- Обзор рынка: индийские покупатели
- Приток капитала в размере 35 млрд дирхамов и масштаб транзакций в Дубае.
- «Золотая виза» и реформы в сфере финансирования: критерии получения кредита в размере 2 млн дирхамов ОАЭ и правила снижения первоначального взноса.
- Преобладание рынка недвижимости на стадии строительства и защита прав покупателей: 63% сделок
- Эскроу-счета и Закон 8/2007
- Защитные меры RERA для застройщиков: правило 30% «личного участия» и гарантия сдачи объекта.
- Обязательства по противодействию отмыванию денег/проверке личности клиента (AML/KYC) и определению источника средств при совершении дорогостоящих покупок.
Обзор рынка: индийские покупатели
Согласно данным рыночных отчетов, основанных на информации от Земельного департамента и брокерских компаний, граждане Индии остаются в числе крупнейших иностранных покупателей в Дубае, приобретя в 2024 году недвижимость на сумму около 35 миллиардов дирхамов ОАЭ. Такая концентрация спроса повышает ликвидность, способствует поглощению строящегося жилья и формированию цен в новых крупных жилых комплексах.
Приток капитала в размере 35 млрд дирхамов ОАЭ и масштаб транзакций в Дубае.
Чтобы оценить масштабы рынка в 35 миллиардов дирхамов ОАЭ в контексте одной национальности, следует отметить, что общая стоимость сделок с недвижимостью в Дубае в 2024 году достигла около 761 миллиарда дирхамов ОАЭ, что подчеркивает глобальный масштаб и глубину рынка. Широкий спектр проектов, особенно находящихся на стадии строительства, означает, что инвесторам необходимо оценивать не только активы, но и возможности застройщиков по реализации проектов, а также нормативные гарантии, влияющие на денежные потоки и сроки сдачи объектов.
«Золотая виза» и реформы в сфере финансирования: критерии получения 2 млн дирхамов ОАЭ и правила снижения платежей.
Владельцы недвижимости в Дубае, чьи активы оцениваются в 2 миллиона дирхамов ОАЭ и выше, имеют право на получение 10-летней «Золотой визы» ОАЭ. Важно отметить, что эмират отменил ранее действовавшее требование о минимальном первоначальном взносе (ранее составлявшее около 1 миллиона дирхамов), что позволяет покупателям, приобретающим недвижимость за ипотеку, претендовать на визу, основываясь исключительно на стоимости активов. Ипотечное кредитование является существенной частью спроса — сделки с ипотекой составляли около 33% в третьем квартале 2023 года — поэтому эта реформа расширяет доступ к долгосрочному виду на жительство без необходимости внесения первоначального взноса.
Юрист должен планировать этапы получения вида на жительство с учетом финансирования и оформления прав собственности, обеспечивая соответствие одобрения банков, оценки недвижимости и разрешений от застройщика (где это применимо) требованиям готовности к получению визы и пороговым значениям стоимости недвижимости.
Преобладание строящихся объектов и защита покупателей: 63% сделок
Продажи строящихся объектов доминируют на рынке жилой недвижимости Дубая, составляя примерно 63% сделок в 2024 году. Популярность строящихся объектов повышает риск задержек в строительстве, стресса со стороны застройщиков и изменений в договорных условиях. Поэтому защита покупателей зависит от тщательной юридической проверки договоров купли-продажи, соглашений об условном депонировании в соответствии с законом RERA и графиков платежей, привязанных к этапам сделки.
Стандартизированный рабочий процесс комплексной проверки и соблюдения требований ипотечного законодательства (для юристов)
- Проверка личности покупателя и источника средств соответствует стандартам ОАЭ по борьбе с отмыванием денег (см. разделы ниже).
- Проверка застройщика и проекта: проверка лицензий, послужной список, история реализации проектов и подтверждение наличия средств на эскроу-счете.
- Контроль за исполнением контракта: инициирование достижения контрольных точек в соглашении о купле-продаже акций, форс-мажорные обстоятельства, изменения условий контракта, положения о неисполнении обязательств/расторжении контракта и механизмы компенсации.
- Проверка эскроу-счета: подтвердите утвержденные RERA данные эскроу-счета и платежные инструкции в соответствии с Законом Дубая № 8/2007.
- Координация ипотечного процесса: предварительное одобрение банком, сроки оценки недвижимости и согласование выплат с этапами высвобождения средств из эскроу-счета.
- Сроки получения вида на жительство: синхронизируйте подачу заявления на «Золотую визу» с оценкой активов и статусом строительства, чтобы избежать задержек с выдачей визы.
Краткий юридический контрольный список (для вариантов, не включенных в план)
| Контрольно-пропускной пункт | Действия в защиту адвоката |
|---|---|
| Эскроу-счет в соответствии с Законом 8/2007 | Получите свидетельство/данные об эскроу-счете; подтвердите получателя и платежные инструкции. |
| Важные этапы SPA | Сопоставьте механизмы инициирования платежей с этапами строительства; отметьте положения о широких правах на усмотрение и риски, связанные с дополнительными заказами. |
| Разработчик "вкладывает средства в дело" | Проверьте соответствие инвестиций/финансирования на этапе подготовки к запуску требованиям RERA (~30%). |
| Соответствие требованиям ипотечного законодательства | Координировать получение одобрений от кредиторов и проведение оценок; обеспечить соответствие документации визовым требованиям. |
| Файл AML/SOF | Предварительный сбор идентификационных данных, информации о бенефициарных владельцах и подтверждений источника средств осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 20/2018 и Постановлением Кабинета министров № 10/2019. |
Законодательство об эскроу-счетах 8/2007
В соответствии с Законом Дубая № 8/2007, в Дубае от застройщиков требуется направлять платежи покупателей, приобретающих недвижимость на этапе строительства, на утвержденные RERA эскроу-счета. Средства высвобождаются траншами по мере достижения этапов строительства, что обеспечивает механизм защиты покупателей от нецелевого использования и позволяет согласовывать поступления денежных средств с ходом работ. Юрист должен самостоятельно получить информацию об эскроу-счете (название/номер счета, банк, ссылки RERA) и убедиться, что все графики платежей в договоре купли-продажи недвижимости ссылаются на эскроу-счет, а не на операционные счета застройщика.
Меры защиты застройщиков в рамках RERA: правило 30% «личной заинтересованности» и гарантия успешной сдачи проекта.
Регулятор Дубая ожидает от застройщиков демонстрации значительного объема капитала до начала продаж строящихся объектов. В отчете указывается, что 30-процентный порог инвестиций до начала продаж является ключевым механизмом контроля, который согласовывает стимулы и обеспечивает уверенность в сроках сдачи объекта. Юридическим отделам следует:
- Запросите документальное подтверждение финансирования на этапе подготовки к запуску проекта или хода строительства в соответствии с требованиями RERA.
- Проверьте также условия депонирования средств и сертификаты, подтверждающие прохождение этапов проекта.
- Сравните показатели успешности завершения проектов застройщиком на более ранних этапах или в аналогичных жилых комплексах.
Обязательства по противодействию отмыванию денег/проверке личности клиента и определению источника средств при совершении дорогостоящих покупок.
Федеральный закон № 20/2018
Сделки с недвижимостью регулируются системой противодействия отмыванию денег (AML) ОАЭ. В соответствии с Федеральным законом № 20/2018 участники рынка обязаны внедрять систему KYC (Know Your Customer – «Знай своего клиента») на основе оценки рисков, определять конечного бенефициарного владельца и проверять законность источников средств для сделок с высокой стоимостью, особенно в случаях, когда платежи поступают со счетов за рубежом или третьих лиц.
На практике покупателям следует быть готовыми предоставить паспорт/удостоверение личности, сведения о месте жительства (если таковое имеется), корпоративные документы для компаний специального назначения (SPV), выписки из банковских счетов, налоговые декларации или договоры купли-продажи, подтверждающие происхождение средств, а также декларации относительно бенефициарного владельца и цели сделки.
Решение Кабинета министров от 10/2019
Постановление Кабинета министров № 10/2019 вводит в действие Закон о борьбе с отмыванием денег для определенных нефинансовых предприятий и профессий (включая недвижимость), подробно описывая надлежащую проверку клиентов, усиленные проверки для лиц с высоким риском и требования к ведению учета, которые позволяют отслеживать весь платежный след как для строящихся, так и для готовых объектов недвижимости. Для юристов это означает разработку предварительной процедуры KYC/SOF, чтобы избежать задержек с ипотекой или регистрацией в последний момент:
- Проверяйте контрагентов (покупателей, застройщиков, агентов) на соответствие санкционным спискам и спискам политически значимых лиц.
- Сопоставьте все пути поступления средств (счета покупателей, цепочки денежных переводов) с эскроу-счетом.
- Отмечайте и документируйте всех плательщиков из числа третьих лиц или многоуровневые переводы.
- Обеспечьте наличие документов, готовых к проверке, на всех этапах передачи права собственности и оформления документов.
Сроки получения вида на жительство: согласование программы «Золотая виза» со строительством и передачей объекта.
Поскольку преобладают объекты недвижимости, находящиеся на стадии строительства, юристам следует установить этапы получения вида на жительство, приуроченные к прогрессу строительства и оценке стоимости. Ключевым моментом является обеспечение соответствия оценочной стоимости недвижимости порогу в 2 миллиона дирхамов ОАЭ и того, чтобы все ипотечные документы подтверждали возможность получения визы без ограничений по минимальному первоначальному взносу. Необходимо предусмотреть резервы на случай подтверждения этапов строительства и прохождения процедур кредитора.
Записка по трансграничному планированию
Многие инвесторы сравнивают получение вида на жительство в ОАЭ с альтернативными вариантами получения второго вида на жительство или структурами владения активами. Для параллельного планирования в отношении места жительства, налогообложения и защиты активов в Армении и за ее пределами, изучите: варианты получения вида на жительство, налоговое планирование и структурирование инвестиций.
Итог: Программа «Золотая виза ОАЭ» стоимостью 2 миллиона дирхамов ОАЭ — теперь без минимального первоначального взноса — связывает получение вида на жительство с ростом стоимости активов, но преобладание проектов на стадии строительства требует более жесткого правового контроля: проверки эскроу-счетов, проверки капитализации застройщика и надежной базы данных по борьбе с отмыванием денег и идентификации клиентов (AML/KYC). Стандартизированный рабочий процесс помогает защитить покупателей, обеспечить своевременное одобрение ипотеки и преобразовать приобретение недвижимости в долгосрочные права на проживание.
