Comprendre les taxes et frais liés à l'achat d'un bien immobilier en Arménie peut s'avérer complexe, tant pour les investisseurs locaux que pour les investisseurs étrangers. Ce guide complet détaille tout ce que vous devez savoir sur les aspects financiers de l'achat immobilier en Arménie, incluant les récentes réformes, des exemples pratiques et des réponses aux questions fréquemment posées.
Clé à emporter: L'Arménie dispose d'un système de fiscalité foncière relativement simple, avec un taux d'imposition foncière variant de 0 % à 1 % selon la valeur du bien et son emplacement. Les acheteurs étrangers sont soumis à peu de restrictions, mais ne peuvent pas devenir propriétaires fonciers directement et doivent être conscients des augmentations progressives d'impôts mises en place depuis 2021.
Aperçu de la fiscalité foncière en Arménie
Le marché immobilier arménien est devenu de plus en plus attractif pour les investisseurs locaux et internationaux. Il est essentiel de comprendre le cadre fiscal avant tout investissement immobilier. Le système fiscal foncier arménien a fait l'objet d'importantes réformes en 2020, progressivement mises en œuvre entre 2021 et 2026.
En Arménie, l'impôt foncier est principalement régi par le Code des impôts de la République d'Arménie. Il comprend plusieurs éléments que les acheteurs et propriétaires doivent connaître :
- Taxe foncière (taxe foncière)
- Impôt foncier
- Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur certaines transactions immobilières
- Frais d'enregistrement et de service cadastral
- Impôts sur les plus-values (pour les personnes morales uniquement)
Astuce Pro: L’Arménie est classée 13e au niveau mondial en termes de facilité d’enregistrement des biens immobiliers, ce qui la rend administrativement plus efficace que de nombreux autres pays.
Structure de la taxe foncière
En Arménie, la taxe foncière s'applique aux bâtiments et aux terrains. Elle est calculée sur la base de la valeur cadastrale du bien, déterminée par le Comité du cadastre d'Arménie. Le zonage du lieu d'implantation du bâtiment est également pris en compte dans le calcul de la taxe.
Taux d'imposition actuels
Les taux de taxe foncière en Arménie varient de 0.1 % à 1 % de la valeur cadastrale de la propriété, selon le type et la valeur de la propriété :
| Type de propriété | Valeur de la propriété | Taux d'imposition |
|---|---|---|
| Résidentiel (appartements et maisons) | Jusqu'à 10 millions AMD (environ 20,000 XNUMX $) | 0.1 % du montant excédant 3 millions |
| Résidentiel (appartements et maisons) | 10 à 20 millions de drams | 0.2 % du montant excédant 10 millions |
| Résidentiel (appartements et maisons) | 20 à 30 millions de drams | 0.4 % du montant excédant 20 millions |
| Résidentiel (appartements et maisons) | 30 à 40 millions de drams | 0.4 % du montant excédant 30 millions |
| Résidentiel (appartements et maisons) | Plus de 40 millions d'AMD | 1 % du montant excédant 40 millions |
| Propriétés commerciales | Toutes les valeurs | 0.3 % |
Mise en œuvre progressive de la réforme fiscale
Suite aux réformes fiscales de 2020, l'Arménie met en œuvre progressivement de nouveaux taux d'imposition foncière sur une période de six ans :
| Année | Pourcentage du nouveau taux d'imposition appliqué |
|---|---|
| 2021 | 25 % |
| 2022 | 30 % |
| 2023 | 35 % |
| 2024 | 50 % |
| 2025 | 75 % |
| 2026 et au-delà | 100 % |
Exemple : calcul de la taxe foncière
Considérons un appartement résidentiel à Erevan avec une valeur cadastrale de 30 millions AMD (environ 60,000 XNUMX $) :
- Pour les 3 premiers millions AMD : pas de taxe
- Pour 3 à 10 millions AMD (7 millions) : 7,000,000 0.1 7,000 × XNUMX % = XNUMX XNUMX AMD
- Pour 10 à 20 millions AMD (10 millions) : 10,000,000 0.2 20,000 × XNUMX % = XNUMX XNUMX AMD
- Pour 20 à 30 millions AMD (10 millions) : 10,000,000 0.4 40,000 × XNUMX % = XNUMX XNUMX AMD
- Impôt annuel total (taux plein) : 67,000 XNUMX AMD
- Pour 2025 (mise en œuvre à 75 %) : 67,000 75 × 50,250 % = 100 XNUMX AMD (environ XNUMX $)
Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les transactions immobilières
Le taux de TVA standard en Arménie est de 20 %. L'applicabilité de la TVA aux transactions immobilières dépend du statut du vendeur :
- La vente de biens immobiliers par des particuliers est généralement exonérée de TVA
- La TVA est payable sur la vente d'un bien immobilier si l'entité commerciale qui le vend est assujettie à la TVA, qu'il s'agisse d'un bâtiment neuf ou non.
- La vente de biens commerciaux par des entités commerciales enregistrées à la TVA est soumise à la TVA
Important: L'application de la TVA dépend uniquement de l'assujettissement du vendeur à la TVA, et non du caractère neuf ou ancien du bâtiment. Vérifiez toujours le statut TVA du vendeur avant de finaliser une transaction.
Exonérations de TVA et cas particuliers
Certaines transactions immobilières peuvent bénéficier d’exonérations de TVA ou d’un traitement particulier :
- Contributions foncières au capital social des sociétés
- Transfert de propriété dans le cadre d'une réorganisation d'entreprise
- Ventes effectuées par des personnes physiques et morales non assujetties à la TVA
Frais d'enregistrement et de service cadastral
Lors de l'achat d'un bien immobilier en Arménie, les acheteurs doivent tenir compte de divers frais administratifs liés à la transaction et à l'enregistrement. Les frais de notaire et d'enregistrement liés à la vente d'un bien immobilier ne sont pas automatiquement à la charge de l'acheteur ; ceux-ci sont déterminés par accord entre les parties.
Frais d'enregistrement de l'État
Les droits d’enregistrement foncier imposés par l’État varient en fonction de la taille de la propriété :
| Taille de la propriété | Frais d'inscription |
|---|---|
| Propriétés standard (jusqu'à 200 m²) | 20,000 40 AMD (environ XNUMX $) |
| Grandes propriétés (plus de 200 m²) | 40,000 80 AMD (environ XNUMX $) |
Frais de service cadastral
En plus des frais d'enregistrement, des frais de service cadastral s'appliquent en fonction du délai de traitement :
| Délai de traitement | Frais de service cadastral |
|---|---|
| Standard (4 jours ouvrables) | 25,000 50 AMD (environ XNUMX $) |
| Accéléré (3 jours ouvrables) | 50,000 100 AMD (environ XNUMX $) |
| Rapide (2 jours ouvrables) | 75,000 150 AMD (environ XNUMX $) |
| Express (2 heures) | 150,000 300 AMD (environ XNUMX $) |
Frais de notaire
Les services notariaux sont essentiels aux transactions immobilières en Arménie. Leurs honoraires dépendent de la nature du document et du service requis :
| Service de notaire | Frais |
|---|---|
| Certification du compromis de vente d'un bien immobilier | 10,000 20,000 à 20 40 AMD (environ XNUMX à XNUMX $) |
| Procuration pour les transactions immobilières | 30,000 60 AMD (environ XNUMX $) |
| Traduction et vérification de documents | 2,000 4 AMD par page (environ XNUMX $) |
À noter: La notarisation est obligatoire pour toutes les transactions immobilières en Arménie, elle est fortement recommandée pour la sécurité juridique et pour éviter d'éventuels litiges.
L'impôt sur les gains en capital
L'imposition des plus-values en Arménie est soumise à des règles spécifiques selon que le vendeur est une personne physique ou une personne morale.
Tarifs et calculs
- Vendeurs particuliers : En cas de vente de biens immobiliers appartenant à des particuliers, aucun impôt n'est payé
- Entités juridiques: L'impôt dépend du régime fiscal de l'entité. Par exemple, une SARL paie un impôt de 10 % sur les bénéfices immobiliers si elle est soumise à un régime fiscal spécifique.
- Non-résidents : Les personnes morales non-résidentes peuvent être soumises à l'impôt sur les plus-values immobilières arméniennes conformément aux conventions fiscales applicables et au droit national.
Exemple : impôt sur les plus-values pour une personne morale
Une LLC a acheté un bien commercial pour 100 millions AMD en 2020 et l'a vendu pour 150 millions AMD en 2025.
- Plus-value : 150,000,000 100,000,000 50,000,000 - XNUMX XNUMX XNUMX = XNUMX XNUMX XNUMX AMD
- Impôt sur les plus-values (pour les SARL soumises au régime de l'impôt sur les bénéfices) : 50,000,000 10 5,000,000 × 10,000 % = XNUMX XNUMX XNUMX AMD (environ XNUMX XNUMX $)
- À noter: Si ce bien était vendu par un particulier, aucun impôt sur les plus-values ne s'appliquerait.
Exonérations de l'impôt sur les plus-values
Principales exemptions et considérations :
- Toutes les ventes immobilières par des particuliers sont exonérées de l'impôt sur les plus-values
- Les personnes morales peuvent avoir des obligations fiscales différentes en fonction de leur régime fiscal spécifique
- Les conventions fiscales peuvent affecter les obligations des entités juridiques étrangères
Processus d'enregistrement de propriété et frais associés
Le processus d’enregistrement de propriété en Arménie est relativement simple mais implique plusieurs étapes, chacune ayant des coûts associés.
Avant d’acheter, les acheteurs doivent vérifier le statut juridique de la propriété et vérifier s’il y a des charges.
Frais: 5,000 10 AMD (environ XNUMX $) pour un certificat de charge
Le contrat d’achat doit être rédigé et, bien que ce ne soit pas toujours obligatoire, la notarisation est recommandée.
Frais: 10,000 20,000 à 20 40 AMD (environ XNUMX à XNUMX $) pour les services de notaire
Avant l'enregistrement, les droits d'État et les frais de service cadastral doivent être payés.
Frais: 20,000 40,000 à 25,000 150,000 AMD (enregistrement) + XNUMX XNUMX à XNUMX XNUMX AMD (services cadastraux)
Tous les documents nécessaires, y compris le contrat d’achat et les reçus de paiement, sont soumis.
Frais: Inclus dans les frais de service cadastral
Après le traitement, l'acheteur reçoit le certificat de propriété du bien.
Frais: Le délai de traitement dépend de l'option de service cadastral choisie
Astuce Pro: Le processus d'inscription peut prendre de 4 jours ouvrables (standard) à 2 heures (service express), les frais variant en conséquence.
Considérations particulières pour les acheteurs étrangers
Les ressortissants étrangers sont autorisés à acheter des bâtiments et des structures en Arménie avec peu de restrictions, mais il existe des limitations importantes concernant la propriété foncière.
Droits et restrictions
- Les ressortissants étrangers peuvent posséder des bâtiments et des structures sans avoir besoin d'un permis de séjour
- Aucune restriction sur le nombre de propriétés qu'un étranger peut posséder
- Important: Les étrangers ne peuvent posséder aucun type de terrain directement en Arménie
- Si un étranger souhaite acquérir un terrain en Arménie, il ne peut le faire qu'en créant une entité juridique et en achetant le terrain par l'intermédiaire de cette entité.
Exigences supplémentaires pour les acheteurs étrangers
Les acheteurs étrangers peuvent avoir besoin de suivre des étapes supplémentaires par rapport aux acheteurs locaux :
- Obtention d'un numéro d'identification fiscale (NIF) auprès des autorités fiscales
- Traduction et légalisation de documents étrangers (passeports, procurations, etc.)
- Une vérification supplémentaire de la source des fonds peut être requise pour les transactions importantes
- Si la propriété foncière est requise, il faut d’abord créer une entité juridique arménienne.
Important: Bien que l’Arménie n’ait pas de convention de double imposition avec les États-Unis, elle a conclu de tels accords avec de nombreux autres pays, ce qui peut avoir un impact sur les obligations fiscales des propriétaires étrangers.
Scénarios et exemples pratiques
Scénario 1 : Un acheteur local achète une propriété résidentielle
Propriété: Un appartement de 70 m² à Erevan évalué à 35 millions AMD (environ 70,000 XNUMX $)
Répartition des taxes et frais :
- Calcul de la taxe foncière :
- Premiers 3 millions AMD : pas d'impôt
- 3 à 10 millions AMD (7 millions) : 7,000,000 0.1 7,000 × XNUMX % = XNUMX XNUMX AMD
- 10 à 20 millions AMD (10 millions) : 10,000,000 0.2 20,000 × XNUMX % = XNUMX XNUMX AMD
- 20 à 30 millions AMD (10 millions) : 10,000,000 0.4 40,000 × XNUMX % = XNUMX XNUMX AMD
- 30 à 35 millions AMD (5 millions) : 5,000,000 0.4 20,000 × XNUMX % = XNUMX XNUMX AMD
- Impôt annuel total (taux plein) : 87,000 XNUMX AMD
- Taxe foncière annuelle (2025 à 75 %) : 87,000 75 × 65,250 % = XNUMX XNUMX AMD
- Frais d'inscription : 20,000 XNUMX AMD
- Frais de service cadastral (standard) : 25,000 XNUMX AMD
- Frais de notaire : 15,000 XNUMX AMD
- Pas de TVA (bien immobilier d'habitation vendu par un particulier)
- Total des frais uniques : 60,000 120 AMD (environ XNUMX $)
- Impôt annuel récurrent : 65,250 130 AMD (environ XNUMX $)
Scénario 2 : Investisseur étranger achetant un bien immobilier commercial
Propriété: Un espace commercial dans le centre d'Erevan évalué à 150 millions AMD (environ 300,000 XNUMX $) provenant d'une entité commerciale enregistrée à la TVA
Répartition des taxes et frais :
- TVA : 150,000,000 20 30,000,000 × XNUMX % = XNUMX XNUMX XNUMX AMD (le vendeur est assujetti à la TVA)
- Taxe foncière annuelle : 150,000,000 0.3 450,000 × XNUMX % = XNUMX XNUMX AMD (taux plein)
- Taxe foncière annuelle (2025 à 75 %) : 450,000 75 × 337,500 % = XNUMX XNUMX AMD
- Frais d'inscription : 40,000 200 AMD (plus de XNUMX m²)
- Frais de service cadastral (accéléré) : 50,000 XNUMX AMD
- Traduction et notarisation de documents : environ 25,000 XNUMX AMD
- Total des frais uniques : 30,115,000 60,230 AMD (environ XNUMX $)
- Impôt annuel récurrent : 337,500 675 AMD (environ XNUMX $)
Scénario 3 : Entité juridique vendant un bien immobilier
Propriété: Un appartement acheté par une LLC pour 25 millions AMD en 2020 et vendu pour 45 millions AMD en 2025
Répartition des taxes et frais :
- Plus-value : 45,000,000 25,000,000 20,000,000 - XNUMX XNUMX XNUMX = XNUMX XNUMX XNUMX AMD
- Impôt sur les plus-values (SARL sous le régime de l'impôt sur les bénéfices) : 20,000,000 10 2,000,000 × XNUMX % = XNUMX XNUMX XNUMX AMD
- Frais de notaire pour le contrat de vente : 15,000 XNUMX AMD
- Total des taxes et frais pour le vendeur : 2,015,000 4,030 AMD (environ XNUMX $)
- À noter: Si ce bien était vendu par un particulier, aucun impôt sur les plus-values ne s'appliquerait.
Réformes fiscales récentes et perspectives d'avenir
Le système de taxe foncière arménien a subi des changements importants ces dernières années, avec plusieurs réformes clés affectant les propriétaires et les acheteurs de biens immobiliers :
Mise en œuvre progressive 2020-2026
Le changement le plus important est la mise en œuvre progressive de nouveaux taux d’imposition foncière, qui a débuté en 2021 et sera pleinement mise en œuvre d’ici 2026. Cette approche progressive vise à minimiser l’impact financier immédiat sur les propriétaires fonciers tout en effectuant la transition vers un système d’imposition davantage basé sur le marché.
Évaluations de la valeur marchande
L'Arménie évolue vers un système fiscal basé sur les valeurs cadastrales, plus proche des valeurs marchandes, remplaçant ainsi l'ancien système basé sur des valeurs calculées qui sous-représentaient souvent la valeur des biens. Le zonage des propriétés joue également un rôle important dans le calcul final de l'impôt.
Tendances et attentes futures
- Poursuite de la numérisation des systèmes d'enregistrement foncier et de paiement des impôts
- Extension potentielle des exonérations de taxe foncière pour les primo-accédants
- Introduction possible d'allègements fiscaux fonciers pour les bâtiments économes en énergie
- Poursuite du développement des conventions de double imposition avec d'autres pays
- Intégration améliorée des considérations de zonage dans les calculs fiscaux
À noter: La mise en œuvre par l'Arménie d'un portail unifié pour les paiements de la taxe foncière a considérablement simplifié le processus, permettant les paiements en ligne sans se rendre dans les bureaux du gouvernement local ou dans les banques.
Questions fréquemment posées
Q : Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété en Arménie ?
R : Oui, les étrangers peuvent acquérir des bâtiments et des structures en Arménie sans pratiquement aucune restriction, sauf qu'ils ne peuvent pas être propriétaires fonciers directement. Il n'est pas nécessaire d'avoir un permis de séjour. Pour devenir propriétaire foncier, les étrangers doivent constituer une personne morale en Arménie.
Q : Comment est calculé l’impôt foncier en Arménie ?
R : La taxe foncière est calculée en fonction de la valeur cadastrale du bien et de son zonage. Le taux d'imposition varie de 0.1 % à 1 % pour les propriétés résidentielles, selon la tranche de valeur, et de 0.3 % pour les propriétés commerciales. Jusqu'en 2026, seul un pourcentage du taux d'imposition total est appliqué, la mise en œuvre complète étant prévue pour 2026.
Q : Existe-t-il des exonérations de taxe foncière en Arménie ?
R : Il existe des exonérations limitées de l'impôt foncier en Arménie. Certaines catégories de personnes (anciens combattants, personnes handicapées) peuvent bénéficier d'exonérations partielles. De plus, certains types de biens utilisés à des fins agricoles ou par des organisations caritatives peuvent bénéficier de taux réduits ou d'exonérations.
Q : À quelle fréquence la taxe foncière est-elle payée en Arménie ?
R : En Arménie, la taxe foncière est payée annuellement. Pour les particuliers, la date limite de paiement est généralement le 1er décembre de chaque année fiscale. Pour les personnes morales, la taxe foncière est versée au budget municipal chaque année avant le 1er décembre de l'année fiscale.
Q : La TVA est-elle applicable à tous les achats immobiliers en Arménie ?
R : Non, la TVA n'est due sur la vente d'un bien immobilier que si l'entité commerciale qui le vend est assujettie à la TVA, qu'il s'agisse d'un bâtiment neuf ou non. La vente de biens résidentiels par des particuliers est généralement exonérée de TVA.
Q : Quels documents sont nécessaires pour l’enregistrement d’une propriété en Arménie ?
R : Les principaux documents requis pour l'enregistrement d'un bien immobilier sont : le contrat d'achat, la preuve du paiement des droits d'État et des frais cadastraux, les pièces d'identité de l'acheteur et du vendeur, ainsi que le certificat de propriété antérieur. Les acheteurs étrangers peuvent être tenus de fournir des versions traduites et notariées de leurs documents.
Q : Combien de temps dure le processus d’enregistrement de propriété en Arménie ?
R : Le processus d'enregistrement foncier peut prendre de 4 jours ouvrables (service standard) à 2 heures (service express), selon l'option de service cadastral choisie et les frais supplémentaires payés. L'Arménie se classe au 13e rang mondial pour la facilité d'enregistrement foncier.
Q : Les particuliers paient-ils l’impôt sur les plus-values lors de la vente de biens immobiliers en Arménie ?
R : Non, les particuliers ne paient pas d'impôt sur les plus-values lors de la vente de biens immobiliers en Arménie. Cependant, les personnes morales sont soumises à l'impôt sur les plus-values, dont le taux dépend de leur régime fiscal (généralement 10 % pour les SARL soumises au régime de l'impôt sur les bénéfices).
Q : Comment puis-je payer la taxe foncière en Arménie en tant que propriétaire étranger ?
R : La taxe foncière peut être payée via le portail unifié des taxes foncières (pay.e-community.am), qui accepte les cartes de paiement internationales. Le paiement peut également être effectué via des banques arméniennes ou des terminaux de paiement. Les propriétaires étrangers peuvent également mandater un représentant local pour gérer le paiement de la taxe en leur nom.
Q : Les étrangers peuvent-ils posséder des terres en Arménie ?
R : Non, les étrangers ne peuvent pas posséder directement de terrain en Arménie. Cependant, s'ils souhaitent acquérir un terrain, ils peuvent créer une personne morale en Arménie et acquérir le terrain par son intermédiaire.
Avis de non-responsabilité : Les lois et réglementations fiscales sont susceptibles d'évoluer. Bien que ces informations soient exactes en 2025, il est conseillé de consulter un fiscaliste ou un conseiller juridique pour obtenir les informations les plus récentes et des conseils personnalisés concernant votre transaction immobilière en Arménie. Ce guide fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique professionnel.
