TL, д-р
- В обоих городах сейчас типичные инвестиционные квартиры приносят доход от аренды в диапазоне 6–9%, при этом транзакционные издержки низкие, а серьезных ограничений на владение недвижимостью иностранцами нет.
- Тбилиси лучше подходит для получения дохода без активного участия: немного более высокая доходность по небольшим объектам, 5% налог на аренду, очень низкие транзакционные издержки и более глубокий, ликвидный рынок.
- Ереван более выгоден с точки зрения сохранения капитала: более узкий и небольшой рынок, аммарская валюта подорожала примерно на 25% по отношению к доллару США с 2021 года, а также нулевая ставка налога на прирост капитала при большинстве индивидуальных сделок.
- Риски различаются: Грузия испытывает большую политическую неопределенность после принятия закона о «иностранных агентах» и заморозки процедур ЕС; Армения несет геополитический риск, связанный с ее пограничной ситуацией с Азербайджаном.
- Для многих инвесторов наиболее устойчивый подход заключается в следующем: Тбилиси – для получения дохода и ликвидности, Ереван – для долгосрочного размещения капитала в качестве «тихой гавани».
1. Общая картина: что изменилось с 2020 года?
С 2020 по 2025 год рынки жилой недвижимости в обеих столицах пережили один и тот же «фильм», но с разным финалом:
2020 год – COVID + региональные потрясения:
Количество сделок замедлилось, строительство приостановлено, но ни один из рынков не рухнул.
2021 год – Восстановление экономики и доступные ипотечные кредиты:
В обоих городах наблюдался двузначный рост цен, поскольку местные покупатели вернулись.
2022 год – Переломный момент: российско-украинская война:
- В Ереван и Тбилиси прибыли десятки тысяч новых жителей.
- Во многих районах арендная плата за один год подскочила на 50–100%.
- Цены на акции резко выросли; доходность на короткое время достигла двузначных значений.
2023–2025 – Нормализация:
- Поступили новые поставки, часть мигрантов уехала или купила товары.
- Арендная плата снизилась, цены стабилизировались на гораздо более высоком уровне.
- Урожайность снизилась, но остается привлекательной по европейским меркам.
К концу 2025 года оба рынка будут выглядеть уже не как спекулятивные «всплески», а скорее как зрелые инвестиционные направления.
2. Краткий обзор 2025 года: Ереван против Тбилиси.
2.1 Ключевые рыночные показатели (конец 2025 г.)
| Метрическая система (конец 2025 г.) | Ереван (Армения) | Тбилиси (Грузия) |
|---|---|---|
| Централизованная цена / м² | 2,200–2,500 долларов (Kentron) | 2,000–2,900 долларов (Мтацминда / Ваке) |
| Нецентрализованная цена / м² | 600–1,200 долларов (внешние районы) | $1,000–1,400 (Глдани, Диди Дигоми, Самгори) |
| Изменение цен в 2020–2025 годах | Примерно +70% в центре, примерно +50% на окраинах | Примерно на 100% выше по всему городу (цены выросли примерно вдвое) |
| Аренда 1-комнатной квартиры, центральное расположение. | 520–730 долларов в месяц | 500–600 долларов в месяц |
| Аренда 2-комнатной квартиры, центральное расположение. | 655–915 долларов в месяц | 650–850 долларов в месяц |
| Валовая выручка, центральная | на 5–7% | на 5–7% |
| Валовой урожай, внешний | на 6–10% | на 7–10% |
| Транзакционные издержки (общие) | ~3–5% | ~0.5–4% |
| Налог на доход от аренды | 10% квартира | 5% фиксированная ставка (при регистрации) |
| Налог на прирост капитала | 0% на продажи между физическими лицами | 0% при удержании более 2 лет |
| Налог на имущество (ежегодный) | Обычно это 50–200 долларов при стоимости квартиры в 100 000 долларов. | Часто 0 долларов (налоговые вычеты, основанные на доходе) |
| Доля иностранных покупателей | ~3–4% сделок | Более 17% сделок |
| Ежегодные транзакции | ~25 000 (все типы недвижимости) | В одном только Тбилиси насчитывается около 40 000 жилых домов. |
| Курс валюты к доллару США (тенденция за 5 лет) | AMD +≈25% по отношению к USD | GEL +≈10–15% по отношению к USD |
Краткая версия:
- Цены: В центре города цены примерно одинаковые, а в отдаленных районах Еревана дешевле.
- Урожайность: Тбилиси немного превосходит конкурентов, особенно в сегменте небольших и недорогих объектов.
- Налоги и расходы: Грузия побеждает (5% налог на аренду, почти нулевой налог на недвижимость; Армения – 10% налог на аренду).
- Ликвидность: В Тбилиси гораздо больше возможностей для развития и более динамичного движения.
- Валюта и налог на прирост капитала: Ереван предлагает более привлекательную валюту и беспроцентную ставку налога на прирост капитала для физических лиц.
3. Ереван: компактный, дефицитный и с поддержкой AMD.
3.1 Цены и районы
Ереван — город чашеобразной формы с чрезвычайно тесным центром:
Кентрон (Центр):
- 2020 год: около 1,300 долларов США/м².
- 2022 год: цена подскочила примерно до 2,100 долларов за квадратный метр.
- 2025 год: в среднем 2,300–2,500 долларов США/м²; в элитных проектах цены могут быть значительно выше.
- Новые монолитные здания продаются по значительно более высокой цене, чем старые здания из камня и панелей.
Арабкир: полуцентральный район, где "умные деньги".
- Примерно 1,600–1,800 долларов за м².
- Перепродажа устройств в ценовом диапазоне 80–150 тысяч долларов проще, чем у устройств Kentron премиум-класса.
Давташен/Ачапняк/Нор Норк:
- Как правило, это 1,100–1,300 долларов США за м².
- Получил значительную выгоду от государственной программы возврата налога на ипотеку, которая сейчас постепенно сворачивается.
Бюджетные округа (например, Нубарашен):
Примерно 580–600 долларов за квадратный метр – примерно четверть от центральных цен.
Сюжетная: Цены в Ереване резко выросли в 2021–2022 годах, особенно в Кентроне, затем снизились до однозначных значений годового роста и небольших коррекций в 2024–2025 годах, когда рынок достиг потолка доступности жилья.
3.2 Арендная плата и доходность
Арендная плата в Ереване в 2022 году удвоилась или более, а затем частично скорректировалась:
- До 2022 года: Однокомнатные квартиры в центре города часто стоят от 150 до 180 тысяч AMD (примерно от 300 до 370 долларов США).
- Пик 2022 года: Много однокомнатных квартир по цене от 300 до 450 тысяч AMD (примерно от 700 до 1,100 долларов).
- Поздний 2025: Однокомнатные квартиры в центре города обычно стоят 520–730 долларов, двухкомнатные — 655–915 долларов.
Типичная валовая урожайность:
- Кентрон: 4.5–7% (сегмент сохранения капитала; высокие цены ограничивают доходность).
- Арабкир / Давташен: 5–8% (оптимальный диапазон для многих инвесторов).
- Внешние округа: 6–10% (на бумаге), но качество арендаторов и риск вакантных площадей возрастают.
Краткосрочная аренда жилья (через Airbnb и т.д.) в центре Еревана при грамотном управлении может приносить валовую прибыль в диапазоне 8–12%, но при этом сопряжена со значительной сезонностью и большими операционными затратами.
3.3 Налоги, издержки и «трение»
С точки зрения стоимости жизни, Армения по-прежнему очень привлекательна для инвесторов:
Транзакционные издержки:
- Регистрация в штате ~115 долларов.
- Нотариальные услуги и юридические консультации обычно стоят от 700 до 2,500 долларов в совокупности.
- Комиссия агента со стороны покупателя составляет 0–2% (часто оговаривается индивидуально).
- Ва-банк: примерно 3–5% от покупной цены.
Текущие расходы (для квартиры стоимостью 100 000 долларов):
- Налог на недвижимость: сегодня обычно составляет 80–150 долларов в год, постепенно увеличиваясь в рамках реформы, основанной на рыночной стоимости (полные ставки будут установлены в 2026 году, что по-прежнему скромно по мировым стандартам).
- Взносы в товарищество собственников жилья/плата за содержание здания: возможно, 500–1,200 долларов в год в современных зданиях.
- Управление арендной платой (если используется): обычно 8–20% от арендной платы в зависимости от уровня предоставляемых услуг.
Налоги на доходы и прибыль:
- Рентный доход: 10% без изменений от валовой прибыли (20% при превышении верхнего порогового значения).
- Прирост капитала: 0% при продаже другому лицу (типичный сценарий выхода из бизнеса).
- При продаже компании/предпринимателю удерживается 10% от выручки.
Иностранцы могут напрямую владеть квартирами; с землей существуют некоторые ограничения, но с квартирами все просто.
3.4 Ликвидность, спрос и риски
Ликвидность:
- По всей стране ежегодно совершается около 25 000 транзакций, значительная часть из которых приходится на Ереван.
- Квартиры средней ценовой категории (50–150 тысяч долларов) в хороших районах относительно легко ликвидируются; элитная недвижимость может дольше оставаться на рынке.
Факторы спроса:
- Многочисленная, состоятельная диаспора; многие приобретают новые проекты заранее.
- В столице развит сильный сектор информационных технологий и услуг.
- Перемещение российских войск, а затем и приток беженцев из Нагорного Карабаха.
- Показатели туризма достигли рекордных высот, что поддерживает рынок краткосрочной аренды жилья.
Основные риски:
- Риск для безопасности носит преимущественно геополитический характер (граница с Азербайджаном), а не на уровне города. Сам Ереван остается физически безопасным.
- Регуляторный риск невелик: наибольшее изменение заключается в постепенном переходе к налогу на недвижимость по рыночной стоимости и более жестком контроле за соблюдением налога на доходы от сдачи в аренду.
- Валюта: Акции AMD значительно укрепились, что отлично для существующих владельцев, но заставляет новых покупателей, приобретающих товары в долларах США, платить больше.
Итог по Еревану:
- Веские аргументы в пользу сохранения капитала + умеренная доходность.
- Очень привлекательный вариант для тех, кто ценит силу AMD, спрос со стороны диаспоры и нулевую доходность от прироста капитала больше, чем сверхвысокую доходность.
4. Тбилиси: высокая скорость, высокая ликвидность, выгодное налогообложение
4.1 Цены и районы
Тбилиси — город больших размеров, более сегментированный и в значительной степени подверженный влиянию туризма и миграции.
- Мтацминда / Старый город: 2,400–2,900 долларов США/м², исторические здания и туристический центр.
- Вейк: 2,000–2,500 долларов США/м²; посольство/элитный район; «престижный» район.
- Сабуртало: 1,500–1,750 долларов США/м²; удобное расположение рядом с метро, много новостроек; "бета-версия" тбилисского рынка.
- Глдани/Диди Дигоми/Самгори: Примерно 1,000–1,400 долларов за м²; зоны массового рынка с высокой загрузкой.
Средние цены по всему городу выросли примерно вдвое: с 600–650 долларов за квадратный метр в 2020 году до 1,200–1,250 долларов за квадратный метр к началу 2025 года.
Разница в цене между новостройками очевидна: основные продажи от застройщиков составляют примерно 1,320 долларов за м², тогда как цены на более старые объекты недвижимости — 1,060–1,250 долларов за м².
4.2 Арендная плата и доходность
В 2022 году арендная плата резко выросла (в некоторых сегментах более чем на 100% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), а затем скорректировалась:
- Однокомнатная квартира в центре города, построенная до 2022 года: Часто это стоит 300–450 долларов.
- Пик 2022 года: Цена в 600–900 долларов не является чем-то необычным.
Поздний 2025:
- Центральная часть города, 1 спальни: 500–600 долларов.
- Центральная часть города, 2 спальни: 650–850 долларов.
- Двухкомнатная квартира не в центре города: 350–450 долларов.
- Двухкомнатная квартира не в центре города: 400–550 долларов.
Урожайность по площади:
- Диди Дигоми/Глдани/Исани: 7–10% валовой прибыли (недорогой вход на рынок, устойчивый местный спрос).
- Сабуртало: 6–7% валового дохода.
- Ваке / Мтацминда: 5–6% валового дохода (премиум-цена, ориентация на образ жизни).
Краткосрочная аренда в Старом городе/туристических зонах может приносить 12–18% валового дохода при высокой заполняемости, но это скорее бизнес, чем пассивная инвестиция.
4.3 Налоги, издержки и «трение»
Грузия — практически идеальный пример страны, где инвесторам в недвижимость не приходится сталкиваться ни с какими препятствиями:
Транзакционные издержки:
- Регистрационный взнос: примерно от 20 до 75 долларов в зависимости от скорости.
- Нотариус (при использовании): 40–75 долларов.
- Юридические услуги: обычно от 200 до 1,000 долларов.
- Комиссия агентства покупателя: 0–3%, зачастую фактически оплачивается застройщиком/продавцом.
- Нет налога на передачу права собственности, нет гербового сбора.
- Ва-банк: В большинстве случаев это составляет 0.5–4% от цены.
Текущие расходы:
- Налог на недвижимость: часто равен нулю для нерезидентов и владельцев с низким уровнем дохода.
- Плата за обслуживание кондоминиума: примерно 130–450 долларов в год для типичных квартир.
- Управление: 10–25% от арендной платы (выше при полном спектре услуг Airbnb).
Налоговый режим для физических лиц:
- Рентный доход: При выборе упрощенного режима взимается фиксированная ставка 5% от валового дохода.
- Прирост капитала: 0%, если объект находился во владении более 2 лет; 5%, если был продан ранее.
- Территориальная система: Налогом облагается только доход, полученный из грузинских источников.
Иностранцы могут покупать квартиры напрямую; доступ к сельскохозяйственным землям ограничен, но жилая недвижимость доступна для покупки.
4.4 Ликвидность, спрос и риски
Ликвидность:
- В одном только Тбилиси ежегодно совершается около 40 000 сделок с жилой недвижимостью.
- Это примерно 3,000+ сделок в месяц, что делает этот рынок одним из самых ликвидных рынков среднего размера в регионе.
Факторы спроса:
- Ежегодно более 7 миллионов туристов (тенденция до и после COVID-19).
- Активное сообщество цифровых кочевников, экспатов и студентов.
- Сохраняющееся присутствие России, Украины и Беларуси.
- Растущий местный средний класс с доступом к ипотечным кредитам.
- Высокая доля иностранных покупателей (более 17% сделок).
Основные риски:
- Политические: Закон о «иностранных агентах», приостановка вступления в ЕС и громкие протесты создали реальную неопределенность в отношении долгосрочной политической ориентации.
- Валюта: В последние годы курс GEL колебался в пределах от 3.4 до 2.5 за доллар США; волатильность по-прежнему остается фактором.
- Риск переизбытка предложения: Объемы строительных работ высоки; в некоторых районах может возникнуть давление, если спрос снизится.
Итог по Тбилиси:
- Отлично подходит для инвесторов, стремящихся к получению дохода, а также для тех, кто ценит скорость, ликвидность и простые налоговые правила.
- Компромисс заключается в повышении политического шума и потенциальных изменениях в законодательстве с течением времени.
5. Какой город подходит какому профилю инвестора?
5.1 Портреты инвесторов
| Профиль инвестора | Лучше подходит | Почему |
|---|---|---|
| Пассивный доход, срок владения 5-10 лет. | Тбилиси | Высокая типичная доходность, налог 5%, большой пул арендных платежей. |
| Стратегия, основанная на краткосрочной аренде жилья / использовании платформы Airbnb. | Тбилиси | Развитие туризма, более зрелая экосистема краткосрочной аренды жилья. |
| Долгосрочный прирост капитала и хеджирование валютных рисков | Ереван | Сила AMD, 0% CGT, дефицит в центре |
| Ультраконсервативный, с низкой политической терпимостью | Наклонный Ереван | Политический путь Грузии в данный момент весьма неопределенен. |
| Максимальная ликвидность / возможности быстрого выхода | Тбилиси | Более широкая, более международная база покупателей. |
| Диаспора / эмоциональная связь с Арменией | Ереван | Факторы образа жизни и самоидентификации могут иметь большее значение, чем чисто финансовые показатели. |
| Диверсификация внутри одного региона | Оба формата | Сплит: Ереван для "клубного" ядра, Тбилиси для масштабируемой доходности. |
5.2 Доход против роста стоимости: простой пример
Представьте, что те же 100 000 долларов, вложенные в каждый город, предназначены для типичной арендной квартиры:
Тбилиси
- Валовая доходность: скажем, 7.5% → 7,500 долларов в год арендной платы.
- После уплаты 5% налога → 7,125 долларов США нетто (до вычета расходов).
Ереван
- Валовая доходность: скажем, 7% → 7,000 долларов в год арендной платы.
- После уплаты 10% налога → 6,300 долларов США нетто (до вычета расходов).
Годовая разница (примерно 825 долларов в этом упрощенном примере) со временем увеличивается в пользу Тбилиси.
С другой стороны, если в течение 5–10 лет AMD превзойдет GEL и USD, а основной сектор Еревана продолжит переоцениваться, ваш общий прирост капитала (цена + валютный курс) может быть выше в Ереване даже при несколько меньшей чистой доходности.
6. Реальность эксплуатации для собственников, не являющихся резидентами.
Оба города подходят для инвесторов, работающих удаленно, но атмосфера в них разная.
Банковское дело и платежи
Тбилиси:
- Очень удобный цифровой банкинг; открытие мультивалютного счета обычно не представляет сложности.
- Отсутствие контроля за движением капитала; легко вводить и выводить средства.
Ереван:
- Также открытая платформа, но процедуры могут показаться немного более «ручными».
- После настройки электронный банкинг работает хорошо; операции с иностранной валютой просты, а счета AMD стандартные.
Недвижимость
Тбилиси:
- Несколько англоязычных компаний предлагают полный спектр услуг по управлению недвижимостью (долгосрочное и для Airbnb).
- «Комплекты для инвесторов под ключ» — распространенное явление.
Ереван:
- Экосистема управления развивается с небольших начальных уровней.
- Хорошие руководители существуют, но, как правило, вы будете больше полагаться на личные связи и рекомендации.
Соблюдения правовых норм
Оба города: Регистрация недвижимости осуществляется быстро и в цифровом формате; системы учета прав собственности централизованы и надежны.
Налогообложение и подача деклараций по доходам от сдачи жилья в аренду в Грузии чрезвычайно просты; в Армении ситуация также достаточно проста, но с некоторыми дополнительными нюансами (реформа налога на недвижимость, контроль за исполнением арендных обязательств и т. д.).
7. Практические выводы и как использовать это сравнение.
Если вы впервые рассматриваете этот регион для проживания, вот простая схема принятия решений:
Ваш главный приоритет — денежный поток и простота.
→ Начните с Тбилиси, в районах среднего или бюджетного сегмента (Сабуртало, Диди Дигоми, Глдани, Исани), и воспользуйтесь услугами профессионального менеджера.
В условиях дефицитного рынка, напоминающего клуб, для вас важнее сохранить и приумножить капитал.
→ Сосредоточьтесь на Ереване, особенно на Кентроне и Арабкире, и думайте в перспективе более 10 лет, а не 2-3.
Вам необходима диверсификация по политическим и валютным рискам в пределах одного региона.
→ Разделите свой капитал: одну единицу в Ереване, одну или две в Тбилиси. Вы будете подвержены влиянию различных факторов спроса и рисков.
У вас есть личные или деловые связи с Арменией.
→ «Нематериальные» факторы (язык, общность, ощущение дома) имеют, пожалуй, большее значение, чем разница в доходности в 0.5–1%; в этом случае Ереван является естественным местом для размещения.
8. Замечание о профессиональных консультациях
Этот обзор призван предоставить иностранным инвесторам надежную, основанную на данных отправную точку. Он поможет вам сузить круг поиска:
- Какой город соответствует вашему профилю риска/доходности?
- Какие районы и стратегии (долгосрочная или краткосрочная аренда) имеют смысл?
- Примерно каких цифр можно ожидать в отношении цен, арендной платы и налогов.
Однако вопросы, касающиеся недвижимости, налогов и проживания, по-прежнему остаются вопросами местного законодательства, и наилучшие результаты достигаются, когда ваши решения в сфере недвижимости согласованы с вашим более широким юридическим и иммиграционным планированием.
Если вам необходима индивидуальная консультация по структурированию инвестиций или совмещению покупки недвижимости с получением вида на жительство или открытием бизнеса в Армении (и, возможно, в более широком регионе), наша команда в Vardanyan & Partners может вам помочь.
Свяжитесь с нами