- Grecia elevó los mínimos inmobiliarios para la Visa Dorada a 800,000 euros en las zonas de alta demanda y a 400,000 euros en el resto; la vía de 250,000 euros solo se mantiene para casos excepcionales.
- Las inversiones que califican generalmente deben ser una sola unidad residencial de al menos 120 m²; la agregación de propiedades más pequeñas ya no califica.
- Los alquileres a corto plazo de propiedades con Golden Visa están prohibidos, con multas de hasta 50,000 euros o la revocación del permiso por infracciones.
- El alivio transitorio depende de un depósito del 10% antes del 31 de agosto de 2024 y de la finalización antes del 30 de abril de 2025; el incumplimiento de los plazos activa los nuevos umbrales más altos.
- Los asesores deben dominar el mapa de elegibilidad, las vías de excepción (conversiones, restauraciones patrimoniales) y la estructuración de adquisiciones que cumplan con la normativa.
El programa de Visados Dorados de Grecia está experimentando la mayor reforma desde su lanzamiento. Los umbrales de inversión han aumentado, se ha rediseñado el mapa de zonas elegibles y las restricciones de uso de la propiedad ahora afectan directamente a la rentabilidad. Para los inversores y asesores en migración inmobiliaria, comprender las nuevas normas es fundamental para estructurar transacciones que cumplan con la normativa y protejan el valor de las inversiones.
¿Qué cambió en la ley de visados dorados de Grecia y por qué es importante?
El artículo 100 de la Ley 5038/2023 ha modificado el precio de la Golden Visa griega y restringido los requisitos de elegibilidad. La inversión mínima en bienes raíces ahora es de 800,000 € en zonas de alta demanda (incluidas Atenas/Ática, Tesalónica, Miconos, Santorini e islas con más de 3,100 habitantes) y de 400,000 € en otras regiones, reemplazando el límite de 250,000 € que se utilizaba ampliamente en la mayoría de las ubicaciones. Esto modifica sustancialmente los costos de entrada y las estrategias inmobiliarias, especialmente para los clientes que antes buscaban apartamentos de gama media.
La popularidad del programa se disparó en 2024: Grecia recibió 9,289 solicitudes de Visado Dorado ese año. Los datos de principios de 2025 sugieren una fuerte desaceleración debido a los umbrales más altos, con 5,011 solicitudes entre enero y julio de 2025.
Nuevos umbrales de inversión y zonas elegibles
Según la Ley 5038/2023, las inversiones inmobiliarias del programa Golden Visa en Grecia se dividen en dos bandas de precios por geografía, con reglas específicas de configuración mínima de la propiedad:
| Zona | mínimo antiguo | Nuevo mínimo | Notas |
|---|---|---|---|
| Zonas de alta demanda (Atenas/Ática, Tesalónica, Miconos, Santorini, islas con más de 3,100 habitantes). | €250,000 | €800,000 | Unidad residencial individual; no se permite la agrupación de unidades más pequeñas; véase la regla de los 120 m² a continuación. |
| Otras regiones | €250,000 | €400,000 | Se aplican las mismas reglas de configuración. |
La mayoría de las compras deben ser una sola unidad residencial de al menos 120 m²; ya no está permitido reunir varias unidades más pequeñas para alcanzar el umbral.
Dónde sigue funcionando un presupuesto de 250,000 €: Excepciones estrictamente definidas
La vía de financiación de 250,000 euros solo se mantiene para categorías específicas determinadas por políticas:
- Conversión de edificios industriales o comerciales en desuso en viviendas (sujeto a la aprobación del cambio de uso).
- Restauración de propiedades catalogadas (patrimoniales) de acuerdo con las normas de conservación.
Ambas opciones exigen requisitos de cumplimiento y documentación adicionales más allá de una compra estándar, lo que requiere una debida diligencia previa a la transacción y la participación del municipio.
Reglas transitorias y plazos que los asesores deben seguir
Los inversores que ya han completado el proceso tienen un plazo limitado para mantener los umbrales anteriores. Para conservar el requisito previo de 250 000 €, el comprador debe haber abonado un depósito del 10 % antes del 31 de agosto de 2024 y formalizar la compra antes del 30 de abril de 2025. Si no se cumple alguno de estos plazos, se aplicarán los nuevos tramos de entre 400 000 € y 800 000 €.
| Milestone | Se prorroga | Efecto si se cumple |
|---|---|---|
| Pago inicial (≥10%) sobre la propiedad objetivo | 31 de agosto de 2024 | Conserva el derecho al umbral anterior (sujeto a plazo de finalización). |
| Cierre (finalización de la compra) | 30 de abril de 2025 | Finalizar según los términos anteriores de 250,000 € |
Los asesores deben volver a revisar los recibos notariales, las confirmaciones de depósito en garantía y las firmas de los contratos para verificar el cumplimiento de estas fechas.
Restricciones de uso: No se permiten alquileres a corto plazo y otras limitaciones.
Grecia ahora prohíbe el alquiler vacacional (por ejemplo, alquileres nocturnos) de propiedades con Visa Dorada. Las infracciones conllevan consecuencias importantes, incluyendo multas de hasta 50,000 € e incluso la revocación del permiso en casos graves. Esto afecta significativamente a los modelos de flujo de caja que antes dependían del alquiler estacional; los inversores deben ajustar sus previsiones de rentabilidad en consecuencia.
Estructuración de adquisiciones que califican
Dadas las mayores exigencias de inversión y las normas de configuración, la estructuración conforme se centra en:
- El objetivo es una única unidad residencial que cumpla con el mínimo de 120 m² donde sea necesario y alcance el umbral aplicable de 400 €/800 €.
- Solo se podrán aprovechar las vías excepcionales —proyectos de conversión o restauraciones de edificios catalogados— tras confirmar las aprobaciones locales (cambio de uso, permisos de conservación) y las contingencias presupuestarias.
- Elaborar modelos de ingresos por alquiler sin incluir alquileres a corto plazo y alinear la gestión de propiedades con las restricciones de uso del programa.
Implicaciones de mercado para inversores y asesores
Se prevé que la demanda se concentre en activos de alto valor que justifiquen el umbral de 800 € (centro de Atenas, Tesalónica, algunas islas), mientras que el segmento de 400 € impulsará los mercados de gama media y alta en ciudades secundarias. Los promotores podrían optar por diseños de unidades más grandes para cumplir con la normativa de los 120 m². La prohibición de los alquileres a corto plazo podría redirigir el interés de los inversores hacia barrios con alquileres a largo plazo y una demanda de vivienda estable.
El aumento de solicitudes en 2024, seguido de una caída a principios de 2025, sugiere sensibilidad al precio y una actitud de cautela entre los compradores con presupuestos ajustados. Los asesores deberían actualizar la segmentación de clientes y las proyecciones de proyectos en consecuencia.
Lista de verificación: Diligencia previa al compromiso
- Confirmar el umbral aplicable (mapeo de zonas a 800 € frente a 400 €; evaluar el criterio de población de la isla) y el requisito de unidad individual de 120 m².
- Analizar los objetivos del cliente en función de su intención de alquiler a corto plazo y reelaborar los modelos según los supuestos de alquiler a largo plazo.
- Para estrategias de 250 €: preaclarar la viabilidad del cambio de uso o la restauración de edificios catalogados con las autoridades municipales y de patrimonio.
- Si se acoge a la exención transitoria: verifique la fecha del depósito del 10% y planifique el cierre antes del 30 de abril de 2025.
- Someter a prueba la financiación y la liquidez ante los elevados costes de entrada; considerar la diversificación entre destinos.
Cómo apoyamos las estrategias transfronterizas
Nuestra firma ayuda a inversores y asesores a diseñar estrategias de migración inmobiliaria que cumplan con la normativa y optimicen los impuestos en distintas jurisdicciones. Para los clientes que comparan opciones, podemos contrastar los nuevos precios de Grecia con las vías de inversión y los mercados inmobiliarios de Armenia, incluyendo:
Conclusión
La Visa Dorada de Grecia se ha vuelto mucho más exclusiva. Con umbrales de inversión de entre 400 € y 800 €, la regla de una vivienda unifamiliar de 120 m², la prohibición de alquileres a corto plazo y excepciones específicas de 250 €, el programa ahora exige una estructuración meticulosa y una diligencia debida temprana. Los asesores que dominen los nuevos criterios de elegibilidad —y que reajusten la financiación, el uso y los plazos— protegerán los resultados de sus clientes y garantizarán el cumplimiento del programa.
