Rentabilidad de alquileres en Ereván

El mercado de alquileres de Ereván ha pasado de un auge posterior a 2022 a una fase más selectiva y centrada en la rentabilidad. Para los inversores, la pregunta clave ya no es "¿Puedo alquilarlo?", sino "¿Con qué rentabilidad neta, por distrito y a largo plazo, en comparación con Airbnb?". Aquí tienes una guía práctica y con información contrastada sobre la rentabilidad de los alquileres en Ereván y cómo calcular la rentabilidad real de tu propiedad.

Tras un fuerte aumento de los alquileres en 2022, los precios de alquiler en Ereván se han moderado y estabilizado a medida que la oferta y la demanda se normalizaban durante 2023-2024. Se han reportado descensos en los alquileres desde finales de 2023, a medida que el mercado se enfriaba desde sus niveles máximos. De cara a 2025, los analistas aún describen un panorama volátil, marcado por las entradas de capital anteriores y un reequilibrio gradual: las buenas propiedades se alquilan rápidamente, pero los sobreprecios se castigan con mayor rapidez que antes.

En cuanto a la inversión, la ciudad sigue estando orientada a la rentabilidad: los precios de compra más altos en el centro comprimen los retornos, mientras que las áreas con precios por m² más alcanzables, como Arabkir, a menudo ofrecen mayores rendimientos en relación con la inversión de capital.

En Ereván, la rentabilidad bruta promedio de los alquileres se acerca al 7.8 %, según análisis recientes, en consonancia con los índices de referencia independientes de la ciudad. La rentabilidad neta tiende a ser menor una vez considerados los impuestos y los costes operativos (véase la metodología a continuación).

La demanda a corto plazo sigue sustentada por el turismo y los viajes de negocios. A mediados de 2025, el mercado de Airbnb en Ereván presentaba una ocupación aproximada del 62% y una tarifa diaria promedio (ADR) de unos 57 $, lo que proporcionaba una base de ingresos que, con una gestión adecuada, podía generar ingresos brutos de dos dígitos. Con una buena gestión, los alquileres a corto plazo podían alcanzar un rendimiento bruto de entre el 10% y el 15% en Ereván, aunque los resultados dependen de la ubicación, la estacionalidad y las operaciones.

Para comprender la rentabilidad del alquiler en Ereván, es necesario definir claramente:

En la práctica, la diferencia entre la rentabilidad bruta y neta en Armenia suele rondar entre 1.5 y 2 puntos porcentuales, una vez incluidos los impuestos, el mantenimiento, la desocupación y los gastos generales de gestión. Esta diferencia varía según el modelo de negocio (a largo plazo o Airbnb), el estado del edificio y si se gestiona por cuenta propia.

Al suscribir un contrato de alquiler en Ereván, cree un documento pro forma que incluya:

• Ingresos: Para estancias a largo plazo, utilice las tarifas mensuales vigentes para unidades comparables. Para Airbnb, base su modelo en la ocupación actual (~62%) y el ADR (~$57) para Ereván. Luego, realice pruebas de estrés para ambas cifras, tanto al alza como a la baja, considerando la estacionalidad y la competencia.
• Impuestos: Incluya el impuesto a la renta sobre los ingresos por alquiler y los gravámenes locales relacionados con la propiedad; estos son un factor clave de la brecha entre el ingreso bruto y el neto que se observa comúnmente en Armenia.
• Costos de operacion: Mantenimiento/reparaciones, cuotas de HOA o de construcción, seguro (si corresponde), servicios públicos (si los paga el propietario), limpieza/ropa blanca (Airbnb), consumibles.
• Vacantes y rotación: Tiempo de inactividad entre alquileres; en el caso de Airbnb, caídas fuera de temporada o intervalos entre reservas.
• Administración: Honorarios del agente/administrador o costo de su tiempo; herramientas de precios dinámicos para alquileres a corto plazo.
• Gastos de capital: Paquetes de muebles (Airbnb), reemplazo de electrodomésticos, renovaciones periódicas.

Escenario	Entradas clave	Ingresos brutos anuales ilustrativos	Rendimiento Bruto Indicativo
Airbnb (corto plazo)	62% de ocupación; $57 ADR	~$12,900 (365 × 0.62 × $57)	~10–15% de potencial en Ereván (dependiendo de la ubicación y las operaciones)
Arrendamiento a largo plazo	Alquiler mensual de mercado × 12	Para una unidad valuada en $100,000, ~$7,800/año al 7.8% bruto en toda la ciudad	~7.8 % bruto de toda la ciudad (los distritos varían)

Nota: Las figuras son ilustrativas para mostrar la mecánica. Siempre modele su propiedad específica.

Kentron (el centro histórico) es el micromercado más caro de Ereván. El aumento de los precios de entrada y la fuerte demanda de propietarios-ocupantes reducen la rentabilidad; la rentabilidad bruta típica oscila aproximadamente entre el 5.7 % y el 8 %, dependiendo de la calidad de la construcción, el nivel de renovación y la microubicación. La liquidez y la demanda de inquilinos se mantienen sólidas, pero los inversores deberían prever cuotas premium de la asociación de propietarios y gastos de capital periódicos en inmuebles más antiguos, ya que ambos factores presionan la rentabilidad neta.

Arabkir suele ofrecer una dinámica de rentabilidad-precio más sólida. Con precios por m² más asequibles que Kentron y una demanda diversificada de inquilinos (familias, estudiantes, profesionales), la rentabilidad bruta en Arabkir se sitúa frecuentemente entre el 8 % y el 10 %. Este aumento refleja la clásica contrapartida de la rentabilidad: una ubicación ligeramente menos céntrica, pero un mayor potencial de capital sobre efectivo.

Otros distritos periféricos o del anillo medio pueden mostrar patrones similares: menores costos de adquisición en relación con las rentas alcanzables resultan en mayores rendimientos brutos que en el centro, pero el rendimiento depende en gran medida de la propiedad. Como referencia, el promedio de la ciudad de Ereván se sitúa en torno al 7.8 % bruto, con una dispersión a nivel de distrito en torno a esa media.

Los impuestos son un factor clave en la brecha de rendimiento bruto/neto. Dependiendo de cómo se estructure su actividad de alquiler y de quién sea el inquilino, es de esperar que la tributación sobre los ingresos de alquiler y las cargas locales reduzcan su rentabilidad general. Esta es una razón clave por la que los rendimientos netos en Armenia suelen ser entre 1.5 y 2 puntos porcentuales inferiores al bruto. Las decisiones de estructuración y cumplimiento normativo (por ejemplo, propiedad propia frente a una entidad con propósito específico, ámbito de actividad) también pueden influir en su carga efectiva. Para planificar y coordinar las etapas de inversión, consulte nuestra guía sobre Impuestos e inversiones en Armenia.

Los costos operativos y de capital son la otra mitad de la historia del rendimiento neto:

• Mantenimiento y reparaciones: Reparaciones rutinarias, reemplazo de electrodomésticos y actualizaciones periódicas. Los edificios más antiguos de Kentron podrían requerir inversiones de capital más frecuentes.
• Tarifas de HOA/construcción: Los edificios modernos tienen un coste regular; algunas direcciones céntricas son más caras.
• Vacantes y rotación: Tiempo de inactividad presupuestaria; una estrategia de precios y arrendamiento eficiente son cruciales a medida que el mercado se normaliza.
• Administración: Tarifas del agente o administrador de la propiedad; para Airbnb, agregue limpieza, ropa de cama, consumibles y comisiones de la plataforma.
• Mobiliario: Especialmente relevante para Airbnb: amortizar los paquetes de muebles a lo largo de su vida útil.

En conjunto, estos elementos son la razón por la que los rendimientos netos realizados a menudo son entre 1.5 y 2 puntos porcentuales inferiores a los brutos en Armenia.