- Thị thực vàng bất động sản sẽ mất dần sức hút vào năm 2025 khi chính phủ chuyển sang các con đường cư trú được quản lý và dựa trên quỹ.
- Tây Ban Nha đang chấm dứt chương trình đầu tư bất động sản trị giá 500 euro; tòa án tối cao của EU đã ra lệnh chấm dứt chương trình cấp quyền công dân theo diện đầu tư của Malta, tăng cường giám sát chặt chẽ theo quy định.
- Bồ Đào Nha đang chuyển hướng vốn đầu tư vào các quỹ “đoàn kết” cho nhà ở và hội nhập, trong khi Hungary đã khởi động lại mô hình dựa trên quỹ.
- Dữ liệu kinh tế cho thấy mức tăng trưởng GDP hạn chế từ các chương trình dựa trên tài sản cổ điển, làm suy yếu cơ sở chính sách của chúng.
- Các công ty luật nên cân bằng lại các kênh cung cấp dịch vụ từ căn hộ sang các lựa chọn quỹ và nhà đầu tư doanh nghiệp tuân thủ quy định với khả năng quản trị chặt chẽ hơn.
Thị thực vàng dựa trên bất động sản từng là con đường đơn giản để định cư thông qua việc mua căn hộ. Năm 2025, mô hình này đang chịu sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý và áp lực về uy tín, khi các nhà hoạch định chính sách đang chuyển hướng sang các chương trình định cư dựa trên quỹ và các chương trình đầu tư kinh doanh phù hợp với các kỳ vọng chặt chẽ hơn về tuân thủ và quản trị. Đối với các cố vấn và nhà đầu tư, sự thay đổi của RBI đòi hỏi các chiến lược mới ưu tiên giám sát, kiểm soát rủi ro và tác động xã hội.
Tổng quan: Năm 2025 chuyển hướng từ chương trình thị thực vàng tập trung vào bất động sản sang các quỹ được quản lý
Trên khắp châu Âu, kỷ nguyên thị thực vàng dựa trên bất động sản đang dần kết thúc. Các chính phủ đang chuyển hướng từ việc mua căn hộ sang hình thức cư trú dựa trên quỹ được quản lý và mô hình kinh doanh-nhà đầu tư thực tế. Các nhà phân tích lưu ý rằng các chương trình cổ điển mang lại lợi ích kinh tế vĩ mô hạn chế và làm gia tăng áp lực nhà ở tại địa phương, làm suy yếu giấy phép hoạt động xã hội của họ và thúc đẩy việc đảo ngược và tái thiết chính sách trong giai đoạn 2024-2025. (Reuters Breakingviews).
| Thị thực vàng dựa trên bất động sản | Nơi cư trú dựa trên quỹ được quản lý | |
|---|---|---|
| Định hướng chính sách (2025) | Bị hạn chế hoặc đóng cửa ở một số quốc gia EU | Đạt được sự chú ý với sự giám sát của chính phủ |
| Tín hiệu kinh tế | Đóng góp GDP thấp | Vốn được chuyển vào các phương tiện được giám sát |
| Mối quan tâm về lợi ích công cộng | Sự bóp méo thị trường nhà ở | Tiềm năng nhắm mục tiêu vào nhu cầu xã hội hoặc chiến lược |
| Kiểm tra quy định | Cao; dưới áp lực chính trị | Được thiết kế để tuân thủ và có thể kiểm toán |
Tại sao các chương trình dựa trên bất động sản đang bị chỉ trích — áp lực nhà ở và lợi nhuận kinh tế yếu
Hai thực tế thúc đẩy sự thoái lui của chương trình thị thực vàng dựa trên bất động sản. Thứ nhất, mối liên hệ được nhận thức với khả năng chi trả nhà ở: dòng vốn đầu tư vào căn hộ bị chỉ trích là làm gia tăng áp lực giá mà không mở rộng nguồn cung. Bồ Đào Nha đã rõ ràng gắn việc tái cơ cấu chính sách với nhà ở giá rẻ và nguồn tài trợ hội nhập người di cư. (Reuters)Thứ hai, lợi ích kinh tế khá khiêm tốn: ở thời kỳ đỉnh cao, thị thực đầu tư chỉ mang lại chưa đến 0.1% GDP ở Tây Ban Nha và khoảng 0.4% ở Bồ Đào Nha, làm suy yếu những tuyên bố về chuyển đổi kinh tế rộng rãi (Reuters Breakingviews).
Các động thái chính sách lớn của EU: Tây Ban Nha chấm dứt lộ trình bất động sản và những tác động lan tỏa của phán quyết Malta
Tây Ban Nha đã chấp thuận chấm dứt chương trình đầu tư bất động sản trị giá 500,000 euro, với lộ trình đầu tư bất động sản sẽ kết thúc vào năm 2025. Đáng chú ý, 94% thị thực vàng của Tây Ban Nha gắn liền với bất động sản và khoảng 5,000 giấy phép như vậy đã được cấp từ năm 2013 đến năm 2022. (Reuters). Truyền thông Tây Ban Nha cũng đưa tin về việc chấm dứt các giao dịch mua nhà ở (El País).
Riêng Tòa án Tối cao EU đã ra lệnh chấm dứt chương trình cấp quốc tịch thông qua đầu tư của Malta, coi phương thức "hộ chiếu vàng" là bất hợp pháp theo quy định của EU. Phán quyết mang tính bước ngoặt này cho thấy lập trường cứng rắn hơn đối với các khuôn khổ di trú thiếu minh bạch dành cho nhà đầu tư và có thể ảnh hưởng đến việc thiết kế các công cụ cấp thường trú thông qua đầu tư trên toàn khối. (Reuters) (AP).
Nghiên cứu điển hình quốc gia: Cải tổ đoàn kết của Bồ Đào Nha và tái khởi động quỹ của Hungary
Bồ Đào Nha đang tái cấu trúc chương trình thành một kế hoạch "đoàn kết" nhằm hướng vốn đầu tư vào các dự án nhà ở giá rẻ và hội nhập, sau khi ước tính 7.3 tỷ euro đã chảy vào thị trường tư nhân trong các giai đoạn trước đó và làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nhà ở. Định hướng mới này ưu tiên các kết quả xã hội hơn là đầu cơ bất động sản. (Reuters).
Hungary đã tái khởi động chương trình cư trú theo hình thức đầu tư vào tháng 7 năm 2024 với một lựa chọn thiết kế đáng chú ý: thay vì mua bất động sản trực tiếp, nhà đầu tư phải phân bổ 250,000 euro vào các quỹ bất động sản đã được phê duyệt (so với 500,000 euro cho bất động sản trực tiếp trong các mô hình trước đây). Các cơ quan quản lý ưa chuộng cơ cấu quỹ này vì tính năng giám sát tích hợp và giám sát rõ ràng hơn. (Reuters Breakingviews).
Bằng chứng kinh tế: Đóng góp vào GDP
Lợi nhuận kinh tế vĩ mô của chương trình thị thực vàng dựa trên bất động sản không mấy ấn tượng. Phân tích cho thấy các chương trình này đóng góp chưa đến 0.1% GDP ở Tây Ban Nha, trong khi tác động của Bồ Đào Nha đạt đỉnh gần 0.4%. Những con số nhỏ như vậy khiến các chi phí chính trị - đặc biệt là về nhà ở - khó có thể biện minh được, điều này đã thúc đẩy RBI chuyển hướng sang các quỹ và đầu tư doanh nghiệp có mục tiêu. (Reuters Breakingviews).
khối lượng thị thực và giới hạn của các mô hình do bất động sản dẫn đầu
Dữ liệu về khối lượng giao dịch nhấn mạnh phạm vi hạn hẹp của các mô hình truyền thống. Tại Tây Ban Nha, chỉ có khoảng 5,000 thị thực vàng được cấp trong một thập kỷ (2013–2022), mặc dù chủ yếu tập trung vào bất động sản (chiếm 94% số lượng được phê duyệt). Mặc dù đã hoạt động nhiều năm, quy mô này vẫn chưa đủ để tác động đến tăng trưởng hoặc đa dạng hóa đáng kể dòng vốn chảy vào thị trường ngoài bất động sản. (Reuters). Các nhà hoạch định chính sách hiện nay ưa chuộng các kênh có thể được kiểm toán, ưu tiên lại theo nhu cầu công cộng và được bảo vệ khỏi những biến dạng của thị trường nhà ở - do đó chuyển từ mua bất động sản sang các quỹ đầu tư được giám sát (Reuters Breakingviews).
Tăng cường thẩm định
Làn sóng chính sách đang nâng cao tiêu chuẩn tuân thủ trên khắp các tuyến đầu tư. Phán quyết của tòa án EU chống lại chương trình đầu tư nhập tịch của Malta cho thấy chính sách không khoan nhượng đối với các con đường không minh bạch và có thể sẽ thắt chặt quy trình thẩm định đối với các chương trình thường trú. (Reuters). Thị trường đang biến động thế nào:
- Ưu tiên cho các phương tiện được quản lý: Nơi cư trú dựa trên quỹ có thể bao gồm quản lý chuyên nghiệp, kiểm soát KYC/AML và báo cáo của cơ quan quản lý (Reuters Breakingviews).
- Vốn liên kết với kết quả: Chuyển hướng đầu tư sang nhà ở giá rẻ và hội nhập theo khuôn khổ được giám sát (thiết kế lại của Bồ Đào Nha) hỗ trợ các mục tiêu lợi ích công cộng có thể xác minh được (Reuters).
- Cắt giảm và đóng cửa chương trình: Việc Tây Ban Nha chấm dứt tuyến đường bất động sản củng cố thêm rằng các con đường tập trung vào bất động sản phải đối mặt với rủi ro chính sách cao nhất (Reuters).
Đối với các nhà đầu tư đang cân nhắc các lựa chọn thay thế, hãy xem xét các khu vực pháp lý nơi bạn có thể kết hợp khoản đầu tư tuân thủ với kế hoạch nhập cư vững chắc. Hướng dẫn của chúng tôi về đầu tư vào Armenia, lựa chọn cư trúvà đăng ký kinh doanh phác thảo các tuyến đường nhấn mạnh vào quản trị và giá trị lâu dài.
tiêu chuẩn tuân thủ và quản trị cho các tuyến đường đầu tư
Các công ty luật nên điều chỉnh lại tiêu chuẩn đủ điều kiện và danh mục sản phẩm để phù hợp với bối cảnh tuân thủ ưu tiên của năm 2025. Hãy sử dụng danh sách kiểm tra nhanh này để đánh giá các đề xuất cư trú dựa trên quỹ:
- Tình trạng quản lý: Xe có được cấp phép/ủy quyền, có báo cáo được kiểm toán và sự giám sát của cơ quan quản lý không? (Bối cảnh)
- Sự nghiêm ngặt về nguồn vốn: Các khuôn khổ KYC/AML có vững chắc và có thể xác minh độc lập hay không, phản ánh lập trường nghiêm ngặt hơn của tòa án EU về vấn đề di cư của nhà đầu tư? (Reuters)
- Minh bạch về việc sử dụng tiền thu được: Việc triển khai quỹ (ví dụ: nhà ở giá rẻ, cơ sở hạ tầng, đổi mới) có thể được chứng minh và phù hợp với các mục tiêu vì lợi ích công cộng hay không? (Reuters)
- Độ bền của chính sách: Liệu cấu trúc này có tránh được sự bóp méo thị trường nhà ở và phản ánh sự chuyển dịch khỏi chương trình thị thực vàng dựa trên bất động sản (giảm rủi ro đóng cửa) hay không? (Reuters)
- Sẵn sàng hoạt động: Bạn có thể phối hợp việc nộp hồ sơ nhập cư, đăng ký thuế và thành lập doanh nghiệp trong cùng một kế hoạch không? Xem hướng dẫn của chúng tôi về visa, thuếvà con đường nhập tịch.
Tóm lại: chương trình thường trú dựa trên quỹ đang nổi lên như một giải pháp thay thế tuân thủ chính sách và linh hoạt hơn so với thị thực vàng dựa trên bất động sản. Việc lựa chọn đầu tư cần phù hợp với các cơ cấu do cơ quan quản lý giám sát và các quy trình báo cáo rõ ràng. Để có các chiến lược phù hợp với khẩu vị rủi ro và mục tiêu điểm đến của bạn, liên hệ với chúng tôi.
FAQ
Chương trình thị thực vàng dựa trên bất động sản có kết thúc ở Châu Âu không?
Một số khu vực pháp lý đang thu hẹp hoặc tái cấu trúc các tuyến đường đầu tư bất động sản. Tây Ban Nha đã phê duyệt việc chấm dứt lộ trình đầu tư bất động sản trị giá 500 euro, với thời hạn hoàn trả dự kiến vào năm 2025. (Reuters) (El País). Những người khác đang tập trung vốn vào các quỹ được giám sát.
Điều gì đã thúc đẩy sự giám sát chặt chẽ hơn?
Các lựa chọn cư trú dựa trên quỹ hoạt động như thế nào?
Thay vì mua bất động sản, các nhà đầu tư phân bổ vốn vào một quỹ được phê duyệt và quản lý chặt chẽ. Ví dụ, việc tái khởi động của Hungary yêu cầu đầu tư 250,000 euro vào các quỹ bất động sản được ủy quyền thay vì đầu tư trực tiếp vào bất động sản, phản ánh xu hướng ưa chuộng các công cụ được giám sát chặt chẽ hơn. (Reuters Breakingviews).
Liệu thị thực dựa trên tài sản có thúc đẩy nền kinh tế không?
Bằng chứng cho thấy tác động hạn chế. Phân tích cho thấy mức đóng góp GDP cao nhất dưới 0.1% ở Tây Ban Nha và khoảng 0.4% ở Bồ Đào Nha, làm suy yếu lập luận chính sách cho các mô hình lấy bất động sản làm trọng tâm. (Reuters Breakingviews).
Các nhà đầu tư và công ty luật nên làm gì lúc này?
Tái cân bằng từ chiến lược căn hộ sang các kênh đầu tư định cư dựa trên quỹ được quản lý hoặc các kênh đầu tư doanh nghiệp-nhà đầu tư. Ưu tiên khả năng kiểm toán, tính nghiêm ngặt của AML/KYC và tính bền vững của chính sách. Để lập kế hoạch có cấu trúc xoay quanh đầu tư, định cư và thuế, vui lòng tham khảo các nguồn tài nguyên của chúng tôi trên đầu tư, cư trúvà thuế, hoặc là liên hệ với chúng tôi để được tư vấn phù hợp.
