- Châu Âu đang chuyển hướng khỏi các chương trình cấp thị thực vàng dựa trên bất động sản sang các chương trình dựa trên doanh nghiệp, quỹ đầu tư và nhân tài tại Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha và Pháp.
- Áp lực pháp lý từ EU đang gia tăng: Tòa án tối cao của EU đã tuyên bố chương trình cấp quốc tịch cho nhà đầu tư của Malta là bất hợp pháp, báo hiệu sự kết thúc của hình thức "mua hộ chiếu bằng tiền mặt". [Nguồn]
- Tây Ban Nha đã bãi bỏ visa bất động sản trị giá 500,000 euro để kiềm chế áp lực về nhà ở; Bồ Đào Nha đã loại bỏ các lựa chọn đầu tư bất động sản và chuyển hướng vốn vào các quỹ và nhà ở vì lợi ích công cộng. [Tây ban nha] [Bồ Đào Nha]
- Chương trình "Hộ chiếu Tài năng" của Pháp là một khuôn khổ cư trú dựa trên hoạt động dành cho các nhà đầu tư, doanh nhân và nhà đổi mới – không liên quan đến bất động sản. [Nguồn]
- Các công ty luật nên chuyển trọng tâm từ việc mua bán bất động sản sang thành lập doanh nghiệp, phê duyệt nguồn vốn và các lộ trình phát triển nhân tài/sáng tạo, được hỗ trợ bởi các danh sách kiểm tra tuân thủ mới và ma trận so sánh.
Các chương trình định cư tại châu Âu đang thay đổi nhanh chóng. Bối cảnh hậu "Visa Vàng" ưu tiên các chương trình định cư hướng đến đổi mới sáng tạo—thành lập doanh nghiệp, quỹ đầu tư được phê duyệt và sự di chuyển nhân tài—hơn là việc mua bất động sản thụ động. Khách hàng vẫn muốn tiếp cận thị trường châu Âu, nhưng con đường hiện nay ưu tiên doanh nghiệp, đặc biệt là ở Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha và Pháp.
Sự siết chặt pháp lý của EU và sự chuyển dịch khỏi các mô hình đổi tiền lấy quốc tịch.
Chính sách của châu Âu đang siết chặt đối với các chương trình "mua hộ chiếu bằng tiền mặt" và các chương trình cư trú thụ động. Vào tháng 4 năm 2025, tòa án tối cao của EU đã phán quyết chế độ quốc tịch dành cho nhà đầu tư của Malta là bất hợp pháp - một dấu hiệu rõ ràng cho thấy việc mua trực tiếp tư cách công dân trái với các tiêu chuẩn pháp lý của EU và các mục tiêu vì lợi ích công cộng. [The Guardian] Quyết định này củng cố một sự thay đổi rộng hơn: các chương trình quốc gia đang được thiết kế lại để ưu tiên những đóng góp có thể đo lường được - doanh nghiệp, đổi mới và tài năng - hơn là chỉ đơn thuần là dòng vốn chảy vào bất động sản.
Tây Ban Nha bãi bỏ chương trình thị thực vàng dựa trên bất động sản để giảm bớt áp lực về nhà ở.
Vào tháng 4 năm 2024, Thủ tướng Tây Ban Nha tuyên bố chấm dứt chương trình thị thực vàng bất động sản trị giá 500,000 euro để giảm áp lực lên thị trường nhà ở địa phương. [Investing.com] Đến cuối năm 2024, truyền thông quốc gia đưa tin rằng Tây Ban Nha sẽ bãi bỏ hình thức thị thực dựa trên bất động sản, viện dẫn mối liên hệ giữa thị thực và sự tăng giá bất động sản nhanh chóng. [Le Monde]
Để đánh giá quy mô, ước tính khoảng 14,500 giấy phép đã được cấp theo chương trình Visa Vàng của Tây Ban Nha tính đến tháng 11 năm 2024. [Le Monde] Với việc loại bỏ lựa chọn mua bất động sản, thị trường nhà ở hướng đến việc giảm bớt nhu cầu đầu cơ. Lời khuyên: hướng khách hàng đến các con đường khởi nghiệp, việc làm hoặc liên quan đến đổi mới sáng tạo thay vì mua bất động sản, và chuẩn bị hồ sơ tạo việc làm, kế hoạch kinh doanh và tài liệu thực tiễn mạnh mẽ hơn.
Bồ Đào Nha chuyển hướng từ các kênh đầu tư bất động sản sang các quỹ được phê duyệt và đầu tư nhà ở xã hội.
Năm 2023, Bồ Đào Nha đã loại bỏ việc mua bất động sản khỏi chương trình Golden Visa theo gói “Mais Habitação” và định hướng lại chương trình hướng tới đầu tư vào các quỹ đủ điều kiện và các dự án vì lợi ích công cộng. [CS Global Partners] Bình luận pháp lý xác nhận việc chấm dứt hình thức đầu tư bất động sản và làm rõ rằng các nhà đầu tư hiện nên xem xét các lựa chọn thay thế đủ điều kiện, chẳng hạn như các quỹ được phê duyệt. [National Law Review]
Quy mô của chương trình ở Bồ Đào Nha rất đáng kể: đến cuối năm 2023, khoảng 12,700 giấy phép đã được cấp, thu hút tổng cộng khoảng 7.3 tỷ đô la đầu tư, đồng thời gây ra tranh luận về khả năng chi trả nhà ở tại địa phương. [Foreign Policy] Việc thiết kế lại này nhằm mục đích rõ ràng là chuyển hướng vốn sang các kênh có tác động cao hơn như các quỹ đầu tư được phê duyệt và các sáng kiến nhà ở có lợi cho xã hội, điều chỉnh việc cư trú của nhà đầu tư phù hợp với các mục tiêu chính sách công rộng lớn hơn. [CS Global Partners]
Hộ chiếu Tài năng của Pháp: mô hình cư trú dựa trên hoạt động và đổi mới
Pháp chưa bao giờ cấp thị thực vàng cho bất động sản. Thay vào đó, nước này dựa vào "Hộ chiếu Tài năng" nhiều năm dành cho những người có hoạt động kinh tế tích cực—các nhà đầu tư kinh doanh, doanh nhân với các dự án đổi mới, người sáng lập công ty khởi nghiệp, nhà nghiên cứu, nhân viên có tay nghề cao và những người được điều chuyển nội bộ tập đoàn. [France‑Visas, Gov] Khung pháp lý này thể hiện định hướng hậu thị thực vàng của châu Âu: quyền cư trú gắn liền với đóng góp kinh tế tích cực và kết quả đổi mới thay vì chỉ mua bất động sản thụ động.
Lý lẽ kinh tế phản đối chương trình thị thực vàng dựa trên tài sản (bằng chứng và các chỉ số chính)
Ngày càng có nhiều bằng chứng đặt ra câu hỏi về giá trị kinh tế vĩ mô của chương trình Visa Vàng dựa trên bất động sản. Các nghiên cứu được truyền thông quốc tế trích dẫn kết luận rằng các chương trình này chỉ chiếm một phần “nhỏ” trong đầu tư nước ngoài với tác động “không đáng kể” đến GDP. [Ekathimerini] Kinh nghiệm của Bồ Đào Nha—hàng ngàn giấy phép và hàng tỷ đô la đầu tư—vẫn gây áp lực chính trị nhằm giảm thiểu sự méo mó về nhà ở, dẫn đến việc loại bỏ lựa chọn bất động sản. [Foreign Policy] Tây Ban Nha cũng đưa ra kết luận tương tự khi hủy bỏ lộ trình bất động sản vào năm 2024. [Investing.com] [Le Monde]
Các công ty luật và cố vấn về luật nhập cư cần phải thích ứng như thế nào: kinh doanh, quỹ đầu tư, công ty khởi nghiệp và lộ trình tìm kiếm nhân tài.
Các chiến lược bất động sản dựa trên visa vàng đang dần nhường chỗ cho các chiến lược định cư dựa trên đổi mới. Các công ty nên điều chỉnh lại chiến lược từ việc thâu tóm doanh nghiệp sang việc tạo lập doanh nghiệp, thẩm định quỹ và quản lý hồ sơ di chuyển nhân tài, với các quy trình kiểm soát để đáp ứng sự giám sát chặt chẽ hơn.
Các hành động ưu tiên dành cho các nhóm tư vấn
- Tái phân khúc nguồn khách hàng tiềm năng, chuyển trọng tâm từ người mua bất động sản sang các doanh nhân, nhà đầu tư quỹ và nhân tài chủ chốt.
- Xây dựng ma trận so sánh cho Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha và Pháp, bao gồm các yếu tố như điều kiện đủ điều kiện, bằng chứng về nguồn vốn, chỉ số đổi mới và các nghĩa vụ đang thực hiện.
- Tái cấu trúc hồ sơ: kế hoạch kinh doanh, dự báo tạo việc làm, thỏa thuận góp vốn, ghi chú về tác động ESG/lợi ích công cộng và bằng chứng về nguồn gốc tài sản phù hợp với mục tiêu của từng chương trình.
- Xây dựng các danh sách kiểm tra tuân thủ và tiêu chuẩn AML/KYC được hiệu chỉnh cho các khoản đầu tư quỹ và vốn chủ sở hữu của các công ty khởi nghiệp.
- Phối hợp sớm các vấn đề về thuế xuyên biên giới và cơ cấu doanh nghiệp để tránh tình trạng thành lập cơ sở thường trú và sự không khớp trong bảo hiểm xã hội, khấu trừ thuế và thuế xuất cảnh. Để lập kế hoạch cơ bản, hãy xem các nguồn tài liệu của chúng tôi về... thuế, đăng ký kinh doanhvà đầu tư.
- Lập kế hoạch các phương án dự phòng (giấy phép lao động, visa khởi nghiệp, visa nghiên cứu) trong trường hợp ngưỡng đầu tư hoặc năng lực tài chính bị hạn chế. Để hiểu rõ hơn về các nguyên tắc cơ bản của chiến lược visa, hãy truy cập trang web của chúng tôi. visa và cư trú .
So sánh ngắn gọn: hướng đi sau chương trình Golden Visa
| Địa chỉ | Tình trạng tuyến đường bất động sản | Hướng mới | Nguồn chính |
|---|---|---|---|
| Tây Ban Nha | Bị bãi bỏ vào năm 2024 (tùy chọn bất động sản) | Chuyển hướng sang các con đường làm việc/kinh doanh; giảm áp lực về nhà ở | Investing.com; Le Monde |
| Bồ Đào Nha | Bị xóa vào năm 2023 (“Mais Habitação”) | Các quỹ được phê duyệt và các khoản đầu tư có lợi cho xã hội | Đối tác toàn cầu của CS; Đánh giá luật quốc gia |
| Pháp | Không có chương trình Golden Visa dựa trên tài sản. | Hộ chiếu Tài năng dành cho nhà đầu tư, doanh nhân, nhà đổi mới. | Visa Pháp (Chính phủ) |
Danh sách kiểm tra tuân thủ đối với hồ sơ cư trú hướng đến đổi mới sáng tạo
- Phân tích hồ sơ khách hàng: thành tích kinh doanh, chuyên môn trong lĩnh vực và lý do đổi mới.
- Bằng chứng về nguồn vốn và thông tin về nguồn gốc tài sản phải phù hợp với các yêu cầu chống rửa tiền.
- Kế hoạch kinh doanh hoặc luận điểm huy động vốn: thị trường, quản trị, mối liên hệ giữa ESG/lợi ích công cộng (nhà ở, nghiên cứu và phát triển, việc làm).
- Bằng chứng thực chất: văn phòng, kế hoạch nhân sự, ngân sách, hợp đồng với nhà cung cấp và chiến lược sở hữu trí tuệ (nếu có).
- Phân tích rủi ro: sàng lọc lệnh trừng phạt, tình trạng PEP, tác động đến nơi cư trú thuế và các kịch bản rút lui.
- Giám sát: Các chỉ số KPI về tạo việc làm, tốc độ triển khai vốn và tiêu chí gia hạn hợp đồng.
Xây dựng ma trận so sánh mà nhóm của bạn cần
Hãy xây dựng ma trận quốc gia nội bộ của bạn dựa trên các yếu tố sau:
- Các tiêu chí đủ điều kiện: loại hình/ngưỡng đầu tư (quỹ, công ty khởi nghiệp, nghiên cứu), thời gian nắm giữ tối thiểu, tiêu chí đổi mới.
- Hồ sơ: hợp đồng góp vốn/thỏa thuận hợp tác đầu tư (LPA), điều khoản hợp đồng, bảng cơ cấu vốn, biên bản định giá, báo cáo kiểm toán.
- Tuân thủ: Các vấn đề liên quan đến chống rửa tiền (AML), CRS/FATCA, lập bản đồ lợi ích công cộng (nhà ở, nghiên cứu và phát triển, phát triển khu vực).
- Vòng đời: thời gian xử lý, điều kiện gia hạn, hiện diện thực tế, lộ trình đến thường trú dài hạn hoặc quốc tịch. Để lập kế hoạch chiến lược nhập tịch, hãy xem phần của chúng tôi. công dân hướng dẫn.
Lưu ý: Việc sử dụng bất động sản làm tiêu chí đủ điều kiện chính đang ngày càng thu hẹp trong các chương trình định cư lớn ở châu Âu. Khi bất động sản xuất hiện trong kế hoạch của khách hàng (ví dụ: văn phòng, cơ sở nghiên cứu và phát triển), hãy trình bày nó như cơ sở hạ tầng hoạt động chứ không phải là đầu tư thụ động. Đối với các chủ đề về thâm nhập thị trường và bảo vệ tài sản, nguồn tài liệu về bất động sản của chúng tôi cung cấp hướng dẫn thực tiễn.
Kết luận. Kỷ nguyên hậu Visa Vàng ở châu Âu đã đến: chương trình định cư dựa trên đổi mới sáng tạo đang thay thế việc mua bất động sản ở Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha và Pháp. Để thành công trong môi trường này, các công ty phải chuyển hướng sang các lộ trình phát triển doanh nghiệp, nguồn vốn được phê duyệt và nhân tài, được hỗ trợ bởi các thủ tục giấy tờ và quy trình tuân thủ nghiêm ngặt. Để có chiến lược phù hợp với các chương trình định cư trên khắp châu Âu và kế hoạch thuế doanh nghiệp phối hợp, hãy liên hệ với chúng tôi.
FAQ
Chương trình Golden Visa ở châu Âu có sắp kết thúc không?
Xu hướng hiện nay là hướng tới việc hạn chế hoặc thiết kế lại. Tây Ban Nha đã bãi bỏ chương trình thị thực vàng bất động sản vào năm 2024, trong khi Bồ Đào Nha loại bỏ bất động sản khỏi danh sách đủ điều kiện vào năm 2023. [Tây Ban Nha] [Bồ Đào Nha] Áp lực pháp lý từ EU cũng gia tăng với phán quyết của tòa án chống lại chương trình cấp quốc tịch cho nhà đầu tư của Malta. [Tòa án EU]
Chương trình Golden Visa dựa trên bất động sản của Bồ Đào Nha được thay thế bằng chương trình nào?
Bồ Đào Nha đã chuyển tiêu chí đủ điều kiện sang các lựa chọn thay thế như quỹ đầu tư được phê duyệt và các dự án vì lợi ích công cộng (ví dụ: các sáng kiến liên quan đến nhà ở), loại bỏ việc mua bất động sản khỏi danh sách đủ điều kiện. [CS Global Partners] [National Law Review]
Pháp có chương trình "Visa Vàng" dành cho bất động sản không?
Không. Pháp dựa vào Hộ chiếu Tài năng – chương trình cư trú nhiều năm dành cho nhà đầu tư, doanh nhân, nhà sáng tạo, nhà nghiên cứu và nhân viên có tay nghề cao – tập trung vào đóng góp kinh tế tích cực. [Pháp – Thị thực, Chính phủ]
Chương trình Visa Vàng có thực sự thúc đẩy GDP của nước sở tại?
Bằng chứng được truyền thông quốc tế trích dẫn cho thấy nguồn vốn từ chương trình Visa Vàng chỉ chiếm một phần “rất nhỏ” trong tổng vốn FDI với tác động “không đáng kể” đến GDP, làm suy yếu luận điểm ủng hộ các hình thức đầu tư dựa trên bất động sản. [Ekathimerini]
Các dự án ở Bồ Đào Nha và Tây Ban Nha có quy mô lớn đến mức nào?
Đến cuối năm 2023, Bồ Đào Nha đã cấp khoảng 12,700 giấy phép với tổng vốn đầu tư khoảng 7.3 tỷ đô la. [Foreign Policy] Tây Ban Nha có khoảng 14,500 giấy phép tính đến tháng 11 năm 2024. [Le Monde]
