Pays à faible impôt foncier : les meilleurs pour la résidence ou la citoyenneté par le biais de l'immobilier

Les investisseurs fortunés cherchent souvent à obtenir la résidence ou la citoyenneté grâce à l'investissement immobilier . Cependant, tous les pays ne se valent pas en matière de fiscalité et de rendement. Certains investisseurs privilégient les pays sans taxe foncière afin de maximiser leurs gains et de minimiser leurs frais. Nous comparons ci-dessous les principales destinations mondiales où l'achat d'un bien immobilier permet d'obtenir un visa ou un passeport, en mettant l'accent sur la faiblesse de la taxe foncière et d'autres facteurs clés.

Comparaison des taux d'imposition

Grèce – Investissements abordables et faibles impôts permanents

Le visa doré grec est l'un des plus abordables d'Europe (à partir de 400 000 € , voire 800 000 € dans les zones les plus prisées). Outre la possibilité d'obtenir un permis de séjour, la Grèce séduit par ses faibles taxes foncières annuelles et son marché locatif touristique en plein essor. L'économie grecque s'est stabilisée ces dernières années et les prix de l'immobilier, initialement bas, sont en hausse.

Taux d'imposition foncière : La taxe foncière annuelle ENFIA est modérée – environ 0.002 € à 9.25 € par m² selon la localisation et la valeur du bien. En pratique, un appartement type peut n'être imposé que sur quelques centaines d'euros par an. Une taxe supplémentaire est appliquée aux particuliers dont le patrimoine dépasse 250 000 €, mais les taux sont faibles (par exemple, 0.15 % pour la tranche de 250 000 € à 300 000 €).

Frais de transaction : Les droits de mutation s’élèvent à 3 % de la valeur du bien. Les frais de transaction comprennent ces droits, auxquels s’ajoutent environ 1.5 % pour les frais de notaire, d’enregistrement et d’avocat. Les acheteurs sont exonérés de TVA sur les biens en revente (la TVA est de 24 % pour les constructions neuves, mais elle est souvent supprimée jusqu’en 2025 pour le logement). Le total des frais de clôture représente environ 4 à 5 %, un taux relativement bas au sein de l’UE.

Impôt sur les plus-values ​​immobilières : 15 % sur les gains réalisés lors de la revente dans les 5 ans. À noter qu’en Grèce, les plus-values ​​immobilières sont actuellement exonérées après 5 ans de détention , ce qui encourage les investissements à moyen terme. (La législation a évolué par le passé, mais à ce jour, les propriétaires individuels détenant un bien immobilier depuis longtemps sont exonérés d’impôt sur les plus-values ​​immobilières.)

Restrictions relatives à la propriété étrangère : Aucune pour la plupart des biens immobiliers. Les étrangers peuvent acheter librement, sauf dans quelques régions frontalières et îles d’importance stratégique, où une autorisation spéciale est requise. De manière générale, la Grèce accueille favorablement les investisseurs immobiliers, comme en témoigne son programme de visa doré.

Exigences minimales d'investissement : achat minimum de 400 000 € pour un visa de résidence doré (ce seuil a doublé pour atteindre 800 000 € à Athènes, Mykonos, Santorin et Thessalonique, mais reste à 400 000 € dans de nombreuses autres régions). Il est possible de combiner plusieurs biens immobiliers pour atteindre ce seuil.

Voies d'accès à la résidence/à la citoyenneté : Le permis de séjour « Golden Visa » est accordé en 2 à 3 mois environ et est permanent (renouvelable 5 ans) tant que vous êtes propriétaire du bien. Aucune durée de résidence n'est requise. La citoyenneté est possible après 7 ans de résidence, mais vous devez résider physiquement au Royaume-Uni et apprendre le grec pour obtenir la naturalisation.

Revenus locatifs potentiels : Les rendements locatifs en Grèce sont attractifs – environ 4 % à 6 % pour les locations longue durée à Athènes, et potentiellement plus élevés pour les locations courte durée dans les zones touristiques les plus fréquentées. Par exemple, les appartements à Athènes offrent un rendement moyen d’environ 4.5 %, et même jusqu’à 8 % dans certains cas. Avec plus de 30 millions de touristes par an avant la pandémie, les locations Airbnb et les locations de vacances sur les îles peuvent s’avérer très lucratives (bien que la réglementation locale soit en constante évolution).

Stabilité économique : Après une décennie de réformes, l’économie grecque est en croissance (environ 5.9 % de croissance du PIB en 2022) et présente des perspectives favorables aux investisseurs. L’inflation s’établit à environ 9.3 % en 2022. La stabilité politique s’est améliorée. Les prix de l’immobilier sont en hausse, notamment à Athènes (environ 11 % en glissement annuel), ce qui témoigne de la confiance dans le marché.

Chypre – Résidence permanente par propriété sans impôt annuel

Chypre propose une procédure accélérée d'obtention de la résidence permanente pour les investisseurs non européens qui acquièrent un bien immobilier neuf d'une valeur supérieure à 300 000 € TVA . L'île méditerranéenne n'applique aucune taxe foncière annuelle depuis ses réformes, ni d'impôt sur les plus-values ​​immobilières à l'étranger. Son régime fiscal avantageux (régime de non-domicilié) attire de nombreux expatriés. Bien que Chypre ait mis fin à son programme de citoyenneté par investissement, la voie de la résidence permanente reste prisée. Chypre est l'un des rares pays à ne pas prélever de taxe foncière, ce qui en fait une destination attractive pour les investisseurs immobiliers.

Taxe foncière : À Chypre, il n’existe pas de taxe foncière annuelle sur les biens immobiliers ; celle-ci a été abolie en 2017. Les propriétaires s’acquittent uniquement de faibles taxes municipales (100 € à 200 €) pour les services locaux. Les coûts d’entretien sont ainsi très faibles.

Frais de transaction : Des frais de transfert d'environ 5 % (avec barème progressif) s'appliquent aux achats de biens existants, mais une réduction de 50 % est accordée pour l'achat d'un bien neuf auprès d'un promoteur. La TVA est de 19 % sur les biens neufs, mais elle est réduite à 5 % pour les primo-accédants sur leurs premiers 300 000 €. Les droits d'enregistrement s'élèvent à environ 0.2 %. Au total, prévoyez un budget d'environ 5 à 10 % pour l'acquisition (avec possibilité d'optimiser la TVA pour les achats effectués par les résidents permanents).

Impôt sur les plus-values : Aucune taxe sur les plus-values ​​n’est appliquée à la vente des biens immobiliers acquis durant la période 2016-2017 (période d’incitation) ni aux plus-values ​​réalisées sur les biens situés à l’étranger pour les résidents non domiciliés. En revanche, un impôt de 20 % sur les plus-values ​​immobilières s’applique aux biens situés à Chypre, mais chaque personne bénéficie d’un abattement à vie de 17 000 € (et jusqu’à 85 000 € s’il s’agissait de sa résidence principale).

Restrictions relatives à la propriété étrangère : Les citoyens non européens peuvent acquérir jusqu’à deux biens immobiliers (par exemple, un appartement et une maison, ou deux appartements) sans autorisation spéciale, dans la limite de la superficie du terrain. L’acquisition de biens immobiliers supplémentaires ou de terrains d’une superficie supérieure à environ 3 donums requiert l’approbation du Conseil des ministres. Ces formalités sont généralement simples pour les investisseurs résidents permanents.

Exigences d'investissement minimum : un investissement de 300 000 € HT dans un bien immobilier résidentiel neuf (auprès d'un promoteur) est requis pour obtenir la résidence permanente en procédure accélérée. Alternativement, un investissement de 300 000 € dans un bien immobilier commercial neuf ou dans le capital social d'une société chypriote (employant au moins 5 personnes) est également admissible. Le bien immobilier doit être détenu en pleine propriété et non mis en location (s'il s'agit d'un bien résidentiel) pour conserver la résidence permanente.

Voies d'accès à la résidence/citoyenneté : Le permis de séjour permanent (catégorie 6.2) est accordé dans les deux mois suivant la demande et est permanent (non renouvelable) tant que l'investissement est maintenu et qu'un séjour à Chypre est requis au moins une fois tous les deux ans. La citoyenneté est possible après sept ans de résidence (sur les dix ans nécessaires pour obtenir le permis de séjour permanent) par la voie de la naturalisation classique, à condition de résider à Chypre pendant la majorité de ces années. Chypre autorise la double nationalité.

Revenus locatifs potentiels : Si vous optez pour la location (autorisation pour les biens commerciaux ou renonciation à la procédure accélérée d’obtention du permis de séjour pour les logements), les rendements à Chypre sont modérés : environ 4 % à 5 % pour les locations résidentielles à long terme dans des villes comme Limassol et Nicosie. Les villas de vacances peuvent générer des revenus locatifs importants pendant l’été (par exemple à Paphos et Ayia Napa), bien que l’occupation soit saisonnière. Chypre étant un centre d’affaires et une destination touristique actifs toute l’année, la demande locative y est soutenue.

Stabilité économique : Chypre possède une économie résiliente, axée sur les services (finance, tourisme, transport maritime). La croissance du PIB était d’environ 5.5 % en 2022, avec une inflation d’environ 8 %. Le pays bénéficie d’un environnement politique stable et est aligné sur la réglementation de l’UE. Le régime fiscal chypriote des « non-domiciliés » offre une exonération d’impôt sur la plupart des revenus étrangers pour les résidents, ce qui le rend très attractif fiscalement.

Turquie – Citoyenneté accélérée et faibles impôts fonciers

La Turquie se distingue par son programme de citoyenneté directe, accessible en seulement six mois aux investisseurs immobiliers. L'achat d'un bien immobilier d'une valeur de 400 000 $ permet d'obtenir un passeport turc. Les frais de gestion sont minimes : la taxe foncière annuelle est très faible et il n'y a pas d'impôt sur les plus-values ​​après cinq ans. Le marché immobilier de villes comme Istanbul offre des rendements locatifs élevés en lires turques, même s'il convient de tenir compte des fluctuations monétaires et de l'inflation.

Taux d'imposition foncière : La taxe foncière municipale annuelle ne représente que 0.1 % à 0.2 % de la valeur cadastrale des biens résidentiels (0.1 % dans les petites villes, 0.2 % dans les grandes métropoles comme Istanbul). Les valeurs cadastrales sont généralement inférieures aux valeurs marchandes. Le coût de détention est donc négligeable ; par exemple, un appartement d'une valeur de 250 000 $ pourrait n'entraîner qu'une taxe annuelle de quelques centaines de dollars.

Frais de transaction : Frais de transfert de propriété de 4 % (souvent partagés à parts égales entre l’acheteur et le vendeur, mais en pratique, les acheteurs étrangers les prennent fréquemment en charge). Pas de droits d’enregistrement sur les ventes résidentielles. Frais de notaire pour la traduction du passeport de l’acheteur étranger : environ 100 $. Commission d’agence : environ 2 % (TVA à 18 % en sus). Au total, les frais de clôture représentent généralement moins de 5 %.

Impôt sur les plus-values : Aucune imposition sur les plus-values ​​n’est appliquée si vous détenez le bien pendant au moins 5 ans . En cas de revente avant 5 ans, la plus-value est imposée comme un revenu ordinaire (taux progressif de 15 % à 35 %). De nombreux investisseurs conservent leur bien jusqu’à la fin de cette période afin de le revendre sans impôt. Bien que la Turquie n’applique pas d’impôt sur les plus-values ​​après cinq ans, les investisseurs doivent être attentifs à l’imposition des revenus locatifs qui peuvent s’appliquer. (Remarque : Pour obtenir la nationalité turque, une durée de détention minimale de 3 ans est de toute façon requise.)

Restrictions relatives à la propriété étrangère : Généralement, aucune pour la plupart des types de biens . Les étrangers ne peuvent pas acheter dans les zones militaires officielles ni dans certaines zones rurales, et certaines nationalités sont soumises à des restrictions (par exemple, les citoyens syriens ne peuvent pas acheter en raison de problèmes de réciprocité). Cependant, dans toutes les grandes villes et les zones côtières, les étrangers peuvent librement acquérir des appartements, des maisons ou des biens immobiliers commerciaux.

Exigences minimales d'investissement : achat immobilier d'une valeur de 400 000 USD (ou l'équivalent en TL) pour être admissible à la citoyenneté par investissement (CBI) . Il peut s'agir d'un ou plusieurs biens immobiliers, mais la valeur totale doit être supérieure à 400 000 USD et les biens doivent être détenus pendant 3 ans. (Avant mi-2022, le seuil était de 250 000 USD.) Pour un permis de séjour , tout achat immobilier est admissible sans montant minimum ; de nombreux étrangers obtiennent un permis de séjour temporaire en achetant une maison.

Voies d'accès à la résidence/citoyenneté : Le programme de citoyenneté par investissement (CBI) accorde la citoyenneté turque en 4 à 6 mois environ après le dépôt de la demande, sans obligation de résidence et pour la famille proche. Les titulaires d'un passeport bénéficient alors d'un accès sans visa ou avec visa à l'arrivée à plus de 110 pays. Il est également possible d'obtenir un permis de séjour renouvelable de 1 à 2 ans en acquérant un bien immobilier, quelle que soit sa valeur . Après 5 ans de résidence (sans interruption prolongée), une demande de naturalisation peut être déposée, mais la plupart des personnes optent pour la voie directe du CBI. La Turquie autorise la double nationalité.

Revenus locatifs potentiels : Les rendements locatifs en Turquie sont relativement élevés, notamment grâce à des prix de l’immobilier assez bas. À Istanbul, les appartements offrent un rendement brut de 5 % à 8 % en livres turques (plus élevé pour les petits logements). Les locations de vacances en bord de mer peuvent générer des revenus importants en été grâce au tourisme. Cependant, il est important de noter que les contrats de location et les loyers sont généralement libellés en livres turques, une monnaie qui s’est dépréciée. Les investisseurs avisés peuvent louer à des expatriés en dollars américains ou dans des secteurs comme les bureaux de catégorie A à Istanbul. Malgré les fluctuations économiques, la demande de logements locatifs dans les grandes villes reste soutenue (population jeune importante et urbanisation).

Stabilité économique : L’économie turque est importante, mais marquée par une forte inflation (plus de 70 % en 2022) et une volatilité monétaire. La croissance du PIB s’est établie à 11.4 % en 2021 et à 5.6 % en 2022, témoignant d’une dynamique positive. Le climat politique est relativement stable grâce à un leadership stable, malgré l’existence de risques géopolitiques. Pour les investisseurs, la Turquie offre l’attrait d’une naturalisation rapide et d’une fiscalité avantageuse, mais il convient de prendre en compte le risque de change et d’adapter sa stratégie en conséquence (certains considèrent que le prix du bien immobilier est déjà fortement réduit compte tenu de la faiblesse de la livre turque, la citoyenneté représentant alors le véritable retour sur investissement).

Émirats arabes unis (Dubaï) – Un paradis fiscal pour les investisseurs immobiliers

Les Émirats arabes unis (et notamment Dubaï ) offrent une résidence attractive par investissement immobilier, avec une fiscalité quasi nulle sur la propriété et les revenus. Un investissement d'environ 2 millions de dirhams (environ 545 000 dollars) dans l'immobilier permet d'obtenir un visa de résidence de longue durée. Les frais courants sont faibles : pas de taxe foncière, pas d'impôt sur les plus-values ​​et des rendements locatifs élevés sur un marché dynamique. La stabilité économique et le cadre de vie luxueux des Émirats arabes unis renforcent encore leur attrait.

Taxe foncière : Il n’existe pas de taxe foncière annuelle à Dubaï ni aux Émirats arabes unis. Les propriétaires ne paient que des frais municipaux minimes (par exemple, 5 % de la valeur locative si le bien est loué, équivalent à la taxe d’habitation payée par les locataires). Des charges de copropriété sont à prévoir, mais il n’y a pas de prélèvement gouvernemental sur la valeur du bien. Outre l’absence de taxe foncière, les Émirats arabes unis n’imposent pas non plus d’impôt sur les sociétés, ce qui les rend particulièrement attractifs pour les investisseurs immobiliers.

Frais de transaction : Frais de transfert du Département foncier de Dubaï (DLD) de 4 % du prix de vente (généralement à la charge de l’acheteur). Frais d’agence : environ 2 %. Pas de droits d’enregistrement à proprement parler. Au total, les frais de clôture à Dubaï s’élèvent à environ 6 %. Les autres émirats appliquent des structures similaires (par exemple, les frais de transfert à Abou Dabi sont de 2 %).

Impôt sur les plus-values : Aucun. Les Émirats arabes unis n’imposent pas le revenu des particuliers ; les bénéfices tirés de la vente d’un bien immobilier sont donc exonérés d’impôt. De même, les revenus locatifs ne sont pas imposés au niveau fédéral (cependant, si vous exercez cette activité à titre professionnel, une TVA de 5 % peut s’appliquer aux revenus locatifs de courte durée).

Restrictions relatives à la propriété étrangère : Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers en pleine propriété dans certaines zones (par exemple, à Dubaï, de vastes zones comme Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, etc.). En dehors de ces zones, un bail emphytéotique ou une propriété détenue dans un État membre des Émirats arabes unis ou du Conseil de coopération du Golfe (CCG) est requis. Les zones désignées pour la pleine propriété sont nombreuses et comprennent la plupart des programmes immobiliers haut de gamme. Aucune restriction de nationalité n'est appliquée dans ces zones.

Exigences minimales d'investissement : 2 000 000 AED (environ 545 000 USD) en immobilier pour être éligible au Golden Visa de 10 ans . Dubaï propose également un visa d'investisseur immobilier de 5 ans pour 2 millions d'AED et un visa de 3 ans pour 750 000 AED (avec possibilité de financement hypothécaire partiel). De nombreux expatriés obtiennent également des visas renouvelables de 2 ans pour des biens immobiliers d'une valeur supérieure à 1 million d'AED dans le cadre d'anciens programmes. Point important : aucun don n'est requis, il s'agit d'un investissement pur.

Voies d'accès à la résidence/citoyenneté : Les visas de résidence sont accordés quelques semaines après le transfert de propriété. Le Golden Visa de 10 ans permet une résidence de longue durée avec un minimum de formalités (aucun parrainage requis). La citoyenneté des Émirats arabes unis n'est pas automatiquement accordée par investissement ; elle demeure rare et se fait par nomination (de récentes modifications législatives permettent toutefois certaines naturalisations pour des investisseurs ou des professionnels exceptionnels). Il est donc conseillé de privilégier la résidence – qui offre des avantages tels que l'absence d'impôt et la facilité de voyager – plutôt que la citoyenneté.

Revenus locatifs potentiels : À Dubaï, les rendements locatifs figurent parmi les plus élevés au monde pour un marché développé. Le rendement brut moyen se situe entre 6 et 7 % pour les appartements (et dépasse 8 % dans certaines zones), et autour de 5 % pour les villas. La demande est forte, portée par une population expatriée croissante et les entreprises. Il est à noter que la législation locative est favorable aux propriétaires (avec des augmentations réglementées) et que l’absence d’impôt sur le revenu vous permet de conserver l’intégralité de vos gains. Ceci garantit d’excellents rendements nets.

Stabilité économique : Le dirham des Émirats arabes unis est indexé sur le dollar américain , ce qui élimine le risque de change. L’économie est très stable, avec une croissance du PIB de 7.6 % en 2022, portée par des secteurs diversifiés (tourisme, commerce, finance et pétrole). L’inflation est faible (environ 5 %). Le contexte politique est très stable. Ces facteurs, conjugués à des infrastructures de classe mondiale, font des Émirats arabes unis une destination d’investissement de premier plan.

Saint-Kitts-et-Nevis (Caraïbes) – Citoyenneté rapide et sérénité fiscale

Saint-Kitts-et-Nevis, dans les Caraïbes, a été pionnière en matière de citoyenneté par investissement . Investir entre 300 000 et 400 000 dollars dans l'immobilier permet d'obtenir un second passeport en quelques mois. Outre l'avantage de la citoyenneté, la propriété immobilière y est assortie d'une fiscalité très avantageuse : pas d'impôt sur le revenu ni sur les plus-values, et une taxe foncière modique. C'est une option attrayante pour ceux qui souhaitent obtenir rapidement la citoyenneté dans un cadre tropical et fiscal avantageux.

Taux d'imposition foncière : Une taxe foncière annuelle modeste, divisée en deux parties : la valeur du terrain et celle du bâtiment. Par exemple, à Saint-Kitts, une propriété résidentielle est taxée à hauteur de 0.2 % de la valeur du bâtiment et de 0.2 % de la valeur du terrain. (Les taux à Nevis sont similaires : 0.156 % pour le bâtiment et 0.75 % pour le terrain.) En résumé, les taux effectifs sont d'environ 0.3 à 0.4 %, ce qui est très faible par rapport aux normes internationales.

Frais de transaction : Les droits d’enregistrement sur les ventes immobilières s’élèvent à 10 % (généralement à la charge du vendeur). En tant qu’acquéreur dans le cadre du programme CBI, vous achetez généralement auprès d’un promoteur ou dans le cadre d’un projet agréé, certains frais étant déjà inclus. Les acquéreurs étrangers hors programme CBI paient généralement une licence de propriété foncière pour étrangers de 10 %, mais les investisseurs CBI en sont exemptés . Par ailleurs, les frais de clôture (juridiques et d’enregistrement) sont minimes (environ 1 à 2 %).

Impôt sur les plus-values : Aucun. Saint-Kitts-et-Nevis n’impose aucune taxe sur les plus-values ​​immobilières des particuliers. Si vous revendez votre bien (après la période de détention minimale), le profit réalisé est exonéré d’impôt. Il n’y a pas non plus d’impôt sur le revenu des personnes physiques dans la fédération. Saint-Kitts-et-Nevis n’applique pas non plus d’impôt sur le revenu, ce qui renforce son attrait pour les investisseurs immobiliers.

Restrictions relatives à la propriété étrangère : En dehors du programme CBI, les étrangers doivent obtenir une licence de propriété foncière pour étrangers (10 % de la valeur du bien) pour acquérir un bien immobilier. Les projets approuvés par le programme CBI dispensent les participants de cette obligation. En pratique, la plupart des investisseurs CBI privilégient l’achat dans des complexes hôteliers ou des résidences agréés par le gouvernement, ce qui simplifie les démarches. Le rapatriement des revenus locatifs ou du produit de la vente n’est soumis à aucune restriction.

Exigences minimales d'investissement : 400 000 $ (pleine propriété) ou 325 000 $ (partage de propriété) dans un projet immobilier approuvé par le gouvernement. L'option à 325 000 $ correspond généralement à l'achat d'une part ou d'un appartement dans un complexe hôtelier, à conserver pendant 7 ans (contre 5 ans pour l'option à 400 000 $). Ces seuils permettent également d'obtenir la citoyenneté pour une famille. (Il est aussi possible d'obtenir la citoyenneté par simple donation, mais dans ce cas, aucun bien matériel n'est acquis.)

Voies d'accès à la résidence/citoyenneté : Ce programme de citoyenneté directe vous permet, ainsi qu'à votre famille, d'obtenir la citoyenneté de Saint-Kitts en 4 à 6 mois environ après vérification des antécédents, sans obligation de résidence . Le passeport vous donne accès sans visa à plus de 150 pays, y compris l'espace Schengen. Il n'est pas obligatoire de résider à Saint-Kitts (bien que cela soit tout à fait possible). Il s'agit d'un véritable échange investissement contre passeport, l'un des plus rapides qui soient.

Revenus locatifs potentiels : Les propriétés faisant l’objet d’une citoyenneté caribéenne (CBI) sont souvent des complexes hôteliers ou des appartements de luxe participant à des programmes de location. Si l’usage personnel est une motivation pour certains, le tourisme caribéen en plein essor offre également des revenus locatifs. Le rendement net attendu se situe entre 2 et 5 % , car de nombreux logements se trouvent dans des complexes haut de gamme gérés par des agences spécialisées (l’avantage principal réside dans des revenus en dollars américains sans tracas). Les îles enregistrent un afflux touristique important et un taux d’occupation élevé en haute saison, permettant ainsi aux propriétaires de couvrir leurs coûts et de dégager un certain profit. Toutefois, pour beaucoup, le principal avantage est l’obtention de la seconde citoyenneté.

Stabilité économique : Saint-Kitts-et-Nevis possède une petite économie axée sur le tourisme et bénéficie d'une stabilité politique grâce à son régime de démocratie parlementaire. La monnaie, le dollar des Caraïbes orientales (EC$), est indexée sur le dollar américain (à environ 2.7 EC$ pour 1 USD), ce qui contribue à limiter l'inflation. Il n'y a pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, ni de droits de succession. Bien que l'économie ne soit pas importante (croissance du PIB d'environ 13 % en 2022, avec une reprise post-Covid), elle est soutenue par un système bancaire stable et le programme de garantie de dépôt (CBI) le plus ancien du pays, qui génère des recettes substantielles. La douceur de vivre et le système juridique de common law britannique rassurent également les investisseurs.

Panama – Résidence conviviale, faibles impôts, rendements élevés

Le Panama attire depuis longtemps les investisseurs étrangers, grâce à la facilité d'obtention de la résidence via l'immobilier (un investissement de plus de 200 000 $ permet de bénéficier des programmes « Pays amis » ou « Visa d'investisseur »). Le pays affiche des taxes foncières faibles , assorties d'exonérations généreuses, et une absence d'imposition sur les revenus de source étrangère. La silhouette de Panama City témoigne du dynamisme d'une métropole moderne et en pleine expansion, avec une forte demande locative et une monnaie stable basée sur le dollar.

Taux d'imposition foncière : Taux progressifs avec un seuil d'exonération élevé. Si le bien est votre résidence principale (déclarée comme « résidence familiale principale »), le taux est de 0 % sur les premiers 120 000 $ , puis de 0.5 % sur la tranche de 120 000 $ à 700 000 $, et de 0.7 % au-delà de 700 000 $. S'il ne s'agit pas d'une résidence principale, les taux généraux sont de 0.6 % jusqu'à 250 000 $, de 0.8 % de 250 000 $ à 500 000 $, et de 1.0 % au-delà de 500 000 $. Ces taxes sont calculées sur la valeur cadastrale (souvent sous-estimée). De nombreux programmes immobiliers neufs bénéficient également d'une exonération de taxe foncière de 5 à 20 ans. En tant que propriétaire au Panama, vous profitez de faibles taxes foncières et d'exonérations avantageuses, ce qui en fait une destination d'investissement attractive. En général, les taxes foncières annuelles dépassent rarement quelques milliers de dollars, même pour l'immobilier de luxe, et sont souvent de quelques centaines de dollars, voire nulles.

Frais de transaction : Les acheteurs paient une taxe de mutation de 2 % sur le prix de vente (généralement à la charge du vendeur). Les frais juridiques (environ 1 % ou moins) et les frais de vérification préalable sont généralement à la charge de l’acheteur. La commission de l’agent immobilier s’élève à environ 5 %. De plus, le vendeur verse par anticipation une retenue à la source de 3 % sur les plus-values , calculée sur le prix de vente brut. Cette retenue constitue un acompte sur l’impôt sur les plus-values ​​(voir ci-dessous). En pratique, le coût total de la transaction, aller-retour, représente environ 6 à 8 %.

Impôt sur les plus-values : 5 % forfaitaires pour les particuliers. Toutefois, le code fiscal simplifie le calcul en prélevant automatiquement 3 % du prix de vente (vous pouvez demander un ajustement si ce prélèvement dépasse 5 % de votre plus-value réelle). Si le bien a constitué votre résidence principale pendant plus de trois ans, vous pouvez bénéficier d’une exonération sur une vente, dans la limite de 500 000 $ de plus-value. De manière générale, l’impôt sur les plus-values ​​au Panama est faible et simple à appliquer.

Restrictions relatives à la propriété étrangère : Aucune. Les étrangers peuvent être propriétaires en pleine propriété, notamment d’appartements, de maisons et de terrains titrés. Seules les îles et les propriétés situées à moins de 10 km des frontières nationales sont soumises à autorisation. Sur les plages, les 22 premiers mètres à partir de la laisse de haute mer sont publics (pas de plages privées), mais cela n’empêche pas le développement de complexes touristiques. Le Panama dispose d’une législation immobilière solide protégeant les propriétaires, quelle que soit leur nationalité.

Exigences minimales d'investissement : Un investissement de 200 000 $ dans l'immobilier panaméen est désormais éligible au visa des pays amis (règles révisées). Un visa d'investisseur qualifié est également disponible pour un investissement de 300 000 $ (permettant d'obtenir rapidement la résidence permanente). À partir de 2024, ce seuil devrait passer à 500 000 $, ce qui explique l'empressement des investisseurs à agir. Dans tous les cas, les barrières à l'entrée au Panama sont relativement faibles et vous obtenez un bien immobilier en contrepartie de votre investissement (contrairement aux programmes de dépôt).

Voies d'accès à la résidence/citoyenneté : Le visa « Pays amis » (avec un bien immobilier d'une valeur de 200 000 $) octroie un permis de séjour temporaire de deux ans , après quoi il est possible d'obtenir la résidence permanente . Le statut d'investisseur qualifié permet d'obtenir la résidence permanente immédiatement, en une trentaine de jours. Après cinq ans de résidence , il est possible de demander la citoyenneté (une connaissance de base de l'espagnol et une certaine intégration sont requises). Il est à noter que le Panama autorise la double nationalité dans les faits (bien qu'officiellement, une déclaration sous serment de renonciation à l'ancienne nationalité soit exigée, cette obligation n'est pas appliquée). De nombreux investisseurs choisissent de bénéficier d'une résidence permanente – sans obligation de présence physique – sans solliciter la citoyenneté, car le Panama n'impose pas les revenus étrangers.

Revenus locatifs potentiels : Panama City offre des rendements locatifs attractifs, avec une moyenne de 6 à 7 % bruts . Les appartements modernes en immeubles de standing, situés dans les quartiers les plus prisés, sont recherchés par les cadres dirigeants de multinationales. Le marché locatif panaméen est libellé en dollars américains (aucun risque de change) et les taux d’occupation sont stables. Par exemple, le rendement brut moyen à Panama City était de 6.78 % en 2024 et devrait se stabiliser autour de 6 % d’ici 2026. En dehors de la capitale, les locations saisonnières dans les stations balnéaires (Coronado, Bocas del Toro, etc.) peuvent également générer des revenus, bien que ces marchés soient plus restreints. Globalement, en tant que centre d’affaires international et destination de retraite prisée, le Panama bénéficie d’une demande locative soutenue.

Stabilité économique : L'économie panaméenne est l'une des plus dynamiques d'Amérique latine, portée par le canal de Panama, la logistique, la finance et le tourisme. Elle utilise le dollar américain comme monnaie (absence de risque de change, faible inflation d'environ 2 %). Le PIB devrait croître de 19 % en moyenne au cours des cinq prochaines années . Le pays jouit d'une stabilité politique et accueille favorablement les investissements étrangers. L'absence d'imposition sur les revenus offshore et un système d'imposition territoriale renforcent son attractivité. En résumé, le Panama allie les avantages d'un pays développé à un cadre tropical idyllique et à des politiques favorables aux investisseurs.

Ile Maurice – Résidence sur une île paradisiaque sans taxe foncière

L'île Maurice, un État insulaire stable de l'océan Indien, propose un programme de résidence par investissement pour les acquisitions immobilières de plus de 375 000 $ . Elle se distingue par l' absence de taxe foncière annuelle , d'impôt sur les plus-values ​​et un taux d'imposition forfaitaire de seulement 15 % sur les revenus locatifs et autres revenus. Devenir propriétaire d'une villa ou d'un appartement à l'île Maurice vous confère non seulement la résidence, mais aussi l'accès à une économie en pleine croissance et à une destination offrant un style de vie luxueux, prisée des retraités et des entrepreneurs du monde entier.

Taux d'imposition foncière : Aucune taxe foncière récurrente sur les propriétés résidentielles. Une fois les frais de mutation et d'enregistrement acquittés, il n'y a pas de taxe foncière municipale annuelle (seules des taxes municipales modiques sont dues pour les services publics). C'est un avantage considérable : à Maurice, la propriété immobilière est quasiment exempte d'impôt. Si la taxe foncière contribue largement au financement des services publics dans de nombreux pays, Maurice offre un avantage unique : l'absence de taxe foncière récurrente.

Frais de transaction : Les droits d’enregistrement (ou de mutation) s’élèvent à 5 % de la valeur du bien et sont à la charge de l’acquéreur. Le vendeur s’acquitte également de droits d’enregistrement de 5 % lors de la vente (correspondant aux droits de mutation). Les honoraires du notaire représentent environ 1 à 2 % (selon le montant). Les frais de clôture s’élèvent donc à environ 6 à 7 % pour chaque partie. La revente de logements résidentiels est exonérée de droits d’enregistrement et de TVA. Pour les biens immobiliers destinés à l’investissement locatif, ces taxes sont simples à appliquer et souvent incluses dans le prix proposé par le promoteur.

Impôt sur les plus-values : Aucun. L’île Maurice n’applique aucun impôt sur les plus-values ​​immobilières. De plus, il n’existe aucun droit de succession. Les revenus locatifs sont imposés au taux forfaitaire de 15 % (avec une exonération sur les premiers 390 000 MUR de revenu annuel des résidents à compter de 2023, grâce à des abattements).

Restrictions relatives à la propriété étrangère : Les étrangers peuvent acquérir un bien immobilier dans le cadre de programmes spécifiques : le Programme de développement immobilier (PDS) , le Programme de complexes hôteliers intégrés (IRS), le Programme de villes intelligentes ou les appartements de type « rez-de-chaussée + 2 étages ». Concrètement, les villas de luxe, les appartements et les propriétés de villégiature au sein de ces programmes agréés sont accessibles aux non-citoyens. L’achat d’un bien immobilier local indépendant en dehors de ces programmes est généralement interdit, sauf pour les personnes ayant acquis la nationalité. Toutefois, le choix au sein de ces programmes est vaste : des domaines de golf aux appartements en bord de mer. Tout achat supérieur à 375 000 $ donne droit à un permis de séjour.

Exigences d'investissement minimum : 375,000 2 USD (ou l'équivalent en MUR) dans un bien immobilier PDS/IRS/SCS pour être éligible à un permis de séjour. Ce permis reste valable tant que vous détenez le bien (conjoint et personnes à charge inclus). Les biens correspondant à cette fourchette de prix sont généralement des appartements ou villas haut de gamme de 2 à 3 chambres à Maurice. Les investissements inférieurs ne permettent pas d'obtenir la résidence, mais les étrangers peuvent acquérir des appartements dans des immeubles de plus de deux étages sans minimum d'investissement, à l'exception du permis de séjour.

Voies d'accès à la résidence/citoyenneté : L'achat d'un bien immobilier d'une valeur supérieure à 375 2 $ donne droit à un permis de séjour renouvelable de 10 ans (souvent transformé en résidence permanente tant que le bien est détenu). Après avoir résidé sans interruption à Maurice pendant au moins deux ans , il est possible de solliciter une résidence permanente de 20 ans. La citoyenneté est possible après 7 ans de résidence à Maurice, mais elle est accordée au cas par cas (il n'existe pas de citoyenneté par investissement direct). De nombreux investisseurs se contentent du permis de séjour renouvelable, qui n'impose aucune obligation de résidence : on peut y vivre ou non. En tant que résident, vous ne payez d'impôts locaux que sur vos revenus de source locale et pouvez transférer des fonds librement.

Revenus locatifs potentiels : L’île Maurice possède un marché locatif dynamique, porté par les expatriés (secteurs de la finance, du textile et des technologies de l’information) et les touristes en long séjour. Les rendements locatifs bruts se situent entre 3 % et 5 % dans les zones les plus prisées (par exemple, 4 % à Rivière Noire et 5 % à Grand Baie). Les locations de vacances peuvent atteindre des tarifs élevés en haute saison (d’octobre à avril) ; la gestion locative est souvent proposée aux étrangers. La combinaison des revenus locatifs et de la plus-value à long terme (les prix de l’immobilier à Maurice sont en constante augmentation) permet aux investisseurs d’obtenir des rendements globaux solides, sans compter l’avantage du statut de résident.

Stabilité économique : L'île Maurice est reconnue comme l'une des économies les plus stables et prospères d'Afrique, avec une croissance du PIB d'environ 7.8 % en 2022 et une économie diversifiée (services financiers, tourisme, industrie manufacturière). L'inflation, d'environ 10 % en 2022, reste historiquement basse. La roupie mauricienne est relativement stable. La situation politique est très stable (démocratie de type Westminster). L'île Maurice se distingue par la facilité d'y faire des affaires et par un État de droit solide. Les résidents bénéficient d'un taux d'imposition forfaitaire de 15 % sur leurs revenus locaux, tandis que les non-résidents ne sont pas imposés sur leurs revenus mondiaux , ce qui en fait un paradis fiscal pour de nombreux expatriés. En résumé, l'île Maurice offre une vie insulaire sereine sur le plan financier.

Mexique – Vie ensoleillée, résidence facile, impôt foncier ultra-faible

Le Mexique ne dispose pas d'un programme officiel de visa doré, mais facilite l'obtention d'un permis de séjour temporaire ou permanent pour les acquéreurs immobiliers qui remplissent des conditions financières modestes. Pour les investisseurs, le Mexique offre des taxes foncières extrêmement basses (souvent inférieures à 0.1 % par an) et aucune restriction quant à la propriété immobilière pour les étrangers (à l'exception des fiducies foncières côtières). Avec une procédure d'obtention de la citoyenneté relativement rapide (en seulement 5 ans) et un marché locatif dynamique dans les destinations touristiques les plus prisées, le Mexique est une destination de choix pour les investisseurs nord-américains en quête d'un excellent rapport qualité-prix et d'un cadre de vie agréable.

Taux d'imposition foncière : Au Mexique, les taxes foncières annuelles « pré-imposées » sont réputées pour leur faible montant – généralement de 0.1 % à 0.3 % de la valeur cadastrale (les taux exacts étant fixés par chaque municipalité). Dans de nombreux cas, les propriétaires de maisons d'une valeur de 250 000 $ ne paient que quelques centaines de dollars par an. Par exemple, à Playa del Carmen, la taxe foncière est d'environ 0.19 % de la valeur estimée. Des réductions pour paiement anticipé (de 15 % à 30 % de réduction si vous payez en janvier ou à l'avance) la rendent encore plus avantageuse. En résumé, les frais liés à la propriété sont négligeables.

Frais de transaction : La taxe d’acquisition (ISAI), de 2 % à 4.5 % (selon l’État), est payable à l’achat sur la valeur cadastrale du bien. Les frais de notaire et d’enregistrement représentent 1 % à 2 %. Les acheteurs prennent généralement en charge les frais de clôture, tandis que les vendeurs paient les commissions de l’agent immobilier (5 % à 6 %). Ainsi, les frais de clôture totaux pour l’acheteur s’élèvent approximativement à 5 % à 6 %. Il est à noter que les acheteurs étrangers résidant dans les zones réglementées (par exemple, les zones côtières) auront recours à une fiducie bancaire (fideicomiso), ce qui engendre des frais d’ouverture (500 $ à 1 000 $) et des frais annuels (500 $).

Impôt sur les plus-values : Lors de la vente d' un bien immobilier , les non-résidents sont soumis à un impôt de 25 % sur le prix de vente brut , ou à une option de 35 % sur la plus-value nette sous certaines conditions. Toutefois, si vous devenez résident fiscal mexicain et que le bien constitue votre résidence principale pendant plus de trois ans , vous pouvez bénéficier d'une importante exonération d'impôt sur les plus-values ​​(jusqu'à environ 250 3 $ de plus-value exonérée, pour une vente tous les deux ou trois ans). De nombreux expatriés prévoient de s'installer au Mexique avant de vendre afin de profiter de cet avantage. De manière générale, le régime fiscal mexicain des plus-values ​​est avantageux pour ceux qui s'installent et résident effectivement dans leur bien.

Restrictions relatives à la propriété étrangère : Les étrangers peuvent être propriétaires en pleine propriété partout , sauf dans la « zone réglementée », située à moins de 50 km de la côte ou à moins de 100 km d’une frontière terrestre. Dans ces zones, l’acquisition se fait soit par le biais d’un fidéicomiso (une banque mexicaine agissant comme fiduciaire et détenant le titre de propriété à votre profit), soit par le biais d’une société mexicaine. Il s’agit d’une procédure courante : par exemple, les appartements à Los Cabos, les maisons de la Riviera Maya, les villas de Puerto Vallarta, etc., sont fréquemment détenus par des propriétaires étrangers via des fiducies bancaires. Ces fiducies ont une durée de 50 ans renouvelable et vous confèrent tous les droits de propriété (vous pouvez vendre, léguer, etc.). En pratique, il n’y a donc pas de véritables restrictions , seulement une formalité administrative supplémentaire dans les zones touristiques.

Exigences minimales d'investissement : Il n'y a pas de montant minimum fixe pour l'achat d'un bien immobilier, mais pour obtenir un visa de résident temporaire au Mexique, un investissement d'environ 4.3 millions de pesos mexicains (environ 230 000 $) dans l'immobilier mexicain est admissible. (Ce seuil fluctue en fonction du taux de change et du salaire minimum journalier.) Par ailleurs, justifier de revenus ou d'une épargne suffisants peut permettre d'obtenir un visa de résident temporaire sans nécessairement acquérir un bien immobilier de grande valeur. De nombreux retraités y sont admissibles avec un revenu d'environ 2 500 $ par mois ou un solde bancaire d'environ 150 000 $. Cela dit, l'acquisition d'un bien immobilier de valeur substantielle peut renforcer une demande de visa de résident temporaire, le cas échéant.

Voies d'accès à la résidence/citoyenneté : Le Mexique offre un permis de séjour temporaire (PST) d'une durée maximale de 4 ans, souvent accessible sous certaines conditions de revenus ou d'investissement. Être propriétaire d'un bien immobilier peut contribuer à satisfaire au critère d'« investisseur ». Après 4 ans de résidence temporaire, il est possible d'obtenir le permis de séjour permanent (PSP) (certains peuvent y prétendre immédiatement grâce à des revenus ou des investissements plus importants). La citoyenneté est possible après 5 ans de résidence (ou 2 ans pour les personnes mariées à un(e) Mexicain(e)). Le Mexique autorise la double nationalité. Point important : la résidence au Mexique n'impose aucune obligation de présence physique . Il suffit de ne pas laisser expirer son visa pour la conserver. Ainsi, il est possible d'investir dans un logement au Mexique, d'obtenir la résidence, sans être obligé d'y résider à temps plein (bien que passer du temps dans le pays soit un atout si l'on souhaite obtenir la citoyenneté et parler espagnol).

Revenus locatifs potentiels : Les destinations touristiques du Mexique offrent d’excellentes opportunités de location. Par exemple, les locations de courte durée à Cancún/Playa Playa ou à Cabo peuvent générer un rendement brut de plus de 8 % en dollars américains en période normale, grâce à un flux constant de vacanciers. Les locations de longue durée dans des villes comme Mexico, Mérida ou Guadalajara peuvent rapporter entre 4 et 6 % . Les prix de l’immobilier sont relativement bas et les loyers (notamment ceux pratiqués par les étrangers ou les nomades numériques) sont corrects, assurant un bon retour sur investissement. De plus, les taxes foncières étant minimales, vos rendements nets restent élevés. Attention : les revenus locatifs des non-résidents sont soumis à une retenue à la source de 25 %, tandis que les résidents ne paient qu’environ 15 % après déductions.

Stabilité économique : Le Mexique possède une économie vaste et diversifiée (15e au niveau mondial). La croissance était d'environ 3.1 % en 2022, et l'inflation d'environ 7.9 %. Le peso est resté relativement stable ces derniers temps. Malgré des problèmes de sécurité dans certaines régions, des millions d'expatriés vivent paisiblement dans de nombreuses zones. Le gouvernement encourage les investissements étrangers ; le système juridique protège la propriété privée (les transactions immobilières se faisant désormais couramment par le biais de comptes séquestres et d'assurances titres). Sur les plans culturel et géographique, le Mexique est très accessible aux Nord-Américains. Son climat agréable, son faible coût de la vie et la facilité d'obtention de la résidence font du Mexique une destination attrayante, malgré quelques subtilités administratives.

Conclusion

Investir dans l’immobilier pour obtenir la résidence ou la citoyenneté peut être une décision stratégique, mais le choix du bon pays dépend de l’efficacité fiscale, des seuils d’investissement, du potentiel de revenus locatifs et de la stabilité économique.

En termes de faibles impôts fonciers et de rendements locatifs élevés, des destinations comme Dubaï (EAU), l'île Maurice, Panama et Saint-Kitts-et-Nevis se démarquent. Ces pays proposent des impôts fonciers nuls ou négligeables, ce qui les rend attractifs pour les investisseurs soucieux de leur fiscalité.

Si votre objectif est d’obtenir la citoyenneté rapidement, la Turquie et Saint-Kitts-et-Nevis offrent la citoyenneté par investissement en 4 à 6 mois avec des restrictions minimales. Pour ceux qui recherchent une résidence européenne, la Grèce et Chypre proposent des programmes d’investissement immobilier avec des voies d’accès à la résidence permanente et à la citoyenneté éventuelle.

Pour une appréciation à long terme et des fondamentaux économiques solides, le Mexique et le Panama offrent des marchés locatifs à forte demande et des économies en croissance, garantissant des rendements locatifs stables et une appréciation du capital.

En fin de compte, le meilleur choix dépend de votre stratégie d’investissement :

• Vous souhaitez devenir propriétaire d'un bien immobilier exonéré d'impôt ? Dubaï et l'île Maurice n'ont pas d'impôt foncier annuel.

• Vous souhaitez générer des revenus locatifs élevés ? Le Mexique, le Panama et la Grèce bénéficient de rendements locatifs élevés.

• Vous avez besoin d'un deuxième passeport rapidement ? La Turquie et Saint-Kitts-et-Nevis proposent l'obtention directe de la citoyenneté par investissement immobilier.

• Vous souhaitez obtenir la résidence dans l'UE et la citoyenneté ? La Grèce et Chypre proposent des options flexibles de Golden Visa.

Quel que soit votre objectif – optimisation fiscale, revenus locatifs ou mobilité internationale – ces destinations offrent des avantages uniques. Avant d’investir, consultez des experts juridiques et fiscaux pour structurer efficacement votre investissement immobilier.