- یونان سقف ویزای طلایی را در مناطق پر تقاضا به ۸۰۰۰۰۰ یورو و در سایر مناطق به ۴۰۰۰۰۰ یورو افزایش داد، به استثنای ۲۵۰۰۰۰ یورو برای تبدیل ساختمانهای تجاری به مسکونی در هر کجای کشور.
- سرمایهگذاری در املاک و مستغلات گلدن ویزا در ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۵ در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۴، ۲۴ درصد کاهش یافت و درخواستهای سپتامبر ۲۰۲۵ نسبت به سال گذشته ۴۹.۷ درصد کاهش یافت.
- تقریباً ۱۵۰۰۰ از حدود ۱۶۰۰۰ خانهای که با ویزای طلایی خریداری شده بودند، به ویژه در آتن، به اجارههای بلندمدت منتقل شدند.
- قوانین جدید، اجاره کوتاهمدت املاک با ویزای طلایی (مثلاً Airbnb) را ممنوع میکند، در حالی که یونان صدور مجوز اجاره کوتاهمدت را سختتر کرده است، از جمله ممنوعیت اجاره در مرکز آتن.
ویزای طلایی یونان در حال گذراندن مهمترین تغییر خود در سالهای اخیر است. آستانههای بالاتر، قوانین سختگیرانهتر استفاده و سیل واحدهای اجارهای بلندمدت، فرضیات مربوط به ضمانت و ساختارهای معاملات را تغییر میدهد. در اینجا مواردی وجود دارد که سرمایهگذاران، توسعهدهندگان و مشاوران باید اکنون دوباره ارزیابی کنند.
فهرست مندرجات
- اصلاحات و افزایش سقف وام: تنظیم مجدد ویزای طلایی یونان (حداقل وام به ۸۰۰ یورو/۴۰۰ یورو افزایش یافت)
- کاهش شدید سرمایهگذاری و درخواستهای ویزای طلایی (24%- سرمایهگذاری؛ 49.7%- درخواستها)
- بازگشت انبوه املاک گلدن ویزا به انبار اجاره بلندمدت (≈۱۵ از حدود ۱۶ واحد)
- محدودیتهای جدید در مورد اجارههای کوتاهمدت و صدور مجوز (ممنوعیتها، مسدود کردنها و بازنگری در انطباق با قوانین Airbnb)
اصلاحات و افزایش سقف وام: تنظیم مجدد ویزای طلایی یونان (حداقل وام به ۸۰۰ هزار یورو/۴۰۰ هزار یورو افزایش یافت)
یونان حداقل سرمایهگذاری در املاک برای ویزای طلایی خود را در مناطق پر تقاضا به ۸۰۰۰۰۰ یورو و در سایر مناطق به ۴۰۰۰۰۰ یورو افزایش داده است، افزایشی دو برابری که از اواخر سال ۲۰۲۴ اعمال شد و اکنون در حال تغییر شکل بازار در سال ۲۰۲۵ است. هدف اعلام شده این سیاست، تعدیل تقاضای سوداگرانه و هدایت سرمایه به سمت راهحلهای مسکن در مقیاس بزرگتر و بلندمدت است.
تبدیلهای تجاری با قیمت ۲۵۰،۰۰۰ یورو: جایی که فرصت باقی میماند
نکته مهم این است که اصلاحات یک استثنای استراتژیک را حفظ کرد: تبدیل اماکن تجاری به مسکونی با حداقل مبلغ ۲۵۰،۰۰۰ یورو در هر کجای یونان واجد شرایط است. این طرح با هدف تشویق نوسازی شهری با تبدیل املاک بلااستفاده به خانههای مسکونی در نظر گرفته شده است. برای بسیاری از مشتریان، این روش اکنون کارآمدترین مسیر ویزای طلایی است - مشروط بر اینکه پروژه واقعاً یک تبدیل باشد و کاملاً مجاز باشد.
پیامدهای عملی برای مشاوران و حامیان مالی:
- قبل از تملک، تأییدیههای پهنهبندی، تغییر کاربری و انطباق ساختمان با ضوابط را تأیید کنید (واجد شرایط بودن برای تبدیل، منوط به نتایج واقعی و مجاز مسکونی است).
- با توجه به چرخههای مجوز و ساخت و ساز، جدول زمانی تحویل طولانیتری را برای تبدیلها تضمین کنید.
- پرداختهای مربوط به مراحل مهم پروژه را طوری ساختاردهی کنید که با ریسک صدور مجوز و تکمیل پروژه همسو باشند.
| مسیر ویزای طلایی | حداقل سرمایه گذاری | کجا کاربرد دارد؟ | نکته کلیدی |
|---|---|---|---|
| خرید مسکونی (مناطق با تقاضای بالا) | €800,000 | مناطق پر تقاضا | افزایش نرخ بهره، تقاضای سفتهبازانه را مهار میکند |
| خرید مسکن (در جای دیگر) | €400,000 | بقیه یونان | مسیر استاندارد خارج از مناطق پرتقاضا |
| تبدیل تجاری به مسکونی | €250,000 | هر کجای یونان | استثنا، نوسازی شهری را تشویق میکند |
کاهش شدید سرمایهگذاری و درخواستهای ویزای طلایی (24%- سرمایهگذاری؛ 49.7%- درخواستها)
پس از اصلاحات، سرمایه ورودی از طریق ویزای طلایی یونان به طور قابل توجهی کاهش یافته است. سرمایهگذاری در املاک و مستغلات مرتبط با این برنامه در ژانویه تا سپتامبر 2025 در مقایسه با مدت مشابه در سال 2024، 24 درصد کاهش یافت - از 1.925 میلیارد یورو به حدود 1.46 میلیارد یورو رسید. در همین زمان، درخواستها در سپتامبر 2025 نسبت به سال گذشته 49.7 درصد کاهش یافت، که نشان میدهد چگونه آستانههای بالاتر و قوانین سختگیرانهتر، تقاضای جدید را کند کرده است.
این برای شرکتکنندگان در بازار چه معنایی دارد؟
- توسعه دهندگان باید انتظار داشت که جذب خریداران خارجی کندتر شود و عرضههای بعدی به سمت زمانهای تحویل طولانیتر و پیشاجارهها تغییر جهت دهند.
- الزامات باید برای بررسیهای بیشتر و تأمین مالی، بودجهای اختصاص دهد و اعتبارسنجی کند که خطوط لوله پروژه با آستانههای جدید مطابقت دارند (یا در مواردی که 250 هزار یورو لازم است، به سمت طرحهای تبدیل تغییر جهت دهد).
- مشورت باید پذیرهنویسی مشتری، فرضیات قیمتگذاری و زمانبندی خروج را بهروزرسانی کند تا منعکسکننده کاهش نقدینگی و قوانین سختگیرانهتر استفاده باشد.
بازگشت انبوه املاک گلدن ویزا به انبار اجاره بلندمدت (≈۱۵۰۰۰ از حدود ۱۶۰۰۰ واحد)
تأثیر اصلی بازار از این تنظیم مجدد، تغییر عمده به سمت اجاره بوده است: نزدیک به ۱۵۰۰۰ خانه از حدود ۱۶۰۰۰ خانهای که قبلاً توسط سرمایهگذاران ویزای طلایی خریداری شده بود، تا اواخر سال ۲۰۲۴ به بازار اجاره بلندمدت منتقل شده بودند که عمدتاً در آتن متمرکز بود. این امر، دسترسی به مسکن را برای ساکنان بهبود میبخشد و با اهداف مقرون به صرفه بودن دولت هماهنگ است، زیرا قوانین جدید، سرمایه ویزای طلایی را از استفاده گردشگری کوتاه مدت به سمت مسکن دائمی هدایت میکند.
پذیره نویسی در محیطی که اولویت با اجاره است
- با توجه به ممنوعیت جدید اجاره کوتاهمدت داراییهای ویزای طلایی، برای ارزیابیها و مدلهای DSCR، بازده اجاره بلندمدت - نه نرخهای کوتاهمدت شبانه - را در نظر بگیرید.
- مدل اجاره به شرط تملیک و خالی بودن واحدها را با در نظر گرفتن عرضه متمرکز بر آتن ارائه دهید، زیرا هزاران واحد دوباره وارد بازار بلندمدت شدهاند.
- کیفیت و انطباق ساختمان را در اولویت قرار دهید تا در یک استخر اجارهای عمیقتر رقابت کنید و در برابر سختگیری در استانداردهای سکونتپذیری، در آینده مقاوم باشید.
محدودیتهای جدید در مورد اجارههای کوتاهمدت و صدور مجوز (ممنوعیتها، مسدود کردنها و بازنگری در انطباق با قوانین Airbnb)
دو تغییر اکنون نحوه استفاده از داراییهای ویزای طلایی و محیط گستردهتر لیزینگ را تعریف میکنند:
- ملکهای ویزای طلایی را نمیتوان به صورت کوتاه مدت اجاره داد (مثلاً از طریق Airbnb). قوانین جدید این برنامه، اجاره کوتاه مدت داراییهای ویزای طلایی را ممنوع میکند تا آنها را در انبار مسکن بلندمدت نگه دارد.
- صدور مجوز اجاره کوتاه مدت در سطح ملی سختگیرانه تر شد: یونان قوانین را بهطور کلی اصلاح کرد، از جمله توقف صدور مجوزهای جدید در مرکز آتن و ممنوعیت فروش کوتاهمدت برخی واحدهای بیکیفیت (مانند زیرزمینهای بدون پنجره).
انطباق و مدیریت ریسک
- ساختار و مدت اجاره را مستند کنید تا به وضوح استفاده طولانی مدت از املاک ویزای طلایی را نشان دهید.
- هرگونه فعالیت کوتاهمدت موجود را حسابرسی کنید و فهرستهای نامنطبق را متوقف کنید؛ توقف صدور مجوز در مرکز آتن، موانع را برای هرگونه استراتژی استفاده از گردشگری افزایش میدهد.
- مشخصات ملک را با الزامات فعلی سکونتپذیری هماهنگ کنید؛ واحدهایی که استانداردها را رعایت نکنند، نمیتوانند در بازارهای کوتاهمدت مورد استفاده قرار گیرند و با ریسک اجرایی بالاتری مواجه میشوند.
دفترچه راهنمای خریدار و توسعهدهنده
- تغییر استراتژیها به سمت تبدیل واحدهای تجاری به مسکونی با بودجه ۲۵۰ هزار یورو در صورت امکان و مجاز بودن.
- پیامهای فروش را به جای آربیتراژ کوتاهمدت، به سمت ثبات بلندمدت اجاره سوق دهید.
- از سازوکارهای تکمیل مرحلهای و سپردهگذاری برای مدیریت ریسکهای مجوز و ساختوساز در معاملات تبدیل استفاده کنید.
چک لیست تعهدنامه ویزای طلایی ۲۰۲۵
- منطقه و حداقل ۸۰۰ هزار یورو/۴۰۰ هزار یوروی قابل اجرا - یا واجد شرایط بودن برای مسیر تبدیل ۲۵۰ هزار یورو - را تأیید کنید.
- مدلسازی جریانهای نقدی بر اساس فرضیات اجاره بلندمدت؛ اجاره کوتاهمدت برای داراییهای ویزای طلایی ممنوع است.
- قبل از هرگونه تغییر کاربری، مجوزهای مربوطه را بررسی کنید.
- اجاره به شرط تملیک در آتن با توجه به هجوم هزاران واحد مسکونی.
- محدودیتهای صدور مجوز اجاره کوتاهمدت را ترسیم کنید - مثلاً یخبندانهای مرکز آتن و ممنوعیتهای سکونت.
- ساختارهای مالیاتی، نگهداری و خروج را از قبل برنامهریزی کنید؛ پیامدهای فرامرزی و مالیات بر درآمد اجاره را ارزیابی کنید.
خط پایین: ویزای طلایی یونان هنوز هم قابل اجرا است، اما اکنون یک استراتژی مبتنی بر اجاره بلندمدت و تبدیل ملک است. سرمایهگذارانی که خود را با آستانههای بالاتر وفق میدهند، ممنوعیتهای اجاره کوتاهمدت را رعایت میکنند و حوزه تبدیل ملک با سرمایه ۲۵۰ هزار یورو را هدف قرار میدهند، همچنان میتوانند از طریق ویزای طلایی یونان اقامت خود را تضمین کنند و در عین حال با اهداف جدید سیاستگذاری همسو باشند.
