De un vistazo
- Llegadas de visitantes en 2025: 12.5 millones (+11.4% respecto a 2024) — 10.8 millones en cruceros, 1.7 millones en vuelos
- PIB 2025: Aproximadamente 16.1 millones de dólares (crecimiento del 4.5%)
- Precio medio de venta en Nassau, primer trimestre de 2026: USD 514,000
- Rentabilidad bruta nacional por alquiler: ~ 6.52%
- Inversión mínima en EPR: BSD 1,000,000 (vigente a partir del 1 de enero de 2025; período de retención de 10 años)
- IVA en las transmisiones inmobiliarias: Entre el 2.5 % y el 10 % según el valor (sin impuesto de timbre independiente para bienes inmuebles).
- Permisos para compradores extranjeros: Presentación de solicitudes únicamente en línea a través del portal de la BIA desde el 1 de diciembre de 2024.
- Costes de mantenimiento típicos: Entre el 3% y el 4.5% del valor de la propiedad al año (impuestos + seguro + cuotas de la asociación de propietarios).
La inversión inmobiliaria en las Bahamas combina una fuerte demanda turística con un mercado offshore estable y la proximidad a Estados Unidos. La cifra récord de visitantes en 2025, un proceso digitalizado para la adquisición de propiedades por parte de extranjeros, la actualización de los requisitos de residencia y un régimen de IVA que ha sustituido al impuesto de timbre tradicional sobre bienes inmuebles convierten el periodo 2025-2026 en un periodo clave para evaluar el mercado inmobiliario de las Bahamas.
Esta guía abarca el panorama general, las condiciones del mercado en cada isla, las normas sobre propiedad extranjera, los programas de residencia, el marco fiscal completo, la rentabilidad de los alquileres y los costes de mantenimiento; todo lo que un inversor extranjero necesita saber antes de comprometer su capital.
Panorama general del mercado inmobiliario de las Bahamas
Bahamas inició el año 2026 impulsada por un turismo récord y una actividad financiera sostenida, dos pilares que sustentan la demanda de propiedades en todo el archipiélago.
- Turismo: Las llegadas internacionales alcanzaron los 12.5 millones en 2025, un 11.4% más que el año anterior. Los pasajeros de cruceros y transporte marítimo representaron 10.8 millones (+13.8%), mientras que las llegadas aéreas fueron de aproximadamente 1.7 millones.
- PIB: El PIB nominal alcanzó una cifra estimada de 16.1 millones de dólares en 2025 (un crecimiento del 4.5%), lo que proporciona un sólido marco macroeconómico para los ciclos de la vivienda y la construcción.
- Actividad hipotecaria: Los nuevos desembolsos de hipotecas residenciales totalizaron 126.1 millones de dólares belgas en el primer semestre de 2025, un 3.7 % más que el año anterior, lo que indica que sigue habiendo disponibilidad de financiación para los compradores.
- Tendencias de precios: El precio medio de venta en Nassau/New Providence se situó en 514,000 USD en el primer trimestre de 2026 (promedio de 1,145,324 USD), por debajo del pico del primer trimestre de 2025, que alcanzó una media de 850,000 USD, lo que sugiere una normalización tras un periodo de transacciones de alto valor.
Actualizaciones políticas clave para inversores inmobiliarios
| Actualización de la política | Eficaz | Impacto para los inversores |
|---|---|---|
| Permisos de la Ley de Propiedad de Tierras: presentación únicamente en línea a través del portal de la BIA. | 1 Dec 2024 | Prepare documentos de identidad y corporativos escaneados; se suspende la presentación de documentos en papel. |
| La inversión mínima en EPR se elevó a 1,000,000 BSD con un plazo de retención de 10 años. | 1 de enero 2025 | Mayor umbral de capital; se excluyen las escrituras de donación; plazo de pago de tasas de 90 días. |
| Sanción por declaración de IVA del agente inmobiliario: 3% del precio de venta. | 1 de julio del 2025 | Artículo 47C: Los agentes deben presentar la declaración prescrita dentro de los 30 días posteriores a la transmisión o enfrentarán una sanción. |
| Impuesto de timbre sobre transmisiones inmobiliarias: totalmente exento | Ley actual | La segunda disposición de la Ley de Timbre de 2024 exime a las escrituras de transmisión; el IVA es el único impuesto de transferencia. |
Turismo y factores que impulsan la demanda
El turismo es el principal motor de la demanda de vivienda en las Bahamas, especialmente de alquileres a corto plazo, residencias de marca y segundas residencias que se pueden cerrar y dejar sin ocupar. Los 12.5 millones de visitantes en 2025 reforzaron la absorción en los mercados de entrada y de destinos turísticos, lo que impulsó las tarifas por noche y la ocupación durante todas las temporadas.
Resultados de hoteles y alquileres vacacionales (2025)
| Métrico | Hoteles | Alquileres de vacaciones |
|---|---|---|
| Ocupación media | un 74% | 47.6% (localidad completa); 48.5% (comparable a un hotel) |
| Tarifa diaria promedio / tarifa por noche | USD 280–450 | Promedio de aproximadamente 251 USD |
| Variación notable de la isla | - | Exuma 61.0% de ocupación; Gran Bahama 43.5% |
Reglamento de alquiler a corto plazo
Las Bahamas exigen el registro obligatorio para todas las estancias de alquiler de 45 días o menos. Los operadores deben poseer una Licencia Comercial y una Licencia Turística (del Ministerio de Turismo y Aviación), registrarse en el Departamento de Impuestos Internos y cumplir con las obligaciones del IVA según la Ley del IVA. El gobierno contrató a Avenu para la supervisión del cumplimiento; los operadores no registrados se enfrentan a multas. Estas regulaciones se introdujeron en marzo de 2023 y se reforzaron durante el periodo 2025-2026.
Análisis de mercado isla por isla
Nassau y Nueva Providencia
El principal centro turístico y comercial. El precio medio de venta en el primer trimestre de 2026 fue de 514 000 USD, con un promedio de 1 145 324 USD. Entre los proyectos clave se incluyen la ampliación de Baha Mar, con una inversión de 700 millones de USD (345 habitaciones de hotel y 77 residencias de marca, con finalización prevista para 2029), y Aqualina en Cable Beach (60 residencias, fase 2 prevista para 2025). Nassau ofrece mercados consolidados de condominios y villas, proximidad a colegios y servicios internacionales, y una sólida infraestructura para alquileres a corto plazo. La rentabilidad bruta estimada por alquiler oscila entre el 5 % y el 7 %.
Exuma y los Cayos de Exuma
El atractivo de los cayos exclusivos y el ambiente de ocio atraen a compradores de segundas residencias que buscan acceso al agua y comunidades turísticas exclusivas. El precio medio de venta actual ronda los 1.995 millones de dólares, y las ventas medias del primer trimestre de 2025 alcanzaron los 3 millones de dólares. Las propiedades frente al mar oscilan entre los 60,000 y los 100,000 dólares para terrenos no privilegiados y entre los 10 y los 45 millones de dólares para cayos y fincas. La ocupación de alquileres vacacionales se sitúa en un sólido 61.0%, la más alta entre las principales islas.
Abaco
La reconstrucción tras el huracán Dorian ha demostrado una notable resiliencia y un renovado impulso hasta 2026. Treasure Cay se encuentra en una fase de renacimiento bajo la gestión de un nuevo promotor, y las mejoras en la infraestructura incluyen sistemas municipales de agua potable alimentados por energía solar en Marsh Harbour. El enfoque sigue centrado en las instalaciones náuticas, los puertos deportivos y las comunidades costeras que atraen a compradores que buscan un estilo de vida tranquilo.
Eleuthera y Harbour Island
Destinos boutique de lujo apreciados por su ubicación frente al mar y su baja densidad de población. Las propiedades en Harbour Island tienen precios que oscilan entre 1.8 millones y más de 21 millones de dólares, con una mayor concentración entre 3 y 11 millones de dólares. Las propiedades frente al mar en Eleuthera suelen venderse en el rango de 2 a 6 millones de dólares.
Bimini
Mercado de fin de semana cercano a Florida con servicios de puerto deportivo. Resorts World Bimini sigue operativo con mejores ingresos en el primer semestre de 2025, aunque Genting describe su desempeño general como financieramente deficiente. Se está llevando a cabo una ampliación del aeropuerto con respaldo gubernamental de 70 millones de dólares, lo que debería mejorar el acceso y el valor de las propiedades.
Gran Bahama
Una opción atractiva con doble ubicación residencial e industrial/logística/Zona Franca. Según los agentes inmobiliarios, la rentabilidad por alquiler oscila entre el 8 % y el 10 % o más, muy por encima del promedio de Nassau, que se sitúa entre el 5 % y el 7 %. La recuperación tras el huracán continúa, con una mejora en la oferta de ocio en submercados selectos, lo que convierte a esta zona en el punto de entrada más asequible del archipiélago para inversores que buscan rentabilidad.
Andros y las islas exteriores
Conceptos emergentes de ecoturismo e islas privadas. El potencial ecoturístico es ampliamente reconocido, aunque los proyectos de desarrollo específicos para 2025-2026 siguen siendo limitados. Es fundamental realizar un análisis exhaustivo de la infraestructura, ya que los servicios públicos, el acceso y la disponibilidad de seguros varían considerablemente.
Rentabilidad por alquiler y costes de mantenimiento
Rentabilidad bruta por alquiler por isla
| Ubicacion | Rendimiento bruto estimado | Notas |
|---|---|---|
| promedio nacional | ~ 6.52% | Guía global del mercado inmobiliario, mediados de 2025 |
| Nassau / Nueva Providencia | 5-7% | Mercado consolidado; los precios más altos de las propiedades reducen la rentabilidad. |
| Gran Bahama / Puerto Franco | 8–10%+ | Precios de entrada más bajos; la demanda de logística/zonas francas favorece la ocupación. |
| Exuma | Varia ampliamente | 61% de ocupación de alquileres vacacionales a corto plazo; los precios extremadamente altos de las propiedades limitan los porcentajes de rentabilidad. |
Datos de rendimiento de los alquileres vacacionales a corto plazo a nivel nacional (principios de 2026): ingresos anuales medios de aproximadamente 47,000 a 48,000 USD, ocupación media del 53 % y tarifa diaria media de alrededor de 251 USD.
Costes de mantenimiento anuales
| Categoría de costo | Ocupado por el propietario | No propietario / en alquiler |
|---|---|---|
| impuesto sobre bienes inmuebles | ~0.25–0.8%/año | ~1.0–1.75%/año |
| Seguros | 1–3 %/año (el riesgo de huracanes e inundaciones varía según la isla y la altitud). | |
| Cuotas de la asociación de propietarios / cuotas de condominio | 0.75–2.4% anual (comunidades de condominios y complejos turísticos) | |
| Estimación combinada | ~2–4%/año | ~3–4.5%/año |
Normativa sobre propiedad extranjera y permisos de la Ley de Propiedad de Tierras
Los extranjeros pueden adquirir propiedades en las Bahamas, de conformidad con la Ley de Propiedad de Tierras para Personas Internacionales (IPLA). A partir del 1 de diciembre de 2024, todas las solicitudes deberán presentarse electrónicamente a través del portal SharePoint de la Autoridad de Inversiones de las Bahamas (BIA); ya no se aceptan solicitudes en papel.
Cuando se requiere un permiso
- Menos de 5 acres, uso residencial: Solo registro; no se necesita permiso.
- 5 acres o más, o cualquier uso comercial: Se requiere permiso IPLA completo
- No existen prohibiciones categóricas de propiedad extranjera por isla o zona.
Lista de verificación de documentos para la solicitud de IPLA
- Formulario del Anexo IPLA Estatutario (firmado por el solicitante o abogado no bahameño)
- Documento de identidad: pasaporte, certificado de nacimiento, certificado de matrimonio.
- Copia de los documentos de transmisión o titularidad
- Copia del plano del sitio que muestra el tamaño y la ubicación.
- Número de tasación del impuesto sobre bienes inmuebles (cuando corresponda)
- Comprobante de pago del RPT (vigente, cuando corresponda)
- Para empresas: certificado de constitución más documentos de debida diligencia por beneficiario final.
- Copia de la escritura de transmisión que muestre el pago del impuesto de timbre y la hoja de respaldo (registros posteriores a la adquisición).
- Pago de tasas gubernamentales
Lista de verificación de cumplimiento del comprador
- Contacte con un abogado local con antelación para la verificación de títulos y los términos del contrato.
- Confirme si su transacción requiere un permiso IPLA y preséntelo a través del sistema en línea de la BIA.
- Coordinar los trámites de verificación de identidad bancaria (KYC), la documentación del origen de los fondos y los acuerdos de depósito en garantía.
- Alinee el cierre con las declaraciones de IVA para evitar la sanción del artículo 47C.
- Realizar pruebas de estrés sobre los costos de mantenimiento (seguro, cuotas de la asociación de propietarios/condominios, resistencia a huracanes) y la administración de la propiedad.
- Incluya un plazo de entrega en su cronograma de cierre: los tiempos de aprobación varían según la exhaustividad de la solicitud.
Programas de residencia e inversión
Residencia Económica Permanente (EPR)
La inversión mínima requerida se elevó de 750 000 BSD a 1 000 000 BSD a partir del 1 de enero de 2025, según la Ley de Inmigración (Enmienda) (n.º 2) de 2024. La inversión debe mantenerse durante 10 años. Se excluyen las donaciones y los solicitantes tienen un plazo de 90 días para el pago de la tasa tras la aprobación.
Requisitos de elegibilidad para el EPR:
- Formulario de solicitud y carta de petición dirigida al Director de Inmigración.
- Pasaporte válido (copia certificada)
- Dos fotos tamaño pasaporte (2×2 pulgadas, fondo blanco)
- Certificado de nacimiento original o certificado
- Certificado policial: antecedentes penales limpios que abarquen los últimos 5 años, con una antigüedad máxima de 6 meses.
- Certificado médico: buena salud, con una antigüedad no superior a 30 días.
- Referencias personales (normalmente dos o más)
- Prueba de inversión que cumpla los requisitos de 1,000,000 BSD (escritura de compraventa o confirmación del Banco Central para bonos).
- Compromiso de mantener la inversión durante 10 años.
Tasas gubernamentales: Aproximadamente entre 15,000 y 20,000 BSD para el solicitante principal; aproximadamente 300 BSD por dependiente. Tiempo de procesamiento: Entre 8 y 12 meses para una solicitud completa y sin objeciones (rango: entre 6 y 18 meses).
Otras opciones de vivienda para propietarios
- Tarjeta de residente del propietario de la vivienda: Disponible bajo la IPLA para personas no bahameñas propietarias de inmuebles habitables. Renovación anual. No otorga derechos laborales. Tarifa de procesamiento aproximada: 100 BSD (no reembolsable); emisión aproximada: 500 BSD por tarjeta.
- Permiso de residencia anual: Para propietarios y residentes de temporada. Renovable anualmente sin derecho a trabajar. Una opción práctica para inversores que visitan la zona con regularidad pero no cumplen con los requisitos de la EPR.
- Residencia permanente estándar: Se puede obtener mediante matrimonio con un ciudadano bahameño (después de 5 años), 20 años o más de residencia legal, o 10 años o más de servicio público. No hay umbral de inversión, pero no aplica a la mayoría de los inversionistas extranjeros.
Para obtener un contexto más amplio sobre la planificación de la residencia y la ciudadanía en diferentes jurisdicciones, consulte nuestras guías sobre permisos de residencia y ciudadanía.
Impuestos sobre transacciones inmobiliarias
IVA sobre transmisiones inmobiliarias
El IVA ha sustituido al impuesto de timbre tradicional sobre las transmisiones inmobiliarias. El Anexo II de la Ley de Timbre de 2024 exime explícitamente de este impuesto las escrituras de transmisión, retransmisión, cesión, permuta o transferencia de bienes inmuebles. El mismo sistema de tramos impositivos del IVA se aplica tanto a las ventas de obra nueva como a las de segunda mano; el tipo impositivo depende del tipo de comprador y del valor de la propiedad, no de si es nueva o de segunda mano.
| Valor de la propiedad (BSD) | Tasa de IVA (persona física bahameña) | Tarifa para extranjeros |
|---|---|---|
| Menos de $ 100,000 | un 2.5% | un 10% |
| $ 100,000-$ 300,000 | 4% | un 10% |
| $ 300,000-$ 500,000 | 6% | un 10% |
| $ 500,000-$ 700,000 | 8% | un 10% |
| $ 700,000-$ 1,000,000 | 9% | un 10% |
| Más de $ 1,000,000 | un 10% | un 10% |
Los compradores de vivienda bahameños que adquieren una propiedad por primera vez reciben una tasa reducida del 4% en propiedades valoradas entre $300,000 y $500,000. Las empresas bahameñas pagan el 2.5% (para propiedades de menos de $100) o el 10% (para todos los demás tramos).
Aplicación del IVA: sanción del artículo 47C
Según la Ley de Enmienda del Impuesto al Valor Agregado (n.° 2) de 2025, artículo 47C, los agentes inmobiliarios deben presentar una declaración específica dentro de los 30 días posteriores a cualquier transmisión de propiedad. El incumplimiento conlleva una multa del 3 % del precio pagado o por pagar. Esta disposición entró en vigor el 1 de julio de 2025 y permanece vigente. Se trata específicamente de una multa por no presentar la declaración, no de una multa general por no recaudar el IVA.
impuesto sobre bienes inmuebles
| Tipo de propiedad | Rango de valor | Tarifa anual |
|---|---|---|
| Viviendas ocupadas por sus propietarios | Hasta ~$250,000 | Eximir |
| $ 250,000-$ 500,000 | un 0.625% | |
| Más de $ 500,000 | un 1.0% | |
| No propietario / comercial | Hasta $ 500,000 | un 0.75% |
| $500,000–$1.5M–$2M | un 1.0% | |
| Más de 1.5 millones a 2 millones de dólares | un 1.5% | |
| Terrenos baldíos de propiedad extranjera | Los primeros $7,000 | BSD 100 plano |
| Superando los $7,000 | un 2.0% |
Para una planificación fiscal comparativa entre jurisdicciones, consulte nuestra descripción general sobre impuestos.
El proceso de compra para inversores extranjeros
Un enfoque disciplinado en cuanto al cumplimiento normativo, la coordinación del cierre y la selección de la isla es clave para obtener buenos resultados en el mercado inmobiliario de las Bahamas. La adquisición típica sigue estas etapas:
- 1. Selección de la propiedad y debida diligencia: Contrate a un abogado local para la verificación de títulos, el levantamiento topográfico y las verificaciones ambientales. Confirme la zonificación, los gravámenes y cualquier deuda tributaria pendiente sobre la propiedad.
- 2. Contrato de compraventa: Formalice un contrato de compraventa con términos claros sobre el precio, el depósito (normalmente el 10%), las condiciones y el plazo de cierre.
- 3. Cumplimiento de la IPLA: Determine si se requiere un permiso IPLA (para terrenos de 5 acres o más o para uso comercial). De ser así, presente la solicitud electrónicamente a través del portal de la BIA con todos los documentos requeridos.
- 4. Financiación y transferencia de fondos: Coordinar los trámites de identificación del cliente (KYC) bancarios, la documentación del origen de los fondos y la aprobación del control de cambios del Banco Central de las Bahamas para las transferencias de divisas.
- 5. Clausura: Pague el IVA correspondiente (el único impuesto de transferencia; no se aplica impuesto de timbre adicional). Asegúrese de que el agente presente la declaración del artículo 47C en un plazo de 30 días. Registre la escritura de transmisión en el Registro General.
- 6. Posterior al cierre: Regístrese para el impuesto sobre bienes inmuebles, contrate un servicio de administración de propiedades, gestione un seguro (presupueste entre el 1 % y el 3 % del valor anual para la cobertura contra huracanes) y, si corresponde, solicite una Tarjeta de Residente para Propietarios de Viviendas o una Tarjeta de Residencia para Propietarios (EPR).
Para conocer los procesos comparativos en otras jurisdicciones, consulte nuestras guías sobre bienes raíces transacciones y registración de negocio.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en las Bahamas?
¿Cuál es la inversión mínima para obtener la residencia permanente por motivos económicos?
¿Existe algún impuesto de timbre sobre la compra de propiedades en las Bahamas?
¿Cuáles son los costos anuales de mantenimiento de una propiedad en alquiler?
¿Necesito una licencia para operar un alquiler a corto plazo?
¿Qué isla ofrece la mejor rentabilidad por alquiler?
Última actualización: 29 de abril de 2026. Esta guía tiene fines informativos y no constituye asesoramiento legal ni de inversión. Las tarifas gubernamentales, los tipos impositivos y los requisitos del programa pueden variar; verifique las cifras actuales antes de comprometerse.
