Les étrangers peuvent être 100% propriétaires de biens immobiliers en Arménie: ils peuvent acquérir, détenir, louer, vendre, léguer et autrement céder leur propriété sur un pied d'égalité avec les locaux. Les étrangers n'ont pas besoin d'avoir un permis de séjour ou de montrer des liens avec l'Arménie. Dans le même temps, investir dans l'immobilier pourrait vous qualifier pour un permis de séjour temporaire ou permanent. La seule restriction s'applique à la propriété étrangère de terres agricoles. Lors de l'achat de terres agricoles en Arménie, un étranger peut avoir besoin de créer une entité juridique et acquérir le terrain au nom de cette entité. Les terres agricoles peuvent également appartenir directement à des étrangers statut de résidence spécial en Arménie.

Propriété exclusive

Quel que soit votre état matrimonial, vous pouvez choisir d'acheter la propriété à votre nom unique.

Dans la plupart des pays, les lois matrimoniales spécifient que les biens acquis pendant le mariage est détenu conjointement par les deux époux, indépendamment de qui ils ont pu être achetés (propriété de la communauté). La situation en Arménie n'est généralement pas différente. Dans le cas d'un couple marié, le droit civil agit comme si le bien était en copropriété sur un pied d'égalité (50-50), à moins que le contrat de mariage ne contienne des dispositions spécifiques contraires. Ainsi, votre conjoint sera considéré comme copropriétaire du bien que son nom soit ou non inclus dans le contrat d'achat. 

La loi arménienne ne reconnaît pas les «mariages de droit commun». Si vous vivez ensemble mais n'êtes pas marié, la loi arménienne n'accorde aucun droit automatique d'occupation ou de propriété permanente à votre partenaire. En l'absence de testament, l'associé n'aura pas non plus de droit de succession. 

Une personne célibataire qui achète une propriété en Arménie et se marie par la suite peut conclure un contrat de mariage, dans lequel les époux peuvent stipuler que la propriété est ramenée dans les termes du contrat de mariage. 

Possession commune

Il y a copropriété lorsque le bien est acheté par deux personnes ou plus, chacune détenant une participation dans le bien selon les modalités qui seront convenues entre elles. Dans le cas d'un couple, ce serait normalement à parts égales mais, s'il y a plus de deux acheteurs, cela peut être proportionnel au montant que chaque personne a contribué au financement de l'achat, par exemple 70% / 20% / 10%. En common law, l'équivalent est la «tenancy in common».

Tous les propriétaires ont le droit de participer aux décisions concernant la propriété. La loi exige que les décisions concernant la propriété soient prises à l'unanimité. Un ou plusieurs propriétaires peuvent exiger la vente de la propriété, sauf s'il est possible que leurs actions soient physiquement séparées ou que les autres propriétaires soient disposés à acheter ces actions. Si aucun accord ne peut être conclu, il peut être nécessaire de demander au tribunal d'obtenir une ordonnance autorisant la vente de la propriété.

L'un des propriétaires peut également disposer par voie de vente ou de donation de la partie du bien qu'il possède. En cas de vente de leur partie de la propriété, ils sont tenus d'accorder un droit de préemption aux propriétaires existants. Cette règle ne s'applique pas lorsque la disposition se fait par voie de donation ou d'héritage. Les autres propriétaires ont un mois pour exercer leurs droits de préemption. 

Propriété de l'entreprise

Il est possible d'acheter une propriété en Arménie en utilisant une société anonyme locale ou étrangère qui a une identité juridique distincte de celle de ses actionnaires,

Les principales raisons de posséder une propriété arménienne par le biais d'une entreprise sont:

• Pour permettre l'achat de la propriété par plusieurs personnes;
• Assurer la stabilité et la continuité dans la propriété et la gestion de la propriété familiale;
• Faciliter le transfert et la propriété de la propriété;
• Pour éviter les contraintes des lois successorales;
• Créer des avantages fiscaux;
• Protéger la maison familiale des créanciers commerciaux.

 Cette solution peut également présenter des inconvénients fiscaux, notamment en ce qui concerne les retenues à la source et l'impôt sur les plus-values.

Les acheteurs étrangers risquent de payer un prix élevé pour la propriété. Un rapport d'évaluation peut aider l'acheteur à comprendre le «juste» prix à payer pour un bâtiment ou un terrain, en particulier celui nécessitant une rénovation. Les évaluations sont effectuées par de nombreuses agences agréées dotées d'un personnel qualifié. Bien que le rapport d'évaluation ne soit pas un «rapport d'enquête», l'évaluateur peut quand même évaluer l'usure pour ajuster la valeur et peut fournir des informations utiles sur l'état de la propriété. L'évaluation se fait généralement en comparant les prix de vente d'un bien similaire (approche de comparaison des ventes), le coût estimé d'achat d'un terrain similaire et de construction d'un bâtiment similaire (approche coût), et les revenus locatifs annuels auxquels on peut s'attendre en retour (approche revenu) .

La loi arménienne n'oblige pas le vendeur à commander des enquêtes. Bien qu'il n'y ait pas de profession de géomètre en bâtiment en Arménie, vous pouvez choisir de faire appel à un architecte, un ingénieur ou un constructeur local (électricien, plombier, etc.) pour entreprendre le travail. Une bonne enquête peut minimiser les risques liés à l'achat d'une propriété et peut être utilisée dans les négociations de prix. 

Il est également conseillé de mesurer la propriété (terrain en particulier) car la superficie indiquée sur les documents cadastraux peut ne pas être entièrement exacte ou les limites peuvent ne pas être clairement indiquées. 

Le certificat de titre propre (en arménien - միասնական տեղեկանք) est délivré par le cadastre et indique la propriété enregistrée ainsi que les autres droits et charges sur la propriété, y compris les privilèges, les hypothèques, les baux, les servitudes, etc. Il s'agit du document le plus important dans le processus de diligence raisonnable et, dans de nombreux cas, du document unique sur lequel les acheteurs s'appuient. Le certificat est valable 15 jours ouvrables pendant lesquels l'accord (préliminaire et/ou définitif) doit être exécuté. Si le délai de 15 jours expire, un nouveau certificat devra être obtenu. Une demande de certificat de propriété propre peut être déposée par le vendeur, l'acheteur ou toute autre personne intéressée. 

L'existence d'autres intérêts dans la propriété, tels que les servitudes, les droits des héritiers, etc., ne peut pas toujours être entièrement vérifiée par le certificat de titre propre. Il peut y avoir des personnes qui ont un droit d'acquisition préalable, ou de préemption, sur la vente d'un bien. Il peut également y avoir des modifications ou des ajouts non autorisés effectués sur le bien qui n'ont pas été déclarés au bureau de l'urbanisme. Pour les terrains à bâtir, le certificat indique simplement que le terrain est zoné pour la construction; il sera par la suite nécessaire d'obtenir un accord d'urbanisme complet (permis de construire).

En Arménie, les offres / accords verbaux d'achat ou de vente de biens immobiliers ne sont ni valables ni exécutoires. Même un accord écrit n'est pas exécutoire, sauf s'il est authentifié par un notaire ou un fonctionnaire du Cadastre. Ainsi, les formes standard de contrats utilisées par les agences immobilières ne sont pas exécutoires. Il est donc déconseillé d'effectuer des paiements (acompte, etc.) à ce stade. 

Cela étant dit, il peut être utile de préparer une offre écrite formelle pour montrer le sérieux de vos intentions et clarifier les termes de la vente, tels que la structure de paiement, le montant des arrhes, l'obligation du vendeur de payer toute utilité impayée charges et taxes, les frais de transaction, les imprévus, etc. L'offre écrite peut prendre la forme d'un projet d'accord préalable. 

Un accord préliminaire ne transfère pas la propriété, mais précise une date ou une période future au cours de laquelle la propriété sera transférée et peut définir les conditions (éventualités) qui doivent être remplies avant la clôture. La signature d'un accord préliminaire n'est pas une étape obligatoire et vous pouvez procéder directement à la conclusion de la vente. Cependant, avoir un accord préliminaire peut être utile si vous n'êtes pas prêt à conclure la vente immédiatement mais souhaitez sécuriser la propriété et avoir un accord juridiquement contraignant. En outre, un accord préliminaire est utile pour s'assurer que toutes les parties acceptent les termes de l'accord et sont "sur la même longueur d'onde".

Un accord préalable peut devenir nécessaire si la vente finale est tributaire de contingences, telles que:

• Obtenir une hypothèque ou un autre financement;
• Effacement de la propriété des privilèges;
• Réaliser une expertise;
• Obtenir d'autres documents / permis, comme le consentement de l'autorité de tutelle (municipale) si l'un des vendeurs est mineur.

Un accord préliminaire doit être notarié pour être juridiquement exécutoire. Bien que les accords préliminaires ne soient généralement pas officiellement enregistrés, il est conseillé d'en déposer une copie auprès du Cadastre afin de minimiser la possibilité que le vendeur enfreigne le contrat en vendant la propriété à un tiers.

En règle générale, à ce stade, l'acheteur versera un acompte au vendeur. Le montant de la caution peut varier et doit être convenu entre les parties.

Un accord préliminaire est un instrument mutuellement contraignant. Une fois qu'il est valablement signé, aucune des parties ne peut renoncer à l'accord, à moins qu'une ou plusieurs des éventualités ne soient pas remplies. Si l'une ou l'autre des parties ne respecte pas les termes de l'accord, l'autre partie disposera d'un éventail de recours juridiques. Au minimum, un acheteur défaillant risque son dépôt. Il est courant de stipuler qu'un vendeur défaillant doit payer le double du montant de l'acompte à titre de pénalité. Sauf indication contraire, un tribunal peut ordonner une exécution spécifique pour contraindre les parties à terminer le transfert.

Le contrat de vente et d'achat définitif doit être signé en présence d'un notaire. Bien que les accords les plus élémentaires puissent également être authentifiés directement par un officier du cadastre, un notaire sera requis si l'accord doit être personnalisé ou si l'une des parties ne parle pas l'arménien. Le notaire a l'obligation légale de vous fournir des informations sur la nature et les implications de l'accord que vous signez. Le notaire devra s'assurer de l'identité des parties et de leur capacité juridique pour procéder à la transaction. Les passeports (et éventuellement les certificats de mariage) de tous les signataires seront exigés. Si le vendeur est mineur ou âgé ou handicapé, il peut être sous la protection d'un tuteur, auquel cas l'accord du tuteur sera demandé avant que la vente puisse être conclue. Si le vendeur est marié, le notaire voudra s'assurer que le conjoint accepte la vente.

Chaque notaire aura son propre modèle d'accord et ces modèles peuvent varier en détail. Il est nécessaire de s'assurer que toutes les clauses importantes sont incluses dans l'accord. Normalement, les accords sont en langue arménienne uniquement et la traduction se fait verbalement en lisant l'intégralité de l'accord à l'acheteur. Un petit supplément vous sera facturé pour le service de l'interprète.

Le contrat de vente et d'achat doit être l'accord définitif et global car les parties n'auront que 30 jours pour le faire enregistrer au Cadastre. S'il y a des conditions qui doivent encore être remplies, il vaut mieux signer un accord préliminaire. Il n'y a pas de règles de «refroidissement» dans la loi arménienne. Une fois signé, l'accord entre en vigueur et les parties ne peuvent pas résilier le contrat.

Si vous achetez des luminaires ou des accessoires dans le cadre de l'achat de la propriété, vous devez faire en sorte qu'un inventaire soit préparé. Si vous êtes en mesure de le faire, visitez la propriété la veille de la signature du contrat pour vous assurer que tout est comme il se doit, en particulier si la vente comprend un certain nombre de luminaires. Dans le même temps, vous pouvez également vérifier que vous deviendrez libre possession du bien après la signature du contrat, à moins que ce dernier ne prévoie que le bien sera libéré ultérieurement.

Si vous ne parvenez pas à vous rendre en Arménie pour signer l'accord en personne, vous pouvez prendre des dispositions pour donner à un parent, un ami ou un avocat une procuration à signer en votre nom.

Après la signature du contrat de vente et d'achat final, l'acheteur dispose de 30 jours ouvrables pour enregistrer ses droits de propriété auprès du cadastre. Le fait de ne pas enregistrer ces droits dans le délai de 30 jours entraînera l'invalidation du contrat de vente et d'achat. L'acheteur devra soumettre une copie originale du contrat de vente et d'achat et une traduction notariée du passeport. Une procuration notariée sera requise si l'enregistrement est effectué par l'intermédiaire d'un avocat ou d'un autre représentant. Le processus d'inscription peut prendre de quelques heures à quelques jours, selon que vous payez ou non les frais de service accéléré. Un certificat de propriété sera émis avec des détails de base sur la propriété et le nouveau propriétaire. Vous présenterez ensuite le certificat de propriété aux services publics (électricité, gaz, téléphone etc.) afin qu'ils enregistrent également le changement de propriétaire et préparent de nouveaux accords à votre nom. 

Impôt sur les gains en capital

Le transfert de propriété résidentielle entre particuliers n'est normalement pas imposable, à condition que l'acheteur et le vendeur soient des particuliers (non enregistrés en tant qu'entrepreneurs privés). Ainsi, l'impôt sur les plus-values réalisées par les particuliers lors de la vente d'un bien immobilier résidentiel est 0%. Toutefois, si l'acheteur est une personne morale ou un entrepreneur privé, une retenue à la source de 10% peut être applicable sur le montant total de la transaction.

Taxe de vente pour les développeurs

Les promoteurs immobiliers individuels sont imposables à 20% du prix auquel ils vendent les propriétés.

Taxe foncière (foncière)

La taxe foncière est due par le propriétaire du bien immobilier sur une base annuelle. Les taux d'imposition sont compris entre 0% et 1% de la valeur cadastrale qui est normalement nettement inférieure à la valeur marchande. Il est possible de vérifier le montant exact de la taxe foncière pour une propriété particulière sur le site du cadastre. 

Des modifications récentes obligent le vendeur à se procurer un certificat confirmant l'absence d'obligations fiscales auprès de la municipalité locale avant de pouvoir enregistrer la vente.

Impôt sur le revenu de location

Les revenus locatifs ne dépassant pas 60 millions de drams arméniens (environ $140 000 US) par an sont imposés à 10%. Les revenus locatifs supérieurs à ce montant sont imposables au 20%.   

Droits de timbre, droits de succession et droits de donation

L'Arménie n'a pas de droits de timbre, de cadeaux ou de droits de succession. 

Charges communales

Si vous possédez une propriété comme un appartement, des frais d'entretien et de service seront à payer. Ils dépendront de la taille et de la qualité du complexe, par exemple s'il y a des ascenseurs, une piscine, des jardins et d'autres installations.

La possibilité de financer l'achat avec une hypothèque dépend de votre nationalité, du pays dans lequel vous vivez et d'où proviennent vos revenus. Certaines banques ne travailleront qu'avec des ressortissants ou résidents arméniens. Vous devrez généralement fournir un acompte de 10-30% du prix d'achat selon le prêteur. Le terme est de 30 ans maximum et le taux d'intérêt moyen est de 10-13% (monnaie locale) et 8-10% (dollars américains). 

Pour plus d'informations sur l'ouverture de comptes bancaires, veuillez cliquez ici. 

Les coûts annuels de l'assurance des biens sont normalement compris entre 0,1 et 1% de la valeur de la propriété. 

Les lois arméniennes exigent que l'acheteur de biens immobiliers effectue les paiements en monnaie locale, les drams arméniens. Si le paiement est effectué via une banque, cette dernière doit s'assurer que ces règles sont respectées. 

Les services de change sont fournis par des banques, d'autres établissements de crédit et des bureaux de change.

Il n'y a aucune restriction sur le transfert de devises vers ou depuis l'Arménie. 

Si le montant de la transaction dépasse 50 millions de drams (environ US$105 000), le paiement excédentaire doit être effectué par virement bancaire.

Héritage intestat. En l'absence de testament, la loi prévoit un ordre de succession, comme suit:

1. Conjoint, enfants et parents;
2. Frères et sœurs (et leurs descendants);
3. Les grands-parents; 
4. Oncles et tantes (et leurs descendants).

Chaque ordre d'héritiers exclut les héritiers suivants, et ceux dans le même ordre partagent l'héritage de manière égale entre eux. En conséquence, ceux qui dépassent le premier ordre d'héritage n'hériteront que s'il n'y a pas de conjoint, d'enfants et de parents. Ainsi, si vous décédez en laissant un conjoint survivant, deux parents et deux enfants, chacun d'eux recevra 1/5 de votre succession. Il est possible d'augmenter les droits du conjoint survivant ou des enfants mais cela nécessite une planification successorale.

Époux. Le conjoint survivant n'est pas spécifiquement protégé par la loi arménienne sur les successions. En effet, la loi a traditionnellement considéré que la succession du défunt appartient à toute la famille et non à un seul membre de celle-ci. Cela étant dit, seule la partie de la succession appartenant au défunt est soumise aux lois sur les successions, de sorte qu'un conjoint survivant conservera normalement la propriété d'au moins 50% de ses biens détenus en commun. 

Si le mariage n'a pas été enregistré, le conjoint survivant n'aura aucun droit d'héritage sur la succession du défunt. Entre eux, ceux qui vivent en union libre sont des étrangers légaux, sans droit d'héritage entre eux.

Les enfants. Les enfants du couple nés hors mariage bénéficient des mêmes droits que ceux des enfants issus du mariage, de même que les enfants du défunt nés avec un autre partenaire. Les enfants adoptés du couple bénéficient des mêmes droits que les enfants naturels, mais ils sont exclus de tout droit d'héritage de leurs parents naturels. Les petits-enfants ne bénéficient d'aucun droit, sauf si l'un des enfants du défunt est lui-même décédé. Dans ce cas, ils se mettent à la place de leur parent décédé.

Liberté testamentaire. En vertu de la loi arménienne, vous pouvez disposer librement de votre patrimoine et vous pouvez choisir de déshériter votre conjoint, vos enfants et vos parents en faisant un testament ou un don. Cependant, ils peuvent toujours réclamer 50% de la valeur du bien auquel ils auraient droit en l'absence de testament si:

1. Ils ont moins de 18 ans ou plus de 60 ans;
2. Ils sont invalides ou juridiquement incapables.

Le testament doit être rédigé par écrit et notarié. Le défaut de notariser le testament le rend invalide. 

Planification de l'héritage. Si vous souhaitez avoir un certain contrôle sur votre succession à votre décès, vous devez entreprendre une planification successorale, comme:

• Augmenter la part de l'héritier en faisant un testament;
• Faites des cadeaux de votre vivant;
• Acheter la propriété par une société anonyme;
• Prenez une police d'assurance-vie.

Les taxes. Les successions et donations ne sont pas imposées en Arménie. Cependant, la disposition des biens peut toujours être imposable dans le pays où l'héritier a sa résidence fiscale, sauf s'il existe une convention de double imposition entre l'Arménie et ce pays.

Accepter l'héritage. Les héritiers ont 6 mois après le décès pour accepter l'héritage en faisant une déclaration notariée. Le notaire établira la liste des bénéficiaires, vérifiera s'il existe un testament, entreprendra le partage de la succession et délivrera des certificats d'héritage aux héritiers. 

Exécuteur. Vous pouvez nommer un avocat ou une autre personne pour agir comme exécuteur testamentaire. L'exécuteur testamentaire doit prendre des mesures pour l'entretien et la gestion de la succession, informer les héritiers et autres bénéficiaires du testament, payer et recouvrer les dettes, représenter la succession devant les tribunaux, s'assurer que la succession est répartie conformément au testament, aider à la interprétation du testament, rapport aux héritiers, travail avec le notaire etc.

Bien que l'achat d'un bien immobilier en Arménie soit généralement sûr, les acheteurs potentiels sont invités à prendre certaines précautions.

1. État civil. Si le vendeur est marié ou divorcé, il est probable que le consentement du conjoint sera requis pour la vente. Même si le bien n'a pas été acquis par mariage, il faut tout de même être prudent car le conjoint (ex-conjoint) peut prétendre avoir contribué à l'amélioration du bien et donc acquis des droits sur celui-ci. L'Arménie ne reconnaît pas les mariages de droit commun. Cependant, se fier uniquement aux archives publiques peut ne pas être suffisant car le mariage pourrait être contracté dans un pays étranger.
2. Dons et héritage. Si le vendeur a hérité du bien ou l'a reçu en cadeau, vous devez savoir s'il existe d'autres membres de la famille susceptibles de contester le testament ou le don. Il est possible qu'un héritier apparaisse après la vente et revendique des droits sur la propriété. Notez que s'il y a des enfants impliqués, la transaction devra être approuvée par l'autorité de tutelle (chef de la communauté locale). Ce dernier est tenu par la loi de s'assurer que la vente est dans l'intérêt supérieur de l'enfant.
3. Capacité de contracter. Vous devez être attentif si le comportement du vendeur semble étrange. En vertu de la loi arménienne, les personnes handicapées mentales peuvent être déclarées incapables par décision de justice, tandis que les toxicomanes, l'alcool ou même les jeux d'argent peuvent être limités dans leur capacité. Les accords avec ces personnes peuvent être contestés et invalidés par leurs tuteurs ou d'autres parties intéressées. Vous voudrez peut-être vérifier les archives judiciaires ou demander un certificat confirmant que le vendeur n'est pas inscrit dans les établissements psychiatriques.
4. Insolvabilité. S'il s'avère que le vendeur se trouve dans une situation financière difficile et vend le bien en dessous de la valeur marchande, il est possible qu'il soit déclaré en faillite peu de temps après la vente et le syndic de faillite peut contester la vente devant le tribunal dans un délai de 3 ans temps. Ainsi, si vous achetez une propriété à un prix réduit, assurez-vous que la probabilité de faillite est faible.
5. Engagements et litiges. Avant de signer le contrat de vente, le Cadastre émettra un certificat de titre vierge confirmant que la propriété n'est pas hypothéquée, arrêtée ou autrement grevée de droits de tiers. Cependant, il est toujours recommandé de savoir si le vendeur est impliqué dans un litige pouvant affecter la propriété.
6. Transactions précédentes. Même s'il n'y a pas de charges et de litiges en cours, l'historique de la propriété doit être vérifié pour s'assurer qu'il n'y a pas eu d'activités suspectes dans le passé. Par exemple, un certain nombre de transferts sur une courte période peut être le signe de problèmes potentiels. Le délai de prescription en Arménie ne dépasse généralement pas 10 ans, mais même les transactions plus anciennes peuvent être examinées de près. Une attention particulière doit être accordée à l'acquisition de biens par donation, héritage ou privatisation.
7. Responsabilités fiscales et factures de services publics. Des modifications récentes obligent le vendeur à se procurer un certificat confirmant l'absence d'obligation fiscale auprès de la municipalité locale. Selon la loi, le nouveau propriétaire n'assume aucune facture de services publics impayée. Cependant, dans la pratique, il peut être difficile de signer de nouveaux contrats en votre nom avec les entreprises de services publics si l'ancien propriétaire n'a pas payé les factures. Pour gagner du temps et des nerfs, il est recommandé de demander des relevés confirmant le paiement intégral de toutes les factures de services publics.
8. Notarisation. Bien que certaines ventes ne nécessitent pas de notarisation, vous devriez toujours envisager de faire exécuter le contrat devant un notaire. Un notaire est personnellement responsable des fautes professionnelles et est incité à faire toutes les vérifications nécessaires, telles que s'assurer que tous les consentements sont en place, que les procurations sont valides et non révoquées, que le vendeur est sain d'esprit, etc. de bonne foi si un différend survient à l’avenir.
9. Comptes séquestres. La pratique courante en Arménie est que le vendeur effectue le paiement en espèces au moment de la signature du contrat de vente chez le notaire. Cependant, cette pratique n'est pas recommandée car transporter des sacs remplis de billets en dollars n'est pas très sûr, et le vendeur peut vouloir apporter l'argent à la banque pour vérifier si les billets sont faux (le ratio de faux billets en dollars en Arménie est relativement élevé ). Plus important encore, il n'est pas recommandé de payer le montant total avant que votre titre ne soit officiellement enregistré. Ces problèmes peuvent être évités en utilisant un compte séquestre ou un outil équivalent. Les inconvénients de l'utilisation d'un compte séquestre sont les frais bancaires supplémentaires de l'ordre de 0,1-0,3% de l'argent déposé et les coûts de conversion de l'argent en monnaie locale (la loi exige que les paiements soient effectués en dram arméniens mais le vendeur normalement s'attendre à être payé en dollars américains). Veuillez consulter le paragraphe #3 «Modes de paiement» pour plus d'informations.