- España puso fin a su Golden Visa inmobiliario bajo la Ley Orgánica 1/2025 el 3 de abril de 2025, cerrando la puerta a nuevas solicitudes basadas en propiedades.
- La demanda de los inversores se está redireccionando a Portugal y Grecia; la ruta de Portugal ahora se centra en inversiones en fondos/corporativas de más de 500 euros, mientras que Grecia mantiene una ruta inmobiliaria de 250,000 euros.
- Portugal está procesando aproximadamente entre 45,000 y 50,000 expedientes pendientes y acelerando el procesamiento electrónico, por lo que los plazos siguen siendo impredecibles.
- Grecia se destaca en 2026 por su umbral relativamente bajo de 250 euros y la estabilidad declarada del programa, aunque una documentación exhaustiva sigue siendo esencial.
- Los bufetes de abogados deberían orientar sus carteras hacia Grecia o hacia fondos portugueses examinados, reajustar los plazos de los clientes y ajustar los archivos de origen de los fondos y de cumplimiento.
El cierre por parte de España de su Golden Visa inmobiliario ha reconfigurado la estrategia de visas doradas de la UE para 2026. Con España fuera del mercado y Portugal recurriendo a los fondos mientras lidia con retrasos en la tramitación, la opción de 250,000 € de Grecia está cada vez más en el punto de mira. La respuesta correcta es redireccionar las carteras, recalibrar los plazos y preposicionar la documentación para un escrutinio más estricto.
España suprime la Golden Visa inmobiliaria (Ley Orgánica 1/2025): cambio legal
España abolió formalmente su permiso de residencia para inversores (Golden Visa) mediante la Ley Orgánica 1/2025, vigente desde el 3 de abril de 2025. La medida elimina la vía de inversión inmobiliaria para nuevos solicitantes y supone un cambio de rumbo político explícito respecto a las vías de residencia basadas en la propiedad. El cambio y sus implicaciones se confirman en el comunicado oficial del gobierno español y la cobertura mediática nacional sobre la entrada en vigor de la reforma en la misma fecha.Gobierno de españa; El País).
Hacia dónde se desplaza la demanda: Portugal y Grecia, principales receptores de los flujos de inversores españoles redirigidos
Con España cerrada a nuevos solicitantes de inmuebles, la atención de los inversores se está desplazando hacia dos canales:
- Portugal , que ha acogido públicamente la demanda desplazada y continúa atrayendo un capital significativo, con informes de ingresos totales del programa en miles de millones hasta la fecha y esfuerzos para agilizar el procesamiento (HuffPost España).
- Grecia, que mantiene un punto de entrada accesible a través de bienes raíces y se presenta en los informes de la industria como una "última posición de visa" relativamente estable entre los programas de la UE con un umbral de 250,000 € (IMI diario).
Para las empresas que asesoran sobre visados dorados de la UE en 2026, la implicación práctica es reasignar a los clientes con destino a España ya sea hacia estructuras corporativas o de fondos portugueses o hacia activos inmobiliarios calificados de Grecia, junto con una recopilación de documentación más temprana y rigurosa para soportar un mayor escrutinio y el riesgo de cola.Información sobre visas Schengen).
Cómo reposicionar las solicitudes del RBI de la UE para 2026: una guía rápida
- Definir la división jurisdiccional: bienes raíces griegos vs. fondos/corporativos portugueses, alineados con los objetivos del cliente y la tolerancia al riesgo.
- Cumplimiento de carga anticipada: recopilar la fuente de los fondos, los registros bancarios, las declaraciones de impuestos y las pruebas de liquidación antes de la selección de activos (Los retrasos en el procesamiento implican una mayor vida útil de los documentos).
- Seleccionar activos calificados: preseleccionar propiedades griegas para determinar su elegibilidad; para Portugal, fondos de diligencia debida/vehículos corporativos que cumplan con las reglas actuales (reformas posteriores a 2023).
- Secuenciar las solicitudes para gestionar los plazos y las necesidades familiares; considerar vías paralelas para la planificación de la residencia y los viajes utilizando estrategias de visas sólidas (Planificación de visados nacionales y de Schengen).
- Evaluar impuestos, tenencia y salida: coordinar con asesores la exposición fiscal transfronteriza y los horizontes de salida de activos (puntos de contacto de la planificación fiscal internacional).
Reforma de Portugal de 2023: eliminación de las vías inmobiliarias y el nuevo requisito de inversión corporativa/fondos de más de 500 €
Portugal ya no ofrece la compra de bienes raíces como vía de acceso. Los cambios legislativos, finalizados en octubre de 2023, eliminaron las opciones inmobiliarias y orientaron el programa hacia la financiación empresarial y vehículos de inversión regulados. La vía vigente ahora se centra en un compromiso mínimo de 500,000 € en fondos aprobados o proyectos corporativos, en lugar de la compra de viviendas.Análisis de la reforma de 2023 según la Ley de Connaught).
Realidad operativa de Portugal: retrasos en la tramitación y riesgos de plazos
A pesar de la continuidad de las políticas tras la reforma, el riesgo de ejecución sigue siendo significativo. A principios de 2025, había entre 45 000 y 50 000 solicitudes de Golden Visa pendientes en Portugal, lo que impulsó a las autoridades a adoptar un enfoque digital más rápido para reducir las colas. Esto indica que, si bien las solicitudes continúan, los plazos de decisión pueden extenderse más allá de las expectativas iniciales, y los solicitantes deben prever la variabilidad en las etapas de designación y aprobación.Información sobre visas Schengen).
Portugal vs. Grecia de un vistazo
| Programa | Inversión mínima | Activo elegible | Entorno de procesamiento (2025-26) |
|---|---|---|---|
| Golden Visa Portugal | € 500,000 + | Fondos aprobados/proyectos corporativos (no bienes inmuebles) | Atraso de ~45,000 a 50,000; la autoridad avanza hacia un procesamiento electrónico más rápido |
| Visa dorada de Grecia | €250,000 | Siguen estando disponibles opciones inmobiliarias calificadas | Se informa de un marco estable y un punto de entrada competitivo |
Fuentes: Reforma de Portugal y fondos de más de 500 €/vía corporativa (Ley de Connaught); Atraso en Portugal y tramitación electrónica (Información sobre visas Schengen); Grecia 250,000 € y comentario sobre estabilidad (IMI diario).
Los 250 euros de Grecia
Grecia ofrece actualmente una de las visas doradas de la UE más accesibles a través de la inversión inmobiliaria con un umbral de 250,000 €, lo que los informes del sector destacan como una vía estable y con un precio competitivo en relación con sus pares tras la salida de España y el giro de Portugal hacia el sector inmobiliario en 2023.IMI diario).
Para las carteras de 2026, esto crea un árbol de decisiones claro: los clientes que buscan un activo tangible y plazos operativos potencialmente más fluidos pueden priorizar los bienes raíces griegos; aquellos que se sienten cómodos con los instrumentos financieros y los mínimos más altos pueden considerar los fondos portugueses o las inversiones corporativas, al tiempo que aceptan la volatilidad temporal.Información sobre visas Schengen; Ley de Connaught).
Consejos para el diseño y documentación de portafolios
- Confirmar la elegibilidad de los activos: garantizar que las propiedades griegas cumplan con los criterios de calificación y que los vehículos portugueses cumplan con los requisitos corporativos/de fondos posteriores a 2023 (Resumen de la reforma de Portugal; Panorama de Grecia).
- Preparar una fuente de fondos completa para soportar ciclos de revisión prolongados en Portugal y la debida diligencia estándar en Grecia (Contexto de la cartera de pedidos en Portugal).
- Modelar las estructuras fiscales y de tenencia de forma temprana; coordinar con los asesores fiscales transfronterizos las implicaciones de las propiedades frente a las tenencias de fondos (consideraciones de planificación fiscal).
- Alinear las estrategias de residencia, ciudadanía y viajes con los horizontes de inversión y los objetivos familiares (planificación de la ciudadanía; opciones de residencia).
En resumen, la estrategia del RBI para 2026 es la siguiente: Tras el cierre de la Golden Visa para España, el panorama de la UE favorece la opción inmobiliaria de 250 € de Grecia y los fondos portugueses cuidadosamente estructurados. El éxito depende de una documentación sólida y temprana, una gestión realista de los plazos y una selección de activos que se ajuste a los objetivos de riesgo, liquidez y movilidad de cada cliente.Gobierno de españa; Información sobre visas Schengen; IMI diario).
¿Necesita reequilibrar los archivos de sus clientes o rediseñar su estrategia para las visas doradas de la UE en 2026? Hable con nuestro equipo para obtener un plan integral y conforme a las normativas, adaptado a sus objetivos familiares, fiscales y de liquidez. Contáctenos.
Preguntas Frecuentes
¿España realmente cerró su Golden Visa inmobiliaria y cuándo?
Sí. España suprimió su permiso de residencia para inversores (Golden Visa) en virtud de la Ley Orgánica 1/2025, con efecto a partir del 3 de abril de 2025 (Gobierno de españa; El País).
¿Puedo seguir calificando en Portugal comprando una propiedad?
No. Portugal eliminó las vías inmobiliarias en 2023. La calificación actual se centra en inversiones de más de 500,000 € en fondos aprobados o proyectos corporativos (Ley de Connaught).
¿Cuánto tiempo tardan las decisiones sobre la Golden Visa de Portugal?
Los plazos son variables. A principios de 2025, había entre 45,000 y 50,000 solicitudes pendientes, y el gobierno indicó que se aceleraría el procesamiento electrónico para reducir los retrasos.Información sobre visas Schengen).
¿Cuál es la inversión mínima para la Golden Visa de Grecia?
250,000 € para bienes inmuebles que cumplan los requisitos, lo que sigue siendo uno de los umbrales más bajos entre los programas de la UE y se considera una alternativa relativamente estable (IMI diario).
¿Hacia dónde se dirigen ahora los inversores ex-España?
Principalmente a Portugal (vía fondos/vías corporativas) y Grecia (vía bienes raíces), según informes de mercado sobre las tendencias post-España (HuffPost España; IMI diario).
