Comprendre les taxes d’achat, les obligations annuelles et les opportunités de planification pour les propriétaires immobiliers en Arménie.
Introduction au système de taxe foncière arménien
Le système de fiscalité foncière arménien a connu d'importantes réformes ces dernières années, créant un environnement fiscal plus structuré, mais en augmentation progressive, pour les propriétaires locaux et étrangers. Ces changements, initiés en 2020 et mis en œuvre progressivement jusqu'en 2026, transforment la manière dont les biens sont évalués et imposés dans tout le pays.
Notions de base sur l'impôt foncier
Les taux d'imposition varient de 0.05 % à 1.5 % en fonction de la valeur et du type de propriété, versés chaque année aux budgets des communautés locales.
Taxes d'achat
Frais d'enregistrement, frais de notaire et TVA potentielle sur certains biens commerciaux ou nouveaux développements.
Perspectives d'avenir
Les taux d’imposition foncière seront pleinement appliqués d’ici 2026, avec la possibilité de réformes supplémentaires à venir.
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Découvrez nos servicesRéformes récentes de la taxe foncière en Arménie
En 2020, le Parlement arménien a adopté des amendements importants au Code des impôts, établissant un mécanisme mis à jour pour l'imposition foncière qui est entré en vigueur le 1er janvier 2021. Ces réformes ont fondamentalement changé la manière dont les biens sont évalués et taxés.
1. Évaluation basée sur le marché
Avant 2021, les impôts fonciers étaient calculés sur la base de valeurs cadastrales nettement inférieures aux prix du marché. Le nouveau système utilise des évaluations plus proches des valeurs du marché, ce qui entraîne des impôts fonciers plus élevés, notamment pour les propriétés de grande valeur.
Le système cadastral divise désormais les propriétés en 20 zones de tarification, dont les valeurs sont déterminées à l’aide de la méthode radiale.
2. Suppression des exonérations fiscales
Les réformes ont supprimé le seuil d'exonération fiscale précédent de 3 millions AMD (6,200 560,000 dollars), qui exonérait environ XNUMX XNUMX logements. Désormais, tous les biens immobiliers sont imposables, quelle que soit leur valeur.
Ce changement vise à créer un système fiscal plus équitable et à augmenter les recettes municipales pour le développement local.
Calendrier de mise en œuvre progressive
Pour éviter une augmentation soudaine de la charge fiscale, le gouvernement met en œuvre les nouveaux taux de l’impôt foncier progressivement sur une période de six ans :
| Année | Pourcentage du nouveau taux d'imposition | Impact sur les propriétaires |
|---|---|---|
| 2021 | 25 % | Introduction initiale, impact minimal |
| 2022 | 30 % | Légère augmentation par rapport à l'année précédente |
| 2023 | 35 % | Augmentation progressive continue |
| 2024 | 50 % | Augmentation significative (saut de 15 %) |
| 2025 | 75 % | Augmentation majeure (saut de 25 %) |
| 2026 | 100 % | Mise en œuvre intégrale des nouveaux tarifs |
Cela signifie que les propriétaires fonciers en 2025 paient actuellement 75 % de leur taxe foncière calculée, avec une augmentation significative attendue en 2026 lorsque le taux passera à 100 % du montant total.
Taux d'imposition foncière en Arménie
En Arménie, les taux de l'impôt foncier varient selon le type et la valeur du bien. Les structures fiscales pour les appartements et les maisons d'habitation comportent chacune six niveaux, les taux augmentant avec la valeur du bien.
| Valeur de la propriété (AMD) | Taux d'imposition | Montant maximal de la taxe (AMD) | Montant maximal de la taxe (USD) |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 10 millions | 0.05 % | 5,000 | ~ $ 10 |
| 10-25 millions | 0.1 % | 25,000 | ~ $ 52 |
| 25-47 millions | 0.2 % | 94,000 | ~ $ 195 |
| 47-120 millions | 0.4 % | 480,000 | ~ $ 995 |
| 120-200 millions | 0.6 % | 1,200,000 | ~ $ 2,485 |
| Plus de 200 millions | 1.0 % | Varie en fonction de la valeur | Varie en fonction de la valeur |
| Valeur de la propriété (AMD) | Taux d'imposition | Montant maximal de la taxe (AMD) | Montant maximal de la taxe (USD) |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 7 millions | 0.05 % | 3,500 | ~ $ 7 |
| 7-23 millions | 0.1 % | 23,000 | ~ $ 48 |
| 23-50 millions | 0.2 % | 100,000 | ~ $ 207 |
| 50-85 millions | 0.4 % | 340,000 | ~ $ 704 |
| 85-200 millions | 0.6 % | 1,200,000 | ~ $ 2,485 |
| Plus de 200 millions | 1.0 % | Varie en fonction de la valeur | Varie en fonction de la valeur |
Les propriétés commerciales en Arménie sont taxées à un taux forfaitaire de 0.3 % de leur valeur cadastrale, quelle que soit l'évaluation de la propriété.
Pour les terres agricoles, un taux fixe de 15 % s'applique à la valeur imposable basée sur l'évaluation cadastrale.
Exemple pratique : calcul de la taxe foncière
Appartement milieu de gamme à Erevan
- Valeur de la propriété : 26 millions AMD (environ 53,000 XNUMX $)
- Taux d'imposition : 0.2 % (se situe dans la tranche de 25 à 47 millions AMD)
- Taxe foncière annuelle complète : 52,000 108 AMD (environ XNUMX $)
- Paiement 2025 (mise en œuvre à 75 %) : 39,000 81 AMD (environ XNUMX $)
- Paiement 2026 (mise en œuvre à 100 %) : 52,000 108 AMD (environ XNUMX $)
Propriété de luxe dans le centre d'Erevan
- Valeur de la propriété : 150 millions AMD (environ 310,000 XNUMX $)
- Taux d'imposition : 0.6 % (se situe dans la tranche de 120 à 200 millions AMD)
- Taxe foncière annuelle complète : 900,000 1,865 AMD (environ XNUMX $)
- Paiement 2025 (mise en œuvre à 75 %) : 675,000 1,399 AMD (environ XNUMX $)
- Paiement 2026 (mise en œuvre à 100 %) : 900,000 1,865 AMD (environ XNUMX $)
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Contactez nos experts en taxe foncièreTaxes et frais lors de l'achat d'une propriété en Arménie
Comprendre les différents impôts et frais liés à l'acquisition immobilière en Arménie est essentiel pour prendre des décisions d'investissement éclairées. Voici ce que vous devez savoir :
Frais d'enregistrement et de notaire
Frais d'enregistrement de l'État :
- Propriété résidentielle standard : 20,000 40 AMD (environ XNUMX $)
- Bâtiments publics ou industriels (plus de 200 m²) : 40,000 80 AMD (environ XNUMX $)
- Inscription urgente (dans un délai d'un jour) : 1 20,000 AMD supplémentaires (environ 40 $)
Frais de notaire:
- Certification du contrat de vente-achat de propriété : 10,000 20,000 à 20 40 AMD (environ XNUMX à XNUMX $)
- Procuration pour transactions immobilières : 30,000 60 AMD (environ XNUMX $)
- Traduction et vérification de documents : 2,000 4 AMD par page (environ XNUMX $)
Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
Le taux de TVA standard en Arménie est de 20 %, mais toutes les transactions immobilières ne sont pas soumises à la TVA :
Applicabilité de la TVA :
- La vente de biens résidentiels par des particuliers est généralement exonéré de TVA
- La vente de bâtiments nouvellement construits par des promoteurs peut être soumise à la TVA
- La vente de biens commerciaux par des entités commerciales est généralement soumise à la TVA
Exonérations de TVA :
- Premières transactions immobilières après construction
- Contributions foncières au capital social des sociétés
- Transfert de propriété dans le cadre d'une réorganisation d'entreprise
L'impôt sur les gains en capital
Les plus-values provenant de la vente de biens immobiliers en Arménie sont soumises à l'impôt en fonction du statut du vendeur et de la nature du bien :
| Type de vendeur | Taux d'imposition | Base de calcul |
|---|---|---|
| Vendeurs individuels | 10 % | Sur les bénéfices des ventes immobilières (hors valeurs mobilières) |
| Vendeurs d'entreprise | 18 % | Inclus dans le revenu imposable au taux normal de l'impôt sur les sociétés |
| Non-résidents | 10 % | Sur les plus-values réalisées sur des actifs en Arménie |
Exemple : calcul de l'impôt sur les plus-values
Un particulier a acheté un appartement à Erevan pour 25 millions AMD en 2020 et l'a vendu pour 40 millions AMD en 2025.
- Plus-value : 40,000,000 25,000,000 15,000,000 - XNUMX XNUMX XNUMX = XNUMX XNUMX XNUMX AMD
- Impôt sur les plus-values : 15,000,000 10 1,500,000 × 3,000 % = XNUMX XNUMX XNUMX AMD (environ XNUMX XNUMX $)
Conseil de planification
Les plus-values immobilières détenues depuis plus d'un an peuvent être exonérées d'impôt pour les particuliers. Planifiez judicieusement la vente de votre bien pour bénéficier d'exonérations potentielles.
Opportunités de planification fiscale foncière en Arménie
Grâce à une approche stratégique, les propriétaires peuvent optimiser leur situation fiscale tout en respectant pleinement la législation fiscale arménienne. Voici quelques pistes de planification fiscale à envisager :
Moment stratégique
Envisagez d’acheter une propriété maintenant plutôt que d’attendre la mise en œuvre complète de la taxe en 2026. Les propriétés acquises aujourd’hui seront soumises aux taux d’imposition progressifs, actuellement de 75 % pour 2025.
Sélection du type de propriété
Les structures fiscales varient selon les types de biens. Dans certains cas, plusieurs petites propriétés peuvent bénéficier d'un traitement fiscal plus avantageux qu'une seule propriété de grande valeur.
Structures d'entreprise
Détenir des biens immobiliers par l’intermédiaire d’une société arménienne peut offrir des avantages fiscaux dans certaines situations, notamment pour les propriétés commerciales ou les investissements multiples.
Planification fiscale internationale
L'Arménie a conclu des conventions de double imposition avec plus de 45 pays. Les investisseurs étrangers devraient se renseigner sur l'impact potentiel de ces conventions sur leur situation fiscale globale, notamment en ce qui concerne les plus-values et les revenus locatifs.
Remarque : l’Arménie n’a actuellement pas de convention de double imposition avec les États-Unis, ce qui peut avoir un impact sur les investisseurs américains.
Calendrier des ventes immobilières
Les plus-values réalisées sur des biens immobiliers détenus pendant plus d'une période déterminée (généralement un an pour les particuliers) peuvent donner droit à des exonérations. Une vente immobilière planifiée de manière stratégique peut minimiser l'impôt sur les plus-values.
Stratégie de planification avancée
Pour les investissements immobiliers de grande valeur, envisagez une approche de planification fiscale globale qui intègre :
- Analyse de l'impact du zonage sur l'évaluation foncière et les taux d'imposition qui en résultent
- Division stratégique des biens pour optimiser les tranches d'imposition
- Exploration des options de classification commerciale et résidentielle
- Intégration à une stratégie d'investissement plus large et à des considérations fiscales internationales
Cette approche doit être élaborée avec des professionnels fiscaux qualifiés et familiarisés avec les lois arméniennes sur l’impôt foncier.
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Nos spécialistes peuvent vous aider à mettre en œuvre des stratégies de planification fiscale efficaces tout en garantissant une conformité totale avec les lois fiscales arméniennes.
Obtenez des conseils d'experts en planification fiscaleConsidérations particulières pour les investisseurs immobiliers étrangers
Droits et restrictions pour les acheteurs étrangers
L'Arménie offre un environnement favorable aux investisseurs immobiliers étrangers, avec peu de restrictions par rapport à de nombreux autres pays :
Ce que les acheteurs étrangers PEUVENT faire :
- Acheter un bien immobilier résidentiel sans permis de séjour
- Posséder plusieurs propriétés sans restrictions
- Achetez directement des biens immobiliers commerciaux
- Louer librement ses propres biens
- Vendre des biens et rapatrier des fonds sans restrictions
- Transmettre des biens aux héritiers selon leur volonté
Limitations pour les acheteurs étrangers :
- Ne peut pas posséder directement des terres agricoles (doit louer ou utiliser des structures d'entreprise)
- Peut faire face à des exigences de documentation supplémentaires
- Besoin d'obtenir un numéro d'identification fiscale (NIF)
- Doit traduire et notarier les documents étrangers
Considérations fiscales internationales
Les investisseurs étrangers doivent être conscients des risques potentiels de double imposition. Bien que l'Arménie ait conclu des conventions fiscales avec de nombreux pays, l'absence de convention avec certains pays (dont les États-Unis) peut nécessiter une planification supplémentaire pour éviter la double imposition.
Processus d'enregistrement de propriété pour les acheteurs étrangers
-
Obtenir un numéro d'identification fiscale (NIF)
Rendez-vous auprès des autorités fiscales pour obtenir un NIF, nécessaire pour les transactions immobilières.
-
Préparation des documents
Les documents étrangers doivent être traduits en arménien et notariés. Cela inclut les passeports et les procurations.
-
Recherche de titre de propriété
Vérifiez le statut juridique de la propriété et vérifiez s'il y a des charges (frais de 5,000 10 AMD, environ XNUMX $).
-
Rédiger et notarier le contrat d'achat
Bien que ce ne soit pas toujours obligatoire, la notarisation est fortement recommandée pour les acheteurs étrangers (10,000 20,000 à 20 40 AMD, environ XNUMX à XNUMX $).
-
Paiement des droits d'État
Les frais d'enregistrement standard d'une propriété résidentielle sont de 20,000 40 AMD (environ XNUMX $).
-
Soumission au Comité du cadastre
Soumettre tous les documents au Comité du Cadastre pour traitement.
-
Recevoir un certificat de propriété
Le processus standard prend environ 7 jours ouvrables, mais peut être accéléré moyennant des frais supplémentaires.
Tendances et perspectives futures de la fiscalité foncière arménienne
Alors que l’Arménie continue de développer son système d’impôt foncier, plusieurs tendances et changements potentiels méritent d’être surveillés :
Poursuite de la numérisation
L'Arménie a déjà réalisé des progrès significatifs dans la numérisation de l'administration de la taxe foncière grâce au portail unifié de paiement de la taxe foncière (pay.e-community.am). Cette tendance devrait se poursuivre avec :
- Outils d'évaluation immobilière en ligne améliorés
- Applications mobiles pour la gestion de la taxe foncière
- Intégration avec d'autres services gouvernementaux
- Systèmes de documentation numérique améliorés
Changements de politique potentiels
Plusieurs ajustements potentiels des politiques ont été discutés par les experts et les décideurs politiques :
- Possibilités d'exonération de la taxe foncière pour les primo-accédants
- Incitations fiscales pour les bâtiments économes en énergie
- Des approches de zonage affinées pour des évaluations plus précises
- Mesures de soutien supplémentaires pour les propriétaires à revenu fixe et les personnes âgées
- Conventions fiscales internationales élargies pour éviter la double imposition
Vision stratégique
L'impact des réformes de la taxe foncière arménienne sera pleinement perceptible en 2026, lorsque les taux atteindront 100 %. Les investisseurs qui envisagent des placements à long terme devraient tenir compte de ces coûts croissants dans leurs calculs d'investissement et examiner l'impact potentiel des améliorations municipales financées par l'augmentation des recettes fiscales sur la valeur des biens immobiliers dans différentes régions.
Questions fréquemment posées
Oui, les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers en Arménie sans pratiquement aucune restriction, à l'exception des terres agricoles. Aucun permis de séjour n'est requis. Les ressortissants étrangers peuvent librement acheter, posséder et vendre des biens immobiliers résidentiels et commerciaux, au même titre que les citoyens arméniens.
La taxe foncière est calculée sur la base de la valeur cadastrale du bien. Le taux d'imposition varie de 0.05 % à 1.5 % pour les propriétés résidentielles, selon la tranche de valeur, et de 0.3 % pour les propriétés commerciales. Jusqu'en 2026, seul un pourcentage du taux d'imposition total est appliqué, la mise en œuvre complète étant prévue pour 2026.
Par exemple, en 2025, les propriétaires fonciers paieront 75 % du taux d'imposition plein. Un bien immobilier évalué à 30 millions de drams (AMD) avec un taux de base de 0.2 % serait soumis à un impôt plein de 60,000 2025 drams (AMD), mais en 45,000, il paierait 75 XNUMX drams (XNUMX % du taux plein).
Depuis les réformes de 2021, il n'existe plus d'exonérations générales basées sur la valeur du bien. L'exonération précédente pour les biens d'une valeur inférieure à 3 millions de drams a été supprimée. Cependant, certaines catégories de citoyens (par exemple, les anciens combattants et les personnes handicapées) peuvent bénéficier de taux réduits ou d'exonérations. Il est conseillé de se renseigner auprès des autorités locales ou de conseillers fiscaux pour connaître les cas spécifiques.
En Arménie, l'impôt foncier est payé annuellement. Pour les particuliers, la date limite de paiement est généralement le 1er décembre de chaque année fiscale. Pour les personnes morales, l'impôt foncier est versé au budget municipal chaque année à la même date. Les paiements peuvent être effectués en ligne via le portail unifié, par l'intermédiaire des banques ou auprès des collectivités locales.
Non, la TVA (20 %) n'est pas applicable à tous les achats immobiliers. La vente de biens résidentiels par des particuliers est généralement exonérée de TVA. Cependant, les immeubles neufs vendus par des promoteurs et les biens commerciaux vendus par des entreprises peuvent être soumis à la TVA. De récentes modifications ont également exonéré les citoyens arméniens de la TVA sur la vente de logements privés.
Le non-paiement de la taxe foncière peut entraîner l'accumulation de pénalités et d'intérêts. Cependant, le gouvernement a déclaré que personne ne sera expulsé de son logement pour non-paiement, et que les revenus de retraite ne seront pas saisis pour recouvrer ces dettes. Les sommes dues seront recouvrées lors du transfert de propriété suite à une vente ou à un héritage.
Pour les propriétaires étrangers, le non-paiement peut créer des complications juridiques lors de la tentative de vente future de la propriété, car toutes les dettes fiscales doivent être réglées avant qu'un transfert de propriété puisse être effectué.
La taxe foncière peut être payée via le portail unifié des taxes foncières (pay.e-community.am), qui accepte les cartes de paiement internationales. Le paiement peut également être effectué via des banques arméniennes ou des terminaux de paiement. Les propriétaires étrangers peuvent également mandater un représentant local pour gérer le paiement de la taxe en leur nom.
Selon les statistiques du Fonds monétaire international, le ratio impôt foncier/PIB en Arménie est d'environ 0.2 %, contre 1.1 % en Géorgie, 1.2 % en Russie et 2.7 % aux États-Unis. Malgré les récentes réformes, la charge fiscale foncière en Arménie reste relativement modeste par rapport aux normes régionales, ce qui en fait une destination attractive pour l'investissement immobilier.
Oui, les propriétaires qui contestent leur évaluation foncière peuvent déposer un recours auprès de la Commission du cadastre. Ce recours doit être accompagné de pièces justificatives, telles que des expertises immobilières indépendantes. Si la décision de la commission n'est pas satisfaisante, vous pouvez faire appel devant le tribunal administratif.
Bien que le régime général de l'impôt foncier ne prévoie aucun avantage fiscal spécifique pour les retraités, le gouvernement a déclaré que les revenus de retraite ne seront pas saisis pour recouvrer les dettes d'impôt foncier. De plus, certaines catégories de citoyens, notamment certains anciens combattants et personnes handicapées, peuvent bénéficier de taux réduits ou d'exonérations en fonction de leur statut plutôt que de leur âge.
Points clés : la fiscalité foncière en Arménie
Environnement fiscal actuel
- Les taux de taxe foncière varient de 0.05 % à 1.5 % en fonction de la valeur de la propriété.
- Mise en œuvre progressive avec application des tarifs complets en 2026
- Actuellement à 75 % de mise en œuvre pour 2025
- Toutes les propriétés sont désormais soumises à la taxe (pas de seuil minimum d'exonération)
- De plus en plus basé sur des valeurs approximatives du marché
Opportunités de planification
- Le timing stratégique de l'achat et de la vente d'un bien immobilier
- Prise en compte du type de propriété et de son emplacement pour une efficacité fiscale
- Structures d'entreprise pour la propriété de biens commerciaux
- Avantages des conventions fiscales internationales pour les nationalités concernées
- Systèmes de paiement numérique pour une gestion fiscale pratique
