Préface
L'Arménie et la Géorgie offrent toutes deux des opportunités d'investissement immobilier intéressantes pour les investisseurs étrangers, chacune présentant des avantages distincts. L'Arménie offre des rendements locatifs plus élevés (7.84 % en moyenne) et des impôts fonciers plus bas, tandis que la Géorgie offre des points d'entrée plus abordables et des parcours de résidence simplifiés.
Aperçu de la comparaison rapide
| Facteur | Arménie | Georgia |
|---|---|---|
| Prix moyen de l'immobilier (capitale) | 2,000 XNUMX $/m² (Erevan) | 1,255 XNUMX $/m² (Tbilissi) |
| Rendement locatif moyen | 7.84 % | 5 to 10 % |
| Restrictions à la propriété étrangère | Aucun (sauf agricole) | Aucun |
| Investissement minimum pour la résidence | $150,000 | $100,000 |
| Taux d'imposition foncière (PIB %) | 0.2 % | 1.1 % |
| Croissance du marché (récente) | 12.88% de transactions | 11.53% prix |
Analyse du marché immobilier arménien
Performance du marché
- Le marché immobilier devrait atteindre 188.35 milliards de dollars par 2025
- Croissance régulière de 880.4 millions de dollars en 2018 à 1,249.3 2026 millions de dollars prévus d'ici XNUMX
- Augmentation de 12.88 % des transactions dans les données récentes
- Achats de ressortissants étrangers : 1,645 XNUMX biens (période récente)
Faits saillants de l'investissement
- Quartiers centraux d'Erevan : 2,000 $ par m²
- Zones périurbaines : des prix plus bas et un bon potentiel
- Excellents rendements locatifs : 5.71% à 9.80%
- Rendements locatifs à court terme jusqu'à 15 %
Principaux domaines d'investissement en Arménie
Les quartiers centraux d'Erevan offrent les meilleurs rendements, notamment les secteurs de l'avenue du Nord et de la place de la République où les prix sont particulièrement élevés. Le quartier de Cascade présente un excellent potentiel locatif, tant pour les investissements à court terme qu'à long terme.
Analyse du marché immobilier géorgien
Performance du marché
- Indice des prix de l'immobilier résidentiel : +11.53 % en glissement annuel (T1 2025)
- Appartements vendus à Tbilissi : 41,284 2 (+ XNUMX % en glissement annuel selon les données récentes)
- Augmentation du marché de plus de 30 % du volume des transactions (période 2022-2023)
- Transactions mensuelles montrant une stabilité saisonnière
Faits saillants de l'investissement
- Moyenne de Tbilissi : 1,255 $ par m² (Avril 2025)
- Rendements locatifs : 5% à 10.18% gamme
- Coûts d'entrée inférieurs par rapport aux marchés régionaux
- Forte croissance sur les marchés de Batoumi et de Koutaïssi
Emplacements d'investissement stratégiques en Géorgie
La vieille ville de Tbilissi et le quartier de Vake offrent des opportunités d'investissement de premier ordre. Les propriétés en bord de mer de Batoumi présentent un excellent potentiel de location saisonnière, tandis que Koutaïssi propose des points d'entrée abordables avec un fort potentiel de croissance.
Procédures d'investissement et cadre juridique
Processus d'investissement en Arménie
Droits de propriété étrangère
Les personnes physiques et morales étrangères peuvent acquérir des biens immobiliers avec les mêmes droits que les citoyens. Des restrictions mineures s'appliquent uniquement à la propriété de terres agricoles et forestières.
Processus d'achat
- Sélection de propriétés et diligence raisonnable
- Vérification légale par avocat arménien
- Signature du contrat d'achat
- Notarisation et enregistrement
- Délivrance de certificats de droits de propriété
Prestations de résidence
À l’heure actuelle, il n’existe aucun programme de résidence ou de citoyenneté basé uniquement sur l’investissement immobilier.
Processus d'investissement en Géorgie
Droits de propriété étrangère
Aucune restriction à la propriété immobilière étrangère. Les investisseurs étrangers bénéficient de tous les droits de propriété et peuvent acheter, vendre et louer librement des biens.
Processus d'achat
- Identification et évaluation des biens
- Due diligence juridique et vérification des titres
- Préparation du contrat de vente
- Notarisation à Registre public
- Enregistrement et certificat de propriété
Prestations de résidence
Un investissement de 100 000 $ donne droit à un permis de séjour d’un an (renouvelable). Un investissement de 300 000 $ permet d’obtenir le statut de résident permanent.
Rendements d'investissement et rendements locatifs
Rendements locatifs en Arménie
Rendements locatifs en Géorgie
Implications fiscales et coûts
Structure fiscale de l'Arménie
L'Arménie affiche l'un des taux d'imposition foncière les plus bas au monde, ce qui la rend attractive pour les investisseurs à long terme.
Structure fiscale de la Géorgie
La Géorgie offre des avantages fiscaux grâce à des programmes de résidence et des procédures simplifiées pour les investisseurs étrangers.
Scénarios d'investissement théoriques
Remarque : Les exemples suivants sont des scénarios théoriques à des fins d’illustration uniquement et ne représentent pas de réelles opportunités d’investissement ou des rendements garantis.
Exemple d'investissement en Arménie
Appartement du Centre Théorique d'Erevan
- Propriété: Appartement de 70 m², 2 chambres
- Prix d'achat: 140,000 2,000 $ (XNUMX XNUMX $/m²)
- Location mensuelle: 900 $ (théorique)
- Revenus locatifs annuels : $10,800
- Rendement brut : 7.7 %
Exemple d'investissement en Géorgie
Appartement théorique à Tbilissi
- Propriété: Appartement de 80 m², 2 chambres
- Prix d'achat: 100,400 1,255 $ (XNUMX XNUMX $/m²)
- Location mensuelle: 650 $ (théorique)
- Revenus locatifs annuels : $7,800
- Rendement brut : 7.8 %
Considérations relatives à la stratégie d'investissement
Ces scénarios théoriques démontrent que si l'Arménie offre des rendements nets plus élevés grâce à une fiscalité plus avantageuse, la Géorgie propose des coûts d'entrée plus faibles et des procédures d'obtention de résidence plus rapides . Les rendements réels dépendent de la localisation, de l'état du bien, de l'efficacité de la gestion et des conditions du marché.
Risques du marché et considérations importantes
Facteurs de risque en Arménie
Facteurs de risque en Géorgie
Matrice de décision d'investissement
| Priorité d'investissement | L'Arménie est meilleure pour | La Géorgie est meilleure pour |
|---|---|---|
| Rendement locatif maximal | Rendements moyens plus élevés (7.84 %) | Compétitif mais moyenne inférieure |
| Coût d'entrée inférieur | Des coûts au m² plus élevés | Coûts d’acquisition réduits |
| Efficacité fiscale | Une charge fiscale foncière bien plus faible | Des obligations fiscales plus élevées |
| Résidence rapide | Investissement minimum plus élevé | Seuil inférieur (100 XNUMX $) |
| Liquidité du marché | Marché plus petit | Un marché plus actif |
| Potentiel touristique | En croissance mais limitée | Secteurs touristiques établis |
Questions fréquemment posées
Les étrangers peuvent-ils posséder des biens immobiliers dans les deux pays ?
Oui, l'Arménie et la Géorgie autorisent la propriété étrangère sans restriction de biens immobiliers résidentiels et commerciaux. L'Arménie impose des restrictions mineures sur les terres agricoles, tandis que la Géorgie n'impose aucune restriction. Les deux pays offrent les mêmes droits de propriété aux étrangers qu'aux citoyens.
Quel pays offre les meilleurs rendements locatifs ?
L'Arménie offre généralement des rendements locatifs plus élevés, avec une moyenne de 7.84 % à Erevan, contre 5 à 10 % en Géorgie. Cependant, les rendements varient considérablement selon la localisation, le type de bien et le mode de gestion. Les rendements plus élevés de l'Arménie sont en partie compensés par la taille plus réduite du marché et la liquidité limitée.
Quelles sont les exigences d’investissement minimum pour la résidence ?
La Géorgie offre un seuil d'entrée plus bas, fixé à 100,000 300,000 $ pour une résidence d'un an (renouvelable) et à XNUMX XNUMX $ pour la résidence permanente. L'Arménie ne dispose actuellement d'aucun programme de citoyenneté ou de résidence basé sur l'investissement immobilier.
Comment les impôts fonciers se comparent-ils entre les pays ?
L'Arménie a une charge fiscale foncière nettement inférieure, à 0.2 % du PIB, contre 1.1 % en Géorgie. Cela rend l'Arménie plus attractive pour les stratégies de détention immobilière à long terme, même si les montants absolus dépendent de la valeur des biens et des méthodes d'évaluation locales.
Quel marché offre la meilleure liquidité pour les ventes immobilières ?
La Géorgie offre généralement une meilleure liquidité du marché grâce à son volume de transactions plus important et à son marché immobilier plus actif. La Géorgie a traité plus de 40,000 XNUMX ventes d'appartements à Tbilissi seulement, tandis que le marché arménien est plus restreint. Cela affecte la rapidité avec laquelle les biens peuvent être vendus en cas de besoin.
Quels sont les principaux risques pour les investisseurs étrangers ?
Les deux marchés comportent des risques de change, des changements réglementaires et des considérations géopolitiques régionales. L'Arménie est confrontée à des tensions géopolitiques supplémentaires, tandis que la Géorgie connaît des périodes de ralentissement du marché et des impacts sur les taux d'intérêt. Une diversification et un conseil juridique local sont recommandés pour les deux marchés.
Recommandations d'investissement
Choisissez l'Arménie si :
- Vous privilégiez les rendements locatifs maximum
- Vous souhaitez une charge fiscale foncière minimale
- Vous êtes intéressé par la citoyenneté par investissement
- Vous préférez les systèmes de gestion immobilière établis
- Vous êtes à l'aise avec la dynamique des petits marchés
Choisissez la Géorgie si :
- Vous souhaitez des coûts d’investissement d’entrée plus faibles
- Vous avez besoin d'une acquisition de résidence plus rapide
- Vous préférez une liquidité de marché plus élevée
- Vous visez des revenus locatifs générés par le tourisme
- Vous souhaitez vous exposer à un marché de style européen en pleine croissance
Recommandation professionnelle
Les deux marchés offrent des opportunités d'investissement intéressantes pour les investisseurs étrangers. L'Arménie excelle en termes de rendement et d'efficacité fiscale, ce qui en fait un lieu idéal pour les stratégies axées sur les revenus. La Géorgie offre une meilleure accessibilité, une meilleure liquidité et un meilleur potentiel de croissance, propices aux stratégies d'appréciation du capital. Envisagez une diversification sur les deux marchés pour équilibrer les risques et les opportunités.
Consultez toujours des professionnels qualifiés du droit et de la fiscalité dans chaque juridiction avant de prendre des décisions d'investissement.
Dernière mise à jour: mai 2026
Pourquoi c'est important : Les investisseurs qui comparent l'immobilier arménien et géorgien en 2026 doivent composer avec des régimes fiscaux actualisés, de nouveaux seuils de résidence par investissement en Géorgie, des limites de propriété pour les terres agricoles dans les deux pays et une réglementation de la transparence en constante évolution en Arménie. Comprendre ces éléments est essentiel pour évaluer les flux de trésorerie, choisir la catégorie d'actifs la plus adaptée et structurer son entrée sur chaque marché.
En un coup d'oeil
- En Arménie, la taxe foncière est désormais calculée à 100 % de la valeur cadastrale (à compter de janvier 2026).
- La Géorgie a relevé son seuil d'investissement immobilier pour les résidences principales de 100 000 $ à $150,000 (2026 Mars)
- La Géorgie offre aux investisseurs de plus de 300 000 $ la possibilité d'obtenir un permis de séjour illimité sans obligation de durée minimale.
- Plus-values en Arménie : 0 % sur les ventes entre particuliers ; 10 à 20 % lorsqu’une personne morale est impliquée.
- Les terres agricoles sont soumises à des restrictions pour les étrangers dans les deux pays (moratoire en Géorgie ; entité juridique requise en Arménie).
- Rendements locatifs à Erevan : 5 à 8 % bruts ; à Tbilissi : environ 8.1 % (T1 2026)
Aperçu du marché : croissance des prix et volumes de transactions
Le marché immobilier résidentiel géorgien a poursuivi sa croissance en 2026. À Tbilissi, les prix ont progressé de 3 % au premier trimestre 2026 par rapport à l'année précédente, le volume des transactions a atteint 941 millions de dollars et 1 10,723 unités ont été vendues, soit une hausse de 19 % par rapport à l'année précédente. Le marché immobilier résidentiel géorgien dans son ensemble a généré environ 4.3 milliards de dollars de ventes en 2024.
Le marché arménien est resté plus modéré. Les données officielles de la Banque centrale d'Arménie (CBA) indiquent une croissance des prix d'environ 1.5 % en glissement annuel en 2025, les acheteurs étrangers représentant environ 7.4 % des transactions selon les chiffres du cadastre. Les analystes du marché local prévoient une stabilité des prix jusqu'en 2026, même si les villes régionales pourraient connaître une légère croissance grâce au maintien du remboursement des intérêts hypothécaires en dehors d'Erevan.
| Indicateur | Arménie | Georgia |
|---|---|---|
| croissance des prix | ~1.5 % en glissement annuel (données officielles de la CBA, 2025) | +3 % en glissement annuel à Tbilissi (T1 2026) |
| Volume de transaction | 18 780 transactions (août 2025, −6.9 % en glissement annuel) | 10 723 unités / 941 millions de dollars (T1 2026, +19 % en glissement annuel) |
| Impôt sur les gains en capital | 0 % entre particuliers ; 10 à 20 % si une personne morale est impliquée. | Non applicable aux particuliers (biens détenus depuis plus de 2 ans) |
| seuil de résidence RE | Aucun seuil légal fixe ; une voie d’activité commerciale est requise. | 150 000 $ (1 an) / 300 000 $ (5 ans, sans obligation de séjour) |
| Rendements locatifs (bruts) | 5 à 8 % Erevan | ~8.1 % Tbilissi (T1 2026, TBC Capital) |
| terres agricoles (étrangers) | Pas directement ; une LLC arménienne est requise. | Moratoire sur les achats étrangers (novembre 2025) |
Pour obtenir de l'aide dans la recherche et la réalisation d'opérations immobilières en Arménie, consultez nos conseils sur les transactions immobilières et l'acquisition d'une résidence par investissement.
Comparaison de la fiscalité et des gains en capital
En Arménie, la taxe foncière s'applique désormais à 100 % de la valeur cadastrale (à compter du 1er janvier 2026), achevant ainsi sa mise en œuvre progressive (50 % en 2024 et 75 % en 2025). Le taux est progressif et varie de 0 % à 1.5 % maximum de la valeur cadastrale par an. Les transferts de propriété immobilière sont exonérés de droits d'enregistrement, de droits de donation et de droits de succession.
En Arménie, le traitement des plus-values immobilières dépend des parties concernées. Les ventes entre particuliers sont exonérées (0 %). Lorsque l'acheteur est une personne morale ou dispose d'un établissement stable, une retenue à la source de 10 % s'applique aux ventes de biens immobiliers résidentiels ; les ventes de biens immobiliers commerciaux ou de projets de promotion immobilière à une personne morale sont soumises à une retenue de 20 %.
En Géorgie, les plus-values immobilières détenues par des particuliers pendant plus de deux ans ne sont pas imposées. Les revenus locatifs sont taxés à 5 % pour les propriétaires bailleurs enregistrés, et à 20 % pour les autres. Les frais d'inscription au NAPR (National Association of Property Owners) en Géorgie sont échelonnés : 150 GEL (4 jours ouvrables), 270 GEL (1 jour) ou 350 GEL (le jour même).
Par ailleurs, l'Arménie a renforcé son soutien à la demande dans la capitale : à partir de 2025, le remboursement de la taxe sur les intérêts hypothécaires ne sera accessible qu'aux emprunteurs achetant un logement en dehors d'Erevan. Cette mesure supprime un important facteur d'incitation à l'achat dans la capitale et pourrait rediriger la demande des consommateurs finaux vers les villes de province. Pour en savoir plus sur le contexte fiscal arménien, consultez notre aperçu de la fiscalité en Arménie.
Résidence par investissement immobilier
La Géorgie propose deux voies d'accès à la résidence immobilière clairement définies, toutes deux mises à jour en 2026 :
Voie d'accès à 150 000 $ (résidence d'un an) : Depuis mars 2026, la Géorgie a relevé le seuil d'investissement immobilier minimal pour obtenir un permis de résidence d'un an, le faisant passer de 100 000 $ à 150 000 $. Le bien immobilier doit être non agricole. Ce permis est renouvelable annuellement tant que le propriétaire en conserve la propriété.
Voie d'accès à 300 000 $ (résidence de 5 ans, sans durée minimale de séjour) : Les investisseurs qui acquièrent et conservent pendant cinq ans des biens immobiliers non agricoles admissibles d'une valeur supérieure à 300 000 $ reçoivent un permis de séjour de longue durée sans obligation de présence physique minimale ; le titulaire peut donc ne pas passer un seul jour par an en Géorgie et renouveler son permis. Après cinq ans, cette voie d'accès permet d'obtenir la résidence permanente.
Arménie — absence de seuil légal fixe : contrairement à la Géorgie, l’Arménie n’impose pas de montant d’investissement minimum pour l’obtention d’un permis de séjour temporaire. La simple propriété immobilière ne suffit pas. Le demandeur doit justifier d’une activité commerciale génératrice de revenus (généralement via une SARL ou une entreprise individuelle générant des revenus locatifs ou commerciaux grâce au bien immobilier). Une procédure accélérée d’obtention de la résidence permanente pour investisseurs devrait être mise en place d’ici août/novembre 2026, mais les seuils précis n’ont pas encore été publiés.
Pour obtenir des conseils sur la structuration d'un achat immobilier en vue de faciliter la résidence, consultez nos pages sur la résidence par investissement et les permis de séjour.
Règles relatives à la propriété étrangère et à l'utilisation des terres
Arménie : Les étrangers bénéficient des mêmes droits de propriété que les résidents arméniens en matière de biens immobiliers résidentiels, commerciaux et industriels. Conformément au Code foncier, ils peuvent acquérir des terrains viabilisés pour l’habitation, des terrains commerciaux ou industriels, ainsi que des parcelles de jardin ou des parcelles résidentielles. Toutefois, la propriété directe de terres agricoles est interdite aux ressortissants étrangers ; la solution courante consiste à créer une SARL arménienne, une option toujours possible. Après novembre 2026, seuls les résidents permanents bénéficiant du statut de « personnel exerçant des fonctions exceptionnelles » pourront acquérir des terres agricoles à titre individuel.
Géorgie : Le Parlement géorgien a approuvé en novembre 2025 un moratoire suspendant la vente de terres agricoles aux particuliers et entreprises étrangères jusqu’à l’entrée en vigueur d’une interdiction constitutionnelle. Il s’agit d’une restriction préexistante, et non d’une mesure nouvelle prévue pour 2026. Les investisseurs étrangers conservent un accès libre et complet aux biens immobiliers urbains résidentiels, commerciaux et à usage mixte. La procédure d’enregistrement des propriétés en un jour et le cadre juridique simple de la Géorgie facilitent les acquisitions non agricoles pour les acheteurs internationaux.
Remarque : La réglementation relative à l’utilisation des sols et à la propriété étrangère peut être très détaillée. Avant de vous engager dans des projets fonciers, assurez-vous que la structure et le zonage soient conformes à la législation en vigueur. Notre équipe vous accompagne dans la création d’entreprise et la vérification des titres de propriété pour les transactions basées en Arménie.
Rendements locatifs et impôt sur le revenu
Erevan offre des rendements locatifs bruts de 5 à 8 % pour les locations longue durée, les stratégies de location courte durée pouvant potentiellement générer des rendements plus élevés selon l'emplacement et la gestion. À Tbilissi, les rendements s'établissaient en moyenne à environ 8.1 % au premier trimestre 2026, selon les données de TBC Capital.
En Arménie, la taxe locative est calculée selon un barème à deux tranches : 10 % sur les premiers 60 millions de drams arméniens (environ 151 900 USD) de revenus locatifs annuels, auxquels s’ajoute une taxe de 10 % sur les montants excédant ce seuil. Il ne s’agit pas d’un taux fixe de 20 % au-delà du seuil.
Taxe locative en Géorgie : les propriétaires bailleurs enregistrés paient 5 % sur leurs revenus locatifs. Les propriétaires non enregistrés sont soumis à une taxe de 20 %. La procédure d’enregistrement est simple et fortement recommandée pour les biens d’investissement.
Lors de la modélisation des rendements nets, tenez compte de la taxe foncière annuelle plus élevée en Arménie (désormais à 100 % de la valeur cadastrale) par rapport aux coûts de détention généralement plus faibles en Géorgie, et ajustez les projections pour Erevan en fonction de la suppression du remboursement des intérêts hypothécaires qui soutenait auparavant la conversion des locataires en acheteurs.
Coûts et délais de la transaction
Arménie : L’enregistrement coûte 45 000 AMD (environ 114 USD) pour une procédure standard de 4 jours ouvrables, ou 170 000 AMD (environ 430 USD) pour un traitement express (2 heures). Les honoraires du notaire s’élèvent à environ 20 000 AMD (environ 51 USD). La commission de l’agent est généralement d’environ 2 % par partie. La vérification des charges auprès du cadastre coûte 10 000 AMD (environ 25 USD) en procédure standard ou 60 000 AMD (environ 152 USD) pour un traitement express. Le délai total, de l’offre à l’enregistrement de la propriété, est de 1 à 2 semaines pour les transactions simples, le cadastre assurant l’enregistrement sous 4 jours ouvrables en standard.
Géorgie : Les frais d’enregistrement NAPR s’élèvent à 150 GEL (environ 55 USD) pour un traitement en 4 jours, 270 GEL (environ 99 USD) pour un traitement en 1 jour et 350 GEL (environ 128 USD) pour un traitement le jour même. L’option d’enregistrement en 24 heures et la possibilité de réaliser des acquisitions par procuration rendent les transactions à distance pratiques. Dans les deux pays, les délais pour l’ensemble du processus d’acquisition, y compris les vérifications préalables, sont généralement de 3 à 6 semaines.
Réformes réglementaires et transparence
L'Arménie s'engage à renforcer l'intégrité de son marché immobilier. Un projet de loi prévoit la vérification des annonces immobilières en ligne par rapport aux données du registre foncier et l'instauration d'un système d'agrément pour les agents immobiliers. Sa mise en œuvre est envisagée d'ici 2027. Ces mesures devraient permettre de réduire le nombre d'annonces frauduleuses ou dupliquées et de clarifier la responsabilité des agents, améliorant ainsi le processus de vérification préalable des investisseurs étrangers.
La Géorgie bénéficie d'un cadre juridique transparent et déjà bien établi, d'un enregistrement des propriétés en un jour et d'une infrastructure numérique performante pour la recherche de titres de propriété. Cette combinaison de clarté juridique et de rapidité de traitement fait de la Géorgie une destination prisée des investisseurs qui privilégient la simplicité administrative.
Les investisseurs qui comparent les deux marchés doivent noter que les réformes arméniennes, une fois pleinement mises en œuvre, pourraient uniformiser les règles du jeu en matière de transparence, créant potentiellement une opportunité où une meilleure qualité des données coïnciderait avec des prix d'entrée plus bas par rapport à la Géorgie.
Foire aux questions
Quel montant dois-je investir dans l'immobilier pour obtenir la résidence géorgienne ?
À compter de mars 2026, la Géorgie exige un investissement minimum de 150 000 $ en immobilier non agricole pour obtenir un permis de séjour d'un an (contre 100 000 $ auparavant). Pour un permis de cinq ans sans obligation de présence physique, le seuil est de 300 000 $, maintenu pendant toute la durée du permis. Après cinq ans, vous pouvez prétendre à la résidence permanente.
Puis-je obtenir la résidence arménienne en achetant un bien immobilier ?
La simple possession d'un bien immobilier ne suffit pas pour obtenir la résidence arménienne. Il est nécessaire de justifier d'une activité commerciale génératrice de revenus, généralement par la création d'une SARL ou d'une entreprise individuelle générant des revenus locatifs ou commerciaux grâce au bien. Il n'existe pas de montant d'investissement légal fixe ; les conditions sont liées à l'activité commerciale, et non à la valeur du bien. Une nouvelle procédure accélérée d'obtention de la résidence permanente pour investisseurs devrait être mise en place d'ici fin 2026.
Quel est le taux d'imposition des plus-values immobilières applicable lors de la vente d'un bien en Arménie ?
En Arménie, les plus-values immobilières sont imposées selon le statut des parties concernées. Les ventes entre particuliers sont totalement exonérées (0 %). Si l'acquéreur est une personne morale ou dispose d'un statut d'établissement stable, une retenue à la source de 10 % s'applique aux ventes de biens immobiliers résidentiels. Les ventes de biens immobiliers commerciaux ou de projets de promoteurs à des personnes morales sont soumises à une retenue de 20 %. Il n'y a pas de droits d'enregistrement, de droits de donation ni de droits de succession.
Les étrangers peuvent-ils acheter des terres agricoles en Arménie ou en Géorgie ?
Aucun des deux pays n'autorise actuellement la propriété directe de terres agricoles par des étrangers. La Géorgie a instauré un moratoire (approuvé en novembre 2025) suspendant toute vente de terres agricoles à des particuliers et des entreprises étrangères. L'Arménie restreint la propriété directe étrangère, mais autorise l'acquisition par le biais d'une SARL arménienne ; cette solution reste envisageable. Après novembre 2026, seuls les résidents permanents bénéficiant du statut de « services exceptionnels » pourront posséder directement des terres agricoles en Arménie.
Puis-je obtenir un prêt immobilier en tant qu'étranger en Géorgie ou en Arménie ?
Les banques géorgiennes (dont TBC Bank et Bank of Georgia) proposent des prêts hypothécaires aux non-résidents, généralement avec un ratio prêt/valeur allant jusqu'à 50-70 %. Le marché hypothécaire arménien pour les non-résidents est plus restreint ; la plupart des investisseurs étrangers achètent au comptant ou ont recours à un financement du promoteur lorsque celui-ci est disponible. Si l'effet de levier est un élément important de votre stratégie, la Géorgie offre actuellement des options de financement plus accessibles.
Que deviendra ma résidence géorgienne si je vends la propriété ?
Votre permis de séjour est lié à la possession continue d'un bien immobilier admissible dont la valeur atteint le seuil requis. Si vous vendez votre bien avant son expiration, il ne sera pas renouvelé. Les titulaires actuels d'un permis obtenu avant le seuil de 100 000 $ sont exemptés du nouveau seuil de 150 000 $ tant qu'ils conservent leur bien admissible.
Conclusion : En 2026, le choix entre l’Arménie et la Géorgie pour un investissement immobilier dépend de vos priorités. La Géorgie offre des parcours d’acquisition immobilière plus clairs, une liquidité de marché plus élevée, des prêts hypothécaires accessibles aux non-résidents et une croissance des prix plus soutenue ces dernières années. L’Arménie propose des prix d’entrée plus bas, une imposition à 0 % sur les plus-values pour les vendeurs particuliers, une procédure accélérée d’acquisition immobilière pour les investisseurs et une transparence accrue. L’accès des étrangers aux terres agricoles est restreint sur les deux marchés, et les deux offrent des délais d’acquisition réalistes de 3 à 6 semaines. Pour structurer votre investissement, optimiser votre fiscalité et réaliser votre projet sur l’un ou l’autre marché, contactez notre équipe immobilière.
