- Los extranjeros pueden comprar libremente apartamentos, casas y propiedades comerciales en Armenia; la propiedad de tierras agrícolas está restringida.
- Se requiere un TIN (identificación fiscal) y una traducción armenia notariada de su pasaporte para completar la compra y registrar el título.
- Obtenga siempre un extracto nuevo del catastro para confirmar el título del vendedor y comprobar los gravámenes antes de firmar.
- La venta debe ser certificada ante notario y luego registrada en el Catastro del Estado; la propiedad se transfiere legalmente solo después del registro.
- Los pagos superiores a AMD 500,000 deben realizarse mediante transferencia bancaria u otro método que no sea efectivo; planifique su mecanismo de pago con antelación.
El mercado inmobiliario de Armenia está abierto a compradores extranjeros y es relativamente eficiente, siempre que se cumplan los trámites. Un proceso claro de siete pasos (NIF, diligencia debida, certificación notarial e inscripción en el catastro) le permite cumplir con las normativas y proteger su título para futuras reventas.
Para ver la escala de la actividad, Armenia registró alrededor de 220,000 transacciones inmobiliarias en 2023, mientras que los extranjeros representaron una pequeña participación (alrededor del 2.7% en 2024), lo que subraya un mercado estable, impulsado localmente, que da la bienvenida a compradores internacionales que siguen las reglas. Fuente, Fuente
¿Qué tipos de propiedades pueden comprar los extranjeros en Armenia (límites en tierras agrícolas)?
Los extranjeros pueden adquirir libremente apartamentos, casas unifamiliares y bienes raíces comerciales en Armenia. Sin embargo, la propiedad de terrenos agrícolas está restringida, por lo que conviene investigar cuidadosamente la designación del uso del suelo de la propiedad si busca terrenos fuera del centro urbano. Fuente
Resumen de siete pasos (desde la oferta hasta el registro)
- Obtenga un TIN armenio y una traducción armenia notariada de su pasaporte. Fuente
- Solicite un nuevo extracto de catastro de la propiedad. Fuente
- Revisar título y gravámenes (gravámenes, prendas, embargos, notas de uso/zonificación). Fuente
- Redacte el contrato de compraventa (SPA) con las partes, el precio y los términos de pago no monetario correctos. Fuente, Fuente
- Notarizar el SPA. Fuente
- Presentar la solicitud de inscripción en el Catastro Estatal en el plazo de 30 días. Fuente
- Recibir la confirmación del registro; el título se otorga sólo después del registro en el Catastro. Fuente
¿Estás considerando obtener la residencia o la ciudadanía una vez que te instales? Explora permisos de residencia en Armenia y opciones de ciudadaníaLos inversores que planean remodelar o arrendar una propiedad también deberían revisar Normas fiscales de Armenia y marcos de inversión.
Obtenga un NIF armenio y prepare su documento de identidad + traducciones al armenio certificadas por notario
Se requiere un NIF (Número de Identificación Fiscal) para completar la compra de una propiedad y gestionar las obligaciones fiscales correspondientes. Los compradores extranjeros deben presentar un pasaporte válido y su traducción al armenio certificada ante notario para proceder con la certificación y el registro. Fuente
Consejo: Prepare estos datos con antelación para que su cita con el notario y la presentación en el Catastro no se retrasen.
Due diligence precontractual: extracto de catastro
Solicite un extracto reciente de la base de datos del Catastro Estatal antes de firmar nada. Este informe oficial muestra:
- El propietario registrado (vendedor) y la base del título;
- Cualquier gravamen (hipotecas/prendas, embargos judiciales, restricciones de uso);
- Datos técnicos y de uso del suelo clave que pueden indicar limitaciones de zonificación o uso.
Omitir el extracto corre el riesgo de crear gravámenes o litigios que puedan recaer sobre la propiedad. Fuente
comprobaciones de título y gravámenes
Utilice el extracto del catastro como su principal herramienta de verificación de título. Confirme:
- La identidad del vendedor coincide con el pasaporte/documento de identidad de la persona que firma;
- No hay hipotecas activas, prendas ni embargos judiciales, a menos que se liquiden al momento del cierre;
- La designación del uso del suelo es compatible con el uso previsto (especialmente importante fuera de las compras de departamentos urbanos);
- Los datos del inmueble (dirección, código catastral, superficie) coinciden con el SPA.
Una revisión legal ayuda a detectar señales de alerta y redactar cláusulas de protección (condiciones suspensivas, liberaciones de gravámenes). Fuente
Redacción
Estructurar el contrato de compraventa (SPA) en torno a lo que requerirán el notario y el Catastro:
- Partes correctas (con NIF del comprador) e identificaciones coincidentes con traducciones notariadas; Fuente
- Identificadores precisos de la propiedad (dirección, código catastral, área) que coincidan con el extracto; Fuente
- Precio de compra y forma de pago no monetario (ver Mecánica de pago); Fuente
- Declaraciones sobre título limpio y ausencia de gravámenes, o compromisos específicos para eliminarlos antes del registro. Fuente
Los notarios armenios formalizan la transferencia y luego el contrato notariado se presenta para el registro en el Catastro; esta presentación es lo que hace que el cambio de propiedad sea legalmente efectivo. Fuente
Firma y certificación notarial del contrato de compraventa (honorarios)
La transferencia debe formalizarse ante notario. El contrato de compraventa tendrá un coste de entre 15,000 y 20,000 AMD; confirme el coste final con el notario que haya elegido. Fuente
Documentos necesarios (lado del comprador): lista de verificación rápida
| Asunto | Notas |
|---|---|
| Pasaporte | Pasaporte extranjero del comprador |
| Traducción armenia notariada del pasaporte | Requerido para presentaciones ante notario/catastro |
| TIN armenio | Obtener antes del cierre |
| Extracto de catastro | Informe reciente de título/gravámenes |
| Evidencia de pago | Transferencia bancaria u otra confirmación no monetaria según corresponda |
Un notario garantizará que el SPA se ejecute correctamente y confirmará las identidades de las partes antes de que el contrato pase al registro en el Catastro. Fuente
líneas de tiempo)
Marcadores de tiempo clave después de la firma:
- Presentar el contrato protocolizado al Catastro del Estado dentro de los 30 días siguientes a su protocolización. Fuente
- El título legal se considera transferido solo después de que se haya completado el registro en el Catastro; el procesamiento generalmente demora algunos días hábiles. Fuente
- La tarifa de registro estatal para la compra de una vivienda estándar es de AMD 53,000 (consulte las opciones de servicio y la tarifa exacta al momento de la presentación). Fuente
Mecánica de pago
La ley armenia exige que los pagos de bienes inmuebles superiores a 500,000 AMD se realicen mediante métodos no monetarios (por ejemplo, transferencia bancaria). Planifique el cierre para que los fondos sean rastreables y estén disponibles a tiempo para la certificación notarial y el registro. Fuente
- Documentar la forma de pago en el SPA y conservar las confirmaciones de transferencia para respaldar la presentación en el Catastro. Fuente
- Si planea alquilar o revender, tenga en cuenta el aspecto fiscal y el cumplimiento de los informes locales; consulte nuestra descripción general de Impuestos en Armenia.
¿Desea estructurar una sociedad de gestión inmobiliaria o invertir en desarrollo? Explore registro de la empresa y nuestra servicios de inversión.
Cómo ayuda la asesoría legal
- Verificar el título y gravámenes del vendedor a través del extracto del Catastro; Fuente
- Gestionar traducciones certificadas y preparación del NIF del comprador; Fuente
- Redacte y certifique ante notario un SPA que cumpla con las normas, luego preséntelo a tiempo en el Catastro del Estado para que su propiedad quede perfecta. Fuente, Fuente
Escollos comunes a evitar
- Saltarse el extracto del Catastro y descubrir posteriormente una hipoteca o embargo judicial; Fuente
- Suponiendo que la certificación notarial por sí sola transfiere la propiedad (sólo el registro en el Catastro lo hace); Fuente
- Intentar realizar grandes pagos en efectivo en contravención de la regla de no pago en efectivo. Fuente
Reflexión final: Puede comprar una propiedad como extranjero en Armenia con confianza siguiendo el procedimiento de NIF-notario-Catastro y cumpliendo con los pagos. Si está planeando... compra de bienes raíces en Armenia y desea un título limpio y listo para la reventa, nuestro equipo puede ayudarlo de principio a fin. Contáctenos.
Preguntas Frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar tierras en Armenia?
Los extranjeros pueden comprar apartamentos, casas y locales comerciales. La propiedad de terrenos agrícolas está restringida, por lo que se recomienda verificar la designación del uso del suelo antes de comprar terrenos. Fuente
¿Necesito un TIN (identificación fiscal) para comprar una propiedad en Armenia?
Sí. Los compradores no armenios deben obtener un TIN armenio y presentar un pasaporte válido con una traducción al armenio certificada por notario para completar la certificación notarial y el registro. Fuente
¿Es obligatoria la certificación notarial y cuándo se transfiere la propiedad?
Sí, la compraventa se formaliza ante notario y el contrato notarial debe registrarse en el Catastro. La propiedad se transfiere legalmente solo después de completarse el registro en el Catastro. Fuente
¿Cuánto es la tasa de inscripción en el Catastro Estatal?
El registro estándar de compra de vivienda actualmente cuesta 53,000 drams. Consulte la ventana de servicio para conocer las tarifas aplicables y las opciones de procesamiento. Fuente
¿Puedo pagar en efectivo?
No para montos mayores: Cualquier pago de bienes raíces que supere los AMD 500,000 debe realizarse sin efectivo (por ejemplo, transferencia bancaria). Fuente
