Mua căn hộ tại Yerevan với tư cách là người nước ngoài: Thẩm định, công chứng và đăng ký địa chính

• Người nước ngoài có thể mua căn hộ và bất động sản thương mại hợp pháp tại Armenia; chỉ có đất nông nghiệp là bị cấm.
• Luôn kiểm tra lại bản trích lục địa chính của tiểu bang trước khi ký hợp đồng để xác nhận chủ sở hữu và phát hiện bất kỳ khoản thế chấp hoặc nghĩa vụ pháp lý nào.
• Hợp đồng mua bán phải được công chứng và quyền sở hữu của bạn chỉ được chuyển giao khi hợp đồng đã được công chứng và đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai Nhà nước.
• Các khoản thanh toán trên 500,000 AMD (~1,200 USD) phải được thực hiện bằng phương thức không dùng tiền mặt; hãy sử dụng chuyển khoản ngân hàng, ký quỹ hoặc quy trình tài khoản bị phong tỏa để bảo vệ tiền.
• Bạn có thể hoàn tất giao dịch từ xa thông qua giấy ủy quyền có công chứng và chứng thực lãnh sự, kèm theo bản dịch tiếng Armenia.

Việc mua căn hộ ở Yerevan đối với người nước ngoài khá đơn giản nếu bạn tuân thủ các quy định về công chứng và địa chính của Armenia. Hướng dẫn này sẽ chỉ cho bạn cách kiểm tra địa chính Armenia, chuẩn bị hợp đồng mua bán hợp lệ, xử lý thanh toán an toàn và đăng ký bất động sản tại Armenia để bạn nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp và quyền sử dụng nhà đúng thời hạn mà không gặp bất ngờ.

• Ai có thể mua nhà ở Armenia: các loại bất động sản đủ điều kiện và đất bị cấm.
• Kiểm tra địa chính và thẩm định quyền sở hữu trước khi đưa ra đề nghị mua.
• Những điều cần thiết trong hợp đồng mua bán: công chứng, giấy tờ cần thiết và các vấn đề liên quan đến dịch thuật/mã số thuế.
• Thanh toán”, “tiền gửi và AML: quy tắc không dùng tiền mặt”, “các tùy chọn ký quỹ và quy trình thanh toán an toàn
• Cách thức nộp đơn: từ thư mời nhận hồ sơ đến giấy chứng nhận địa chính
• Tổng quan về lệ phí và thời gian
• Kết luận

Ai có thể mua nhà ở Armenia: các loại bất động sản đủ điều kiện và đất bị cấm.

Công dân nước ngoài và các công ty nước ngoài được phép mua căn hộ, nhà ở, văn phòng, cửa hàng bán lẻ và các bất động sản thương mại khác tại Armenia. Tuy nhiên, luật pháp Armenia cấm người nước ngoài sở hữu đất nông nghiệp; bất động sản phi nông nghiệp được phép, vì vậy hãy tập trung tìm kiếm các đơn vị nhà ở và thương mại cũng như các lô đất đô thị không được phân loại là đất nông nghiệp. Xem tổng quan chi tiết về điều kiện và hạn chế tại đây: tiếng Armenia-luật sư.com.

Kiểm tra địa chính và thẩm định quyền sở hữu trước khi đưa ra đề nghị mua.

Không nên chỉ dựa vào ảnh chụp hoặc hóa đơn tiện ích. Hãy đặt mua bản trích lục (giấy chứng nhận) địa chính tiểu bang gần đây nhất ngay trước khi ký để xác minh:

• Chủ sở hữu đã đăng ký trùng khớp với thông tin của người bán;
• cho dù có bất kỳ quyền cầm cố, thế chấp, tịch thu hoặc các khoản thế chấp khác được ghi nhận hay không;
• Mô tả, địa chỉ, mã số địa chính, diện tích và mục đích sử dụng được phép phù hợp với căn hộ bạn dự định mua.

Việc lấy trích lục hồ sơ bất động sản ngay trước khi hoàn tất giao dịch là tiêu chuẩn vàng để tránh các khoản nợ thừa kế hoặc tranh chấp quyền sở hữu và đảm bảo bạn mua được bất động sản có giấy tờ hợp lệ. Hướng dẫn về thời điểm và nội dung trích lục có sẵn tại đây: tiếng Armenia-luật sư.com.

Tùy thuộc vào tòa nhà và người bán, việc thẩm định kỹ lưỡng có thể bao gồm kiểm tra giấy phép xây dựng/chấp thuận xây dựng, xác nhận không có kế hoạch phá dỡ hoặc tái phát triển của đô thị, và xác minh không có tranh chấp giữa các chủ sở hữu chung. Luật sư của bạn có thể phối hợp các bước kiểm tra này và điều chỉnh hợp đồng phù hợp với dữ liệu địa chính để quá trình công chứng và đăng ký địa chính diễn ra suôn sẻ. Xem khung đăng ký từ đầu đến cuối: tiếng Armenia-luật sư.com.

Những điều cần thiết trong hợp đồng mua bán: công chứng, giấy tờ cần thiết và các vấn đề liên quan đến dịch thuật/mã số thuế.

Công chứng và đăng ký

Tại Armenia, việc mua bán bất động sản phải được công chứng. Điều quan trọng là quyền sở hữu của bạn không chuyển giao chỉ bằng chữ ký; nó chỉ chuyển giao khi hợp đồng công chứng được nộp và đăng ký với Cơ quan Địa chính Nhà nước. Nếu không đăng ký với Cơ quan Địa chính, bạn không có quyền sở hữu hợp pháp. Xem trình tự pháp lý tại đây: tiếng Armenia-luật sư.com.

Những nội dung cần có trong hợp đồng

• Mã địa chính, địa chỉ, khu vực và mô tả chính xác theo trích lục địa chính;
• Giá mua và phương thức thanh toán (chuyển khoản ngân hàng/ký quỹ) và thời gian thanh toán từng đợt;
• Ngày bàn giao nhà, ngày giao chìa khóa và trách nhiệm thanh toán các khoản phí tiện ích và phí xây dựng kể từ ngày bàn giao;
• Cam kết của người bán: không có khoản nợ/gánh nặng nào khác ngoài những khoản đã được tiết lộ; tất cả các khoản thuế và phí chung đã được thanh toán đến thời điểm bàn giao;
• Các biện pháp khắc phục nếu việc đăng ký địa chính bị từ chối (ví dụ: hoàn tiền và phạt) và cách thức hoàn trả tiền;
• Bất kỳ điều kiện tiên quyết nào (ví dụ: người bán phải thanh toán hết khoản nợ ngân hàng trước khi hoàn tất giao dịch).

Để có cái nhìn tổng quan về những gì công chứng viên và cơ quan đăng ký đất đai mong đợi, hãy xem danh sách kiểm tra và ghi chú quy trình làm việc: tiếng Armenia-luật sư.com.

Tài liệu cần thiết

Các giấy tờ cần thiết mà người mua thường cung cấp bao gồm hộ chiếu, mã số thuế địa phương (nếu có) và giấy ủy quyền đã được dịch/chứng thực nếu giao dịch thông qua người đại diện. Người bán phải xuất trình bằng chứng sở hữu và, nếu có, giấy đồng ý của vợ/chồng và giấy giải chấp. Danh sách kiểm tra ngắn gọn về giấy tờ và bản dịch dành cho người nước ngoài được nêu ở đây: tiếng Armenia-luật sư.com.

Bản dịch và TIN

Các công chứng viên Armenia làm việc bằng tiếng Armenia. Các tài liệu bằng tiếng nước ngoài (ví dụ: hộ chiếu, giấy ủy quyền, tài liệu doanh nghiệp) nói chung phải được dịch sang tiếng Armenia; khi được cấp ở nước ngoài, chúng cũng có thể cần chứng thực lãnh sự hoặc hợp pháp hóa lãnh sự tùy thuộc vào nguồn gốc. Danh sách kiểm tra tương tự cũng giải thích các vấn đề liên quan đến dịch thuật và mã số thuế (TIN) dành cho người mua: tiếng Armenia-luật sư.com.

Giao dịch ký kết từ xa thông qua Giấy ủy quyền

Nếu bạn không thể trực tiếp đi lại, bạn có thể chỉ định một người đại diện tại Armenia để hoàn tất việc mua bán. Giấy ủy quyền phải được công chứng ở nước ngoài, chứng thực lãnh sự và dịch sang tiếng Armenia để công chứng viên và cơ quan đăng ký đất đai sử dụng. Nếu được thực hiện đúng cách, người đại diện có thể ký hợp đồng đã được công chứng và nộp đơn đăng ký thay mặt bạn. Chi tiết quy trình: tiếng Armenia-luật sư.com.

Thanh toán”, “tiền gửi và AML: quy tắc không dùng tiền mặt”, “các tùy chọn ký quỹ và quy trình thanh toán an toàn

Ngưỡng AML và giao dịch không dùng tiền mặt

Các quy định chống rửa tiền của Armenia yêu cầu các khoản thanh toán vượt quá 500,000 AMD (khoảng 1,200 USD) cho bất động sản phải được thực hiện bằng các phương thức không dùng tiền mặt như chuyển khoản ngân hàng. Điều này áp dụng cho cả các khoản mua trả góp và cả các khoản tiền gửi vượt quá ngưỡng quy định. Hãy dựa vào chuyển khoản ngân hàng để tạo ra dấu vết có thể kiểm toán và tránh các vấn đề liên quan đến công chứng/đăng ký đất đai. Xem hướng dẫn về ngưỡng quy định: tiếng Armenia-luật sư.com.

Tiền đặt cọc và phí đặt chỗ

Nếu bạn đồng ý với khoản đặt cọc sơ bộ, hãy giữ khoản tiền đó dưới dạng phi tiền mặt nếu vượt quá 500,000 AMD và ràng buộc với các điều kiện rõ ràng: được hoàn trả nếu trích lục địa chính cho thấy các khoản thế chấp chưa được khai báo, hoặc nếu người bán không thể thanh toán khoản thế chấp kịp thời; được khấu trừ vào giá khi công chứng; và được giữ trong tài khoản ký quỹ nếu có thể. Quy trình an toàn được mô tả bên dưới giúp giảm thiểu rủi ro ở giai đoạn này: tiếng Armenia-luật sư.com.

Quy trình ký quỹ và thanh toán an toàn

Quy trình kết thúc giao dịch theo thông lệ tốt nhất là:

1. Hãy xác nhận ngay bản trích lục địa chính chính xác trước khi ký.
2. Ký vào hợp đồng mua bán đã được công chứng.
3. Chuyển khoản tiền mua đất vào một cơ chế an toàn (tài khoản ký quỹ ngân hàng hoặc tài khoản bị phong tỏa) với các điều kiện giải ngân gắn liền với việc đăng ký địa chính thành công.
4. Nộp hợp đồng đã được công chứng để đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai Nhà nước.
5. Giải ngân tiền khi quyền sở hữu của người mua được đăng ký và giấy chứng nhận địa chính được cấp.

Điều này giúp giảm thiểu rủi ro thường gặp khi thanh toán trước khi chuyển giao quyền sở hữu và đảm bảo tiền của bạn chỉ được chuyển khi Cơ quan đăng ký đất đai xác nhận quyền sở hữu. Xem các tùy chọn cấu trúc thực tế: tiếng Armenia-luật sư.com.

Cách thức nộp đơn: từ thư mời nhận hồ sơ đến giấy chứng nhận địa chính

1. Kiểm tra loại hình bất động sản: xác nhận đó không phải là đất nông nghiệp nếu bạn là người mua nước ngoài. Tổng quan: tiếng Armenia-luật sư.com.
2. Tiến hành thẩm định kỹ lưỡng: thu thập trích lục địa chính mới nhất để xác minh chủ sở hữu và các khoản thế chấp, đồng thời đối chiếu mô tả pháp lý. Hướng dẫn: tiếng Armenia-luật sư.com.
3. Soạn thảo hợp đồng mua bán: bao gồm giá cả, phương thức thanh toán, điều khoản bàn giao/sử dụng điện, bảo hành của người bán và các biện pháp khắc phục. Việc công chứng là bắt buộc. tiếng Armenia-luật sư.com.
4. Sắp xếp phương thức thanh toán: đảm bảo chuyển khoản không dùng tiền mặt đối với các khoản tiền trên 500,000 AMD và xem xét việc giải phóng tài khoản ký quỹ/bị phong tỏa khi đăng ký: tiếng Armenia-luật sư.com, tiếng Armenia-luật sư.com.
5. Công chứng hợp đồng: trực tiếp hoặc thông qua người được ủy quyền (có công chứng, chứng thực lãnh sự, dịch thuật). Các bước của người được ủy quyền: tiếng Armenia-luật sư.com.
6. Đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai Nhà nước: nộp hợp đồng đã công chứng và các giấy tờ kèm theo. Việc chuyển quyền sở hữu chỉ được thực hiện sau khi đăng ký. tiếng Armenia-luật sư.com.
7. Nhận giấy chứng nhận địa chính: thời gian xử lý tiêu chuẩn khoảng bốn ngày làm việc; có các tùy chọn xử lý nhanh hơn theo thời gian biểu của dịch vụ địa chính. Thông tin xử lý: tiếng Armenia-luật sư.com.

Tổng quan về lệ phí và thời gian

Các dịch vụ và lệ phí chính thức của Cơ quan Đăng ký đất đai được công bố bởi Ủy ban Nhà nước về Đăng ký đất đai; xem cổng thông tin chính phủ để biết biểu giá và thời gian phục vụ hiện hành: cadastre.am.

Danh sách kiểm tra nhanh của người mua

• Xác nhận tài sản đó đủ điều kiện (không phải đất nông nghiệp) cho người mua nước ngoài: tiếng Armenia-luật sư.com.
• Hãy yêu cầu trích lục bản đồ địa chính mới nhất trước khi ký hợp đồng để kiểm tra chủ sở hữu và các khoản thế chấp: tiếng Armenia-luật sư.com.
• Sử dụng hợp đồng có công chứng của Armenia và đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai để chuyển quyền sở hữu: tiếng Armenia-luật sư.com.
• Thanh toán bằng chuyển khoản ngân hàng/ký quỹ; không dùng tiền mặt đối với các giao dịch trên 500,000 AMD: tiếng Armenia-luật sư.com.
• Nếu ở nước ngoài, hãy hoàn tất thủ tục thông qua giấy ủy quyền (có công chứng, chứng thực lãnh sự và dịch thuật): tiếng Armenia-luật sư.com.

Kết luận

Nếu bạn muốn mua một căn hộ ở Armenia với giấy tờ pháp lý đầy đủ, công thức rất đơn giản: xác minh tài sản bằng cách kiểm tra của Cơ quan Địa chính Armenia, ký một hợp đồng mua bán hợp lệ có công chứng, sử dụng các phương thức thanh toán không dùng tiền mặt có bảo vệ ký quỹ, và đăng ký tài sản tại Cơ quan Địa chính Armenia để quyền sở hữu của bạn có hiệu lực pháp lý. Luật sư giàu kinh nghiệm có thể thực hiện thẩm định, soạn thảo hợp đồng, phối hợp với công chứng viên và cơ quan Địa chính, và bảo vệ tiền của bạn trong quá trình hoàn tất giao dịch. Hãy liên hệ với nhóm của chúng tôi để lên kế hoạch mua nhà của bạn tại Yerevan hoặc trên khắp Armenia: liên hệ với chúng tôi.

Tài nguyên liên quan:

• Lập kế hoạch về thuế, cho thuê hoặc cấu trúc nắm giữ sau khi hoàn tất giao dịch: thuế ở Armenia
• Khám phá các cơ hội đầu tư bất động sản: bất động sản ở Armenia và đầu tư vào Armenia
• Bạn định chuyển đến Armenia sau khi mua nhà? Xem thêm giấy phép cư trú và Thị thực Armenia lựa chọn

Mua căn hộ tại Yerevan năm 2025: Giấy tờ pháp lý đầy đủ cho người nước ngoài