De un vistazo
Umbral de borrador: Mínimo de 400,000 € distribuidos en cuatro clases de activos (bienes raíces, bonos del gobierno, fondos autorizados, acciones cotizadas en la BSE) con un período de tenencia de 5 años, según el borrador retirado únicamente.
Mercado inmobiliario: El precio medio nacional ronda los 1,965 €/m² (+13.8 % interanual). Cluj-Napoca lidera con unos 3,230 €/m², seguida de Bucarest con unos 2,200 €/m². La construcción representa aproximadamente el 8 % del PIB, el porcentaje más alto de la UE.
Impuesto para no residentes: Impuesto efectivo sobre la renta por alquiler del 8%. Impuesto sobre las ganancias de capital del 1% (si se mantienen durante más de 3 años) o del 3% (si se mantienen durante 3 años o menos). No hay impuesto sobre el patrimonio.
Propiedad extranjera: Los ciudadanos de fuera de la UE pueden ser propietarios de edificios directamente, pero no pueden ser propietarios de terrenos; para ello, deben utilizar un derecho de superficie o una estructura empresarial rumana.
Última actualización abril 2026
El proyecto de ley rumano sobre residencia por inversión —conocido comúnmente como «Visa Dorada»— atrajo gran atención a finales de 2025 por ser una de las pocas propuestas de la UE que aún contemplaba la inversión inmobiliaria como vía para obtener la residencia. Sin embargo, el proyecto fue retirado del Parlamento en diciembre de 2025 tras evaluaciones de seguridad negativas. Esta guía analiza la propuesta retirada, los fundamentos del mercado inmobiliario rumano para inversores extranjeros, el régimen fiscal para no residentes y la situación de Rumanía en comparación con los programas de residencia por inversión vigentes en la UE en 2026.
Visado Dorado de Rumania: situación actual (abril de 2026)
El proyecto de ley rumano sobre el visado dorado (B490/2025) fue retirado formalmente del Parlamento el 9 de diciembre de 2025. El partido PNL retiró la legislación tras las evaluaciones negativas del Consejo Supremo de Defensa Nacional de Rumania (CSAT), el Servicio de Inteligencia rumano (SRI) y el Servicio de Inteligencia Exterior (SIE), que señalaron problemas de seguridad relacionados con el programa.
A abril de 2026, no se había presentado ningún proyecto de ley que lo reemplazara. Rumania no cuenta actualmente con un programa de residencia por inversión. Los inversores que consideraban invertir en bienes raíces rumanos específicamente para obtener una Visa Dorada deben saber que esta opción no está disponible y que no existe un calendario confirmado para ninguna legislación que la reemplace.
Dicho esto, el mercado inmobiliario rumano sigue siendo atractivo por sí mismo para los inversores extranjeros debido a sus fundamentos: fuerte crecimiento de los precios, actividad de construcción líder en la UE y un régimen fiscal favorable para los no residentes, independientemente de cualquier programa de residencia futuro. Para los inversores cuyo objetivo principal es la residencia en la UE, los programas activos en Grecia, Chipre, Malta y Letonia permanecen disponibles.
Lo que proponía el borrador retirado
Si bien el proyecto de ley ya no está vigente, comprender su propuesta proporciona un contexto para cualquier legislación futura que Rumania pueda introducir. El borrador retirado incluía una inversión mínima de 400,000 euros y un período de tenencia de cinco años en cuatro clases de activos elegibles.
| Activo elegible (giro retirado) | Días Minimos | Período de espera |
|---|---|---|
| Inmobiliaria rumana | €400,000 | 5 años |
| Bonos del gobierno rumano | €400,000 | 5 años (vencimiento) |
| Fondos de inversión autorizados por la ASF | €400,000 | 5 años |
| Acciones cotizadas en la Bolsa de Valores de Bucarest | €400,000 | 5 años |
El borrador también estipulaba que el cónyuge del inversor, los hijos menores y los padres dependientes recibirían permisos de residencia equivalentes de cinco años. Tras cinco años de residencia continua, el solicitante principal podría solicitar la residencia permanente y, posteriormente, la ciudadanía mediante el proceso de naturalización estándar de Rumania, que generalmente requiere un total de ocho años de residencia legal.
Para obtener información sobre las categorías generales de residencia en la UE y las vías de naturalización, consulte nuestras guías sobre permisos de residencia y ciudadanía.
Panorama general del mercado inmobiliario rumano
El mercado inmobiliario rumano ha demostrado un crecimiento constante hasta 2025 y 2026, impulsado por una sólida actividad de construcción, una creciente urbanización y una demanda sostenida. Los indicadores clave muestran un mercado activo y dinámico que genera confianza entre los promotores.
Permisos de construcción: Rumania emitió 37,252 permisos de construcción de viviendas en 2025, lo que representa un aumento del 4.4% con respecto al año anterior. Este repunte refleja la continua confianza de los promotores y un creciente volumen de nueva oferta en las principales ciudades.
Participación del sector de la construcción en el PIB: El sector de la construcción aporta aproximadamente el 8% del PIB de Rumanía, la mayor proporción de la Unión Europea y muy por encima de la media de la UE-27, que ronda el 5%. Este peso sectorial refleja la actividad tanto de desarrollo residencial como comercial, e indica una fuerte afluencia de mano de obra y capital al sector de la construcción.
Trayectoria del precio: Los precios de la vivienda en las principales ciudades de Rumanía se han disparado entre un 60 % y un 100 % en los últimos seis años. El promedio nacional alcanzó aproximadamente 1,965 €/m² a finales de 2025, lo que refleja un aumento interanual del 13.8 %. Este crecimiento ha sido generalizado, con incrementos de dos dígitos en todas las grandes ciudades.
Precios de las propiedades por ciudad
| Ciudad | Stock existente (€/m²) | Obra nueva (€/m²) | Cambio interanual |
|---|---|---|---|
| Cluj-Napoca | 3,227-3,235 € | €3,303 | + 5.1% |
| Bucarest | 2,159-2,204 € | €2,500 | + 17.2% |
| Braşov | 2,166-2,228 € | €2,698 | + 11.1% |
| Constanţa | 1,916-1,943 € | €2,058 | + 5.9% |
| Timisoara | €1,865 | - | + 11.2% |
| promedio nacional | €1,965 | - | + 13.8% |
Datos: cifras verificadas de finales de 2025. Cluj-Napoca es la ciudad más cara de Rumanía, mientras que Bucarest ha experimentado el mayor crecimiento en los precios de obra nueva, con un +17.2% interanual.
Para los inversores, la amplia diferencia de precios entre ciudades genera distintas estrategias. Bucarest ofrece la mayor liquidez y la apreciación de capital más rápida en construcciones nuevas. Cluj-Napoca presenta precios elevados, pero la rentabilidad es menor. Ciudades secundarias como Timișoara y Constanța ofrecen puntos de entrada más bajos con perfiles de rentabilidad más sólidos.
Rendimientos de alquiler y potencial de ingresos
La rentabilidad bruta de los alquileres en Rumanía sigue siendo atractiva para los estándares europeos, aunque varía significativamente según la ciudad y el tipo de activo. A fecha de primer trimestre de 2026, la rentabilidad bruta media por ciudad es la siguiente: Bucarest registra una media del 7.52% (con barrios de mercado masivo como Titan, Berceni y Militari que alcanzan entre el 6.0% y el 7.1%). Constanța registra una media del 6.37%, Brașov del 5.81%, Timișoara del 5.44% y Cluj-Napoca del 4.41%, debido a los precios elevados de la ciudad. Galați ofrece la mayor rentabilidad bruta a nivel nacional, con aproximadamente un 8.09%.
La rentabilidad neta suele ser entre 1.5 y 2.0 puntos porcentuales inferior a la bruta tras deducir los impuestos sobre la propiedad, el mantenimiento, la desocupación y los gastos de gestión. Los apartamentos de varias habitaciones en barrios de alta demanda de Bucarest pueden alcanzar rentabilidades brutas cercanas al 8%, especialmente en el segmento de mercado masivo.
Para los inversores que evalúan las propiedades rumanas basándose únicamente en el potencial de ingresos, la combinación de precios de entrada moderados y una fuerte demanda de alquileres —impulsada por la urbanización, la limitada penetración de las hipotecas y una fuerza laboral joven y profesional— crea un perfil fundamentalmente diferente al de los saturados mercados de Europa Occidental.
Normas sobre propiedad extranjera y costes de transacción
Según la legislación rumana (Ley 312/2005 y artículo 44 de la Constitución rumana), los ciudadanos extracomunitarios pueden ser propietarios directos de edificios y apartamentos. Sin embargo, no pueden ser propietarios directos de terrenos. Para controlar el terreno sobre el que se asienta una propiedad, los inversores extracomunitarios suelen utilizar una de dos estructuras: un derecho de superficie (un derecho de uso a largo plazo, generalmente de 49 a 99 años) o una empresa rumana que ostenta la titularidad del terreno mientras el inversor es propietario de la empresa.
Los ciudadanos de la UE y del EEE pueden ser propietarios de tierras en virtud de condiciones de reciprocidad, que se han liberalizado progresivamente desde la adhesión de Rumanía a la UE en 2007.
Los costos de transacción
Los costes totales de transacción en Rumanía oscilan entre el 5.4 % y el 9.2 %, lo que se considera moderado en comparación con los estándares de Europa Occidental. Los principales componentes se desglosan de la siguiente manera: los honorarios notariales van del 0.44 % al 2.20 % (a cargo del comprador), el registro de la propiedad es del 0.15 % para particulares, y el vendedor paga un impuesto de transmisiones patrimoniales del 1 % si la propiedad se ha poseído durante más de tres años o del 3 % si se ha poseído durante tres años o menos. Los costes totales para el comprador generalmente se sitúan entre el 1.5 % y el 3.2 %, mientras que los costes para el vendedor alcanzan entre el 5 % y el 9 %, incluyendo las comisiones de los agentes.
Para obtener orientación sobre cómo estructurar las adquisiciones de propiedades a través de una entidad corporativa, consulte nuestra registración de negocio y bienes raíces recursos.
Régimen fiscal para inversores inmobiliarios no residentes
El régimen fiscal de Rumanía para los inversores inmobiliarios no residentes es relativamente sencillo y, según los estándares de la UE, favorable para el inversor.
Ingresos por alquiler
Las personas físicas no residentes pagan un impuesto sobre la renta del 10 % sobre el 80 % de los ingresos brutos por alquiler (se aplica automáticamente una deducción fija del 20 %). Esto resulta en una tasa impositiva efectiva del 8 % sobre los ingresos brutos por alquiler. La deducción fija del 20 % reemplaza las reclamaciones de gastos detalladas; los gastos reales que superen el 20 % no son deducibles para las personas físicas.
Ganancias de capital por la venta de propiedades
El impuesto sobre las ganancias de capital es del 1 % si la propiedad se mantuvo durante más de tres años, o del 3 % si se mantuvo durante tres años o menos. Estas tasas se encuentran entre las más bajas de la UE y crean un perfil de salida favorable para los inversores a largo plazo.
Impuestos anuales sobre la propiedad y cambios para 2026
Los tipos impositivos básicos sobre la propiedad son de un mínimo del 0.1 % para inmuebles residenciales y del 0.5 % para inmuebles no residenciales. A partir de 2026, se aplica un cambio significativo: la base imponible del valor de la propiedad se ha incrementado en un 167 % (de 1,000 a 2,677 lei/m² para estructuras de hormigón), lo que eleva considerablemente los costes de mantenimiento efectivos, aunque los tipos impositivos nominales se mantengan sin cambios. Además, se aplica un recargo del 0.9 % a las propiedades valoradas en más de 2.5 millones de RON (aproximadamente 500 000 €).
Residencia fiscal y doble imposición
Poseer una propiedad en Rumania no genera automáticamente la residencia fiscal. Esta se establece al permanecer físicamente en Rumania durante 183 días o más en un año natural, o al tener el centro de intereses vitales en dicho país. Los inversores que permanezcan menos de 183 días en Rumania siguen siendo considerados no residentes a efectos fiscales rumanos.
Rumania cuenta con aproximadamente 90 convenios para evitar la doble imposición en vigor, incluidos tratados con Estados Unidos, Reino Unido (un nuevo convenio entró en vigor el 1 de enero de 2026), Israel, Rusia, China y los Emiratos Árabes Unidos (plenamente ratificado y vigente). Para conocer conceptos de planificación fiscal aplicables a diferentes jurisdicciones, consulte nuestra guía de planificación fiscal.
Comparación de los programas activos de visado dorado de la UE
Tras la retirada del programa de Rumanía, los inversores que buscan la residencia en la UE a través de la inversión inmobiliaria disponen de cuatro opciones activas a partir de abril de 2026.
| País | Inversión inmobiliaria mínima | Estado |
|---|---|---|
| Grecia | Entre 250,000 y 800,000 euros (por zona) | Activo |
| Chipre | 300,000 € + IVA | Activo |
| Malta (MPRP) | Aproximadamente 375,000 € (compra) o 14,000 €/año (arrendamiento) | Activo |
| Letonia | 250,000 € + 5% de tasa estatal | Activo |
| Portugal | Bienes inmuebles retirados (octubre de 2023) | Ruta RE cerrada |
| España | Bienes inmuebles eliminados (abril de 2025) | Ruta RE cerrada |
| Ireland | - | Programa totalmente cerrado |
| Hungría | 250,000 € (solo fondos, sin inversión inmobiliaria directa) | Solo fondos |
| Rumania | 400,000 € (borrador retirado en diciembre de 2025) | Retirado |
Actualmente no existe ninguna directiva vinculante de la UE que prohíba los programas de visados dorados, aunque la presión constante de la Comisión Europea y del Parlamento desde 2019 ha contribuido al cierre de programas y al endurecimiento de los mismos mediante la armonización de las normas contra el blanqueo de capitales y el refuerzo de los requisitos de diligencia debida.
Para los inversores que exploran la residencia en la UE a través de la inversión, nuestro equipo puede asesorarles sobre la selección de programas en distintas jurisdicciones. Consulte nuestras guías para residencia por inversión y residencia especial.
Vías alternativas de residencia en Rumania
Si bien la vía de la Visa Dorada no está disponible, Rumania ofrece varias vías de inmigración estándar para extranjeros. Estas incluyen permisos de residencia por motivos comerciales (disponibles para directores y accionistas de entidades rumanas), permisos de trabajo para quienes tienen contratos laborales en Rumania, permisos de reagrupación familiar y residencia por estudios. Rumania también cuenta con un programa de visas para nómadas digitales que permite a los trabajadores remotos obtener la residencia permanente. La vía general para obtener la residencia permanente requiere cinco años de residencia legal continua, pudiendo acceder a la ciudadanía tras un total de ocho años.
Para los inversores que deseen establecer y operar un negocio en Rumanía, el permiso de residencia con fines comerciales, combinado con la propiedad de bienes inmuebles, puede proporcionar tanto la condición de residente como exposición al mercado inmobiliario, sin necesidad de alcanzar el umbral de inversión de 400,000 euros que se contemplaba en el borrador retirado del Golden Visa.
Preguntas frecuentes
¿Tiene Rumania un programa de Visado Dorado?
¿Puede un ciudadano extracomunitario comprar una propiedad en Rumanía?
¿Qué impuestos paga un no residente sobre los ingresos por alquiler en Rumania?
¿El hecho de poseer una propiedad en Rumania me convierte en residente fiscal?
¿Qué países de la UE siguen ofreciendo visados dorados para el sector inmobiliario?
¿Cuáles son los precios medios de las propiedades en Bucarest?
Próximos pasos
Tanto si está evaluando bienes inmuebles rumanos como inversión independiente, como si está explorando opciones de residencia por inversión en la UE a través de programas activos, o si está considerando un permiso de residencia con fines comerciales en Rumanía, nuestro equipo de asesoramiento transfronterizo puede coordinar la adquisición de propiedades, la estructuración corporativa y la planificación migratoria en diferentes jurisdicciones.
