Immobilier en Arménie
Achetez, vendez ou investissez dans l'immobilier arménien avec un accompagnement juridique complet — de la vérification préalable à l'enregistrement de la propriété.
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Aperçu : L'immobilier en Arménie
Pourquoi acheter un bien immobilier en Arménie ?
L'Arménie est devenue une destination de plus en plus prisée par les acheteurs immobiliers internationaux : des Arméniens de la diaspora souhaitant renouer avec leur pays d'origine aux investisseurs et nomades numériques en quête de biens immobiliers abordables sur un marché en pleine expansion. Les prix de l'immobilier y restent nettement inférieurs à ceux de la plupart des pays européens, la procédure d'achat est simple et les ressortissants étrangers bénéficient de droits de propriété étendus.
Contrairement à de nombreux pays qui restreignent l'accès à la propriété pour les étrangers, l'Arménie autorise les citoyens étrangers à acquérir des appartements, des maisons et des immeubles commerciaux en pleine propriété. L'ensemble du processus d'achat, de la signature du compromis de vente à l'enregistrement de la propriété, peut être finalisé en une à deux semaines seulement, grâce à la notarisation et à l'enregistrement auprès de l'État, assurés efficacement par le système cadastral modernisé arménien.
Chez Vardanyan & Partners, nous accompagnons les acheteurs étrangers à chaque étape : vérification des titres de propriété, réalisation des vérifications juridiques préalables, rédaction et examen des contrats, coordination avec les notaires et le cadastre, et gestion des formalités post-acquisition. Que vous achetiez votre premier appartement à Erevan ou constituiez un portefeuille immobilier commercial, nous veillons à ce que la transaction soit juridiquement irréprochable du début à la fin.
Que peuvent posséder les étrangers ?
Le droit arménien établit une distinction entre la propriété des bâtiments et la propriété foncière. En vertu du Code foncier, les citoyens étrangers ne peuvent généralement pas détenir de droits de propriété foncière, mais d'importantes exceptions couvrent la plupart des situations pratiques pour les acheteurs de biens résidentiels et commerciaux.
Les étrangers PEUVENT posséder
Les étrangers ne peuvent pas posséder
En pratique, ces restrictions affectent rarement les acheteurs ordinaires. Si vous achetez un appartement, une maison, un bureau ou un immeuble commercial, ainsi que le terrain sur lequel il est bâti, vous bénéficiez des mêmes droits de propriété qu'un citoyen arménien. La restriction concerne principalement ceux qui souhaitent acquérir des terres agricoles isolées (fermes, vignobles, vergers).
Comment fonctionne le processus d'achat ?
L'acquisition d'un bien immobilier en Arménie est remarquablement rapide comparée à de nombreux autres pays. Il n'y a pas de longue procédure d'entiercement, pas d'intermédiaires en chaîne, ni de délais d'attente interminables. Le processus, de la signature du compromis de vente à l'enregistrement de la propriété, prend généralement une à deux semaines.
Recherche et sélection de biens immobiliers
Trouvez votre bien immobilier par l'intermédiaire d'agents immobiliers, de plateformes en ligne (list.am, myrealty.am) ou de votre réseau personnel. Les commissions d'agence s'élèvent généralement à environ 2 % pour chaque partie (acheteur et vendeur), mais il s'agit d'une pratique courante et ce pourcentage est négociable.
Due Diligence juridique
Avant de vous engager, vérifiez le statut juridique du bien : confirmez le titre de propriété du vendeur auprès du cadastre, vérifiez l’absence de charges (hypothèques, privilèges, décisions de justice), examinez les permis de construire et leur conformité, et assurez-vous qu’il n’existe aucun litige en cours. Cette étape est cruciale ; la négliger pourrait vous amener à acheter un bien immobilier présentant des problèmes juridiques cachés.
Contrat et notarisation
Conformément à l'article 562 du Code civil arménien, tout acte de vente immobilière doit être notarié pour être valable. Le notaire (ou son assistant) rédige l'acte, vérifie l'identité des deux parties et authentifie la transaction. L'acheteur et le vendeur doivent être présents ou représentés par une personne munie d'une procuration notariée. Si les parties ne parlent pas la même langue, la présence d'un interprète assermenté est obligatoire.
Enregistrement d'État
Après la légalisation, l'acte de vente doit être soumis au service du cadastre pour enregistrement dans un délai de 30 jours ouvrables. À défaut d'enregistrement dans les délais impartis, l'acte est invalidé. L'enregistrement peut se faire en personne ou via le portail du cadastre électronique. Le traitement standard prend 4 à 5 jours ouvrables ; un service express est disponible moyennant un supplément. Une fois l'acte enregistré, l'acquéreur reçoit un certificat de propriété et le transfert de propriété est officiellement finalisé.
Formalités post-achat
Transférez les abonnements aux services publics (électricité, gaz, eau) à votre nom, inscrivez-vous à la taxe foncière et, si vous prévoyez de louer le bien, à l'impôt sur les revenus locatifs. Conformément à la loi arménienne sur les transactions non monétaires (ՀՕ-12-Ն), les paiements supérieurs à 300 000 AMD (environ 790 USD) doivent être effectués par virement bancaire, ce qui, en pratique, signifie que tous les paiements immobiliers sont dématérialisés.
Avez-vous besoin d'un accord préliminaire ?
Un accord préliminaire n'est pas obligatoire, mais il peut s'avérer précieux lorsque vous n'êtes pas prêt à conclure immédiatement – par exemple, si vous attendez un financement, si vous devez lever des charges ou si vous mettez en place une procuration depuis l'étranger.
Points clés concernant les accords préliminaires
Un accord préliminaire définit les conditions de la vente future et fixe une date ou un délai pour la conclusion de la transaction. Il doit être notarié pour être juridiquement contraignant ; les offres verbales et les contrats d’agence standard ne sont pas valides en droit arménien. L’acheteur verse généralement un acompte à ce stade, dont le montant est négociable entre les parties.
Une fois valablement signé, le contrat est contraignant pour les deux parties. En cas de défaillance de l'acheteur, l'acompte est perdu. En cas de défaillance du vendeur, une pénalité (souvent le double de l'acompte) peut lui être infligée. Dans certains cas, un tribunal peut ordonner l'exécution forcée du contrat pour contraindre à la finalisation de la vente.
Nous recommandons de déposer une copie de l'accord préliminaire auprès du cadastre afin de minimiser le risque que le vendeur cède le bien à un tiers pendant la période transitoire.
De quels documents avez-vous besoin ?
Les documents nécessaires à l'achat d'un bien immobilier en Arménie sont simples. Voici ce que vous devrez préparer :
Documents requis
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Décrivez-nous votre situation et nous vous répondrons dans un délai d'un jour ouvrable.
Frais gouvernementaux et coûts de transaction
Les coûts indiqués ci-dessous correspondent aux frais gouvernementaux et aux frais de tiers, et non aux honoraires d'avocat. Contactez-nous pour une consultation et un devis gratuits pour nos services juridiques.
| Frais | Montant (AMD) | Équivalent en dollars américains | Remarques |
|---|---|---|---|
| Frais de notaire | AMD 20,000 | ~ $ 53 | Frais de notaire : 15 000 AMD + droits d’enregistrement : 5 000 AMD. Services de traduction et autres services auxiliaires en sus. |
| Enregistrement d'État | AMD 20,000–120,000 XNUMX | $ 52- $ 316 | Cela dépend du type de propriété et de la rapidité du service. Service express disponible. |
| vérification des charges cadastrales | AMD 10,000–60,000 XNUMX | $ 26- $ 158 | Certificat unifié pour la vérification des titres de propriété et des charges. 10 000 AMD en standard ; 60 000 AMD en traitement le jour même (multiplicateur x6 pour un traitement en 2 heures). |
| Commission d'agent | En général, environ 2 % de chaque parti | Prix du marché, non imposé légalement. Librement négociable. | |
À noter: L'Arménie n'applique pas de droits d'enregistrement sur les transactions immobilières. Les frais mentionnés ci-dessus sont des frais officiels fixes ; aucun n'est calculé en pourcentage de la valeur du bien.
Méthodes de paiement
Conformément à la loi sur les transactions non monétaires (ՀՕ-12-Ն), tout paiement supérieur à 300 000 AMD (environ 790 USD) doit être effectué par virement bancaire. Étant donné que toutes les transactions immobilières dépassent ce seuil, les acquisitions immobilières sont de fait toujours réalisées sans espèces. Les devises étrangères peuvent être librement transférées vers et depuis l'Arménie, mais la transaction elle-même doit être effectuée en drams arméniens par l'intermédiaire d'une banque. Le non-respect de ces règles entraîne la nullité de la transaction (article 7).
Virement bancaire direct
Paiement par virement bancaire après l'enregistrement du titre de propriété. Simple, mais risqué : si vous payez avant l'enregistrement, vos recours sont limités si le vendeur ne finalise pas le transfert.
Idéal pour: Transactions dans lesquelles les deux parties se font pleinement confiance ou lorsque le paiement intervient après l'inscription.
Compte séquestre bancaire
L'acheteur dépose le montant de l'achat sur un compte séquestre bancaire. Les fonds sont bloqués pendant une période déterminée et le vendeur ne peut y accéder qu'après présentation d'une preuve de propriété enregistrée (par exemple, un certificat de propriété récent). En cas de refus d'enregistrement, l'acheteur récupère les fonds.
Idéal pour: La plupart des transactions. Offre une sécurité aux deux parties. Exigé par la plupart des banques en cas de bien hypothéqué.
Considérations fiscales et financières
Le cadre fiscal arménien relatif à la propriété est relativement simple, mais il existe des distinctions importantes selon qu'il s'agisse d'un achat, d'une vente, d'une location ou d'un héritage.
Gains en capital sur les ventes immobilières
Lors de la vente d'un bien immobilier, le traitement fiscal dépend de la qualité de l'acquéreur. Si celui-ci est un mandataire fiscal (personne morale ou entrepreneur individuel), il est tenu de retenir à la source 10 % du prix de vente versé au vendeur particulier au titre de l'impôt sur le revenu. Dans le cas de promoteurs immobiliers – personnes assimilées à des entreprises même sans être formellement immatriculées – le taux est de 20 %. Lors de transactions entre particuliers, lorsque l'acquéreur n'est pas un mandataire fiscal, aucune retenue à la source n'est due.
Impôt sur les revenus locatifs
Si vous louez votre bien immobilier en Arménie, les revenus locatifs sont soumis à un impôt sur le revenu à deux tranches. Les premiers 60 000 000 AMD (environ 157 900 USD) de revenus locatifs annuels sont imposés à 10 %. Tout revenu locatif dépassant ce seuil au cours d'une année fiscale donnée est soumis à une majoration de 10 %, ce qui porte le taux effectif à 20 % sur l'excédent. Il incombe au propriétaire de déclarer et de payer cet impôt.
Taxe de propriété
La taxe foncière est calculée annuellement sur la base de la valeur cadastrale du bien, et non de sa valeur marchande. L'Arménie applique un barème progressif, et les taux effectifs restent modérés au regard des normes internationales. Les avis d'imposition sont émis par la municipalité et le paiement est exigible avant le 1er décembre de chaque année.
Droit des successions
L'Arménie n'applique pas de droits de succession. La propriété est transmise aux héritiers conformément aux règles successorales du Code civil arménien : par testament ou, en l'absence de testament, selon l'ordre légal de succession (conjoint et enfants en premier, puis parents, frères et sœurs, etc.). Les héritiers étrangers bénéficient des mêmes droits successoraux que les citoyens arméniens en matière immobilière. Le bien hérité doit être réinscrit au cadastre au nom de l'héritier.
Changements à venir : novembre 2026
Impact: Si vous êtes titulaire d'un statut de résident spécial et propriétaire de terres agricoles, ou si vous envisagez d'en acquérir, veuillez nous contacter afin de comprendre l'impact de cette réforme sur votre situation. La propriété de biens immobiliers résidentiels et commerciaux n'est pas concernée par cette réforme.
