De un vistazo
- Elegibilidad: Los extranjeros pueden comprar apartamentos, casas y propiedades comerciales; no se requiere permiso de residencia ni socio local.
- Restricción: Las tierras agrícolas están reservadas a los ciudadanos de Georgia, aunque las estructuras de LLC pueden ofrecer una vía de acceso.
- Registración: Plazos de entrega: de un día para otro a cuatro días hábiles, con tarifas de entre 150 y 350 GEL (aproximadamente entre 56 y 130 dólares estadounidenses).
- Impuesto de transmisión: Ninguno: Georgia no impone ningún impuesto de timbre ni impuesto de transferencia sobre las compras de propiedades.
- Impuesto a la propiedad: Con un límite máximo del 1% del valor de mercado y un umbral de ingresos familiares de 40,000 GEL (aproximadamente 14,815 USD).
- Compra a distancia: Posible mediante poder notarial y apostillado.
Última actualización de mayo 2026
El mercado inmobiliario de Georgia es abierto, ágil y relativamente económico, razón por la cual muchos compradores internacionales lo eligen para una segunda residencia, para obtener ingresos por alquiler o como inversión a largo plazo. El país fue pionero en el registro de tierras basado en blockchain en 2016, lo que brinda a los compradores un nivel excepcional de transparencia y seguridad.
Esta guía paso a paso explica qué pueden comprar los extranjeros, cómo verificar el título, el flujo de trabajo del contrato y el registro, los costos e impuestos, las opciones de financiamiento y cómo completar una compra de forma remota. Si está comparando estrategias regionales, nuestras guías para Sector Inmobiliario y Impuestos en Armenia cubrir opciones paralelas al lado.
¿Quiénes pueden comprar propiedades en Georgia siendo extranjeros?
Los extranjeros pueden comprar y poseer la mayoría de los bienes inmuebles en Georgia en régimen de propiedad absoluta. No se requiere permiso de residencia georgiano, socio local ni inversión mínima para adquirir un apartamento, casa o local comercial. Las compras pueden realizarse en persona o a distancia mediante un poder notarial debidamente otorgado.
La Constitución georgiana (Artículo 19) garantiza los derechos de propiedad de los extranjeros en igualdad de condiciones que los ciudadanos, con la excepción de las tierras agrícolas.
restricción de tierras agrícolas
Los extranjeros no pueden adquirir directamente tierras agrícolas en Georgia. La propiedad de dichas tierras está limitada a ciudadanos georgianos o entidades georgianas que cumplan con los requisitos, con algunas excepciones como la herencia. Tenga en cuenta que algunas parcelas de viviendas o fincas pueden estar clasificadas como agrícolas, por lo que siempre verifique la categoría del terreno antes de firmar.
Algunos inversores extranjeros sortean esta restricción constituyendo una sociedad de responsabilidad limitada georgiana y adquiriendo terrenos agrícolas a través de ella. Si bien esta práctica es común en el mercado, requiere asesoramiento legal especializado para garantizar el cumplimiento de la normativa. Si la adquisición de terrenos agrícolas forma parte de sus planes, le recomendamos obtener asesoramiento específico antes de proceder.
El mercado inmobiliario de Georgia: dónde compran los extranjeros
La participación extranjera en el mercado inmobiliario de Georgia sigue siendo significativa. En 2024, los compradores internacionales representaron aproximadamente el 17 % de las transacciones inmobiliarias en todo el país. Los apartamentos de nueva construcción y los pisos de segunda mano predominan en las compras de extranjeros, concentrándose en Tiflis y Batumi.
Empiece por trabajar con promotores inmobiliarios de buena reputación y agentes autorizados. Verifique la documentación del proyecto antes de pagar cualquier cuota de reserva y, si procede, solicite siempre una revisión legal independiente de los documentos de propiedad y los permisos de construcción. Establezca expectativas claras desde el principio sobre las fechas de entrega y las normas de la comunidad de propietarios, especialmente en el caso de proyectos de nueva construcción.
Diligencia debida: verificación de títulos y comprobaciones en el registro de la propiedad.
La Agencia Nacional de Registro Público de Georgia mantiene registros de títulos oficiales. Antes de firmar cualquier documento, obtenga un extracto actualizado del registro y verifique el código catastral, los límites y las cargas de la propiedad. Usted o su abogado pueden obtener un extracto actualizado que identifique al propietario registrado, la descripción de la propiedad y cualquier hipoteca, gravamen o restricción.
Georgia fue pionera en el registro de tierras basado en blockchain en 2016, añadiendo una capa de verificación a prueba de manipulaciones a los registros de propiedad. Esto dificulta la alteración de los registros después de su inscripción y ofrece a los compradores mayor seguridad al verificar el historial de propiedad.
Lista de verificación previa a la firma
- Propiedad y autoridad: La identidad del vendedor debe coincidir con la del titular del registro. Si la venta se realiza a través de un representante, revise detenidamente el poder notarial.
- gravámenes: Verifique si existen hipotecas, gravámenes, garantías, servidumbres o restricciones judiciales. Exija la cancelación de la hipoteca antes o al finalizar la obra, según corresponda.
- Descripción de propiedad: Confirme el código catastral, la dirección, el plano de planta, los límites y la unidad exacta (incluidos el estacionamiento y los trasteros).
- Permisos de construcción (obra nueva): En el caso de ventas a promotores, revise los permisos de construcción, los permisos de edificación y el certificado de ocupación antes de realizar el pago final.
- Áreas comunes y asociación de propietarios: Consulte los estatutos, las tarifas de servicio y la asignación de responsabilidades de mantenimiento.
- Servicios públicos y pagos atrasados: Obtenga confirmación por escrito de las conexiones de servicios públicos y de cualquier factura pendiente.
- Categoría de terreno: Verifique que el terreno no esté clasificado como agrícola, ya que esto restringiría la propiedad extranjera.
El contrato de compraventa
Georgia utiliza un sistema sencillo de registro y contratación. Un contrato de compraventa no siempre requiere una notarización por separado; si ambas partes firman ante la persona autorizada del registro, no se necesita ninguna notarización adicional. Sin embargo, un acuerdo privado sin autenticación no es suficiente para el registro. Importante: desde octubre de 2023, cualquier transacción firmada mediante un poder notarial extranjero debe ser notariada como escritura pública.
El contrato debe incluir: la identificación de ambas partes, los datos del inmueble (código catastral y descripción), el precio de compra, las condiciones de pago, la fecha de entrega y posesión, y cualquier condición, como la cancelación de la hipoteca. La titularidad se transfiere únicamente al inscribirse en el registro de la propiedad; la mera firma del contrato no implica la transferencia de la propiedad.
Documentos del comprador (típicos)
- Pasaporte (y traducción jurada si así lo requiere el funcionario de inmigración).
- Poder notarial, si la firma o el registro se realiza de forma remota (debe estar notariado como escritura pública desde octubre de 2023).
- Confirmación de pago según los términos del contrato para el envío de la inscripción
Si planea estructurar la propiedad a través de una empresa, obtenga asesoramiento específico. Para estrategias de holding regionales, consulte nuestra Registro de Empresas guía.
Pago, banca y compra remota
Los pagos se realizan normalmente mediante transferencia bancaria rastreable, según el calendario contractual. Georgia no aplica controles de cambio a los fondos recibidos para la compra de propiedades, lo que facilita las transferencias internacionales.
Abrir una cuenta bancaria georgiana
Los extranjeros pueden abrir una cuenta bancaria georgiana con su pasaporte, a menudo el mismo día. Esto simplifica tanto el pago de la compra como los gastos recurrentes, como las facturas de servicios públicos y el impuesto sobre la propiedad. Si bien no es estrictamente necesario tener una cuenta local para la compra, facilita considerablemente el proceso. Para obtener más información sobre servicios bancarios en la región, consulte nuestra Bancario visión general.
Poder notarial para compras a distancia
Muchos compradores extranjeros completan la compra a distancia mediante un poder notarial otorgado a un representante local. Este poder debe estar apostillado si su país es miembro del Convenio de La Haya sobre la Apostilla, o legalizado por vía consular en caso contrario. Georgia es miembro del Convenio de La Haya desde el 14 de mayo de 2007.
Desde octubre de 2023, las transacciones firmadas mediante poder notarial extranjero deben formalizarse mediante escritura pública notariada. Este requisito es obligatorio; téngalo en cuenta si realiza la compra a distancia.
Pagos de criptomonedas
Algunos promotores y vendedores georgianos aceptan criptomonedas (incluido USDT) para transacciones inmobiliarias. Sin embargo, el tratamiento legal y fiscal de las compras con criptomonedas aún no está tan definido como el de las transferencias bancarias tradicionales. Si planea usar criptomonedas, consulte con un abogado sobre la estructura y los requisitos de documentación.
Proceso de inscripción y tarifas
El registro de títulos de propiedad en Georgia es rápido según los estándares internacionales. La Agencia Nacional del Registro Público ofrece tres niveles de servicio y no se aplican impuestos gubernamentales sobre la transferencia de bienes inmuebles ni tasas de timbre.
| Nivel de servicio | Tiempo de procesamiento | Cuota de inscripción |
|---|---|---|
| Estándar | 4 días hábiles | 150 GEL (aproximadamente 56 USD) |
| Acelerado | un solo día hábil. | 270 GEL (aproximadamente 100 USD) |
| Mismo día | El mismo día hábil | 350 GEL (aproximadamente 130 USD) |
Además de los gastos de registro, en Georgia no se aplican impuestos de timbre ni de transferencia a las compras de bienes inmuebles. Los honorarios legales y los gastos de notarización son aparte y varían según el acuerdo.
Impuestos sobre la propiedad en Georgia
Impuesto anual sobre la propiedad
En Georgia, el impuesto sobre la propiedad está vinculado a los ingresos familiares, no solo al valor de la propiedad. Si sus ingresos familiares anuales son inferiores a 40 000 GEL (aproximadamente 14 815 USD), generalmente está exento de presentar la declaración del impuesto sobre la propiedad. Por encima de ese umbral, el impuesto se calcula a tasas que oscilan entre el 0.05 % y el 1 % del valor de mercado de la propiedad, según los tramos de ingresos. El impuesto tiene un límite máximo del 1 % del valor de mercado.
Las declaraciones de impuestos deben presentarse antes del 1 de noviembre de cada año, y el pago debe realizarse antes del 15 de noviembre.
Impuesto sobre las ganancias de capital por reventa
Cuando una persona física vende una propiedad residencial, la ganancia (precio de venta menos precio de compra) se grava al 5%. Sin embargo, si ha sido propietario y ha utilizado la propiedad como su residencia durante al menos dos años, la ganancia está exenta. Para propiedades no residenciales o si no cumple con los requisitos para la exención de dos años, podría aplicarse la tasa general del impuesto sobre la renta del 20% a la ganancia.
Impuesto sobre la renta de los alquileres
Los ingresos por alquiler de propiedades residenciales tributan a una tasa fija del 5% para las personas físicas. Los ingresos por alquiler de propiedades comerciales o no residenciales tributan a la tasa estándar del 20%. Georgia ha firmado 58 convenios para evitar la doble imposición, lo que puede reducir las obligaciones de retención según su país de residencia fiscal.
Para una planificación fiscal más amplia en toda la región, compare los regímenes utilizando nuestra Impuestos en Armenia recurso.
Hipotecas y financiación para compradores extranjeros
Los bancos georgianos ofrecen productos hipotecarios a no residentes, aunque las condiciones difieren de las disponibles para los prestatarios locales. Según la normativa del Banco Nacional de Georgia, la relación préstamo-valor para los préstamos denominados en GEL puede alcanzar entre el 80 % y el 90 %, mientras que los préstamos denominados en USD suelen requerir un pago inicial mayor.
Los prestatarios no residentes deben esperar condiciones más conservadoras: tasas de interés más altas, plazos de préstamo más cortos y requisitos de documentación más estrictos. No todos los bancos atienden a solicitantes extranjeros, así que compare opciones. Tener una cuenta bancaria local y documentación que acredite sus ingresos fortalece considerablemente su solicitud.
Si va a financiar la compra, coordine con antelación con su asesor legal para asegurarse de que las condiciones de la hipoteca se ajusten al cronograma del contrato de compraventa.
Después de la compra: qué debes saber
Una vez completado el registro, hay varios asuntos prácticos que resolver. Las conexiones de servicios públicos (electricidad, gas, agua, internet) generalmente se pueden establecer en pocos días. Si no reside en Georgia, considere contratar a una empresa local de administración de propiedades para que se encargue de las relaciones con los inquilinos, el mantenimiento y el pago de facturas en su nombre.
En Georgia, el seguro de propiedad no es obligatorio, pero se recomienda encarecidamente, sobre todo para inversiones de alquiler. Las pólizas estándar cubren incendios, desastres naturales y responsabilidad civil. Asegúrese de que su póliza cubra el valor de reposición de la vivienda y su contenido.
Si compró un apartamento en una nueva construcción, confirme que el edificio ha recibido su certificado de ocupación final antes de mudarse o alquilarlo. Para una planificación más amplia de residencia y visa en la región, consulte nuestras guías sobre Visas, Ciudadania y Permisos de residencia en armenia
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar un apartamento o una casa en Georgia?
¿Pueden los extranjeros comprar tierras agrícolas en Georgia?
¿Qué tan rápido es el registro de títulos de propiedad en Georgia?
¿Necesito un contrato de compraventa notariado?
¿Qué impuestos y tasas debo esperar al comprar una propiedad en Georgia?
¿Puedo obtener una hipoteca como extranjero en Georgia?
Comprar bienes inmuebles en Georgia como extranjero es sencillo si se sigue el proceso legal: verificar el título en el registro de la propiedad, utilizar un contrato debidamente ejecutado, registrarse con prontitud y comprender las obligaciones fiscales. Para una planificación estratégica en toda la región (residencia, visados o alternativas de inversión), consulte nuestras guías sobre Visas, Ciudadania, Permisos de residencia y Visa nómada digital en armenia
¿Necesita que se revise o se gestione una compra en Georgia mediante un poder notarial? Póngase en contacto con nuestro equipo de bienes raíces transfronterizos para obtener una verificación de conflictos y un presupuesto de honorarios: Comience Aquí.
