- Tire siempre del oficial Kadastri Teghekank del Catastro de Armenia para confirmar el título del vendedor y la cadena completa de propiedad antes de firmar cualquier cosa.
- Busque en el registro gravámenes (hipotecas, gravámenes, servidumbres) y resolverlos antes del cierre.
- Verificar permisos de construcción y ocupacióny asegúrese de que la zonificación permita el uso previsto para evitar multas u órdenes de demolición.
- Comprobar categoría de uso del suelo y límites a la propiedad extranjera: las tierras agrícolas generalmente están fuera del alcance de los individuos extranjeros.
- Armenia es una alto riesgo sísmico país; encargar la debida diligencia estructural y sísmica: se informó que alrededor del 70% de los edificios no cumplían con las normas sísmicas.
El mercado inmobiliario de Armenia es activo y competitivo, con miles de transacciones mensuales, incluso de compradores extranjeros. Sin embargo, los errores relacionados con el título de propiedad, los permisos, la seguridad sísmica y el uso del suelo pueden costar mucho más que una buena diligencia debida. Utilice esta lista de verificación de diligencia debida, la primera en Armenia, para verificar lo que importa, siempre.
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Explorar recursos de inversiónÍndice
- Confirmar el título legal y la cadena completa de propiedad (Kadastri Teghekank)
- Búsqueda de gravámenes: hipotecas, gravámenes, servidumbres y servidumbres
- Verificar los permisos de construcción, la clasificación de zonificación y las futuras restricciones de desarrollo.
- Verificar la categoría de uso de la tierra y los límites de propiedad extranjera (incluida la prohibición de tierras agrícolas)
- Evaluar la seguridad sísmica y estructural y el cumplimiento del código.
1. Confirmar el título legal y la cadena completa de propiedad (Kadastri Teghekank)
Comience con el extracto oficial (Kadastri Teghekank) del Comité Estatal de Catastro de Armenia. Este documento confirma el propietario registrado, los límites de la parcela y los datos clave de la propiedad; es la prueba fundamental de que el vendedor posee el título legal para transferir la propiedad.
Qué verificar en la cadena de título:
- Cadena de título: Revisar transferencias anteriores para detectar rupturas o herencias no registradas que puedan generar disputas.
- Autoridad del vendedor: Si vende mediante poder notarial o como representante corporativo, confirmar los documentos de autorización y la coherencia con el registro.
- Copropiedad: Verifique si el activo es de propiedad conjunta y si se requiere el consentimiento del cónyuge o del copropietario para la venta.
Cómo verificar el título de manera eficiente
- Solicite el Kadastri Teghekank actual y extractos históricos del Catastro (en línea o en persona).
- Compare los registros de identificación/empresa del vendedor con el propietario registrado y verifique cualquier poder notarial con el registro.
- Verifique el plano de la propiedad con los límites del sitio para identificar discrepancias antes de firmar el contrato.
2. Búsqueda de gravámenes: hipotecas, gravámenes, servidumbres y servidumbres
Los gravámenes limitan sus derechos o añaden responsabilidades ocultas. Entre los registros típicos se incluyen hipotecas, gravámenes judiciales, servidumbres y otros derechos de terceros. Estos deben liquidarse, liberarse al cierre o reflejarse en el precio y las condiciones del contrato.
- Hipoteca/prenda: Confirmar los detalles del prestamista y el saldo pendiente; organizar la cancelación antes del cierre.
- Gravámenes/órdenes judiciales: Verificar gravámenes judiciales o prohibiciones de embargo que puedan bloquear la transferencia.
- Servidumbres: Identifique los derechos de paso, servidumbres de servicios públicos o restricciones de uso que afectan el desarrollo o la privacidad.
Cómo comprobar los gravámenes
- Solicitar la búsqueda/extracto de gravámenes del Catastro; verificar todas las entradas y su efecto jurídico.
- Obtener cartas de pago o escrituras de liberación de hipotecas; condicionar el cierre al registro de las liberaciones.
- Abordar las servidumbres en el contrato y en el plano del sitio para evitar futuras disputas.
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Nuestro equipo puede ayudarle a navegar por la verificación del título de propiedad, búsquedas de gravámenes y cumplimiento legal en Armenia.
Aprenda más sobre nuestros servicios3. Verificar los permisos de construcción, la clasificación de zonificación y las futuras restricciones de desarrollo.
La construcción o el uso no autorizados pueden dar lugar a sanciones administrativas, costosos permisos retroactivos o incluso órdenes de demolición. Confirme siempre que se cuente con todos los permisos de construcción y ocupación necesarios y que la zonificación permita el uso previsto.
- Permisos de construcción/renovación: Solicite números de permisos, planos aprobados y documentos de inspección/ocupación final cuando corresponda.
- Clasificación de zonificación: Verificar la zonificación actual y cualquier superposición o zona protegida que afecte la altura, la densidad o el uso.
- Desarrollo futuro: Consulte los planes municipales y el uso de tierras vecinas que podrían afectar las vistas, el acceso o el valor.
medidas prácticas
- Solicitar copias de todos los permisos y del certificado de habitabilidad; compararlos con la realidad construida mediante una visita al sitio.
- Confirmar la zonificación con el municipio; documentar cualquier variación o no conformidad en el contrato de compra.
4. Verificar la categoría de uso del suelo y los límites de propiedad extranjera (incluida la prohibición de tierras agrícolas)
La categoría de uso del terreno determina qué puede hacer con la propiedad y si puede ser propietario como extranjero. Según el Código de Tierras de Armenia, los extranjeros generalmente no pueden ser propietarios de tierras, y las tierras agrícolas están específicamente prohibidas; las estructuras (por ejemplo, apartamentos) no son lo mismo que la propiedad del terreno. Confirme la categoría exacta del terreno y la elegibilidad del comprador antes de firmar el contrato.
- Categoría de terreno: Verificar si la parcela es agrícola, residencial, industrial o de uso mixto a través del extracto de Catastro y registros municipales.
- Propiedad extranjera: Evalúe su ruta de propiedad (por ejemplo, estructuras corporativas o arrendamientos a largo plazo) donde la propiedad directa está restringida.
Consejo para compradores internacionales
Planifique con anticipación su estructura de inversión, especialmente si planea invertir en Armenia para alquiler o desarrollo. Una estructuración adecuada también le ayudará a anticipar los impuestos en Armenia y las opciones de financiamiento.
5. Evaluar la seguridad sísmica y estructural y el cumplimiento del código.
Armenia se encuentra en una zona de alto riesgo sísmico. El Comité Estatal de Desarrollo Urbano informó que aproximadamente el 70% de los edificios no cumplían con las normas sísmicas, lo que subraya la urgencia de la debida diligencia estructural.
- Encargue una revisión estructural y sísmica independiente a un ingeniero calificado, especialmente para edificios antiguos o modificados.
- Verificar el cumplimiento de las normas sísmicas aplicables y solicitar evidencia de cualquier obra de acondicionamiento o fortalecimiento.
- Vincular los hallazgos técnicos a las condiciones del contrato (ajustes de precios, reparaciones antes del cierre o derechos de rescisión del contrato).
Calidad de construcción y acabados: qué revisar
- Estructura y envolvente: evidencia de grietas, asentamientos, calidad de impermeabilización y aislamiento.
- Sistemas MEP: seguridad eléctrica, presión/drenaje de plomería, rendimiento de calefacción/ventilación e historial de servicio documentado cuando esté disponible.
- Acabados interiores: manchas de humedad, alineación de baldosas, sellos de ventanas y puertas, rendimiento acústico; solicite garantías para electrodomésticos y accesorios si están incluidos.
Lista de verificación rápida para el comprador (documentos y quién los proporciona)
| Qué verificar | Dónde obtenerlo / Quién lo verifica | Referencias |
|---|---|---|
| Kadastri Teghekank (título y plan) | Catastro Estatal | Comité de Catastro |
| Gravámenes (hipoteca, embargos, servidumbres) | Búsqueda en el Catastro Estatal | Catastro Estatal |
| Permisos de construcción y ocupación | Registros del vendedor + municipio | Municipios |
| Categoría de uso del suelo | Extracto de catastro | Comité de Catastro |
| Elegibilidad de propiedad extranjera | Revisión legal | Código de la tierra |
| Informe sísmico/estructural | Ingeniero independiente | Informe del ingeniero |
Banderas rojas que justifican una pausa
- Cualquier desajuste entre las estructuras construidas y los planos/permisos aprobados.
- Hipotecas no liberadas o gravámenes ordenados judicialmente en el extracto del Catastro.
- Parcelas registradas como tierras agrícolas que se ofrecen a personas extranjeras para su propiedad directa.
- El vendedor no está dispuesto a permitir una inspección estructural/sísmica en un área de alto riesgo.
¿Está considerando adquirir una propiedad como una vía para establecerse a largo plazo en Armenia? Explore las opciones de residencia y naturalización que podrían alinearse con sus objetivos de inversión: permisos de residencia y ciudadanía. Si también planea un negocio de desarrollo o alquiler, consulte las opciones de registro comercial y el tratamiento fiscal de los ingresos en Armenia.
Conclusión
Una lista de verificación de diligencia debida en Armenia protege su capital y sus planes. Verifique el título de propiedad a través del Kadastri Teghekank, elimine gravámenes, asegúrese de que los permisos y la zonificación se ajusten al uso previsto, confirme la elegibilidad del uso del terreno y la propiedad extranjera, y priorice las revisiones sísmicas y de calidad de la construcción. Con estos pasos, basados en registros oficiales, puede comprar con confianza.
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Comienza HoyPreguntas Frecuentes
¿Qué es el Kadastri Teghekank y cómo lo obtengo?
Es el extracto oficial del Catastro que muestra el propietario registrado, los detalles de la parcela y los derechos registrados. Puede solicitarlo al Comité Estatal del Catastro de Armenia en línea o en persona a través de sus servicios de información.
¿Cómo puedo verificar si hay hipotecas, gravámenes o servidumbres sobre una propiedad?
Solicitar una búsqueda/extracto de gravámenes del Catastro Estatal. Revisar las entradas de hipotecas/prendas, gravámenes judiciales y servidumbres; asegurar que las cancelaciones/liberaciones se registren antes del cierre.
¿Pueden los extranjeros poseer tierras en Armenia, incluidas tierras agrícolas?
Por lo general, las personas extranjeras no pueden poseer tierras directamente, y las tierras agrícolas están específicamente prohibidas. Considere alternativas de construcción o arrendamientos con asesoramiento legal. Verifique siempre la categoría de uso del suelo en el extracto del catastro.
¿Qué pasa si un edificio no cuenta con los permisos adecuados?
Las obras no autorizadas pueden dar lugar a multas, costos retroactivos de permisos u órdenes de demolición o modificación de la construcción. Verifique todos los permisos de construcción y ocupación, y alinee el uso con la zonificación antes de la compra.
¿Qué importancia tiene la debida diligencia sísmica en Armenia?
Crítico. Armenia es un país con alto riesgo sísmico, y los informes indican que un gran número de edificios no cumplen con las normas sísmicas. Solicite una evaluación estructural/sísmica independiente antes de comprar.
