Mua nhà ở Yerevan từ nước ngoài: Hướng dẫn dành cho người không cư trú về tìm kiếm bất động sản, tài chính và pháp lý

Người không cư trú mua căn hộ ở Yerevan bằng khoản vay ngân hàng Armenia nên chuẩn bị ít nhất 30% giá trị căn hộ bằng tiền mặt cộng với các khoản phí, bởi vì hai ngân hàng công bố đầy đủ các điều khoản thế chấp cho người không cư trú thường giới hạn khoản vay ở mức 50 đến 70% giá trị thẩm định, thấp hơn mức giá bạn thương lượng. Sau đó, quá trình mua bán sẽ trải qua các bước như tìm kiếm thông tin do một cơ quan chính thức đại diện (không có ai thay mặt bạn), thẩm định của ngân hàng với nhiều giấy tờ cần thiết, kiểm tra quyền sở hữu độc lập và nộp hồ sơ đăng ký với thời hạn nghiêm ngặt là 30 ngày làm việc.

Tìm kiếm bất động sản từ nước ngoài: cách thức hoạt động thực tế của các công ty môi giới địa phương

Các tin rao bán được đăng trên estate.am, myrealty.am, bnakaran.com và list.am. Hoa hồng được tính 2% từ người mua và 2% từ người bán, vì vậy tổng cộng 4% giá trị giao dịch sẽ được trừ đi. 2% của người mua được tính thêm vào giá mua, đối với một căn hộ trị giá 60,000 USD, số tiền này sẽ cộng thêm khoảng 1,200 USD vào số tiền mặt bạn cần trước khi tính bất kỳ khoản phí ngân hàng hoặc phí công chứng nào.

Thị trường môi giới bất động sản Yerevan rất phân mảnh và không có dịch vụ niêm yết đa dạng. Một công ty môi giới có thể chỉ cho bạn xem danh mục bất động sản của riêng họ, vì vậy người mua ở xa làm việc thông qua một đầu mối duy nhất chỉ thấy được một phần nhỏ những gì đang có sẵn. Tiếp cận đồng thời nhiều công ty môi giới là cách duy nhất để nắm bắt thị trường từ nước ngoài.

Hãy coi người môi giới như một trung gian thương mại thực hiện giao dịch. Nghiên cứu cho bài viết này không tìm thấy bất kỳ đạo luật nào của Armenia quy định nghĩa vụ ủy thác cụ thể về bất động sản đối với người môi giới bên mua. Các điều khoản về đại lý chung và đại lý hoa hồng trong Bộ luật Dân sự tự bản thân nó không đặt người môi giới vào vị trí đó. Hiện cũng không có chế độ cấp phép cụ thể nào cho lĩnh vực này: dự thảo Luật về Hoạt động Bất động sản vẫn đang trong giai đoạn thảo luận tại Quốc hội tính đến tháng 9 năm 2025, và người đứng đầu Ủy ban Địa chính mô tả lĩnh vực này là hoàn toàn mở.

Câu trả lời thực tế là một thư thỏa thuận ngắn gọn bằng văn bản, bằng cả tiếng Anh và tiếng Armenia, nêu rõ bên mà công ty môi giới đại diện, những việc công ty sẽ làm và ai sẽ trả phí hoa hồng. Thông lệ tiêu chuẩn cho việc xem nhà từ xa ở Yerevan không được ghi chép trong bất kỳ nguồn nào mà chúng tôi có thể xác minh, vì vậy hãy thỏa thuận bằng văn bản về các thủ tục: tham quan qua video, ai sẽ tham dự trực tiếp và liệu người đại diện có hành động theo giấy ủy quyền hay không. Nếu bạn không có mặt ở Armenia, hãy xem hướng dẫn sử dụng giấy ủy quyền để mua hoặc bán bất động sản ở Armenia từ nước ngoài để biết quy trình chứng thực, dịch thuật và công chứng.

Tài chính cho việc mua nhà: các lựa chọn thế chấp dành cho người không cư trú tại Armenia

Ở đây, "người không cư trú" là một loại khách hàng được các ngân hàng định nghĩa riêng trong các điều khoản sản phẩm của họ. Loại khách hàng này không dựa trên quốc tịch: một công dân Armenia sống ở nước ngoài có thể thuộc loại này, và một công dân nước ngoài cư trú tại Yerevan có thể không thuộc loại này. Luật ngân hàng Armenia hạn chế cho vay tiêu dùng bằng ngoại tệ đối với người cư trú, và người nước ngoài không cư trú thường nằm ngoài phạm vi hạn chế đó, đó là lý do tại sao các sản phẩm bằng đô la Mỹ vẫn được cung cấp cho họ.

Evocabank

Chương trình dành cho người vay không cư trú từ 18 đến 63 tuổi, bằng đồng dram, đô la hoặc euro. Khoản vay đạt 70% giá trị thấp hơn giữa giá trị thẩm định và giá mua, tức là khoản trả trước từ 30% trở lên. Thời hạn vay từ 60 đến 180 tháng. Lãi suất cố định công bố bằng đô la là từ 9.2% đến 11% danh nghĩa, với lãi suất hiệu dụng hàng năm từ 9.8% đến 11.8%. Phương án lãi suất thả nổi bắt đầu từ 9.2% bằng đô la và được điều chỉnh vào tháng thứ 36, sau đó cứ sáu tháng một lần. Trường hợp ngân hàng chi trả bảo hiểm tài sản, cộng thêm 0.2 điểm phần trăm từ năm thứ hai. Không phải lúc nào cũng yêu cầu người bảo lãnh cư trú tại Armenia. Trang điều khoản sản phẩm được cập nhật vào ngày 4 tháng 9 năm 2026 và trang biểu phí vào ngày 18 tháng 8 năm 2026.

Ngân hàng Ararat

Dành cho công dân nước ngoài và người Armenia không cư trú tại Mỹ, từ 20 đến 70 tuổi, chỉ chấp nhận thanh toán bằng đô la Mỹ, với số tiền vay từ 10,000 USD đến 200,000 USD. Khoản vay đạt 70% giá trị thanh lý được định giá nếu có thu nhập chứng minh và 50% nếu không có thu nhập. Thời hạn vay từ 60 đến 300 tháng. Lãi suất cố định 9.5% trong 36 tháng đầu tiên, sau đó điều chỉnh theo lãi suất tiền gửi đô la Mỹ chuẩn của Ngân hàng Trung ương, với lãi suất hiệu dụng hàng năm từ 9.52% đến 10.85%. Trả nợ sớm có thể phải chịu phí trong ba năm đầu tiên. Thông tin được cập nhật ngày 1 tháng 4 năm 2026.

Một lưu ý quan trọng về sản phẩm này: Trang tiếng Anh và tiếng Armenia của AraratBank có nội dung khác nhau, và ngân hàng khẳng định văn bản tiếng Armenia có giá trị ưu tiên. Các số liệu trên đây tuân theo trang tiếng Armenia. Trang tiếng Anh hiển thị kỳ hạn cố định 60 tháng, kỳ hạn từ 60 đến 180 tháng và không có phí trả nợ sớm, vì vậy người đọc khi lập kế hoạch dựa trên phiên bản tiếng Anh sẽ phải tính đến các điều khoản mà ngân hàng không coi là chi phối. Hãy yêu cầu chi nhánh xác nhận từng con số so với các điều khoản tiếng Armenia trước khi ký bất cứ giấy tờ nào.

Về người đồng vay, các điều khoản hiện hành của Armenia mô tả người đồng vay là thành viên gia đình, không nhất thiết phải là cư dân Armenia, bất kể quốc tịch nào, từ 22 tuổi trở lên và không quá 70 tuổi khi đáo hạn. Việc có bắt buộc người đồng vay trong mọi đơn đăng ký hay không không được nêu rõ trong các điều khoản đã công bố, vì vậy hãy hỏi chi nhánh trước khi bạn lên kế hoạch dựa trên điều đó.

Các tổ chức cho vay khác và những gì họ công bố

IDBank chấp nhận người vay không cư trú từ 21 đến 65 tuổi bằng đồng dram, đô la hoặc euro, với 80% giá trị bằng dram và 70% bằng đô la hoặc euro, trong thời hạn từ 120 đến 240 tháng, với lãi suất cố định bằng dram từ 13 đến 14.5%, lãi suất bằng đô la từ 8.9 đến 10.5% và lãi suất bằng euro từ 7.9 đến 9.5%, lãi suất thả nổi từ tháng thứ sáu. Trang web của ngân hàng này không có ngày cập nhật đáng tin cậy. Ameriabank cho vay đối với công dân nước ngoài mà không yêu cầu quốc tịch Armenia, mặc dù trang chiến dịch của họ không công khai phương pháp định giá. Ardshinbank xác nhận điều kiện và giấy tờ mà không công bố giá cả hoặc tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản trong văn bản dễ hiểu. Cả Byblos Bank Armenia và IDBank đều có các sản phẩm nhà ở dành cho người Armenia ở nước ngoài, điều này xác nhận đây là một phân khúc cho vay tích cực tại nhiều ngân hàng.

Bài viết này không tìm thấy bất kỳ nguồn nào xác định được mức trần thống nhất của Ngân hàng Trung ương về tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đối với người không cư trú. Mỗi ngân hàng tự đặt ra mức trần riêng, nằm trong khoảng từ 50 đến 80%, đó là lý do tại sao sự chênh lệch giữa các bên cho vay lại lớn như vậy. Ngân hàng Trung ương đã tăng yêu cầu về vốn dự trữ đối với cho vay bất động sản rủi ro cao hơn vào năm 2026, và các ngân hàng yêu cầu người vay nước ngoài cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh thu nhập và nguồn vốn.

Giá trị thanh lý là con số ảnh hưởng đến nhu cầu tiền mặt của bạn.

Giá trị thanh lý là con số thẩm định đã được chiết khấu, chứ không phải là giá bạn thỏa thuận với người bán. 70% giá trị thanh lý có thể thấp hơn nhiều so với 70% giá mua của bạn, và phần chênh lệch sẽ do bạn tự chi trả. Trước khi dựa vào bất kỳ tỷ lệ phần trăm nào, hãy yêu cầu cơ sở định giá bằng văn bản: giá trị thị trường được thẩm định, giá trị thấp hơn giữa giá trị và giá bán, hoặc giá trị thanh lý. Đối với việc mua nhà đang xây dựng, phép tính lại khác, và việc tài trợ mua nhà chưa xây dựng ở Armenia quy định lãi suất, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản và các điều khoản ràng buộc áp dụng tại đó.

Khoản thế chấp ảnh hưởng đến quyền sở hữu của bạn như thế nào?

Tại Armenia, thế chấp là việc cầm cố tài sản theo Bộ luật Dân sự. Hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai. Bạn nắm giữ quyền sở hữu và ngân hàng nắm giữ quyền cầm cố, và trong trường hợp phá sản, khoản nợ thế chấp được ưu tiên hơn các chủ nợ không có bảo đảm. Có một điều khoản cần chú ý trước khi ký: nếu hợp đồng thế chấp có điều khoản thi hành không tranh chấp được công chứng, người cho vay có thể tịch thu tài sản mà không cần thủ tục tố tụng tại tòa án. Hãy hỏi xem hợp đồng của bạn có điều khoản đó hay không và yêu cầu câu trả lời bằng văn bản.

Vì sao cần có sự xem xét pháp lý độc lập trước khi bạn ký hợp đồng?

Quyền sở hữu được chuyển giao khi cơ quan đăng ký đất đai (Cadastre) ghi nhận. Việc ký kết tại văn phòng công chứng không làm thay đổi quyền sở hữu, và một thỏa thuận đã ký có sai sót sẽ là vấn đề mà bạn phải chịu trách nhiệm kể từ thời điểm đó. Armenia không có thời gian xem xét lại (cooling-off period) đối với việc mua bán bất động sản, vì vậy thỏa thuận phải hoàn chỉnh khi được ký kết. Giấy tờ của đại lý không có tính ràng buộc, và một thỏa thuận bằng văn bản không có hiệu lực nếu không được công chứng, ngoại trừ một số ít trường hợp sử dụng mẫu hợp đồng được chính phủ phê duyệt mà không có điều khoản bổ sung.

Việc xem xét giấy chứng nhận quyền sở hữu bắt đầu bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp nhất của Cơ quan đăng ký đất đai, thể hiện quyền sở hữu, các khoản thế chấp, cầm cố, hợp đồng thuê nhà, quyền sử dụng đất và các nghĩa vụ khác, và có hiệu lực trong 15 ngày làm việc. Giấy chứng nhận được cấp sau năm 2019 có thể được xác minh điện tử. Giấy chứng nhận này có những hạn chế nhất định: nó có thể không tiết lộ quyền thừa kế, một số quyền sử dụng đất, quyền ưu tiên mua hoặc các thay đổi trái phép, và nó không đảm bảo điều gì về giấy phép xây dựng hoặc sự chấp thuận quy hoạch. Việc kiểm tra pháp lý và kiểm tra thực địa sẽ được thực hiện bổ sung thêm.

Các bước kiểm tra mà luật sư thực hiện cho người mua từ xa bao gồm:

• Thông tin về tài sản được đối chiếu với hồ sơ địa chính và dữ liệu giấy chứng nhận quyền sở hữu được đối chiếu với giấy chứng nhận thống nhất, mọi sự không khớp đều được giải quyết trước khi ký.
• Năng lực của người bán: độ tuổi và quyền giám hộ đối với cá nhân, tình trạng đăng ký và thẩm quyền ký kết đối với công ty, cũng như phạm vi, tính hợp pháp và bản dịch của bất kỳ giấy ủy quyền nào.
• Tình trạng hôn nhân và sự đồng ý của vợ/chồng, sự đồng ý đối với các khu vực sử dụng chung và các quyền lợi được bảo vệ. Người giám hộ không được phép bán tài sản của người được giám hộ mà không có sự cho phép của cơ quan giám hộ.
• Giấy chứng nhận không đóng thuế bất động sản bắt buộc, giấy tờ chứng minh nguồn vốn và việc tìm kiếm các tranh chấp và khiếu nại của bên thứ ba.
• Các dấu hiệu rủi ro liên quan đến lịch sử quyền sở hữu: nguồn gốc quà tặng hoặc thừa kế mà người thân có thể tranh chấp, rủi ro mất khả năng thanh toán trong vòng ba năm trở lại đây với mức chiết khấu bất thường, và các giao dịch chuyển nhượng liên tiếp nhanh chóng.

Việc khảo sát công trình xây dựng không bắt buộc ở Armenia nhưng vẫn rất được khuyến khích. Không có ngành nghề khảo sát chuyên biệt, vì vậy công việc này thuộc về các kiến ​​trúc sư hoặc kỹ sư, và việc đo đạc độc lập là quan trọng nhất đối với đất đai, nơi hồ sơ địa chính có thể không chính xác. Nếu bạn sử dụng thỏa thuận sơ bộ, việc công chứng là điều kiện để thỏa thuận có hiệu lực, và các điều kiện tiên quyết của nó nên bao gồm việc phê duyệt thế chấp. Trên thực tế, các công chứng viên thường từ chối các thỏa thuận sơ bộ dài dòng, vì vậy hãy chuẩn bị để thương lượng về hình thức. Không nên trả tiền đặt cọc ở giai đoạn chào mua. Trang thực hành bất động sản của chúng tôi nêu rõ phạm vi xem xét từ phía người mua.

Thanh toán, báo cáo và đăng ký giao dịch mua hàng

Giao dịch mua bán bất động sản trong nước trên 300,000 AMD (khoảng 827 USD theo tỷ giá chính thức của Ngân hàng Trung ương Úc là 362.83 dram/đô la vào ngày 30 tháng 9 năm 2026) phải được thanh toán bằng dram, không dùng tiền mặt. Thanh toán bằng tiền mặt sẽ làm giao dịch vô hiệu, vì vậy đây là điều kiện của giao dịch chứ không phải là ưu tiên của ngân hàng.

Bạn có thể chuyển tiền trực tiếp từ ngân hàng nước ngoài mà không cần mở tài khoản tại Armenia trước. Ngân hàng Armenia nhận tiền sẽ chuyển đổi khoản chuyển khoản sang đồng dram và ghi có vào tài khoản dram, và công chứng viên chứng thực thỏa thuận phải chấp nhận khoản chuyển khoản đó như bằng chứng thanh toán. Mỗi công chứng viên có các yêu cầu về giấy tờ riêng, vì vậy hãy xác nhận những gì công chứng viên của bạn cần trước khi chuyển tiền. Tài khoản ký quỹ tại Armenia là một lựa chọn khác và sẽ giải phóng tiền sau khi việc đăng ký được chứng minh. Cho đến khi giá được thanh toán đầy đủ, tài sản sẽ tự động được thế chấp cho người bán. Trang ngân hàng của chúng tôi có đề cập đến việc mở tài khoản cho người không cư trú.

Các ngưỡng báo cáo ràng buộc công chứng viên, cơ quan đăng ký đất đai và ngân hàng của bạn. Công chứng viên và cơ quan đăng ký đất đai báo cáo các giao dịch mua bán bất động sản từ 50,000,000 AMD (khoảng 137,800 USD) trở lên, và ngân hàng báo cáo các giao dịch không dùng tiền mặt từ 20,000,000 AMD (khoảng 55,100 USD) trở lên. Các giao dịch đáng ngờ có thể được báo cáo ở bất kỳ số tiền nào. Các đại lý và công chứng viên cũng thực hiện xác minh danh tính khách hàng và chủ sở hữu hưởng lợi, cũng như kiểm tra nguồn vốn dựa trên rủi ro, đó là lý do tại sao việc có đầy đủ chứng từ chứng từ cho khoản tiền gửi của bạn rất quan trọng ngay từ lần chuyển khoản đầu tiên.

Hồ sơ đăng ký phải được nộp cho Cơ quan Địa chính trong vòng 30 ngày làm việc kể từ ngày công chứng. Nếu bỏ lỡ thời hạn này, giao dịch thường sẽ bị vô hiệu, và việc khôi phục chỉ được thực hiện trong một số trường hợp ngoại lệ theo luật định. Thời hạn này áp dụng cho việc nộp hồ sơ; thời gian xử lý của Cơ quan Địa chính nằm ngoài thời hạn đó. Thông thường, công chứng viên sẽ nộp hồ sơ thay mặt các bên, mặc dù một trong hai bên cũng có thể làm vậy. Một ngoại lệ hiếm hoi cho phép thỏa thuận mua bán và thế chấp với ngân hàng được ký kết mà không cần công chứng thông qua nền tảng điện tử của Cơ quan Địa chính, chỉ áp dụng cho các mẫu biểu mẫu. Các nguồn thông tin thứ cấp cho thấy phương thức này hiện không khả dụng trong thực tế, vì vậy hãy lên kế hoạch công chứng trừ khi ngân hàng của bạn xác nhận bằng văn bản khác. Trình tự nộp hồ sơ đầy đủ được nêu trong hướng dẫn của chúng tôi về việc đăng ký mua bất động sản thông qua hệ thống e-Cadastre.

Chi phí và thời gian thực hiện

Các số liệu về dram bên dưới được quy đổi theo tỷ giá chính thức của CBA là 362.83 dram đổi 1 đô la vào ngày 30 tháng 9 năm 2026.

• Công chứng: lệ phí nhà nước là 5,000 AMD (khoảng 14 USD) cho mỗi đơn vị bất động sản cộng với phí dịch vụ từ 10,000 đến 15,000 AMD, tổng chi phí công chứng là từ 15,000 đến 20,000 AMD (khoảng 41 đến 55 USD). Công chứng viên nộp đơn đăng ký sẽ tính thêm 3,000 AMD (khoảng 8 USD).
• Giấy chứng nhận địa chính thống nhất: 10,000 AMD (khoảng 28 USD), hoặc 60,000 AMD (khoảng 165 USD) cho thời gian xử lý hai giờ.
• Đăng ký căn hộ hoặc nhà ở: 45,000 AMD (khoảng 124 USD) cho ngày làm việc thứ tư theo quy định, 70,000 AMD (khoảng 193 USD) cho ngày thứ ba, 95,000 AMD (khoảng 262 USD) cho ngày thứ hai và 170,000 AMD (khoảng 469 USD) trong cùng ngày nếu hoàn thành trong vòng hai giờ làm việc. Hệ số nhân tốc độ được áp dụng cho phí dịch vụ; lệ phí nhà nước vẫn cố định ở mức 20,000 AMD (khoảng 55 USD).
• Hoa hồng môi giới: 2% từ người mua, tính thêm vào giá bán.
• Dịch vụ dịch thuật, phiên dịch chứng thực tại văn phòng công chứng và thẩm định giá được tính phí riêng.

Thông thường, người bán cần 3 đến 7 ngày để chuẩn bị hồ sơ, 1 đến 7 ngày để đặt lịch hẹn với công chứng viên, một ngày để ký hợp đồng và đăng ký quyền sở hữu trong vòng ngày làm việc thứ tư. Thời gian từ khi ký hợp đồng đến khi đăng ký quyền sở hữu là từ một đến hai tuần là hoàn toàn khả thi nếu không sử dụng dịch vụ nhanh, và việc hoàn tất trong cùng một ngày là có thể nếu bạn trả phí dịch vụ nhanh ở mỗi bước.

Về mặt thuế, cá nhân bán tài sản cho cá nhân khác không phải là doanh nhân thường được miễn thuế thu nhập từ việc bán, trong khi bán cho công ty thường bị đánh thuế 10% trên tổng thu nhập từ việc bán và do người bán chịu. Thuế tài sản hàng năm dao động từ 0 đến 1% giá trị địa chính, với mức thuế suất đầy đủ có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2026. Armenia không thu phí tem, thuế quà tặng hoặc thuế thừa kế. Sự thay đổi về thuế tài sản có hiệu lực từ ngày 30 tháng 8 năm 2026 chỉ áp dụng ở giai đoạn xử lý của Cơ quan Địa chính và không kéo dài thời hạn nộp hồ sơ 30 ngày làm việc đối với giao dịch mua bán mới.

Một điều cần lưu ý trước khi bắt đầu: việc sở hữu bất động sản ở Armenia tự nó không đủ điều kiện để bạn được cấp giấy phép cư trú. Các con đường hợp lệ được nêu trong hướng dẫn của chúng tôi về việc xin giấy phép cư trú tại Armenia thông qua kinh doanh hoặc bất động sản.

Các câu hỏi thường gặp

Cập nhật lần cuối: Tháng 10 1, 2026