Visado Dorado para Grecia 2026: Un vistazo general
- Los mínimos inmobiliarios son €800,000 (≈USD 870,000) en zonas de alta demanda (Ática, Tesalónica, Mykonos, Santorini y 32 islas con una población superior a 3,100) y €400,000 (≈USD 435,000) en otros lugares. La opción de 250,000 € (≈USD 272,000) solo se mantiene en contadas excepciones.
- La inversión debe ser una una sola propiedad de al menos 120 m²; la agregación de unidades más pequeñas ya no cumple los requisitos.
- Los alquileres a corto plazo están prohibidos. En las propiedades con visa dorada, se impone una multa de 50,000 € (aproximadamente 54,400 USD) y la revocación del permiso en caso de infracciones.
- El régimen de transición se cerró Febrero 28, 2025 (El cierre original del 31 de diciembre de 2024 fue prorrogado por la Ley 5167/2024); el plazo final para la adquisición de una propiedad de reemplazo se extendió hasta el 30 de abril de 2025.
- Una nueva encuesta Programa de financiación para startups de 250,000 € El artículo 44 de la Ley 5162/2024 permite invertir en empresas registradas en Elevate Greece en lugar de bienes inmuebles.
- España puso fin a su programa Golden Visa el 3 de abril de 2025; Portugal excluyó la obtención directa de la residencia mediante bienes inmuebles en 2023. Grecia es ahora el último gran programa de residencia de la UE basado en la propiedad de bienes inmuebles.
El programa de Visado Dorado de Grecia ha completado su reforma más importante desde su lanzamiento. Los umbrales de inversión han aumentado, el mapa de zonas elegibles se ha rediseñado, los plazos transitorios han finalizado y las restricciones de uso de la propiedad ahora afectan directamente a la rentabilidad. Para los inversores y asesores que evalúen las opciones de residencia por inversión en 2026, comprender las normas vigentes —y el panorama general de la UE tras la salida de España— es fundamental para estructurar transacciones que cumplan con la normativa y protejan el valor de sus activos.
¿Qué ha cambiado en la ley de visados dorados de Grecia y por qué es importante?
El Código de Migración griego (Ley 5038/2023) fue modificado por el artículo 64 de la Ley 5100/2024, que revisó el precio de la vía inmobiliaria del Visado Dorado y restringió los requisitos de elegibilidad. Una modificación posterior, la Ley 5167/2024, extendió el plazo transitorio hasta el 28 de febrero de 2025. A abril de 2026, ninguna ley posterior sustituye por completo este marco, si bien la Ley 5162/2024 añadió una vía paralela para startups con un capital de 250 000 € a través de empresas registradas en Elevate Greece.
El cambio más destacado es el modelo inmobiliario de doble zona: €800,000 en una ubicación geográfica privilegiada y €400,000 En otros lugares, se ha sustituido el umbral mínimo de 250,000 € que impulsó el mercado durante una década. Junto con la norma de las viviendas unifamiliares de 120 m², la prohibición de los alquileres a corto plazo y el cierre del programa Golden Visa de España el 3 de abril de 2025, estos cambios han reposicionado a Grecia como el último gran programa de residencia de la UE basado en la propiedad inmobiliaria, pero con un requisito de entrada significativamente más elevado.
Nuevos umbrales de inversión y zonas elegibles
La legislación griega establece dos umbrales mínimos de precio de compra para la vía inmobiliaria, además de una excepción limitada a 250,000 € y una vía independiente para empresas emergentes también de 250,000 €. Cada una de ellas se rige por estrictas normas de configuración.
| Zona | Inversión mínima | Reglas |
|---|---|---|
| Zona A — Alta demanda Región del Ática; Unidad Regional de Tesalónica; Mikonos; Santorini; 32 islas adicionales con una población de más de 3,100 habitantes (Creta, Rodas, Corfú, Lesbos, Quíos, Zakynthos, Naxos, Kos, Cefalonia, Samos, Lefkada, Syros, Kalymnos, Lemnos, Paros y otras) |
€800,000 (≈USD 870,000) |
Propiedad única; mínimo 120 m² de “espacios principales” (κύριων χώρων) |
| Zona B — Todas las demás áreas Regiones continentales e islas más pequeñas no incluidas en la lista anterior. |
€400,000 (≈USD 435,000) |
Propiedad individual; se aplica la regla del mínimo de 120 m². |
| Zona C — Conversiones y patrimonio Reformas de locales comerciales a viviendas; restauración de edificios catalogados/patrimoniales. |
€250,000 (≈USD 272,000) |
Condiciones de cumplimiento estrictas (ver más abajo) |
| Ruta de emprendimiento Inyección de capital en una empresa griega registrada en Elevate Greece (Artículo 44 de la Ley 5162/2024) |
€250,000 (≈USD 272,000) |
Permiso de residencia de 5 años; no se requiere propiedad inmobiliaria. |
El requisito de 120 m² se aplica a los “espacios principales”: superficie interior habitable, excluyendo trasteros, aparcamientos y otros espacios auxiliares. Ya no está permitido agrupar varias unidades más pequeñas para alcanzar el límite de 400 000 € o 800 000 € en ninguna de las dos zonas.
Dónde sigue funcionando un presupuesto de 250,000 €: Excepciones estrictamente definidas
Todavía existen dos categorías específicas de bienes inmuebles que cumplen los requisitos para acceder a la categoría de 250,000 €, ambas sujetas a condiciones de cumplimiento adicionales que no impone la vía estándar.
Conversiones de locales comerciales a viviendas. Inversión en una sola propiedad cuyo cambio de uso a residencial ya se haya completado antes de presentar la solicitud de la Visa Dorada. El cambio de uso puede ser realizado por el vendedor. Los edificios industriales solo califican si no se ha realizado ninguna actividad industrial durante al menos cinco años. Las propiedades convertidas no pueden utilizarse como domicilio social de una empresa; el incumplimiento conlleva la revocación del permiso y una multa de 50 000 €.
Restauración de edificios catalogados y patrimoniales. Inversión en un solo edificio protegido (διατηρητέο) destinado a su restauración o reconstrucción completa. Cualquier transferencia de la propiedad antes de que la restauración esté totalmente finalizada será nula y sin efecto. El incumplimiento de la restauración conlleva una multa de 150 000 € (aproximadamente 163 000 USD) y la pérdida inmediata del permiso de residencia.
Ambas opciones requieren una minuciosa diligencia debida previa a la transacción en lo que respecta a las aprobaciones de cambio de uso, los permisos de conservación y los presupuestos de conservación; un trabajo que debe comenzar antes de que se reserve la propiedad, no después.
El período de transición ha finalizado.
El régimen transitorio que permitía a los compradores en proceso de compraventa fijar el antiguo límite de 250,000 € ha expirado por completo. Para acogerse a este régimen, el solicitante debía abonar un depósito del 10 % (o firmar un preacuerdo que cumpliera los requisitos con comprobante bancario) antes del 31 de agosto de 2024 y formalizar la compra antes del 31 de diciembre de 2024; plazo que la Ley 5167/2024 prorrogó posteriormente hasta el 28 de febrero de 2025. Si la compra de la vivienda original no se concretaba, se podía adquirir una vivienda de reemplazo hasta el 30 de abril de 2025.
| Milestone | Fecha límite original | Plazo final ampliado |
|---|---|---|
| Depósito del 10% sobre la propiedad objetivo. | 31 de agosto de 2024 | 31 de agosto de 2024 (sin prórroga) |
| Finalización de la compra original | 31 de diciembre de 2024 | 28 de febrero de 2025 (Ley 5167/2024) |
| Cierre de la propiedad de reemplazo | 30 de abril de 2025 | 30 de abril de 2025 (cerrado) |
Todos los plazos transitorios ya han vencido. Las nuevas solicitudes presentadas en 2026 están sujetas a los umbrales completos de 400,000 € / 800,000 €.
Restricciones de uso: No se permiten alquileres a corto plazo.
La ley griega prohíbe expresamente el uso de inmuebles adquiridos mediante el programa Golden Visa para alquileres a corto plazo en la economía colaborativa (tipo Airbnb) o para subarrendamiento. El incumplimiento conlleva la revocación del permiso y una multa administrativa de 50 000 € (aproximadamente 54 400 USD). La misma multa se aplica a las propiedades destinadas a la conversión de visas que se utilicen como domicilio social o sucursal de una empresa.
El impacto en el mercado ha sido significativo. Datos del Banco de Grecia muestran que las entradas de capital extranjero al mercado inmobiliario griego cayeron aproximadamente un 24 % entre enero y septiembre de 2025 en comparación con el mismo período de 2024, pasando de unos 1.925 millones de euros a 1.46 millones de euros. Asesores del sector informan que la mayoría de los apartamentos con visa dorada en la zona de Atenas que anteriormente operaban en plataformas de alquiler a corto plazo se han reconvertido a alquileres residenciales a largo plazo, aunque no existe un registro oficial que cuantifique este cambio.
Artículo 5A Régimen fiscal para no residentes: La otra mitad de la estrategia
Para los inversores con un patrimonio neto muy elevado, el régimen de no domiciliados del artículo 5A de Grecia suele ser el factor más decisivo que la propia Visa Dorada. Las personas que cumplen los requisitos pueden trasladar su residencia fiscal a Grecia y pagar un impuesto fijo. € 100,000 por año (≈USD 109,000) sobre todos los ingresos de fuente extranjera, independientemente del monto, con un adicional 20,000 € al año por cada miembro de la familia incluido.El beneficio tiene una duración máxima de 15 años fiscales e incluye la exención total del impuesto griego sobre sucesiones y donaciones para los bienes situados fuera de Grecia.
Las condiciones de elegibilidad son estrictas. El solicitante no debe haber sido residente fiscal griego durante al menos siete de los ocho años anteriores y debe realizar una inversión calificada de al menos 500,000 € en bienes inmuebles griegos, acciones empresariales o valores dentro de los tres años posteriores a la solicitud. Es importante destacar que la ley contiene una referencia cruzada específica para los titulares de un permiso de residencia por actividad de inversión según el artículo 16 de la Ley 4251/2014, lo que puede simplificar la prueba de inversión para ciertos inmigrantes inversionistas. Poseer un permiso estándar de bienes raíces Golden Visa es No, por sí solo, es suficiente; los clientes deben esperar coordinar las declaraciones de inmigración y de impuestos como una única transacción integrada.
El artículo 5A también exige el traslado efectivo de la residencia fiscal a Grecia, lo que generalmente implica una presencia física de más de 183 días al año. La solicitud se presenta ante la oficina tributaria griega competente antes del 31 de marzo del año fiscal correspondiente.
Grecia en el panorama de la residencia por inversión en la UE de 2026.
El programa Golden Visa de España finalizó formalmente el 3 de abril de 2025, en virtud de la Ley Orgánica 1/2025. Desde entonces no se han aceptado nuevas solicitudes, si bien los titulares actuales pueden renovarlo bajo las condiciones anteriores. Portugal eliminó la compra directa de bienes inmuebles de su programa Golden Visa en octubre de 2023, y actualmente el programa opera principalmente mediante transferencias de capital de 500,000 € a fondos de inversión que cumplen los requisitos. Como resultado, Grecia es el único Estado miembro importante de la UE que aún ofrece la residencia por la compra directa de bienes inmuebles.
| País | 2026 estado | ¿Ruta inmobiliaria? | Inversión mínima |
|---|---|---|---|
| Grecia | Activo(s) | Sí | 250 € (excepciones) / 400 € / 800 € |
| Portugal | Activo (reestructurado) | No (excluido desde 2023) | 500 € (fondos que cumplen los requisitos) |
| España | Cerrado (3 de abril de 2025) | N/A | N/A |
| Malta (MPRP) | Activo(s) | Compra o alquiler de propiedades | Contribución de 37 € + gastos administrativos de 60 € + propiedad |
| Italia | Activo(s) | No | Desde 250 € (empresa emergente innovadora) hasta 2 millones de euros (bonos del Estado) |
La pregunta estratégica para los clientes en 2026 ya no es "¿dónde se encuentra la residencia más barata?", sino "¿qué clase de activos quiero mantener y qué régimen fiscal los complementará?". Grecia ofrece exposición directa al mercado inmobiliario, un régimen activo para no residentes (Artículo 5A) y una estancia mínima sin requisito de residencia. Portugal ofrece exposición a fondos y un proceso de naturalización más rápido. Malta ofrece acceso a la UE mediante contribuciones y alquileres. La respuesta correcta depende de la estrategia de cartera, la composición familiar y los planes de residencia del cliente.
Volumen de solicitudes y tendencias del mercado
Según los informes estadísticos mensuales publicados por el Ministerio de Migración y Asilo de Grecia, el programa de Visado Dorado recibió aproximadamente 9,386 solicitudes iniciales durante todo el año 2024 (cifra revisada al alza respecto a las estimaciones previas de 9,289). Para 2025, los datos del Ministerio muestran aproximadamente 8,879 aprobaciones, frente a un ritmo de solicitudes notablemente más lento a finales de año, cuando entraron en vigor los nuevos umbrales. Hasta febrero de 2026, el Ministerio informó de 792 solicitudes iniciales acumuladas hasta la fecha, lo que coincide en general con la desaceleración posterior a la reforma.
Las principales nacionalidades de origen en 2025-2026 siguen siendo China (el contingente más numeroso), seguida de Turquía, Israel, Irán y Estados Unidos. En la práctica, los precios más relevantes rondan los 4,500-8,000 € por m² en el centro de Atenas, los 2,300-3,000 € por m² en Salónica y los 2,000-3,500 € por m² en Creta, si bien los tres rangos varían considerablemente según el barrio y el estado de la propiedad.
Proceso de solicitud y costo total
El proceso de la Visa Dorada se realiza principalmente a distancia: solo se requiere una visita presencial a Grecia para la toma de datos biométricos. El trámite típico consta de cinco fases: selección de la propiedad, preparación legal (número de identificación fiscal griego, cuenta bancaria, poder notarial), trámite notarial y transferencia en el Registro de la Propiedad, presentación del expediente ante la autoridad de inmigración y captura de datos biométricos. El plazo legal es de dos meses a partir de la recepción del expediente completo, según el artículo 100, párrafo 10 del Código de Migración, pero en la práctica, el procesamiento actual oscila entre cuatro y nueve meses, dependiendo de la preparación de la documentación y la carga de trabajo de la dirección regional de inmigración.
Las tasas gubernamentales son modestas en relación con la inversión: 2,000 € por solicitante adulto, 150 € por cada familiar a cargo.y una exención para menores de 18 años. Se aplica una tasa de impresión de 16 € para el permiso de residencia electrónico, y las renovaciones conllevan una tasa electrónica adicional de 2,000 €. Además de estos, los costes de transacción suelen incluir honorarios notariales, traducción y certificación, impuesto de transmisiones patrimoniales y tasas del Registro de la Propiedad, que en conjunto suman aproximadamente entre un 7 % y un 10 % sobre la inversión inicial.
Programa de Inclusión Familiar, Renovación y Vía de Ciudadanía
El permiso se expide por cinco años y es renovable indefinidamente siempre que se mantenga la inversión requerida. Los familiares que pueden incluirse en una sola solicitud son el cónyuge (o pareja de hecho registrada bajo un acuerdo legal de convivencia), los hijos solteros menores de 21 años (ampliable a 24 para estudiantes económicamente dependientes en Grecia) y los padres dependientes de ambos cónyuges. No se requiere una presencia física mínima para mantener el permiso.
La naturalización griega requiere siete años consecutivos de residencia legal, un nivel B1 de griego y la superación de un examen de educación cívica. Para los inversores que no se trasladan a Grecia, la Visa Dorada se entiende mejor como una herramienta de residencia y movilidad, no como una vía rápida para obtener un pasaporte de la UE.
Estructuración de adquisiciones que califican
Para la mayoría de los inversores que se incorporen al programa en 2026, la vía más sencilla es una vivienda unifamiliar de 120 m² o más, con un precio que se ajuste al umbral aplicable de la Zona A o la Zona B, adquirida pensando en el mercado de alquiler residencial a largo plazo. Las vías de conversión y conservación del patrimonio siguen siendo viables, pero solo deben emprenderse tras confirmar las autorizaciones de cambio de uso, los permisos de conservación y los presupuestos de contingencia con las autoridades municipales y de conservación. La vía para startups, contemplada en el artículo 44 de la Ley 5162/2024, es una alternativa creíble para los inversores del sector tecnológico que deseen obtener la residencia en la UE sin exposición al mercado inmobiliario griego.
Independientemente de la vía elegida, los asesores deben complementar la solicitud de inmigración con una revisión paralela de la situación fiscal del cliente. Para las familias con ingresos extranjeros sustanciales, añadir la opción de residencia como no domiciliado (Artículo 5A) a la Visa Dorada puede transformar la relación costo-beneficio del programa.
Lista de verificación de diligencia debida previa al compromiso
- Confirme el umbral aplicable (Zona A 800 € frente a Zona B 400 €) y verifique el requisito de 120 m² para unidades individuales con el certificado de “espacios principales” de la propiedad.
- Sometemos a prueba el modelo de alquiler basándonos únicamente en supuestos de alquiler a largo plazo, sin alquileres a corto plazo ni uso como sede empresarial para las propiedades que se conviertan en viviendas.
- Para proyectos de reconversión o de conservación del patrimonio valorados en 250 €, obtenga la aprobación previa del municipio correspondiente y del Consejo Helénico de Edificios Catalogados antes de comprometer el depósito inicial.
- Analice la situación de residencia fiscal del cliente: si se aplica la condición de no residente según el Artículo 5A, planifique la fecha límite para la elección del 31 de marzo y la prueba de no residencia de siete de ocho antes del cierre.
- Realiza una comparación paralela con los fondos de Portugal, el programa MPRP de Malta y las vías de inversión de Armenia para confirmar que Grecia es la opción adecuada.
- Verifique los certificados de gravamen del Registro de la Propiedad, los certificados de no uso con permiso previo y los expedientes de cierre notarial cotejándolos con la lista de verificación documental del Ministerio de Migración.
Cómo Vardanyan & Partners apoya las estrategias transfronterizas
Nuestra firma asesora a inversores y family offices sobre estrategias de residencia por inversión en diversas jurisdicciones, con amplia experiencia en la estructuración de participaciones transfronterizas entre Grecia, Armenia y otros programas europeos. Para clientes que comparan Grecia con alternativas armenias, coordinamos de principio a fin la debida diligencia inmobiliaria, las estructuras corporativas, la banca y el posicionamiento fiscal.
- Permisos de residencia en Armenia: temporales y permanentes
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Conclusión
El programa de visados dorados de Grecia se ha orientado decididamente hacia el segmento de lujo. Con umbrales inmobiliarios de entre 400 y 800 euros, una norma que exige una superficie mínima de 120 m² para viviendas unifamiliares, la prohibición de los alquileres a corto plazo, excepciones limitadas a 250 euros y una nueva vía para empresas emergentes, el programa ahora requiere una estructuración cuidadosa y una diligencia debida temprana. Junto con la salida de España y el cambio de enfoque de Portugal, que se aleja del sector inmobiliario, el reposicionamiento de Grecia ha transformado el mercado de residencia por inversión de la UE en su conjunto. Los asesores que dominen el nuevo sistema de elegibilidad —y lo combinen con una estrategia fiscal coherente según el artículo 5A, cuando proceda— protegerán los resultados de sus clientes y garantizarán el cumplimiento del programa hasta 2026 y más allá.
