Người nước ngoài có được phép sở hữu đất đai ở Armenia không? Các con đường pháp lý thông qua công ty, cho thuê và đăng ký địa chính.

Người nước ngoài có được phép sở hữu đất đai ở Armenia không? Các con đường pháp lý (2025)

Armenia mang đến những cơ hội bất động sản hấp dẫn, nhưng các quy định về quyền sở hữu đất đai đối với người nước ngoài rất nghiêm ngặt. Hiểu rõ những gì bạn có thể mua trực tiếp và khi nào nên sử dụng công ty Armenia hoặc hợp đồng thuê dài hạn có thể giúp bạn tránh được các giao dịch không hợp lệ và những chậm trễ tốn kém.

Hướng dẫn này giải thích lệnh cấm pháp lý đối với việc người nước ngoài sở hữu đất đai, các phương án thay thế được cho phép và các bước cụ thể—mã số thuế, công chứng và đăng ký địa chính cấp tỉnh—để thực thi quyền của bạn.

Cấm đoán pháp lý: Tại sao người nước ngoài không thể trực tiếp sở hữu đất đai ở Armenia

Theo luật Armenia, công dân nước ngoài bị cấm sở hữu quyền sử dụng đất. Do đó, việc mua đất trực tiếp của một cá nhân nước ngoài có thể không hợp lệ trừ khi được thực hiện thông qua một cấu trúc pháp lý tuân thủ luật pháp, chẳng hạn như một công ty Armenia hoặc một thỏa thuận cho thuê dài hạn không trao quyền sở hữu đất cho cá nhân đó.Bộ luật đất đai của Cộng hòa Armenia).

Bất chấp hạn chế này, đầu tư bất động sản vẫn diễn ra sôi động: các giao dịch do nước ngoài dẫn đầu chiếm một phần đáng kể trong tổng số giao dịch, bao gồm 2,223 giao dịch trong nửa đầu năm 2023 và 6.8% giao dịch vào giữa năm 2025, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cấu trúc các thương vụ mua bán một cách chính xác.Finport/ArmInfo, 2023; Finport/ArmInfo, 2025).

Những gì người nước ngoài có thể mua trực tiếp — căn hộ

Người mua nước ngoài có thể trực tiếp mua căn hộ tại Armenia. Bạn cần có hộ chiếu hợp lệ, mã số thuế (TIN) của Armenia và các bản dịch/chứng thực hợp lệ (nếu có). Hợp đồng mua bán phải được công chứng và đăng ký với Cơ quan đăng ký đất đai Nhà nước để có hiệu lực pháp lý.Danh sách kiểm tra: tài liệu, mã số thuế, bản dịch, đăng ký).

Nếu bạn có kế hoạch chuyển đến sinh sống lâu dài hoặc lưu trú tại quốc gia đó, bạn cũng có thể xem xét các lựa chọn lưu trú dài hạn như: cư trú ở Armenia và có sẵn visa.

các đơn vị thương mại và giới hạn đối với đất nông nghiệp

Người nước ngoài có thể trực tiếp mua các đơn vị thương mại (ví dụ: văn phòng, cửa hàng bán lẻ) theo các quy định đăng ký thông thường. Tuy nhiên, đất nông nghiệp không thuộc diện sở hữu trực tiếp của người nước ngoài, và bất kỳ tài sản nào liên quan đến thửa đất cần được xem xét kỹ lưỡng để tránh vô tình mua phải các quyền sử dụng đất bị hạn chế.Vardanyan & Đối tác; Mã đất).

Trường hợp công trình nằm trên một thửa đất riêng biệt, hãy cân nhắc việc mua đất thông qua một công ty Armenia hoặc ký kết hợp đồng thuê dài hạn hợp lệ. Cả hai phương án đều phổ biến và đã được kiểm chứng trong thực tiễn.Tuyến đường LLC; tuyến đường thuê).

Sở hữu đất đai thông qua một công ty Armenia (công ty trách nhiệm hữu hạn 100% vốn nước ngoài): cơ chế và cơ sở pháp lý.

Một giải pháp thông thường là mua đất thông qua một công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) được thành lập tại địa phương. Luật pháp Armenia cho phép một LLC có thể thuộc sở hữu 100% của nước ngoài, và công ty như vậy có thể mua đất một cách hợp pháp, bao gồm cả các thửa đất nông nghiệp, tuân theo các thủ tục thông thường về doanh nghiệp và địa chính.Vardanyan & Đối tác).

Các nhà đầu tư thường ưa chuộng phương án này cho các dự án phát triển, trang trại hoặc bất động sản kết hợp cả nhà cửa và đất đai. Phương án này cũng đơn giản hóa việc bán lại hoặc chuyển nhượng trong tương lai bằng cách bán cổ phần công ty. Để được hỗ trợ thành lập công ty, vui lòng xem Thành lập công ty Armenia.

Cách thức đăng ký (hình thức LLC: các bước tổng quan)

1. Thành lập công ty TNHH Armenia (cho phép sở hữu 100% vốn nước ngoài), bổ nhiệm giám đốc và đăng ký thuế công ty.Quyền sở hữu LLC).
2. Xin cấp mã số thuế cá nhân Armenia (TIN) để tham gia giao dịch với tư cách cổ đông/giám đốc nếu cần.Yêu cầu về mã số thuế thu nhập doanh nghiệp (TIN)).
3. Tiến hành thẩm định (trích lục bản đồ địa chính) để xác nhận quyền sở hữu, loại hình đất và các khoản thế chấp của người bán (Trích lục địa chính).
4. Ký hợp đồng mua bán dưới danh nghĩa công ty; công chứng.
5. Đăng ký chuyển nhượng tại Cơ quan đăng ký đất đai Nhà nước để chuyển quyền sở hữu đất cho Công ty TNHH (Đăng ký địa chính).

Hợp đồng thuê dài hạn (lên đến ~99 năm): khi thuê là lựa chọn thiết thực thay thế cho việc sở hữu.

Trong trường hợp không muốn thành lập công ty, người nước ngoài có thể đảm bảo quyền kiểm soát hiệu quả thông qua hợp đồng thuê đất dài hạn. Tại Armenia, hợp đồng thuê đất có thể được cấp với thời hạn kéo dài—thường lên đến khoảng 99 năm—mang lại sự ổn định cho mục đích nông nghiệp, công nghiệp hoặc phát triển mà không vi phạm lệnh cấm sở hữu đất đai.Vardanyan & Đối tác).

Hợp đồng thuê có thể được soạn thảo để bao gồm quyền phát triển, điều khoản chuyển nhượng và tùy chọn gia hạn, nhưng chúng không chuyển đổi thành quyền sở hữu đất trừ khi đất được nắm giữ thông qua một pháp nhân hợp lệ (ví dụ: một công ty trách nhiệm hữu hạn của Armenia).

Cách thức đăng ký (hình thức thuê dài hạn)

1. Lấy trích lục bản đồ địa chính của thửa đất để xác nhận quyền sở hữu, loại hình sử dụng đất (ví dụ: nông nghiệp so với đô thị) và các khoản thế chấp (Trích lục địa chính).
2. Soạn thảo hợp đồng thuê nhà với thời hạn rõ ràng, mục đích sử dụng được phép và quyền cải tạo; công chứng hợp đồng thuê nhà.
3. Đăng ký hợp đồng thuê nhà với Cơ quan đăng ký đất đai Nhà nước; chỉ những hợp đồng thuê nhà đã đăng ký mới có hiệu lực đối với bên thứ ba.yêu cầu đăng ký).

Công chứng

Tại Armenia, hợp đồng mua bán hoặc cho thuê bất động sản cần được công chứng để xác nhận tính hợp lệ. Đối với người mua nước ngoài, hãy đảm bảo hộ chiếu, giấy tờ doanh nghiệp (nếu mua thông qua công ty trách nhiệm hữu hạn) và bất kỳ giấy tờ nước ngoài nào đều được dịch và chứng thực hoặc hợp pháp hóa theo đúng quy định của pháp luật.danh sách kiểm tra tài liệu và bản dịch).

Việc công chứng xác nhận danh tính và sự đồng ý của các bên, nhưng bản thân nó không chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền thuê.

Đăng ký địa chính cấp bang và cách thức chuyển giao quyền sở hữu hợp pháp

Quyền sở hữu và một số quyền thuê dài hạn chỉ được xác lập khi đăng ký với Cơ quan đăng ký đất đai cấp bang. Hợp đồng được công chứng mà không đăng ký với Cơ quan đăng ký đất đai cấp bang không chuyển giao quyền sở hữu hoặc bảo vệ quyền thuê nhà trước bên thứ ba.Quy tắc đăng ký địa chính).

Cách thức đăng ký (Địa chính)

1. Chuẩn bị hợp đồng có công chứng và các giấy tờ hỗ trợ (CMND, mã số thuế, giấy tờ doanh nghiệp nếu có)tài liệu cần thiết).
2. Nộp đơn đăng ký quyền sở hữu (đối với căn hộ/đơn vị thương mại hoặc đất của công ty trách nhiệm hữu hạn) hoặc đăng ký hợp đồng thuê (đối với hợp đồng thuê dài hạn) tại Cơ quan đăng ký đất đai Nhà nước.
3. Thu thập giấy chứng nhận/hồ sơ địa chính cập nhật để làm bằng chứng về quyền sở hữu hoặc quyền thuê đất đã đăng ký.

Thẩm định kỹ lưỡng trước mọi giao dịch: trích xuất dữ liệu địa chính

Luôn tiến hành thẩm định quyền sở hữu trước khi ký hợp đồng. Lấy trích lục giấy phép đăng ký đất đai hiện hành của bất động sản để xác nhận:

• Quyền sở hữu và quyền bán hàng của người bán;
• Phân loại đất (ví dụ: đất nông nghiệp so với đất đô thị) để đảm bảo cấu trúc dự kiến ​​(mua trực tiếp, công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc cho thuê) tuân thủ quy định;
• Các khoản thế chấp (thế chấp nhà, quyền cầm giữ tài sản, quyền sử dụng đất, quyền hưởng dụng đất) hoặc các hạn chế có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng hoặc tài chính.

Việc kiểm tra chính thức này rất quan trọng để ngăn ngừa tranh chấp quyền sở hữu và bảo vệ người mua khỏi các khoản nợ tiềm ẩn.Hướng dẫn trích xuất bản đồ địa chính).

So sánh nhanh: ba tuyến đường tuân thủ quy định

Hãy lên kế hoạch cho các vấn đề liên quan đến thuế và nhập cư. Nếu bạn dự định kinh doanh tại nhà hoặc tạo thu nhập từ cho thuê, hãy tham khảo ý kiến ​​chuyên gia về vấn đề này. thuế ở Armenia và cân nhắc việc điều chỉnh khoản đầu tư cho phù hợp với đầu tư or cư trú những mục tiêu.

Kết luận Công dân nước ngoài không thể trực tiếp sở hữu đất đai ở Armenia, nhưng bạn vẫn có thể đầu tư một cách tự tin bằng cách mua căn hộ/đơn vị thương mại, hoặc nắm giữ đất thông qua một công ty trách nhiệm hữu hạn của Armenia hoặc hợp đồng thuê dài hạn. Các thủ tục thiết yếu—mã số thuế, công chứng, đăng ký địa chính và trích lục địa chính trước khi hoàn tất giao dịch—làm cho giao dịch có hiệu lực và tuân thủ pháp luật.Mã đất; danh sách kiểm tra đăng ký). Để được hỗ trợ về cơ cấu tổ chức, thẩm định, thành lập công ty và đăng ký trọn gói, liên hệ với chúng tôi.