Tras el cierre de España: Reposicionamiento de las carteras del Banco de Reserva de la UE para 2026

España suprime el visado dorado.

España suprimió formalmente el permiso de residencia para inversores mediante la Ley Orgánica 1/2025, con efecto a partir del 3 de abril de 2025. La vigésimo primera disposición final de la ley elimina los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013, suprimiendo así la categoría completa de residencia para inversores. Desde esa fecha, no se han admitido nuevas solicitudes, ni de residencia patrimonial ni de residencia por inversión.

Las solicitudes presentadas antes de la fecha límite se están tramitando conforme a las normas anteriores, y los titulares de permisos vigentes aún pueden renovarlos. Se ha presentado una impugnación constitucional, pero no se ha ordenado ninguna suspensión ni revocación hasta mediados de 2026.

Durante sus 12 años de vigencia, la Visa Dorada española emitió aproximadamente 16,000 permisos, lo que representa alrededor del 0.3% de las transacciones inmobiliarias nacionales. El impacto en el mercado tras su cierre ha sido moderado y localizado. Los solicitantes que antes tenían como objetivo España ahora cuentan con varias alternativas en el país, como la Visa para Nómadas Digitales, la Visa para Personas sin Fines de Lucro y la Visa para Emprendedores, aunque ninguna reproduce el modelo de inversión a cambio de residencia.

Visado Dorado para Grecia: umbrales escalonados para 2026

El programa Golden Visa de Grecia ya no se basa en un único umbral fijo. Desde que la Ley 5100/2024 introdujo un sistema escalonado, la inversión mínima depende tanto de la ubicación como del tipo de propiedad.

Niveles de inversión (bienes raíces)

Las propiedades adquiridas por debajo de los 400,000 € y los 800,000 € no pueden utilizarse para alquileres a corto plazo como Airbnb. Las infracciones conllevan una multa de 50,000 € y la posible revocación del permiso. Se permiten los alquileres a largo plazo de seis meses o más y el uso personal.

Rutas no inmobiliarias

Grecia también ofrece vías de inversión que no implican la compra directa de propiedades: aproximadamente 350,000 € en fondos de inversión elegibles, 500,000 € en un depósito a plazo fijo en un banco griego (renovable a 12 meses) o 500,000 € como aportación de capital a una empresa griega con al menos cinco empleados. La Ley 5162/2024 introdujo una nueva vía de inversión para startups de 250,000 € a través del registro Elevate Greece, dirigida a empresas de tecnología inmobiliaria, finanzas y tecnología de defensa.

Detalles clave del programa

No se requiere una estancia mínima; la inversión simplemente debe mantenerse. Los titulares del permiso disfrutan de 90/180 días de viaje sin visado dentro del espacio Schengen, pero no tienen derecho a trabajar en otros estados de la UE. Los familiares cubiertos incluyen al cónyuge o pareja de hecho registrada, los hijos de hasta 21 años (o hasta 24 si son estudiantes a tiempo completo con dependencia económica) y los padres tanto del inversor como de su cónyuge, sin límite de edad ni requisito de dependencia económica para los padres.

El tiempo de tramitación real es de tres a nueve meses. En los últimos 12 meses, Grecia ha emitido aproximadamente 3,500 permisos nuevos. La lista de espera asciende a unas 42 390 solicitudes, pero disminuye a un ritmo de entre el 3 % y el 4 % mensual. La Ley 5275/2026 modificó la fecha de inicio de la validez del permiso, pasando de la fecha de inversión a la fecha de emisión de la tarjeta. Para obtener la ciudadanía se requieren siete años de residencia legal, además de un nivel B1 de griego y un examen de integración.

Portugal: vía de financiación exclusiva con nuevo calendario de ciudadanía.

Portugal eliminó todas las vías de compra de bienes inmuebles en octubre de 2023 en virtud de la legislación Mais Habitação. La principal vía para acceder a este tipo de financiación es ahora una inversión de 500,000 € en un fondo de capital privado o de capital riesgo con un plazo mínimo de cinco años y al menos un 60 % asignado a empresas portuguesas, sin ninguna exposición al sector inmobiliario.

Entre las alternativas se incluyen la constitución de una empresa por un valor de 500,000 € más la creación de al menos cinco puestos de trabajo permanentes (mantenidos durante tres años o más), la creación de un mínimo de 10 puestos de trabajo sin inversión mínima de capital, una donación de 500,000 € a instituciones de investigación científica públicas o privadas, y una donación de 250,000 € (o 200,000 € en zonas de baja densidad) en concepto de donación cultural o patrimonial.

Procesamiento de la cartera de pedidos y los plazos

El número total de solicitudes pendientes supera las 55 000, de las cuales más de 20 000 se encuentran estancadas en la etapa de datos biométricos. Si bien el plazo legal de tramitación es de 90 días, el tiempo medio real de procesamiento es de aproximadamente 34 meses, según un estudio realizado en 2026 con 127 solicitudes. El gobierno no logró su objetivo de eliminar las solicitudes pendientes para 2025, y el plazo de tramitación realista para una nueva solicitud es de dos a tres años para su aprobación, y de seis a siete años para obtener la ciudadanía.

La estancia mínima requerida es de siete días al año (14 días por cada período de renovación de dos años). Los familiares elegibles incluyen cónyuge o pareja, hijos menores de edad, hijos adultos dependientes que cursen estudios a tiempo completo y padres dependientes mayores de 65 años. El programa de Visado Dorado de Portugal no se cancelará; el marco posterior a 2023 se mantiene estable y no existe ningún plan de abolición.

Otros programas de la UE: Hungría, Malta e Italia.

Además de Grecia y Portugal, otros tres Estados miembros de la UE ofrecen ahora programas viables de residencia por inversión que merecen ser tenidos en cuenta en una cartera posterior a España.

Hungría — Programa de Inversores Invitados

Relanzado en 2024, el Programa de Inversión para Inversionistas (PII) de Hungría ofrece un permiso de residencia de 10+10 años a través de dos vías: un fondo de inversión inmobiliaria de 250 000 € o una donación para educación de 1 000 000 €. No se requiere una estancia mínima y el trámite suele tardar entre cuatro y seis meses. La cobertura familiar incluye al cónyuge, los hijos menores y los hijos adultos de hasta 25 años si están matriculados en estudios superiores a tiempo completo. El permiso otorga derechos de viaje dentro del espacio Schengen. La ciudadanía se rige por las normas húngaras habituales: ocho o más años de residencia física continua, además de exámenes de idioma húngaro y de la Constitución. No existe un procedimiento acelerado para obtener la nacionalidad a través de la inversión.

Malta: Programa de residencia permanente (MPRP)

El programa MPRP de Malta otorga la residencia permanente desde el principio. El alojamiento requiere la compra de una propiedad por un valor mínimo de 375,000 € o un compromiso de alquiler de 14,000 € anuales durante un mínimo de cinco años. Los gastos no inmobiliarios ascienden a aproximadamente 99,000 €: una tasa administrativa de 60,000 € (15,000 € al solicitar la residencia y 45,000 € al obtener la aprobación), una contribución gubernamental de 37,000 € y una donación de 2,000 € a una ONG. El trámite tarda aproximadamente entre cuatro y ocho meses. Los familiares —incluidos cónyuge, hijos y ascendientes— están cubiertos. Se aplican los derechos de viaje del espacio Schengen. Para quienes buscan la ciudadanía, el programa MEIN de Malta requiere una inversión adicional de entre 600,000 € y 750,000 €, además de bienes inmuebles y donaciones, con un plazo de entre 12 y 36 meses. El marco RBI de Malta se considera el más estable de la UE.

Italia — Visa de inversor

El visado de inversor de Italia, vigente desde su actualización de enero de 2025, ofrece cuatro vías: 250,000 € en una startup innovadora, 500,000 € en acciones de una empresa, 1,000,000 € como donación filantrópica o 2,000,000 € en bonos del Estado. El visado inicial de dos años se convierte en permiso de residencia. El procedimiento concurrente de Italia para «familiares acompañantes» permite la reagrupación familiar sin el periodo de espera estándar de dos años. Se aplican los derechos de viaje Schengen. La residencia permanente está disponible después de cinco años y la ciudadanía después de 10 años según las normas habituales. Cabe destacar que el impuesto fijo de Italia para nuevos residentes (Artículo 24-bis) aumentó de 100,000 € a 300,000 € anuales a partir del 1 de enero de 2026.

Comparación de la residencia en la UE mediante inversión

Todos los programas permiten viajar sin visado dentro del espacio Schengen 90/180. La inclusión de familiares varía según el programa. Ninguno otorga la residencia permanente ni el derecho a trabajar en toda la UE. Las tasas gubernamentales están sujetas a cambios.

Cómo reposicionar su cartera de inversiones para 2026

Con España fuera de la lista y los programas restantes evolucionando rápidamente, un enfoque de reposicionamiento estructurado es esencial. Comience por definir la división jurisdiccional —bienes raíces griegos frente a fondos portugueses frente a programas más recientes en Hungría, Malta o Italia— en función de los objetivos, la tolerancia al riesgo y el perfil de liquidez de cada cliente.

Presente la documentación de cumplimiento con anticipación. Recopile pruebas del origen de los fondos, registros bancarios, declaraciones de impuestos y comprobantes de liquidación antes de seleccionar un activo. El retraso de varios años en el procesamiento en Portugal implica que los documentos deben mantener su validez durante períodos prolongados; el plazo más corto en Grecia exige una coordinación más estricta en el cierre de operaciones inmobiliarias.

Analice detenidamente los activos que cumplen los requisitos. Para Grecia, verifique que la propiedad cumpla con el umbral de categoría correcto y el mínimo de 120 m² para la región objetivo. Para Portugal, examine el vehículo del fondo para confirmar que cumple con las normas posteriores a 2023, en particular, el requisito de exposición cero al sector inmobiliario y el vencimiento mínimo de cinco años. Para Hungría, Malta e Italia, confirme las condiciones de calificación específicas para la ruta elegida.

Modele las estructuras fiscales y de tenencia con anticipación. El aumento del impuesto fijo en Italia a 300,000 € anuales para nuevos residentes afecta la planificación de alto patrimonio. Coordínese con un asesor fiscal transfronterizo sobre las implicaciones de las tenencias de propiedades frente a las de fondos. Organice sus solicitudes para gestionar las necesidades familiares y considere vías paralelas para la planificación de la residencia y la estrategia de visado Schengen.

Para los clientes que consideran Armenia como una base complementaria, ya sea para la residencia por inversión , el registro de empresas o la planificación fiscal , un enfoque multijurisdiccional puede fortalecer tanto el cumplimiento normativo como las opciones de movilidad.

Preguntas frecuentes

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