Sự phụ thuộc vào bất động sản trở thành gánh nặng trong các chương trình cư trú tại châu Âu.

• Các chương trình cấp thị thực vàng đầu tư bất động sản đang bị thu hẹp hoặc bãi bỏ trên khắp châu Âu do những biến dạng của thị trường nhà ở và áp lực về khả năng chi trả, dẫn đến việc thiết kế lại chương trình theo hướng kinh doanh, tài chính và đổi mới sáng tạo.
• Tây Ban Nha đã tuyên bố sẽ bãi bỏ chương trình Visa Vàng dựa trên bất động sản; Bồ Đào Nha đã chấm dứt đầu tư bất động sản vào năm 2023; mô hình năm 2025 của Hungary loại trừ việc mua bất động sản trực tiếp và chuyển hướng sang quỹ và quyên góp.
• Các thể chế EU đã cảnh báo về “áp lực lên lĩnh vực bất động sản” từ các chương trình này và kêu gọi ban hành các quy định chặt chẽ hơn, đẩy nhanh việc nâng cao ngưỡng chấp thuận và thắt chặt điều kiện tham gia.
• Các đơn vị kinh doanh nên đánh giá lại mức độ tiếp xúc của khách hàng với các tuyến đường dẫn đến lợi nhuận từ bất động sản, đưa ra cảnh báo rủi ro khi có sự thay đổi ngưỡng và chuyển hướng so sánh sang các đóng góp không liên quan đến bất động sản.

Bất động sản từ lâu đã là công cụ chủ đạo trong nhiều chương trình định cư theo diện đầu tư ở châu Âu. Nhưng khi khả năng chi trả nhà ở, sự méo mó của thị trường và sự giám sát chính trị ngày càng gia tăng, các lựa chọn bất động sản liên quan đến visa vàng đang mất dần ưu tiên trong chính sách. Các chương trình đang nâng cao ngưỡng, đóng các con đường đầu tư bất động sản, hoặc thiết kế lại dựa trên nguồn vốn, việc thành lập doanh nghiệp hoặc đóng góp văn hóa.

Chương trình thị thực vàng dành cho người có thu nhập thấp và tác động của nó đến thị trường nhà ở tại châu Âu

Nghị viện châu Âu đã cảnh báo rõ ràng rằng các chương trình định cư theo diện đầu tư có thể gây “áp lực lên lĩnh vực bất động sản”, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở và tạo ra sự mất cân bằng kinh tế vĩ mô—đặc biệt khi việc mua bất động sản là điều kiện chính để đủ điều kiện tham gia. Những lo ngại này được nêu trong phân tích chuyên sâu của Nghị viện về các chương trình cấp quốc tịch và định cư theo diện đầu tư, điều này đã thúc đẩy các lời kêu gọi tăng cường giám sát trên toàn khối.Báo cáo của Nghị viện châu Âu).

Kinh nghiệm thực tiễn tại các thị trường trọng điểm càng làm nổi bật vấn đề này. Tại Hy Lạp, dòng người xin visa vàng đã thu về ước tính 4.3 tỷ euro trong giai đoạn 2021-2023, nhưng điều này lại trùng hợp với việc giá bất động sản và giá thuê nhà ở đô thị tăng cao và nguồn cung nhà cho thuê giảm, làm trầm trọng thêm những thách thức về khả năng chi trả đối với người dân địa phương.Phân tích của Nghị viện châu Âu về Hy Lạp).

Những thay đổi chính sách lớn: Tây Ban Nha

Tây Ban Nha đã tuyên bố sẽ bãi bỏ chương trình thị thực vàng gắn liền với việc mua bất động sản trị giá 500,000 euro. Các nhà lãnh đạo chính phủ cho rằng quyết định này là cần thiết để ưu tiên nhà ở cho người dân hơn là đầu cơ, lưu ý rằng khoảng 10,000 thị thực đã được cấp theo diện bất động sản kể từ khi chương trình bắt đầu.Tin tức APĐộng thái này là một trong những ví dụ rõ ràng nhất về việc một nền kinh tế lớn của EU từ bỏ bất động sản theo chương trình visa vàng như một con đường đủ điều kiện nhập cư.

Bồ Đào Nha và Hy Lạp hạn chế hoặc chấm dứt các tuyến đường dành cho tài sản.

Bồ Đào Nha chính thức chấm dứt chương trình thị thực vàng dựa trên bất động sản vào tháng 10 năm 2023. Chương trình chuyển hướng sang các lựa chọn thay thế không liên quan đến bất động sản như quỹ đầu tư, đóng góp văn hóa và cơ chế tạo việc làm, báo hiệu một sự tái thiết có chủ đích nhằm tránh phụ thuộc vào dòng vốn bất động sản.Đầu tư ra nước ngoài).

Tại Hy Lạp, hình thức đầu tư bất động sản gắn liền với những tác động đáng kể đến thị trường nhà ở, bao gồm giá cả tăng cao và nguồn cung nhà cho thuê giảm. Những diễn biến này được ghi nhận ở cấp độ EU, làm gia tăng tranh luận chính sách về sự cân bằng giữa vốn đầu tư nước ngoài và khả năng chi trả nhà ở.Phân tích của Nghị viện châu Âu về Hy LạpTrong khi Bồ Đào Nha đã chấm dứt các lựa chọn về bất động sản, kinh nghiệm của Hy Lạp minh họa những áp lực thường dẫn đến việc hạn chế hoặc thay đổi ngưỡng trong các mô hình cư trú dựa trên bất động sản ở cấp quốc gia hoặc khu vực.Báo cáo của Nghị viện châu Âu).

Cải cách khu vực nằm ngoài khuôn khổ chính của EU: Hungary

Khung chương trình định cư dành cho nhà đầu tư năm 2025 của Hungary đã loại bỏ việc mua bất động sản trực tiếp khỏi danh sách các điều kiện đủ điều kiện. Người nộp đơn được chuyển hướng sang các lựa chọn không liên quan đến bất động sản—đáng chú ý nhất là khoản đầu tư 250,000 euro vào các quỹ bất động sản được quản lý hoặc khoản quyên góp 1 triệu euro—phản ánh sự dịch chuyển rộng hơn trong khu vực từ bất động sản vật chất sang các đóng góp tài chính và vì lợi ích công cộng.Đầu tư ra nước ngoài).

Malta và các ngưỡng mới

Malta đã tăng các yêu cầu đầu tư theo Chương trình Cư trú Vĩnh viễn Malta (MPRP), bao gồm việc nâng ngưỡng mua bất động sản tối thiểu lên 375,000 euro. Điều chỉnh này là một phần của quá trình thắt chặt rộng hơn, với việc tăng phí và cam kết tài chính cao hơn, báo hiệu rằng các ngưỡng cao hơn đang trở thành một công cụ để điều chỉnh nhu cầu trong các kênh cư trú liên quan đến bất động sản.IMI hàng ngày).

Sự giám sát của EU và áp lực từ nghị viện: Các báo cáo của Nghị viện châu Âu và các cuộc kêu gọi của các nghị sĩ đang thúc đẩy sự thay đổi.

Các thể chế EU đã bày tỏ mối quan ngại ngày càng tăng về tính toàn vẹn và các tác động ngoại vi của các chương trình di cư đầu tư. Báo cáo toàn diện của Nghị viện châu Âu về quyền công dân và cư trú theo diện đầu tư đã chỉ ra những tác động tiêu cực đến thị trường nhà ở và kêu gọi một lập trường pháp lý mạnh mẽ hơn.Báo cáo của Nghị viện châu ÂuSong song đó, các thành viên Nghị viện châu Âu đã kêu gọi cấm "hộ chiếu vàng" và ban hành các quy định cấp EU về "visa vàng", nhấn mạnh động lực chính trị hướng tới sự hài hòa và giám sát chặt chẽ hơn.Thông cáo báo chí của EP).

Sự đánh đổi về tài chính: lợi ích thu ngân sách so với khả năng chi trả nhà ở và sự méo mó thị trường.

Các chương trình định cư dựa trên bất động sản có thể huy động được nguồn vốn đáng kể, nhưng lợi ích về tài chính có thể đi kèm với những bất lợi trên thị trường nhà ở. Chương trình của Hy Lạp đã thu về khoảng 4.3 tỷ euro trong giai đoạn 2021-2023, nhưng cùng kỳ đó, giá nhà tăng cao và nguồn cung nhà cho thuê giảm ở các thành phố lớn - những kết quả này càng củng cố thêm lý do cần điều chỉnh lại chính sách.Phân tích của Nghị viện châu Âu về Hy LạpNhững phát hiện này phản ánh các đánh giá rộng hơn ở cấp độ EU rằng thị thực dựa trên bất động sản có thể làm méo mó thị trường nhà ở địa phương bằng cách chuyển hướng nhu cầu sang các bất động sản có chất lượng đầu tư cao và đẩy người dân ra khỏi thị trường.Báo cáo của Nghị viện châu Âu).

Ý nghĩa đối với Armenia: rủi ro đối với thị trường bất động sản và cơ hội chiến lược

Đối với các nhà hoạch định chính sách và những người thực thi chính sách ở Armenia, kinh nghiệm của châu Âu mang lại những bài học rõ ràng. Khi các khuôn khổ cư trú phụ thuộc nhiều vào bất động sản, bằng chứng từ EU cho thấy chúng có thể làm gia tăng áp lực về nhà ở và dẫn đến những thay đổi chính sách nhanh chóng hoặc các ngưỡng cao hơn.Báo cáo của Nghị viện châu ÂuMột cách tiếp cận cân bằng—nhấn mạnh vào nguồn vốn, thành lập doanh nghiệp và đổi mới—có thể giảm thiểu rủi ro do biến động thị trường trong khi vẫn thu hút được vốn, như đã được chứng minh qua các bước chuyển hướng chiến lược ở Bồ Đào Nha và Hungary.Đầu tư ra nước ngoài).

Đối với các nhà đầu tư đang cân nhắc đầu tư vào Armenia, điều đó có nghĩa là cần lập kế hoạch thực tế:

• Ưu tiên các khoản đầu tư phi bất động sản phù hợp với tăng trưởng kinh doanh và tài chính được quản lý, nhất quán với xu hướng thiết kế lại chương trình của EU (Đầu tư ra nước ngoài).
• Đa dạng hóa các con đường đầu tư ngoài lĩnh vực bất động sản để giảm thiểu rủi ro về quy định và thị trường, đồng thời thừa nhận những tác động về nhà ở đã được EU ghi nhận từ các loại visa liên quan đến bất động sản (Báo cáo của Nghị viện châu Âu).

Khám phá cách thức hoạt động thực tiễn của khuôn khổ Armenia và cách nó có thể hỗ trợ kế hoạch ưu tiên kinh doanh. Xem các hướng dẫn của chúng tôi về... lựa chọn cư trú, thiết lập kinh doanh, thuế, bất động sản, đầu tưvà visa.

Tóm lại: Các chương trình cấp visa vàng đầu tư bất động sản ngày càng gắn liền với sự méo mó thị trường, ngưỡng chấp nhận cao hơn và việc thiết kế lại chương trình. Các công ty nên chuyển hướng sang các công cụ không liên quan đến bất động sản và cập nhật chiến lược cho khách hàng cho phù hợp—trước khi những thay đổi về quy định buộc họ phải phản ứng bằng cách thay đổi chiến lược.

LIÊN HỆ VỚI CHÚNG TÔI Kiểm toán quy trình làm việc của bạn, tái cấu trúc danh mục đầu tư theo các lộ trình ưu tiên kinh doanh và thực hiện một kế hoạch cư trú tuân thủ quy định, có khả năng đáp ứng nhu cầu trong tương lai.

Chương trình "Visa Vàng" Bất động sản Châu Âu: Những thay đổi chính sách năm 2025