املاک و مستغلات در ارمنستان
با پشتیبانی کامل حقوقی - از بررسیهای لازم تا ثبت مالکیت - در املاک ارمنستان خرید، فروش یا سرمایهگذاری کنید.
سال تجربه
موارد رسیدگی شده
ملیتهای تحت پوشش
گوگل رتبه
At a Glance: Real Estate in Armenia
چرا در ارمنستان ملک بخریم؟
ارمنستان به مقصدی جذاب برای خریداران بینالمللی املاک تبدیل شده است - از ارمنیهای مهاجر که دوباره با سرزمین مادری خود ارتباط برقرار میکنند گرفته تا سرمایهگذاران و کوچنشینان دیجیتال که به دنبال املاک و مستغلات مقرون به صرفه در یک بازار رو به رشد هستند. قیمت املاک در این کشور همچنان به طور قابل توجهی پایینتر از اکثر کشورهای اروپایی است، فرآیند خرید ساده است و اتباع خارجی از حقوق مالکیت گستردهای برخوردارند.
برخلاف بسیاری از کشورها که مالکیت املاک خارجی را محدود میکنند، ارمنستان به شهروندان خارجی اجازه میدهد تا به طور کامل مالک آپارتمان، خانه و ساختمانهای تجاری شوند. کل فرآیند خرید - از توافق تا مالکیت ثبت شده - میتواند در کمتر از یک تا دو هفته تکمیل شود، و مراحل ثبت اسناد رسمی و ثبت دولتی به طور کارآمد از طریق سیستم مدرن کاداستر ارمنستان انجام میشود.
در شرکت وارتانیان و شرکا، ما خریداران خارجی را در هر مرحله راهنمایی میکنیم: تأیید اسناد مالکیت، انجام بررسیهای قانونی لازم، تهیه و بررسی قراردادها، هماهنگی با دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد و املاک، و انجام تشریفات پس از خرید. چه در حال خرید اولین آپارتمان خود در ایروان باشید و چه در حال ساخت یک مجموعه تجاری، ما تضمین میکنیم که معامله از ابتدا تا انتها از نظر قانونی صحیح است.
خارجیها چه چیزهایی میتوانند داشته باشند؟
قانون ارمنستان بین مالکیت ساختمانها و مالکیت زمین تمایز قائل میشود. طبق قانون زمین، شهروندان خارجی عموماً نمیتوانند حق مالکیت زمین را داشته باشند - اما استثنائات مهمی وجود دارد که اکثر سناریوهای عملی برای خریداران مسکونی و تجاری را پوشش میدهد.
Foreigners CAN Own
Foreigners CANNOT Own
در عمل، این محدودیتها به ندرت بر خریداران معمولی تأثیر میگذارند. اگر شما در حال خرید یک آپارتمان، خانه، دفتر یا ساختمان تجاری هستید - به همراه زمینی که در آن قرار دارد - شما از حقوق مالکیت یکسانی با یک شهروند ارمنی برخوردار هستید. این محدودیت در درجه اول برای کسانی که به دنبال خرید زمین کشاورزی مستقل (مزارع، تاکستانها، باغها) هستند، اهمیت دارد.
فرآیند خرید چگونه کار میکند؟
خرید ملک در ارمنستان در مقایسه با بسیاری از حوزههای قضایی به طور قابل توجهی کارآمد است. هیچ گونه سپرده طولانی، زنجیرهای از واسطهها و دورههای انتظار چند ماهه وجود ندارد. روند امضای قرارداد تا ثبت مالکیت معمولاً یک تا دو هفته طول میکشد.
جستجو و انتخاب ملک
ملک خود را از طریق مشاوران املاک، پلتفرمهای آنلاین (list.am، myrealty.am) یا شبکههای شخصی پیدا کنید. کمیسیون مشاوران املاک معمولاً حدود ۲٪ از هر طرف (خریدار و فروشنده) است، هرچند این یک قرارداد بازار است و آزادانه قابل مذاکره است.
اهتمام قانونی
قبل از انجام معامله، وضعیت قانونی ملک را بررسی کنید: سند مالکیت فروشنده را از طریق کاداستر ایالتی تأیید کنید، موارد توقیف (رهن، حق حبس، دستور دادگاه) را بررسی کنید، مجوزهای ساختمانی و انطباق با قوانین را بررسی کنید و تأیید کنید که هیچ اختلاف معوقهای وجود ندارد. این مرحله بسیار مهم است - نادیده گرفتن آن میتواند منجر به خرید ملک با مشکلات حقوقی پنهان شود.
قرارداد و ثبت اسناد رسمی
طبق ماده ۵۶۲ قانون مدنی ارمنستان، تمام قراردادهای خرید و فروش املاک و مستغلات باید برای اعتبار قانونی به دفتر اسناد رسمی ارائه شوند. دفتر اسناد رسمی (یا دستیار او) قرارداد را تهیه میکند، هویت هر دو طرف را تأیید میکند و معامله را تأیید میکند. خریدار و فروشنده باید حضور داشته باشند - یا توسط کسی که دارای وکالتنامه محضری است، نمایندگی شوند. اگر طرفین زبان مشترکی نداشته باشند، یک مترجم معتبر باید حضور داشته باشد.
ثبت دولتی
After notarization, the transaction must be submitted to the State Cadastre Committee for registration within 30 business days — failure to register in time invalidates the agreement. Registration can be done in person or through the e-cadastre portal. Standard processing takes 4–5 business days; expedited service is available for an additional fee. Once registered, the buyer receives a property ownership certificate and the transfer is officially complete.
تشریفات پس از خرید
Transfer utility accounts (electricity, gas, water) to your name, register for property tax, and — if you plan to rent the property — register for rental income tax. Under Armenia’s Law on Non-Cash Transactions (ՀՕ-12-Ն), payments exceeding AMD 300,000 (~$790) must be made by bank transfer — which in practice means all real estate payments are non-cash.
Do You Need a Preliminary Agreement?
A preliminary agreement is not required, but it can be a valuable tool when you are not ready to close immediately — for example, if you are waiting for financing, need to clear encumbrances, or are arranging a power of attorney from abroad.
Key Points About Preliminary Agreements
A preliminary agreement outlines the terms of the future sale and sets a date or period for closing. It must be notarized to be legally enforceable — verbal offers and standard agency contracts are not binding under Armenian law. The buyer typically pays a deposit at this stage, and the amount is negotiable between the parties.
Once validly signed, the agreement is mutually binding. If the buyer defaults, the deposit is forfeited. If the seller defaults, they may be required to pay a penalty (often double the deposit). In some cases, a court can order specific performance to compel completion of the sale.
We recommend filing a copy of the preliminary agreement with the Cadastre to minimize the risk of the seller selling the property to a third party during the interim period.
چه مدارکی نیاز دارید؟
مدارک مورد نیاز برای خرید ملک در ارمنستان ساده است. در اینجا مدارکی که باید آماده کنید آورده شده است:
اسناد ضروری
برای خرید یا فروش ملک به کمک نیاز دارید؟
وضعیت خود را به ما بگویید و ما ظرف ۱ روز کاری پاسخ خواهیم داد.
هزینههای دولتی و تراکنشها
هزینههای زیر مربوط به هزینههای دولتی و شخص ثالث است - نه هزینههای خدمات حقوقی. برای مشاوره رایگان و دریافت قیمت خدمات حقوقی ما با ما تماس بگیرید.
| پرداخت | مقدار (AMD) | معادل ~ دلار آمریکا | یادداشت |
|---|---|---|---|
| هزینه دفتر اسناد رسمی | AMD 20,000 | ~ $ 53 | ۱۵۰۰۰ درام هزینه دفتر اسناد رسمی + ۵۰۰۰ درام عوارض ایالتی. مترجم و سایر خدمات جانبی اضافی است. |
| ثبت ایالتی | AMD 20,000–120,000 | $ 52- $ 316 | بستگی به نوع ملک و سرعت خدمات دارد. خدمات سریع ارائه میشود. |
| بررسی عوارض کاداستر | AMD 10,000–60,000 | $ 26- $ 158 | گواهی یکپارچه برای تأیید سند مالکیت و بدهیها. استاندارد ۱۰،۰۰۰ درام؛ ۶۰،۰۰۰ درام در همان روز (ضریب ۶ برابر برای پردازش ۲ ساعته). |
| کمیسیون نماینده | معمولاً حدود ۲٪ از هر طرف | استاندارد بازار، از نظر قانونی الزامی نیست. آزادانه قابل مذاکره است. | |
توجه داشته باشید: Armenia does not impose stamp duties on property transactions. The fees above are fixed official charges — none are calculated as a percentage of the property’s value.
روش های پرداخت
Under the Law on Non-Cash Transactions (ՀՕ-12-Ն), any payment exceeding AMD 300,000 (~$790) must be made by bank transfer. Since all real estate transactions exceed this threshold, property purchases are effectively always non-cash. Foreign currency can be freely transferred to and from Armenia, but the transaction itself must be conducted in Armenian drams through a bank. Non-compliance with these rules renders the transaction void (Article 7).
انتقال مستقیم بانک
Payment via bank transfer after the ownership rights are registered. Simple but carries risk — if you pay before registration, you have limited recourse if the seller fails to complete the transfer.
بهترین برای: Transactions where both parties have high trust or where payment occurs after registration.
Bank Escrow Account
The buyer deposits the purchase amount into a bank escrow account. The funds are locked for a set period, and the seller can access them only upon presenting proof of registered ownership (e.g., a new ownership certificate). If registration fails, the buyer reclaims the funds.
بهترین برای: Most transactions. Provides security for both sides. Required by most banks when mortgaged property is involved.
ملاحظات مالیاتی و مالی
چارچوب مالیات مربوط به املاک در ارمنستان نسبتاً ساده است، اما بسته به اینکه آیا ملک را میخرید، میفروشید، اجاره میدهید یا به ارث میرسانید، تفاوتهای مهمی وجود دارد.
سود سرمایه حاصل از فروش ملک
وقتی ملکی فروخته میشود، نحوهی مالیات بر فروش آن به ماهیت خریدار بستگی دارد. اگر خریدار نمایندهی مالیات (شخص حقوقی یا کارآفرین ثبتشده) باشد، موظف است ۱۰٪ مالیات بر درآمد را از قیمت فروش پرداختی به فروشنده کسر کند. در مواردی که مربوط به افراد توسعهدهنده باشد - کسانی که عملاً به عنوان کسب و کار در نظر گرفته میشوند، حتی اگر رسماً ثبت نشده باشند - نرخ ۲۰٪ اعمال میشود. در معاملات بین دو شخص حقیقی که خریدار نمایندهی مالیات نیست، هیچ گونه تعهدی برای کسر مالیات در محل فروش وجود ندارد.
مالیات بر درآمد اجاره
اگر ملک خود در ارمنستان را اجاره دهید، درآمد اجاره مشمول مالیات بر درآمد دو طبقهای میشود. اولین ۶۰،۰۰۰،۰۰۰ درام (حدود ۱۵۷۹۰۰ دلار) درآمد اجاره سالانه، مشمول مالیات ۱۰٪ میشود. هر درآمد اجارهای که در یک سال مالی مشخص از این آستانه فراتر رود، مشمول ۱۰٪ مالیات اضافی میشود - که نرخ مؤثر را برای مازاد ۲۰٪ میکند. صاحب ملک مسئول اعلام و پرداخت این مالیات است.
مالیات بر املاک
مالیات بر املاک سالانه بر اساس ارزش کاداستر ملک، نه ارزش بازار آن، ارزیابی میشود. ارمنستان از یک ساختار نرخ تصاعدی استفاده میکند و نرخهای مؤثر طبق استانداردهای بینالمللی متوسط هستند. اطلاعیههای مالیات بر املاک توسط شهرداری محلی صادر میشود و پرداخت آن تا اول دسامبر هر سال انجام میشود.
وراثت
ارمنستان مالیات بر ارث وضع نمیکند. اموال طبق قوانین جانشینی قانون مدنی ارمنستان به ورثه منتقل میشود - یا از طریق وصیتنامه یا در صورت عدم وجود وصیتنامه، از طریق ترتیب قانونی جانشینی (اول همسر و فرزندان، و سپس والدین، خواهر و برادر و غیره). وراث خارجی در مورد املاک و مستغلات از حقوق ارثی مشابه شهروندان ارمنی برخوردارند. اموال به ارث رسیده باید در کاداستر به نام ورثه دوباره ثبت شود.
تغییرات آینده: نوامبر ۲۰۲۶
تأثیر: اگر دارای اقامت ویژه و زمین کشاورزی هستید، یا قصد خرید زمین کشاورزی را دارید، برای اطلاع از چگونگی تأثیر این تغییر بر وضعیت خود با ما تماس بگیرید. مالکیت املاک مسکونی و تجاری تحت تأثیر این اصلاحات قرار نمیگیرد.
