Comprar una casa para reformar en Armenia

Una guía práctica, paso a paso, para armenios de la diáspora y compradores extranjeros que quieran comprar un apartamento antiguo o una unidad sobre plano en Ereván, renovarlo y mudarse o alquilarlo.

¿Por qué comprar una casa para reformar en Ereván?

El mercado inmobiliario armenio registró 247,926 transacciones en 2024, y las operaciones con participación extranjera representaron aproximadamente el 6.7% de ese total. El interés de los armenios de la diáspora y de los extranjeros ha aumentado de forma constante, con una participación extranjera cercana al 6.8% en el primer semestre de 2025.

Dos categorías de viviendas para reformar atraen el mayor interés de los compradores. La primera son los apartamentos de la era soviética, construidos generalmente entre las décadas de 1960 y 1980, que ofrecen un descuento significativo respecto a las unidades renovadas. La segunda son las unidades sobre plano compradas directamente a los promotores a precios de pre-terminación, que los compradores terminan y personalizan según sus propios estándares.

Los precios promedio de las propiedades en Ereván varían considerablemente según el distrito, desde aproximadamente $590 por metro cuadrado en zonas periféricas como Nubarashen hasta aproximadamente $2,342 por metro cuadrado en el centro de Kentron. Barrios de gama media como Arabkir ($1,619-1,643/m²) y Kanaker-Zeytun ($1,130/m²) ofrecen un equilibrio entre precio y habitabilidad. Las propiedades premium en "stalinkas" de la era soviética bien conservadas o en edificios de nueva construcción en el centro de la ciudad pueden alcanzar entre $3,000 y $5,000 por metro cuadrado. Los precios en el centro de Ereván aumentaron un 9.2% entre abril de 2023 y marzo de 2024, y los distritos periféricos han mostrado tasas de crecimiento aún mayores.

La rentabilidad anual del alquiler en Ereván oscila entre el 5% y el 8%, siendo Kentron y Arabkir los más demandados por profesionales de TI, estudiantes y repatriados. Una vivienda bien reformada y para reformar en el barrio ideal puede generar ingresos inmediatos por alquiler o revenderse con un precio considerable.

Lo que los extranjeros pueden (y no pueden) poseer

Las personas extranjeras pueden comprar y poseer libremente apartamentos, casas y locales comerciales en Armenia, sin necesidad de permisos especiales ni requisitos de residencia, y con los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos armenios. Pueden adquirir, poseer, arrendar, vender y legar propiedades en igualdad de condiciones.

Los extranjeros también pueden ser propietarios directos de la mayoría de los tipos de terreno más comunes. La única restricción se aplica a los terrenos agrícolas , que los extranjeros no pueden poseer a su nombre. Si un proyecto involucra parcelas agrícolas, la solución habitual es registrar una entidad jurídica armenia (que puede ser de propiedad 100% extranjera) para que sea propietaria del terreno, o bien formalizar un contrato de arrendamiento a largo plazo.

En el caso de propiedades que incluyen tanto un edificio como el terreno debajo de él (que es la situación típica de las casas y los edificios de apartamentos en Ereván), los compradores extranjeros pueden ser propietarios tanto de la estructura como del terreno urbano o de asentamiento subyacente sin restricciones.

Encontrar la propiedad adecuada

La búsqueda típica de propiedades en Armenia se realiza a través de agentes inmobiliarios con licencia, plataformas de anuncios en línea o referencias directas. Para los compradores extranjeros que no se encuentran físicamente en Armenia, es prácticamente esencial contar con un abogado o agente local que pueda visitar las propiedades, tomar fotos y videos, e informar sobre su estado.

Al evaluar una propiedad que necesita reformas, los factores que más importan son la ubicación y el distrito, el estado estructural (especialmente la seguridad sísmica, dada la actividad sísmica de Armenia), la antigüedad del edificio y el estado de las áreas comunes (techo, escaleras, ascensores) y si la propiedad tiene un título limpio sin gravámenes.

Para compras sobre plano, se requiere una diligencia debida adicional: investigar el historial de proyectos completados del promotor, verificar su licencia con el Ministerio de Desarrollo Urbano, visitar edificios previamente terminados si es posible y consultar los registros públicos para detectar litigios. La fiabilidad de los promotores varía considerablemente en el mercado armenio.

Si planea comprar a distancia, puede autorizar a un representante local mediante un poder notarial . Los poderes notariales emitidos en el extranjero requieren una apostilla (o legalización) y una traducción certificada al armenio antes de poder utilizarse localmente.

Debida diligencia legal antes de comprar

Una diligencia debida exhaustiva es innegociable. El Comité Estatal del Catastro Inmobiliario mantiene el registro oficial de todos los bienes inmuebles en Armenia, y un extracto oficial del catastro es el documento más importante que obtendrá antes de firmar cualquier contrato.

El extracto catastral confirma la titularidad del vendedor e identifica a los copropietarios, proporciona la descripción exacta de la propiedad y el código catastral, y revela todas las cargas registradas: hipotecas, gravámenes, embargos judiciales y servidumbres. Los extractos catastrales suelen tener una validez de 15 días hábiles , por lo que, si se retrasa el cierre de la operación, necesitará uno nuevo.

Más allá del extracto del catastro, su lista de verificación de diligencia debida debe incluir la verificación de la clasificación del uso del suelo y la zonificación para confirmar que la propiedad se puede utilizar según lo previsto, la comprobación del consentimiento conyugal (la propiedad adquirida durante el matrimonio es propiedad marital conjunta según la ley armenia, incluso si solo uno de los cónyuges figura en el título; el cónyuge que no figura en el título debe dar su consentimiento para la venta) y la confirmación de los derechos de preferencia de los copropietarios (los copropietarios tienen un derecho de tanteo de 30 días si un propietario vende su parte).

En el caso de los apartamentos, el vendedor está legalmente obligado a revelar la forma de administración del edificio, las obligaciones de mantenimiento pendientes, los montos de pago obligatorios y el porcentaje de participación en la propiedad del vendedor.

En el caso específico de las propiedades que necesitan reparaciones, preste mucha atención a si existen órdenes judiciales por disputas de herencia o litigios pendientes: las propiedades en dificultades suelen tener historias de propiedad complicadas que involucran herederos, divorcios o quiebras.

El proceso de compra, paso a paso

El proceso de compra completo, desde el acuerdo preliminar hasta el registro de la propiedad, suele tardar entre 2 y 4 semanas cuando la documentación está en regla.

Paso 1: Prepare sus documentos. Necesitará su pasaporte con una traducción al armenio notariada.

Paso 2: Firme un contrato de depósito. Si va a entregar un anticipo, el contrato de depósito debe estar notariado para que sea legalmente vinculante. Un recibo de depósito sin notariar solo prueba que se realizó el pago; no puede hacer cumplir las cláusulas penales, como la pérdida del derecho a la garantía si el comprador incumple o la devolución doble si el vendedor incumple.

Paso 3: Formalizar el contrato de compraventa. El contrato debe ser notariado. Antes de la notarización, pida a su abogado que revise el contrato para verificar las garantías esenciales: especificaciones detalladas de la propiedad, estándares de calidad y materiales claros (para compras sobre plano o renovaciones), calendarios de pago vinculados a hitos en lugar de fechas arbitrarias, penalizaciones por retrasos, condiciones de rescisión y reembolso, y mecanismos de resolución de disputas.

Paso 4: Inscripción en el Catastro. Tras la legalización notarial, dispone de 30 días hábiles para inscribir el contrato en el Catastro y así perfeccionar su título. La inscripción tarda entre 2 y 5 días hábiles.

Normas de pago: Todas las transacciones inmobiliarias deben realizarse en drams armenios (AMD) . El uso de moneda extranjera para realizar pagos es ilegal y puede conllevar multas equivalentes al importe de la transacción (mínimo 2 millones de AMD). Dado que todas las transacciones inmobiliarias están sujetas a registro, deben efectuarse mediante transferencia bancaria. La referencia de la transferencia bancaria debe incluir la dirección de la propiedad y el número de escritura notarial para garantizar una correcta verificación.

Permisos de renovación: cuándo los necesita y cuándo no

No todas las reformas requieren permiso de construcción. Según la legislación armenia, las reparaciones y los trabajos de acabado interior , como pintar, alicatar, cambiar accesorios y realizar mejoras estéticas, no requieren permiso de construcción . Esto se aplica a la mayoría de las reformas estándar de apartamentos.

Es obligatorio obtener un permiso de construcción para la reconstrucción, restauración, refuerzo estructural, modernización y ampliación. En la práctica, si se van a retirar o reubicar muros de carga, modificar la planta del edificio, añadir una planta o realizar modificaciones estructurales, se necesita un permiso. Los permisos los expide el jefe de la comunidad (en Ereván, el jefe de la comunidad del distrito) tras la aprobación de los documentos de diseño arquitectónico y constructivo.

Si su reforma implica la conexión o modificación de servicios públicos (agua, electricidad, gas, alcantarillado), deberá obtener las condiciones técnicas de los proveedores de servicios de ingeniería correspondientes antes de comenzar las obras.

Una vez finalizada la obra, se debe obtener un certificado de finalización de obra ( avartakan akt ) para cualquier trabajo que haya requerido un permiso. Este certificado lo expide el jefe de la comunidad, el gobernador regional o el alcalde de Ereván.

Trabajar sin los permisos necesarios puede resultar en multas, órdenes de suspensión de obras o demolición. La Inspección Estatal de Desarrollo Urbano supervisa activamente el cumplimiento y puede imponer sanciones administrativas.

En los edificios de apartamentos, los propietarios pueden modificar libremente las paredes interiores de su propia unidad sin el consentimiento de los demás propietarios, siempre que se respeten las normas de construcción vigentes. La eliminación o reubicación de tabiques divisorios entre unidades adyacentes requiere el consentimiento del propietario adyacente.

Contratación y gestión de contratistas

Los contratistas que realizan trabajos de construcción en Armenia deben poseer una licencia para la actividad correspondiente. Antes de contratar a alguien, verifique su licencia. Los contratistas con licencia están obligados por ley a cumplir con los documentos de diseño y las normas técnicas aprobadas durante la construcción.

Los contratistas también tienen derechos que pueden afectar el cronograma de su proyecto. Pueden negarse a utilizar los materiales de construcción que usted proporcione si no cumplen con las normas vigentes. También pueden detener el trabajo si descubren infracciones normativas en sus documentos de diseño y exigir una revisión experta alternativa.

La realidad práctica de la construcción en Armenia es que los retrasos son frecuentes . La escasez de materiales, los problemas laborales y los obstáculos administrativos suelen prolongar los plazos más allá de las previsiones iniciales. Se recomienda, por lo general, prever un margen de 6 a 12 meses después de cualquier fecha de finalización prometida. Los materiales de construcción pueden ser de calidad inconsistente, e incluso una construcción que cumpla con la normativa puede no satisfacer las expectativas occidentales. En el caso de propiedades antiguas, un ingeniero estructural debe evaluar las mejoras de seguridad sísmica antes de comprometerse con la construcción.

Para protegerse, incluya estándares de calidad detallados en su contrato, vincule el pago a hitos verificados y considere contratar a un inspector independiente para verificar la calidad del trabajo durante todo el proyecto.

Impuestos y costos de transacción

Los costos de transacción de Armenia son relativamente bajos en comparación con la mayoría de los mercados europeos.

En el momento de la compra: Los costos principales son la tasa de registro catastral de 45 000 AMD (aproximadamente 115 USD, con tarifas más altas para trámites urgentes) y los honorarios notariales de entre 20 000 y 25 000 AMD . Armenia no aplica impuesto de transferencia ni impuesto de timbre a las ventas de bienes inmuebles entre particulares. Si utiliza un agente inmobiliario, las comisiones suelen oscilar entre el 2 % y el 5 %, y normalmente se reparten entre comprador y vendedor.

Impuesto predial anual: Se calcula de forma progresiva según el valor catastral de la propiedad (que suele ser inferior al valor de mercado). Las tasas oscilan entre el 0 % para propiedades valoradas en menos de 3 millones de AMD y el 0.6 % para aquellas valoradas en más de 40 millones de AMD. Una reforma del impuesto predial está implementando gradualmente valores catastrales actualizados, alcanzando el 100 % de las nuevas tasas en 2026; sin embargo, las tasas generales siguen siendo bajas, aproximadamente entre el 0.1 % y el 1 % del valor catastral. Este impuesto se aplica independientemente de su estatus de residencia.

Impuesto sobre la renta por alquiler: Si alquila su propiedad reformada, el tipo impositivo es del 10 % fijo cuando su inquilino es una empresa (la empresa retiene el impuesto en su nombre). Muchos inversores se registran como autónomos para beneficiarse de este tipo impositivo favorable del 10 %.

Impuesto sobre las ganancias de capital: Existe una exención para las ventas residenciales entre particulares , lo que hace que la mayoría de las transacciones de venta de propiedades para reformar sean fiscalmente eficientes.

En las reventas entre particulares no se aplica el IVA. En el caso de obra nueva de un promotor, el precio suele incluir un 20 % de IVA.

Propiedad y residencia

Comprar una propiedad en Armenia no otorga automáticamente un permiso de residencia. Sin embargo, según la normativa vigente, si explota su propiedad como negocio de alquiler registrado como empresario individual, dicha actividad puede servir de base para una solicitud de residencia.

Se prevé un cambio significativo: a partir del 1 de agosto de 2026, se espera que la inversión en propiedades armenias se convierta en un requisito independiente para las solicitudes de residencia . La legislación que lo habilita ya se aprobó, pero el decreto de implementación, que establecerá el umbral mínimo de inversión y los detalles del procedimiento, aún no se ha publicado.

Trampas comunes a evitar

Saltarse la consulta catastral. Este es el error más común y peligroso. Sin un extracto catastral reciente, no hay forma fiable de saber si el vendedor es realmente el propietario, si existen hipotecas o gravámenes sobre la propiedad, o si los copropietarios tienen derechos de tanteo que podrían invalidar la compra.

Pago en moneda extranjera. Todas las transacciones inmobiliarias deben liquidarse en drams armenios. Las sanciones por infringir esta norma son severas: multas equivalentes al importe total de la transacción, con un mínimo de 2 millones de AMD.

Acuerdos de depósito informales. Entregar un depósito sin un contrato notariado es extremadamente común en Armenia, y esto te deja sin recursos legales si el acuerdo no se concreta. Siempre debes legalizarlo ante notario.

Ignorar el consentimiento del cónyuge. Si el vendedor adquirió la propiedad durante el matrimonio, el otro cónyuge debe dar su consentimiento para la venta, incluso si no figura en el título de propiedad. No obtener este consentimiento puede invalidar toda la transacción.

Subestimar los plazos de las reformas. Entre las solicitudes de permisos, los retrasos de los contratistas, la búsqueda de materiales y las inspecciones, las reformas en Armenia suelen tardar más de lo previsto. Incluya un margen de 6 a 12 meses en su cronograma y ajuste su presupuesto en consecuencia.

No se recomienda realizar una evaluación sísmica. Armenia se encuentra en una zona sísmicamente activa. Es posible que los edificios antiguos de la era soviética no cumplan con las normas de seguridad actuales. Se recomienda realizar una evaluación estructural antes de comprar, especialmente si se planean reformas importantes.

Heredar las deudas del propietario anterior. Los nuevos propietarios heredan las obligaciones de mantenimiento obligatorias y las cuotas impagas, a menos que el propietario anterior las asuma expresamente en el contrato de compraventa. Confirme que todos los pagos de mantenimiento estén al día antes del cierre.

Cómo puede ayudar Vardanyan & Partners

Trabajamos con armenios de la diáspora y compradores extranjeros en todas las etapas del proceso de reparación de una propiedad.

Antes de que compre, realizamos una exhaustiva verificación legal: consultamos el registro catastral, comprobamos la existencia de gravámenes, verificamos la zonificación y confirmamos el consentimiento de los copropietarios y sus cónyuges. Revisamos la documentación del vendedor e identificamos cualquier problema antes de que usted se comprometa.

Durante la compra, redactamos y revisamos los contratos de compraventa con las garantías que protegen sus intereses, gestionamos el proceso de legalización notarial y nos encargamos del registro catastral. Para compradores que se encuentren lejos, podemos actuar mediante poder notarial para que no tenga que estar presente en Armenia para el cierre de la operación.

Durante la reforma, le asesoramos sobre los requisitos de permisos, revisamos los contratos con los contratistas y nos aseguramos de que su reforma cumpla con la normativa de construcción armenia.

Una vez finalizada la gestión, ofrecemos asistencia en la estructuración de alquileres (incluido el registro como empresario individual para obtener ingresos por alquiler con ventajas fiscales), el cumplimiento de las normas sobre impuestos sobre la propiedad y, cuando entren en vigor, las solicitudes de residencia basadas en la inversión.

Con más de 11 años de experiencia, más de 1,500 casos manejados en 97 nacionalidades y una calificación de 4.9 estrellas en Google, aportamos una profunda experiencia local combinada con la perspectiva internacional que necesitan los compradores extranjeros y de la diáspora.

Preguntas frecuentes

¿Puede un ciudadano extranjero comprar una propiedad en Armenia?

Sí. Las personas extranjeras pueden adquirir y poseer libremente apartamentos, casas y locales comerciales con los mismos derechos que los ciudadanos armenios. No se requieren permisos especiales ni estatus de residencia. La única restricción se aplica a las tierras agrícolas, que deben estar a nombre de una entidad legal armenia.

¿Pueden los extranjeros poseer tierras en Armenia?

Los extranjeros pueden poseer directamente la mayoría de los tipos de terrenos comunes, incluyendo terrenos urbanos y de asentamiento para uso residencial o comercial. La excepción son los terrenos agrícolas: los extranjeros no pueden poseerlos a su nombre, pero pueden acceder a ellos a través de una empresa registrada en Armenia (que puede ser 100 % de propiedad extranjera) o mediante un contrato de arrendamiento.

¿Cuanto tiempo tarda el proceso de compra?

Desde el acuerdo preliminar hasta la inscripción de la propiedad, el plazo de entrega es de 2 a 4 semanas. Los pasos principales son la preparación de los documentos notariales, la formalización del contrato de compraventa y el registro ante el Comité de Catastro (2 a 5 días hábiles).

¿Necesito estar en Armenia para comprar una propiedad?

No. Puede autorizar a un representante local mediante un poder notarial para que gestione la transacción en su nombre. Los poderes notariales emitidos en el extranjero requieren una apostilla y una traducción certificada al armenio.

¿Necesito un permiso de construcción para renovar un apartamento?

Depende del alcance del trabajo. Las reparaciones estéticas (pintura, alicatado, reemplazo de accesorios y acabados interiores) no requieren permiso. Los cambios estructurales (eliminación de muros de carga, ampliación de la superficie o trabajos de reconstrucción) requieren un permiso de construcción emitido por el alcalde de la comunidad local tras la aprobación de los documentos de diseño.

¿Qué impuestos pagaré por mi propiedad armenia?

El impuesto predial anual oscila entre el 0% y el 0.6% del valor catastral, con una escala progresiva. No se aplican impuestos de transmisiones patrimoniales ni timbres a las ventas entre particulares. Los ingresos por alquileres se gravan a un tipo fijo del 10%. Las ganancias de capital derivadas de la reventa entre particulares están exentas para las viviendas.

¿Comprar una propiedad me ayudará a obtener la residencia armenia?

Actualmente, ser propietario de una propiedad por sí solo no otorga la residencia, pero operar su propiedad como negocio de alquiler (registrado como empresario individual) puede calificar. A partir del 1 de agosto de 2026, se espera que la inversión inmobiliaria se convierta en un requisito independiente para las solicitudes de residencia, aunque el decreto de aplicación con los umbrales mínimos de inversión aún no se ha publicado.

¿Puedo pagar una propiedad en dólares estadounidenses o euros?

No. Todas las transacciones inmobiliarias deben liquidarse en drams armenios (AMD) mediante transferencia bancaria. Pagar en moneda extranjera es ilegal y conlleva multas equivalentes al importe total de la transacción (mínimo 2 millones de AMD). Puede convertir su moneda extranjera en un banco armenio antes del cierre.