Dernière mise à jour février 2026
TL; DR
- personnes non résidentes La vente de biens personnels (y compris les biens immobiliers et les terrains) en Arménie est généralement rémunérée. zéro impôt aux termes de l'article 147(1)(16) et de l'article 147(1)(38) de la Code fiscalLes ventes d'actions sont également exemptées en vertu de l'art. 149(1)(2), sauf si la règle anti-abus pour les sociétés détenant des biens immobiliers s'applique.
- Sociétés non-résidentes ils sont soumis à une taxe de 10 à 18 % sur les mêmes transactions : 10 % sur les gains immobiliers, 18 % sur les ventes d'actions (avec une exemption de détention de 2 ans) et 0 % sur les valeurs mobilières cotées (Code fiscal, Art. 125(4)).
- La différence entre détenir des actifs à titre personnel et par le biais d'une société peut faire toute la différence. taxe zéro et taxe de 18 % sur la même vente — ce qui fait de la structure une décision de planification cruciale.
- Tous les taux sont soumis aux dispositions des conventions de double imposition, le cas échéant.
Si vous possédez des biens immobiliers, des actions ou d'autres actifs en Arménie en tant que non-résident, l'impôt à payer lors de leur vente dépend de deux facteurs : la nature des biens vendus et le fait que vous les déteniez à titre personnel ou par le biais d'une société. Ce guide détaille les deux régimes fiscaux – l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) pour les particuliers et l'impôt sur les sociétés (IS) pour les entreprises – afin de vous permettre d'anticiper votre cession.
Qui est considéré comme non-résident aux fins de l'impôt arménien ?
Une personne physique est considérée comme non-résidente si elle séjourne moins de 183 jours en Arménie au cours d'une année fiscale et si son centre d'intérêts vitaux ne s'y trouve pas. Une société est considérée comme non-résidente si elle n'est pas immatriculée (constituée) en Arménie. Les non-résidents sont imposés uniquement sur leurs revenus de source arménienne, et non sur leurs revenus mondiaux.Code fiscal, Art. 4 et Art. 141(1)(2)).
Pour une analyse plus approfondie de la façon dont le statut de résident est déterminé, consultez notre guide sur Règles de l'Arménie concernant les revenus de source étrangère et la fiscalité mondiale.
Quand une vente déclenche-t-elle l'impôt arménien (règles d'origine) ?
Le gain réalisé par un non-résident lors de la vente d'un actif est considéré comme un revenu de source arménienne — et donc imposable — dans deux situations (Code fiscal, Art. 107(3)(5) :
Pour les actifs autres que les actions et les titres de placement : Le gain provient de la cession de biens situés physiquement en Arménie. Cela inclut les biens immobiliers, les véhicules, le matériel et tout autre bien corporel situé dans le pays.
Pour les actions et les titres de placement : Le gain provient de la cession d'actions d'une société de droit arménien ou de titres émis par une société de droit arménien. Le lieu de résidence du vendeur est sans importance ; seule compte la nationalité arménienne de la société émettrice.
Une exception : si le gain est attribuable à l'activité commerciale d'un établissement stable, il relève plutôt des règles relatives aux établissements stables (art. 133).
Particuliers non-résidents : Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) sur les cessions d’actifs
Le régime d'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) applicable aux personnes physiques non résidentes vendant des actifs arméniens est particulièrement avantageux. Grâce à plusieurs exemptions générales, la plupart des ventes d'actifs réalisées par des personnes physiques non résidentes sont soit exonérées d'impôt, soit imposées à des taux réduits.
Biens personnels : exemptés
Les revenus provenant de l'aliénation de biens appartenant à une personne physique qui n'est ni propriétaire unique ni notaire sont exonérés d'impôt sur le revenu des personnes physiques (Code fiscal(Art. 147(1)(16)). Cette exemption s'applique indépendamment du statut de résidence du vendeur et de l'identité de l'acheteur. Elle couvre les biens immobiliers, les véhicules, les effets personnels et tout autre bien détenu à des fins personnelles (non professionnelles).
Quelques exceptions limitées s'appliquent : les ventes par des promoteurs-propriétaires individuels d'appartements ou d'immeubles dans des projets immobiliers collectifs, les ventes de NFT (crypto-actifs uniques) et les ventes de crypto-actifs créés en récompense de minage ou de validation.
Parcelles de terrain : exemptées
Les revenus provenant de l'aliénation de parcelles de terrain sont exonérés d'impôt sur le revenu des personnes physiques, quelle que soit la destination du terrain (Code fiscal, Art. 147(1)(38)). Il s'agit d'une exemption distincte de la règle relative aux biens personnels et elle s'applique même si le terrain est agricole, commercial ou industriel.
Actions et valeurs mobilières : généralement exemptées
Les revenus provenant de la cession d'actions, de parts sociales ou de titres de placement sont exonérés d'impôt sur le revenu des personnes physiques (Code fiscal, art. 149(1)(2)). Il s'agit d'une exemption générale qui couvre les cessions de participations dans des sociétés arméniennes, à une exception importante près décrite dans le section anti-évitement ci-dessous.
Lorsque le PIT s'applique
| Type d'actif | Gains | Disposition |
|---|---|---|
| Actions de sociétés de portefeuille immobilier (vendues dans l'année d'acquisition + 3 exercices fiscaux) | 10 % | Art. 149(2)(3), Art. 150(15) |
| Promoteur-particulier vendant des appartements/immeubles | 20 % | Article 150(11) |
| NFT et crypto-actifs de récompense de minage | 1% | Article 150(9.1) |
| Dividendes (actions non cotées) | 5% | Article 150(8) |
| Revenus de location | 10 % (+ 10 % supplémentaires au-delà de 60 millions d'AMD/an) | Article 150(7) |
| Intérêts (dépôts bancaires, obligations offertes au public) | 10 % | Article 150(5.1) |
| Intérêts (autres) | 20 % | Article 150(5) |
| Redevances | 10 % | Article 150(6) |
Nuance importante : L’exonération des biens personnels (art. 147(1)(16)) ne s’applique que lorsque la personne n’exerce pas d’activité entrepreneuriale. Si une personne non résidente achète et vend habituellement des biens immobiliers arméniens selon un schéma qui s’apparente à une activité commerciale, les autorités fiscales pourraient requalifier ces transactions en revenus d’entreprise, supprimant ainsi l’exonération et appliquant potentiellement le taux général de 20 % de l’impôt sur les sociétés ou même les règles de l’impôt sur les sociétés (Code fiscal, Art. 4(1)(24)).
Sociétés non résidentes : Impôt sur les sociétés sur les cessions d’actifs
Les sociétés non résidentes sans établissement stable en Arménie sont soumises à un régime fiscal différent, et généralement moins avantageux. L’assiette de l’impôt est le revenu brut, sans aucune déduction autorisée (art. 105(1)(4)), et les taux applicables sont fixés à l’art. 125(4).
| Type d'actif | Gains | Disposition |
|---|---|---|
| Bien immobilier situé en Arménie | 10% de gain | Art. 107(3)(5), Art. 125(4)(2) |
| Actions / participations (détenues pendant ≤ 2 années fiscales après l'année d'acquisition) | 18% de gain | Art. 125(4)(4) |
| Actions / participations (détenues pendant plus de 2 exercices fiscaux après l'année d'acquisition) | Exempter | Art. 108(1)(26) |
| Valeurs mobilières (autres que les actions/participations) | 0% | Art. 125(4)(4) |
| Autres biens mobiliers en Arménie | 10% de gain | Art. 107(3)(5), Art. 125(4)(2) |
| Obligations d'État (intérêts, escompte, cession) | Exempter | Article 126(5) |
| Titres cotés (négociés en bourse, jusqu'au 31 décembre 2027) | Exempter | Article 126(5.1) |
| Dividendes | 5% | Art. 125(4)(3.1) |
| Documents disponibles sans frais | Taxe sur le prix de vente total | Art. 107(3)(5)(f) |
Le taux de 18 % applicable aux actions et aux participations est un élément clé dont la plupart des investisseurs institutionnels non-résidents doivent tenir compte. Il s'applique spécifiquement aux participations dans d'autres organisations, et non aux valeurs mobilières en général. Les obligations, les certificats de parts de fonds d'investissement et les autres titres non liés à des actions sont imposés à 0 %.
Comparaison côte à côte : participations individuelles vs. participations d’entreprises
C’est là que la structuration devient un outil de planification. Une même transaction peut engendrer des conséquences fiscales radicalement différentes selon que le vendeur soit une personne physique non résidente ou une société non résidente.
| Transaction | Individu non-résident | Société non résidente |
|---|---|---|
| Vendre un appartement à Erevan | Exempter (Art. 147(1)(16)) | 10 % sur le gain (Art. 125(4)(2)) |
| Vendre un terrain | Exempter (Art. 147(1)(38)) | 10 % sur le gain (Art. 125(4)(2)) |
| Vendre des parts dans une SARL arménienne (détenues depuis 1 an) | Exempter (Art. 149(1)(2)) | 18 % sur le gain (Art. 125(4)(4)) |
| Vendre des parts dans une LLC arménienne (détenues depuis plus de 3 ans) | Exempter (Art. 149(1)(2)) | Exempter (Art. 108(1)(26)) |
| Vendre des actions de la société holding immobilière (détenues depuis 1 an) | 10 % (Art. 149(2)(3)) | 18 % (Art. 125(4)(4)) |
| Vendre des actions cotées à la bourse arménienne | Exempter (Art. 149(1)(2)) | Exempter jusqu’en 2027 (art. 126(5.1)) |
| Percevoir des dividendes (non cotés) | 5% (Art. 150(8)) | 5% (Art. 125(4)(3.1)) |
| Vendre des obligations d'État | Exempter (Art. 149(1)(1)) | Exempter (Art. 126(5)) |
La tendance est claire : pour la plupart des cessions d’actifs, les particuliers non-résidents paient beaucoup moins d’impôts – souvent rien – que les sociétés non-résidentes vendant des actifs identiques. Font exception les dividendes, imposés à 5 % dans les deux cas, ainsi que les obligations d’État et les titres cotés, qui en sont exemptés.
Exonérations relatives à la période de détention et règles anti-abus
CIT : période de détention de 2 ans pour les actions
Conformément à l'article 108(1)(26), les gains provenant de la cession d'actions, de parts sociales ou de participations sont exonérés d'impôt sur les sociétés si la vente intervient deux années d'imposition complètes après celle au cours de laquelle a eu lieu l'acquisition. Ce calcul s'effectue sur l'année civile et non sur une période de 24 mois.
Exemple : Actions acquises le 15 mars 2024 (exercice fiscal 2024). Les deux exercices fiscaux suivants sont 2025 et 2026. La vente est exonérée d'impôt sur les sociétés à compter du 1er janvier 2027.
Cette exemption s'applique aux sociétés non résidentes et ramène de fait le taux de vente d'actions de 18 % à 0 % pour les investisseurs patients.
PIT : règle anti-abus pour les sociétés de portefeuille immobilier
L’exemption des titres PIT (Art. 149(1)(2)) ne s’applique pas lorsque le vendeur cède des actions d’une société dont les actifs consistent en des bâtiments, des appartements, des maisons ou d’autres structures, et que la vente a lieu au cours de l’année d’acquisition ou des trois années d’imposition suivantes (Art. 149(2)(3)).
Exemple : Les parts d'une SARL immobilière acquises en 2024 sont soumises à la règle anti-abus jusqu'à fin 2027 (année d'acquisition 2024 + trois exercices fiscaux : 2025, 2026 et 2027). Les ventes réalisées à compter du 1er janvier 2028 sont exonérées.
Durant la période de restriction, la plus-value est imposée à 10 % (art. 150, alinéa 15). Cette règle vise à empêcher les particuliers de dissimuler un bien immobilier dans une société et de vendre les actions de cette société en franchise d'impôt au lieu de vendre directement le bien.
Notez les différentes périodes de détention : l’impôt sur les sociétés (IS) exige 2 années d’imposition et 1 année supplémentaire pour bénéficier de l’exonération générale d’actions ; l’impôt sur les sociétés en participation (ISP) pour les sociétés détenant des actifs immobiliers (sociétés holding) exige 3 années d’imposition et 1 année supplémentaire. Ces deux mesures utilisent l’année civile.
Modalités de perception des impôts : retenue à la source et auto-évaluation
Lorsque l'acheteur d'un actif arménien est une société arménienne, un entrepreneur individuel ou un notaire, l'acheteur agit en tant qu'agent fiscal et est responsable du calcul et de la retenue de l'impôt sur le paiement au non-résident (Code fiscal(Art. 132 pour l'impôt sur les sociétés, Art. 152 pour l'impôt sur le revenu des personnes physiques). L'obligation de payer l'impôt incombe à l'acheteur, et non au vendeur.
Si une exemption s'applique – par exemple, l'exemption relative aux biens personnels prévue à l'article 147(1)(16) pour les particuliers –, le fonctionnaire des impôts n'effectue aucune retenue à la source. L'exemption supprime intégralement l'obligation fiscale ; il n'y a ni retenue à la source ni remboursement.
Lorsqu'il n'y a pas d'agent fiscal (par exemple, lorsque l'acheteur et le vendeur sont des personnes physiques ou lorsque l'acheteur est situé hors d'Arménie), le non-résident doit s'auto-évaluer et payer l'impôt directement (art. 130(5) pour l'IIT, art. 154(2) pour l'IIT).
Pour l'impôt sur les sociétés (IS), la retenue à la source est calculée sur la base des encaissements – elle est déclenchée par un paiement effectif, une compensation, une restructuration de dette, une cession ou une remise de dette (art. 132, § 2). L'impôt retenu par l'agent constitue le montant définitif de l'IS dû (art. 130, § 4).
Règles relatives au coût de base et le piège de la documentation
Pour les non-résidents, le gain (appréciation de la valeur de l'actif) correspond à la différence positive entre le prix de vente et la valeur comptable de l'actif (Code fiscal, art. 4(1)(36)). Toutefois, la possibilité de déduire votre coût de base dépend entièrement de la possession des documents requis.
Le Code des impôts établit une hiérarchie des preuves de base de coût (Art. 107(3)(5)) :
Les documents d'acquisition existent : Le coût de base est déterminé à partir des documents d'acquisition, de transfert et de cession (sous-point b). Il s'agit du cas standard : contrats d'achat, factures et documents similaires.
Il n'existe que des documents d'importation/transfert : S’il n’existe aucun document d’acquisition mais que le bien a été importé en Arménie, le coût de base est déterminé à partir des déclarations en douane ou des déclarations de taxe à l’importation (sous-point a).
Actifs amortissables : Le gain est calculé sur la base de la valeur comptable au moment de l'aliénation, en utilisant les documents du cédant (sous-point c).
Actifs réévalués : si l’actif a été légalement réévalué et que la réévaluation a affecté la base de l’impôt sur les sociétés, le montant réévalué est utilisé (sous-point d).
Aucun document du tout : Le prix de vente intégral est considéré comme un gain, le coût de base étant nul (sous-point f). Il s'agit du scénario le plus défavorable, parfaitement évitable grâce à une comptabilité rigoureuse.
La leçon est simple : conservez vos documents d’acquisition. Un non-résident incapable de fournir les justificatifs d’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 500,000 500,000 $ sera imposé sur la totalité de cette somme, et non pas seulement sur le profit.
Règles spéciales pour les valeurs cotées et les obligations d'État
Les particuliers comme les entreprises bénéficient d'exemptions sur les obligations d'État arméniennes et les titres cotés en bourse :
Obligations d'État: Les intérêts, les revenus d'escompte à l'échéance et les gains provenant de l'aliénation sont exonérés pour les personnes physiques non résidentes (Art. 149(1)(1)) et les sociétés non résidentes (Art. 126(5)).
Actions cotées en bourse : Les dividendes et les gains provenant de la cession d'actions cotées à la Bourse d'Arménie sont exonérés d'impôt pour les sociétés non résidentes jusqu'au 31 décembre 2027 (art. 126(5.1)). Pour les personnes physiques non résidentes, l'exonération générale applicable aux valeurs mobilières en vertu de l'art. 149(1)(2) est valable sans limite de durée.
Obligations cotées en bourse : Les revenus d'intérêts et les gains provenant de l'aliénation sont exonérés sous certaines conditions et pendant certaines périodes. Les obligations émises avant le 1er janvier 2025 sont soumises à un ensemble de règles ; celles émises entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2027 sont soumises à un autre (art. 126(5.1), points 3 à 6).
Ces dispositions visent à encourager le développement du marché des capitaux en Arménie et constituent une incitation significative pour les investisseurs de portefeuille.
Allégement des conventions de double imposition
L'Arménie a conclu des conventions de double imposition avec plus de 45 pays. Lorsqu'une convention s'applique, elle peut réduire ou supprimer l'impôt arménien sur les cessions d'actifs. En droit arménien, les dispositions conventionnelles prévalent sur les règles nationales contradictoires.Code fiscal).
Pour bénéficier des taux conventionnels, un non-résident doit généralement fournir un certificat de résidence fiscale valide délivré par son pays d'origine. L'analyse des conventions fiscales est spécifique à chaque cas et dépend des dispositions de la convention en question concernant les plus-values, les biens immobiliers et les actions de sociétés.
Si vous envisagez une vente d'actifs importante, vérifiez s'il existe une convention fiscale avec votre pays de résidence et comment elle répartit les droits d'imposition avant de conclure la transaction.
QFP
Les personnes physiques non résidentes doivent-elles payer l'impôt sur les plus-values lors de la vente de biens immobiliers en Arménie ?
En règle générale, non. Conformément à l'article 147(1)(16) du Code des impôts, les revenus provenant de la cession d'un bien appartenant à un particulier non professionnel sont exonérés d'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP). Cette exonération s'applique indépendamment du statut de résidence et de l'identité de l'acquéreur. Elle concerne les biens immobiliers, et une disposition distincte (article 147(1)(38)) exonère spécifiquement les ventes de terrains. Le principal risque réside dans le fait que vos transactions puissent être assimilées à une activité commerciale, ce qui pourrait entraîner la perte de l'exonération.
Qu’en est-il des sociétés non résidentes ? Paient-elles des impôts sur les ventes immobilières ?
Oui. Les sociétés non résidentes paient un impôt sur les sociétés de 10 % sur la plus-value (prix de vente moins coût de revient documenté) réalisée lors de la vente d'un bien situé en Arménie (art. 125(4)(2)). En l'absence de justificatifs de coût de revient, la totalité du prix de vente est considérée comme une plus-value et imposée à 10 %.
Existe-t-il une période de détention permettant d'exonérer de taxe la vente d'actions ?
Pour les sociétés non résidentes, oui : les actions détenues pendant plus de deux exercices fiscaux complets après l’année d’acquisition sont exonérées de l’impôt sur les sociétés de 18 % (art. 108, § 1, § 26). Pour les particuliers non résidents, les cessions d’actions sont généralement exonérées (art. 149, § 1, § 2), mais si la société détient des biens immobiliers, l’exonération est suspendue pour l’année d’acquisition et trois exercices fiscaux supplémentaires (art. 149, § 2, § 3).
Dois-je détenir mes actifs arméniens à titre personnel ou par le biais d'une société ?
Du point de vue de la fiscalité arménienne applicable à la sortie d'actifs, la propriété personnelle est généralement plus avantageuse : la plupart des cessions d'actifs réalisées par des particuliers non-résidents sont exonérées, tandis que les entreprises sont soumises à un taux de 10 à 18 %. Toutefois, la structuration des actifs implique des considérations autres que la simple fiscalité de sortie : protection de la responsabilité, simplification de la gestion, restrictions relatives à la propriété foncière étrangère, coûts de mise en conformité et réglementation fiscale de votre pays de résidence. Nous vous recommandons de consulter un conseiller fiscal afin d'examiner votre situation particulière avant de prendre toute décision en matière de structuration.
Qui est responsable de la retenue à la source — l’acheteur ou le vendeur ?
Lorsque l'acheteur est une société arménienne, un entrepreneur individuel ou un notaire, il fait office de mandataire fiscal et est responsable du calcul et du versement de l'impôt. En cas d'exonération, le mandataire fiscal n'effectue aucune retenue à la source ; aucun remboursement n'est alors effectué. En l'absence de mandataire fiscal (par exemple, si les deux parties sont des particuliers), le vendeur non-résident doit procéder lui-même à l'auto-évaluation et au paiement.
Que se passe-t-il si je n'ai pas les documents d'achat de ma propriété arménienne ?
En vertu de l'article 107(3)(5)(f), si vous ne pouvez fournir de justificatifs d'acquisition, le prix de vente intégral est considéré comme un gain imposable, ce qui revient à un coût de base nul. Cette disposition s'applique aux sociétés. Pour les particuliers non résidents vendant des biens meubles, l'exemption prévue à l'article 147(1)(16) rend la question des justificatifs sans objet, la vente étant exonérée de toute façon.
Les obligations d'État et les titres cotés en bourse sont-ils exonérés d'impôt pour les non-résidents ?
Oui. Les obligations d'État sont totalement exonérées pour les personnes physiques non résidentes (art. 149(1)(1)) et les sociétés (art. 126(5)). Les actions et obligations cotées en bourse sont exonérées pour les sociétés non résidentes jusqu'au 31 décembre 2027 (art. 126(5.1)), et pour les personnes physiques, l'exonération générale des valeurs mobilières (art. 149(1)(2)) s'applique sans limite de durée.
Une convention de double imposition peut-elle réduire ou supprimer l'impôt arménien ?
C'est possible. L'Arménie a conclu des conventions fiscales avec plus de 45 pays, et les dispositions de ces conventions prévalent sur le droit interne. Une convention peut réduire, voire supprimer, l'impôt arménien sur les plus-values, selon la convention et la nature du bien vendu. Pour bénéficier des avantages d'une convention fiscale, vous devrez présenter un certificat de résidence fiscale valide délivré par votre pays d'origine.
Vous envisagez de vendre un actif en Arménie ? Le traitement fiscal dépend de votre structure, de la durée de détention et des documents fournis ; autant d’éléments qu’il est possible d’optimiser avant la finalisation de la transaction. Contactez notre équipe pour une évaluation confidentielle et des conseils personnalisés.
Obtenez une consultation gratuite concernant la vente de vos actifs arméniens.
Notre équipe analysera votre situation et vous conseillera sur la stratégie la plus avantageuse fiscalement.
