Comprar una casa para reformar en Armenia

Una guía práctica, paso a paso, para armenios de la diáspora y compradores extranjeros que quieran comprar un apartamento antiguo o una unidad sobre plano en Ereván, renovarlo y mudarse o alquilarlo.

¿Por qué comprar una casa para reformar en Ereván?

El mercado inmobiliario armenio registró 247,926 transacciones en 2024, y las operaciones con participación extranjera representaron aproximadamente el 6.7% de ese total. El interés de los armenios de la diáspora y de los extranjeros ha aumentado de forma constante, con una participación extranjera cercana al 6.8% en el primer semestre de 2025.

Dos categorías de viviendas para reformar atraen el mayor interés de los compradores. La primera son los apartamentos de la era soviética, construidos generalmente entre las décadas de 1960 y 1980, que ofrecen un descuento significativo respecto a las unidades renovadas. La segunda son las unidades sobre plano compradas directamente a los promotores a precios de pre-terminación, que los compradores terminan y personalizan según sus propios estándares.

Los precios promedio de las propiedades en Ereván varían considerablemente según el distrito, desde aproximadamente $590 por metro cuadrado en zonas periféricas como Nubarashen hasta aproximadamente $2,342 por metro cuadrado en el centro de Kentron. Barrios de gama media como Arabkir ($1,619-1,643/m²) y Kanaker-Zeytun ($1,130/m²) ofrecen un equilibrio entre precio y habitabilidad. Las propiedades premium en "stalinkas" de la era soviética bien conservadas o en edificios de nueva construcción en el centro de la ciudad pueden alcanzar entre $3,000 y $5,000 por metro cuadrado. Los precios en el centro de Ereván aumentaron un 9.2% entre abril de 2023 y marzo de 2024, y los distritos periféricos han mostrado tasas de crecimiento aún mayores.

La rentabilidad anual del alquiler en Ereván oscila entre el 5% y el 8%, siendo Kentron y Arabkir los más demandados por profesionales de TI, estudiantes y repatriados. Una vivienda bien reformada y para reformar en el barrio ideal puede generar ingresos inmediatos por alquiler o revenderse con un precio considerable.

Lo que los extranjeros pueden (y no pueden) poseer

Las personas extranjeras pueden comprar y poseer libremente apartamentos, casas y locales comerciales en Armenia, sin necesidad de permisos especiales ni requisitos de residencia, y con los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos armenios. Pueden adquirir, poseer, arrendar, vender y legar propiedades en igualdad de condiciones.

Los extranjeros también pueden poseer directamente los tipos de terreno más comunes. La única restricción es... tierra agricola, que los extranjeros no pueden poseer a su nombre. Si un proyecto involucra parcelas agrícolas, la solución habitual es registrar una entidad legal armenia (que puede ser 100 % de propiedad extranjera) para la tenencia de la tierra o firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo.

En el caso de propiedades que incluyen tanto un edificio como el terreno debajo de él (que es la situación típica de las casas y los edificios de apartamentos en Ereván), los compradores extranjeros pueden ser propietarios tanto de la estructura como del terreno urbano o de asentamiento subyacente sin restricciones.

Encontrar la propiedad adecuada

La búsqueda típica de propiedades en Armenia se realiza a través de agentes inmobiliarios con licencia, plataformas de anuncios en línea o referencias directas. Para los compradores extranjeros que no se encuentran físicamente en Armenia, es prácticamente esencial contar con un abogado o agente local que pueda visitar las propiedades, tomar fotos y videos, e informar sobre su estado.

Al evaluar una propiedad que necesita reformas, los factores que más importan son la ubicación y el distrito, el estado estructural (especialmente la seguridad sísmica, dada la actividad sísmica de Armenia), la antigüedad del edificio y el estado de las áreas comunes (techo, escaleras, ascensores) y si la propiedad tiene un título limpio sin gravámenes.

Para compras sobre plano, se requiere una diligencia debida adicional: investigar el historial de proyectos completados del promotor, verificar su licencia con el Ministerio de Desarrollo Urbano, visitar edificios previamente terminados si es posible y consultar los registros públicos para detectar litigios. La fiabilidad de los promotores varía considerablemente en el mercado armenio.

Si planea comprar de forma remota, puede autorizar a un representante local a través de un poder notarialLos poderes notariales emitidos en el extranjero requieren una apostilla (o legalización) y una traducción certificada al armenio antes de que puedan utilizarse localmente.

Debida diligencia legal antes de comprar

Una diligencia debida exhaustiva es innegociable. El Comité Estatal del Catastro Inmobiliario mantiene el registro oficial de todos los bienes inmuebles en Armenia, y un extracto oficial del catastro es el documento más importante que obtendrá antes de firmar cualquier contrato.

El extracto confirma el título del vendedor e identifica a los copropietarios, proporciona la descripción exacta de la propiedad y el código catastral, y revela todos los gravámenes registrados: hipotecas, gravámenes, embargos judiciales y servidumbres. Los extractos catastrales suelen ser válidos para Días hábiles 15, por lo que si el cierre se retrasa, necesitará uno nuevo.

Más allá del extracto del catastro, su lista de verificación de diligencia debida debe incluir la verificación clasificación y zonificación del uso del suelo Para confirmar que la propiedad se puede utilizar como está previsto, comprobar consentimiento del cónyuge (la propiedad adquirida durante el matrimonio es propiedad marital conjunta según la ley armenia, incluso si solo uno de los cónyuges figura en el título; el cónyuge no titular debe dar su consentimiento para la venta) y confirmar derechos de preferencia de los copropietarios (los copropietarios tienen un derecho de preferencia de 30 días si uno de los propietarios vende su parte).

En el caso de los apartamentos, el vendedor está legalmente obligado a revelar la forma de administración del edificio, las obligaciones de mantenimiento pendientes, los montos de pago obligatorios y el porcentaje de participación en la propiedad del vendedor.

En el caso específico de las propiedades que necesitan reparaciones, preste mucha atención a si existen órdenes judiciales por disputas de herencia o litigios pendientes: las propiedades en dificultades suelen tener historias de propiedad complicadas que involucran herederos, divorcios o quiebras.

El proceso de compra, paso a paso

El proceso de compra completo, desde el acuerdo preliminar hasta la propiedad registrada, generalmente toma 2 a 4 semanas cuando los documentos estén en orden.

Paso 1: Prepare sus documentos. Necesitará su pasaporte con una traducción armenia notariada.

Paso 2: Firmar un acuerdo de depósito. Si está depositando dinero en garantía, el acuerdo de depósito debe ser notarizado Para ser legalmente exigible. Un recibo de depósito no notariado solo prueba que se realizó el pago; no puede aplicar sanciones como la confiscación si el comprador incumple o la doble devolución si el vendedor incumple.

Paso 3: Celebrar el contrato de compraventa. El contrato debe ser notariado por un notario público. Antes de la notarización, solicite a su abogado que revise el contrato para verificar las garantías esenciales: especificaciones detalladas de la propiedad, estándares de calidad y materiales claros (para contratos sobre plano o de renovación), plazos de pago vinculados a hitos en lugar de fechas arbitrarias, penalizaciones por retrasos, condiciones de rescisión y reembolso, y mecanismos de resolución de disputas.

Paso 4: Inscribirse en el Catastro. Después de la certificación notarial, usted tiene Días hábiles 30 Registrar el contrato en el Catastro para perfeccionar su título. El registro demora entre 2 y 5 días hábiles.

Reglas de pago: Todas las transacciones inmobiliarias deben realizarse en Drams armenios (AMD)Denominar o liquidar en moneda extranjera es ilegal y puede resultar en multas equivalentes al monto de la transacción (mínimo 2 millones de AMD). Dado que todas las transacciones inmobiliarias están sujetas a registro, deben completarse mediante transferencia bancaria. La referencia de la transferencia bancaria debe incluir la dirección de la propiedad y el número de escritura pública para crear un registro de auditoría transparente.

Permisos de renovación: cuándo los necesita y cuándo no

No todas las renovaciones requieren un permiso de construcción. Según la legislación armenia, Reparaciones actuales y trabajos de acabado interior. —como pintar, colocar azulejos, reemplazar accesorios y hacer actualizaciones cosméticas— no requieren permiso de construcciónEsto cubre la mayoría de las renovaciones de apartamentos estándar.

A El permiso de construcción es obligatorio Para reconstrucción, restauración, refuerzo estructural, modernización y ampliación. En la práctica, si se van a retirar o reubicar muros de carga, modificar la planta del edificio, añadir una planta o realizar modificaciones estructurales, se necesita un permiso. Los permisos son emitidos por el jefe de la comunidad (en Ereván, el jefe de la comunidad del distrito) tras la aprobación de los documentos de diseño arquitectónico y constructivo.

Si su renovación implica conectar o modificar los servicios públicos (agua, electricidad, gas, alcantarillado), debe obtener condiciones técnicas de los proveedores de servicios de ingeniería pertinentes antes de empezar a trabajar.

Cuando el trabajo esté hecho, un certificado de finalización de construcción (avartakan akt) debe obtenerse para cualquier obra que requiera un permiso. Este certificado lo emite el jefe de comunidad, el gobernador regional o el alcalde de Ereván.

Trabajar sin los permisos necesarios puede resultar en multas, órdenes de suspensión de obras o demolición. La Inspección Estatal de Desarrollo Urbano supervisa activamente el cumplimiento y puede imponer sanciones administrativas.

En los edificios de apartamentos, los propietarios pueden modificar libremente las paredes interiores de su propia unidad sin el consentimiento de los demás propietarios, siempre que se respeten las normas de construcción vigentes. La eliminación o reubicación de tabiques divisorios entre unidades adyacentes requiere el consentimiento del propietario adyacente.

Contratación y gestión de contratistas

Los contratistas que realicen trabajos de construcción en Armenia deben poseer una licencia Para la actividad pertinente. Antes de contratar a alguien, verifique su licencia. Los contratistas con licencia están obligados por ley a cumplir con los documentos de diseño y las normas técnicas aprobados durante la construcción.

Los contratistas también tienen derechos que pueden afectar el cronograma de su proyecto. Pueden negarse a utilizar los materiales de construcción que usted proporcione si no cumplen con las normas vigentes. También pueden detener el trabajo si descubren infracciones normativas en sus documentos de diseño y exigir una revisión experta alternativa.

La realidad práctica de la construcción en Armenia es que Los retrasos son comunesLa escasez de materiales, los problemas laborales y los obstáculos administrativos suelen extender los plazos más allá de las proyecciones iniciales. La recomendación general es considerar... buffer de 6 a 12 meses Más allá de la fecha de finalización prometida. Los materiales de construcción pueden ser de calidad inconsistente, e incluso una construcción que cumple con la normativa legal podría no cumplir con las expectativas occidentales. En el caso de propiedades más antiguas, un ingeniero estructural debería evaluar las mejoras de seguridad sísmica antes de comprometerse.

Para protegerse, incluya estándares de calidad detallados en su contrato, vincule el pago a hitos verificados y considere contratar a un inspector independiente para verificar la calidad del trabajo durante todo el proyecto.

Impuestos y costos de transacción

Los costos de transacción de Armenia son relativamente bajos en comparación con la mayoría de los mercados europeos.

En la compra: Los costos principales son la tasa de registro catastral de 45,000 AMD (aproximadamente $115, con tarifas más altas para el procesamiento rápido) y honorarios notariales de alrededor de 20,000–25,000 AMDArmenia no aplica impuestos de transferencia ni timbre a las ventas de bienes raíces entre particulares. Si contrata a un agente inmobiliario, las comisiones suelen ser del 2% al 5% y normalmente se reparten entre el comprador y el vendedor.

Impuesto anual sobre la propiedad: Se calcula en una escala progresiva según el valor catastral de la propiedad (que suele ser inferior al valor de mercado). Las tasas varían desde el 0 % para propiedades valuadas en menos de 3 millones de dracmas hasta el 0.6 % para las que superan los 40 millones de dracmas. Una reforma del impuesto predial está implementando gradualmente valores catastrales actualizados, alcanzando el 100 % de las nuevas tasas en 2026. Sin embargo, las tasas se mantienen bajas en general, aproximadamente entre el 0.1 % y el 1 % del valor catastral. Este impuesto se aplica independientemente de su situación de residencia.

Impuesto sobre la renta de alquiler: Si alquila su propiedad renovada, la tarifa es 10% plano Cuando su inquilino es una empresa (la empresa retiene el impuesto por usted). Muchos inversores se registran como empresarios individuales para asegurar la tasa favorable del 10%.

Impuesto sobre las ganancias de capital: Hay un exención para ventas residenciales entre particulares, lo que hace que la mayoría de las transacciones de salida de propiedades en proceso de reparación sean fiscalmente eficientes.

Sin IVA Se aplica a las reventas entre particulares. En las construcciones nuevas de una promotora, el 20% de IVA suele estar incluido en el precio cotizado.

Propiedad y residencia

Comprar una propiedad en Armenia no otorga automáticamente un permiso de residencia. Sin embargo, según la normativa vigente, si explota su propiedad como negocio de alquiler registrado como empresario individual, dicha actividad puede servir de base para una solicitud de residencia.

Se espera un cambio significativo: A partir del 1 de agosto de 2026, se prevé que la inversión en propiedades armenias se convierta en una base independiente para las solicitudes de residencia.Se ha aprobado la legislación habilitante, pero el decreto de aplicación —que establecerá el umbral mínimo de inversión y los detalles de procedimiento— aún no se ha publicado.

Trampas comunes a evitar

Saltarse la comprobación del catastro. Este es el error más común y peligroso. Sin un extracto catastral nuevo, no hay forma fiable de saber si el vendedor es el propietario real de la propiedad, si existen hipotecas o gravámenes sobre ella, o si los copropietarios tienen derechos de tanteo que podrían invalidar la compra.

Pagando en moneda extranjera. Todas las transacciones inmobiliarias deben liquidarse en drams armenios. Las sanciones por infringir esta norma son severas: multas equivalentes al importe total de la transacción, con un mínimo de 2 millones de drams.

Acuerdos de depósito informales. Entregar una fianza sin un contrato de depósito notariado es muy común en Armenia, y te deja sin ningún recurso legal si el acuerdo fracasa. Siempre certifique ante notario.

Ignorar el consentimiento del cónyuge. Si el vendedor adquirió la propiedad durante el matrimonio, el otro cónyuge debe dar su consentimiento para la venta, incluso si no figura en el título de propiedad. De no obtener este consentimiento, la transacción puede quedar anulada por completo.

Subestimar los plazos de renovación. Entre las solicitudes de permisos, las demoras de los contratistas, la búsqueda de materiales y las inspecciones, las renovaciones en Armenia suelen demorarse más de lo previsto. Incluya un margen de 6 a 12 meses en su cronograma y presupuesto.

Saltarse la evaluación sísmica. Armenia se encuentra en una zona sísmicamente activa. Es posible que los edificios antiguos de la era soviética no cumplan con las normas de seguridad actuales. Solicite una evaluación estructural antes de comprar, especialmente si planea realizar una renovación importante.

Herencia de las deudas del anterior propietario. Los nuevos propietarios heredan las obligaciones de mantenimiento obligatorias y las cuotas pendientes de pago, a menos que el anterior propietario las asuma específicamente en el contrato de compraventa. Confirme que todos los pagos de mantenimiento estén al día antes del cierre.

Cómo puede ayudar Vardanyan & Partners

Trabajamos con armenios de la diáspora y compradores extranjeros en todas las etapas del proceso de reparación de una propiedad.

Antes de comprar, Realizamos la debida diligencia legal completa: búsquedas de títulos catastrales, comprobaciones de gravámenes, verificación de zonificación y confirmación del consentimiento de copropietarios y cónyuges. Revisamos la documentación del vendedor y detectamos cualquier problema antes de que se comprometa.

Durante la compra, Redactamos y revisamos contratos de compraventa con las garantías necesarias para proteger sus intereses, gestionamos el proceso de certificación notarial y el registro catastral. Para compradores remotos, podemos actuar bajo poder notarial, por lo que no es necesario que se encuentre en Armenia para el cierre.

Durante la renovación, Asesoramos sobre los requisitos de permisos, revisamos los acuerdos con los contratistas y nos aseguramos de que su renovación cumpla con las regulaciones de construcción de Armenia.

Una vez finalizado, Ayudamos con la estructuración de alquileres (incluido el registro de empresarios únicos para obtener ingresos por alquiler con ventajas fiscales), el cumplimiento de los impuestos a la propiedad y, cuando las reglas entren en vigor, las solicitudes de residencia basadas en inversiones.

Con más de 11 años de experiencia, más de 1,500 casos manejados en 97 nacionalidades y una calificación de 4.9 estrellas en Google, aportamos una profunda experiencia local combinada con la perspectiva internacional que necesitan los compradores extranjeros y de la diáspora.

Preguntas frecuentes

¿Puede un ciudadano extranjero comprar una propiedad en Armenia?

Sí. Las personas extranjeras pueden adquirir y poseer libremente apartamentos, casas y locales comerciales con los mismos derechos que los ciudadanos armenios. No se requieren permisos especiales ni estatus de residencia. La única restricción se aplica a las tierras agrícolas, que deben estar a nombre de una entidad legal armenia.

¿Pueden los extranjeros poseer tierras en Armenia?

Los extranjeros pueden poseer directamente la mayoría de los tipos de terrenos comunes, incluyendo terrenos urbanos y de asentamiento para uso residencial o comercial. La excepción son los terrenos agrícolas: los extranjeros no pueden poseerlos a su nombre, pero pueden acceder a ellos a través de una empresa registrada en Armenia (que puede ser 100 % de propiedad extranjera) o mediante un contrato de arrendamiento.

¿Cuanto tiempo tarda el proceso de compra?

Desde el acuerdo preliminar hasta la inscripción de la propiedad, el plazo de entrega es de 2 a 4 semanas. Los pasos principales son la preparación de los documentos notariales, la formalización del contrato de compraventa y el registro ante el Comité de Catastro (2 a 5 días hábiles).

¿Necesito estar en Armenia para comprar una propiedad?

No. Puede autorizar a un representante local mediante un poder notarial para que gestione la transacción en su nombre. Los poderes notariales emitidos en el extranjero requieren una apostilla y una traducción certificada al armenio.

¿Necesito un permiso de construcción para renovar un apartamento?

Depende del alcance del trabajo. Las reparaciones estéticas (pintura, alicatado, reemplazo de accesorios y acabados interiores) no requieren permiso. Los cambios estructurales (eliminación de muros de carga, ampliación de la superficie o trabajos de reconstrucción) requieren un permiso de construcción emitido por el alcalde de la comunidad local tras la aprobación de los documentos de diseño.

¿Qué impuestos pagaré por mi propiedad armenia?

El impuesto predial anual oscila entre el 0% y el 0.6% del valor catastral, con una escala progresiva. No se aplican impuestos de transmisiones patrimoniales ni timbres a las ventas entre particulares. Los ingresos por alquileres se gravan a un tipo fijo del 10%. Las ganancias de capital derivadas de la reventa entre particulares están exentas para las viviendas.

¿Comprar una propiedad me ayudará a obtener la residencia armenia?

Actualmente, ser propietario de una propiedad por sí solo no otorga la residencia, pero operar su propiedad como negocio de alquiler (registrado como empresario individual) puede calificar. A partir del 1 de agosto de 2026, se espera que la inversión inmobiliaria se convierta en un requisito independiente para las solicitudes de residencia, aunque el decreto de aplicación con los umbrales mínimos de inversión aún no se ha publicado.

¿Puedo pagar una propiedad en dólares estadounidenses o euros?

No. Todas las transacciones inmobiliarias deben liquidarse en drams armenios (AMD) mediante transferencia bancaria. Pagar en moneda extranjera es ilegal y conlleva multas equivalentes al importe total de la transacción (mínimo 2 millones de AMD). Puede convertir su moneda extranjera en un banco armenio antes del cierre.