Pays à faible impôt foncier : les meilleurs pour la résidence ou la citoyenneté par le biais de l'immobilier

Les investisseurs fortunés recherchent souvent résidence ou citoyenneté par investissement immobilier – mais tous les pays ne sont pas égaux en matière d’impôts et de rendements. Certains investisseurs recherchent spécifiquement des pays sans impôts fonciers pour maximiser leurs rendements et minimiser les coûts récurrents. Ci-dessous, nous comparons les meilleures destinations mondiales où l’achat d’un bien immobilier peut permettre d’obtenir un visa ou un passeport, en nous concentrant sur faibles impôts fonciers aux côtés d’autres facteurs clés.

Comparaison des taux d'imposition

Grèce – Investissements abordables et faibles impôts permanents

La Grèce Visa d'or est l'un des plus abordables d'Europe (à partir de €400,000, bien qu'augmenté à 800 XNUMX € dans les zones privilégiées). Au-delà de l'opportunité de résidence, la Grèce séduit par ses faibles impôts fonciers annuels et son marché locatif touristique en plein essor. L'économie grecque s'est stabilisée ces dernières années et les valeurs immobilières augmentent à partir d'un niveau bas.

Taux de taxe foncière : ENFIA l'impôt foncier annuel est modeste – environ 0.002 €–9.25 € par m² En fonction de l'emplacement et de la valeur du bien. En pratique, un appartement typique peut ne rapporter que quelques centaines d'euros par an. Il existe une taxe supplémentaire pour les particuliers possédant un patrimoine total supérieur à 250,000 0.15 €, mais les taux sont faibles (par exemple 250 % pour la tranche de 300 XNUMX € à XNUMX XNUMX €).

Coûts de transaction: Taxe de transfert est un appartement 3% sur la valeur du bien. Les frais de transaction comprennent une taxe de transfert de propriété de 3 % sur la valeur du bien. Les frais de notaire, d'enregistrement et d'avocat s'ajoutent à environ 1.5 %. Les acheteurs ne paient pas de TVA sur les biens en revente (la TVA est de 24 % pour les nouvelles constructions, mais elle est souvent supprimée jusqu'en 2025 pour les logements). Les frais de clôture totaux sont d'environ 4 à 5 %, ce qui est relativement faible dans l'UE.

Impôts sur les gains en capital : 15 % sur les gains immobiliers s'ils sont vendus dans les 5 ans. Notamment, la Grèce actuellement supprime l'impôt sur les plus-values ​​après 5 ans de propriété, encourageant les détentions à moyen terme. (La législation a changé dans le passé, mais à l'heure actuelle, les propriétaires individuels à long terme ne paient pas d'impôt sur les plus-values ​​sur les ventes immobilières.)

Restrictions à la propriété étrangère : Aucun pour la plupart des propriétés. Les étrangers peuvent acheter librement, sauf dans quelques régions frontalières et îles d'importance stratégique, où une autorisation spéciale est nécessaire. Dans l'ensemble, la Grèce accueille favorablement les investisseurs immobiliers, comme en témoigne son ouverture au Golden Visa.

Investissement minimum requis : 400,000 XNUMX € achat minimum pour une résidence Golden Visa (ce seuil a doublé pour atteindre 800 400 € à Athènes, Mykonos, Santorin et Thessalonique, mais reste à XNUMX XNUMX € dans de nombreuses régions). Plusieurs propriétés peuvent être combinées pour atteindre le seuil.

Voies d’accès à la résidence/à la citoyenneté : La résidence Golden Visa est accordée en 2 à 3 mois environ et est permanent (renouvelable 5 ans) tant que vous détenez la propriété. Il n'y a aucune exigence de séjour. La citoyenneté est possible après 7 ans de résidence, mais vous devez résider physiquement et apprendre le grec pour vous naturaliser.

Revenus de location potentiels : Les rendements locatifs de la Grèce sont attractifs – environ 4% –6% Les locations de longue durée à Athènes sont potentiellement plus chères pour les locations de courte durée dans les hauts lieux touristiques. Par exemple, les appartements à Athènes ont un rendement moyen d'environ 4.5 %, voire jusqu'à 8 % dans certains cas. Avec plus de 30 millions de touristes annuels avant la pandémie, Airbnb et les locations de vacances dans les îles peuvent être très lucratives (même si les réglementations locales évoluent).

La stabilité économique: Après une décennie de réformes, l'économie grecque est en croissance (~Croissance du PIB de 5.9% en 2022) et offre des perspectives d'investissement de qualité. Inflation ~9.3% en 2022. La stabilité politique s'est améliorée. Les prix de l'immobilier augmentent, en particulier à Athènes (en hausse d'environ 11 % sur un an), ce qui témoigne de la confiance dans le marché.

Chypre – Résidence permanente par propriété sans impôt annuel

Chypre propose une voie rapide résidence permanente (PR) pour les investisseurs non européens qui achètent 300,000 XNUMX € + TVA dans l'immobilier neuf. L'île méditerranéenne a pas de taxe foncière annuelle Après les réformes, aucun gain en capital sur les actifs étrangers. C'est un environnement à faible imposition (régime non domiciliaire) qui attire de nombreux expatriés. Bien que Chypre ait mis fin à son programme direct de « citoyenneté par investissement », la voie de la résidence reste populaire. Chypre est l'un des rares pays à ne pas prélever d'impôts fonciers, ce qui en fait une destination attrayante pour les investisseurs immobiliers.

Taux de taxe foncière : Pas de taxe foncière annuelle sur les biens immobiliers à Chypre – elle a été abolie en 2017. Les propriétaires paient simplement des frais municipaux minimes (100 à 200 €) pour les services locaux. Les coûts de possession sont donc très bas.

Coûts de transaction: Frais de transfert des réductions d'environ 5 % (échelle mobile) s'appliquent aux achats de revente, mais il existe une réduction de 50 % lors de l'achat d'une nouvelle propriété auprès d'un promoteur. T.V.A. Une TVA de 19 % est appliquée sur les biens neufs, même si les premiers 300 5 € pour les primo-accédants bénéficient d'une TVA réduite de 0.2 %. Les droits de timbre sont d'environ 5 %. Au total, il faut s'attendre à des frais d'achat d'environ 10 à XNUMX % (certains prévoient de minimiser la TVA pour les achats de biens immobiliers à prix réduit).

Impôts sur les gains en capital : Pas d'impôt sur les plus-values ​​lors de la vente des biens immobiliers acquis au cours de la période 2016-2017 (période incitative) ou sur les gains provenant de biens immobiliers à l'étranger pour les résidents non domiciliés. Dans le cas contraire, un 20% impôt sur les plus-values s'applique aux gains provenant de biens immobiliers à Chypre, mais chaque individu bénéficie d'une exonération à vie de 17,000 85,000 € (et jusqu'à XNUMX XNUMX € s'il s'agissait de votre résidence principale).

Restrictions à la propriété étrangère : Les citoyens non européens peuvent acheter jusqu'à deux propriétés (par exemple un appartement et une maison ou deux appartements) sans autorisation spéciale, dans certaines limites de superficie. L'achat de propriétés ou de terrains supplémentaires d'une superficie supérieure à 3 donums nécessite l'approbation du Conseil des ministres. Ces formalités sont généralement simples pour les investisseurs RP.

Investissement minimum requis : 300,000 XNUMX € + TVA dans un nouvelle propriété résidentielle (d'un promoteur) est nécessaire pour obtenir la PR accélérée. Alternativement, 300 300 € de nouveaux biens commerciaux ou 5 XNUMX € de capital social d'une société chypriote (avec XNUMX employés) sont également admissibles. Le bien doit être détenu et non loué (s'il s'agit d'un bien résidentiel) pour conserver la PR.

Voies d’accès à la résidence/à la citoyenneté : Le Catégorie 6.2 PR est accordée dans les 2 mois suivant la demande et est permanent (pas de renouvellement) à condition de maintenir l'investissement et de visiter Chypre une fois tous les deux ans. La citoyenneté est possible après 7 ans de résidence (sur 10 ans de résidence permanente) dans le cadre d'une naturalisation normale, mais il faut vivre à Chypre la majorité de ces années. Chypre autorise la double nationalité.

Revenus de location potentiels : Si vous choisissez de louer (autorisé pour les biens commerciaux ou si vous renoncez à la condition de PR accélérée pour les biens résidentiels), les rendements chypriotes sont modérés : rendements résidentiels à long terme ~4% –5% dans des villes comme Limassol et Nicosie. Les villas de vacances peuvent générer des revenus importants à court terme pendant l'été (par exemple à Paphos, Ayia Napa), bien que l'occupation soit saisonnière. Chypre étant un centre d'affaires et une destination touristique toute l'année, la demande de location est solide.

La stabilité économique: Chypre dispose d'une économie résiliente, axée sur les services (finance, tourisme, transport maritime). Croissance du PIB d'environ 5.5 % en 2022, inflation d'environ 8 %. Elle bénéficie d'un environnement politique stable et est alignée sur les réglementations de l'UE. Régime fiscal des « non-dom » offre un impôt nul sur la plupart des revenus étrangers pour les résidents, ce qui le rend très attractif sur le plan fiscal.

Turquie – Citoyenneté accélérée et faibles impôts fonciers

La Turquie se distingue en offrant citoyenneté directe en seulement 6 mois pour les investisseurs immobiliers. $400,000 L'achat d'un bien immobilier vous donne droit à un passeport turc. Les frais de possession sont minimes : les impôts fonciers en Turquie sont très bas chaque année et il n'y a pas d'impôt sur les plus-values ​​après 5 ans. Le marché immobilier de villes comme Istanbul présente des rendements locatifs élevés en livres turques, bien que les fluctuations monétaires et l'inflation soient des facteurs à prendre en compte.

Taux de taxe foncière : Annuel taxe foncière municipale est uniquement 0.1% –0.2% de la valeur foncière des propriétés résidentielles (0.1 % dans les petites villes, 0.2 % dans les métropoles comme Istanbul). Les valeurs foncières sont généralement inférieures à la valeur marchande. Le coût de détention est donc négligeable – par exemple, un appartement de 250,000 XNUMX $ pourrait n'engendrer que quelques centaines de dollars d'impôts annuels.

Coûts de transaction: Frais de transfert de titre de propriété of 4% (souvent divisé à 50/50 entre l'acheteur et le vendeur, mais dans la pratique, les acheteurs étrangers le couvrent souvent). Pas de droits de timbre sur les ventes résidentielles. Frais de notaire pour la traduction du passeport de l'acheteur étranger ~ 100 $. Commission d'agence ~ 2 % (plus 18 % de TVA sur la commission). Au total, les frais de clôture sont généralement < 5 %.

Impôts sur les gains en capital : Pas d'impôt sur les plus-values si vous détenez la propriété depuis au moins 5 ans. Si la vente a lieu avant 5 ans, le gain est imposé comme un revenu ordinaire (15 à 35 % progressif). De nombreux investisseurs conservent simplement leur propriété jusqu'à la fin des 5 ans pour la revendre en franchise d'impôt. Bien que la Turquie n'impose pas les plus-values ​​après cinq ans, les investisseurs doivent être conscients des impôts sur les revenus locatifs qui peuvent s'appliquer à leurs revenus locatifs. (Remarque : pour obtenir la citoyenneté, vous devez de toute façon détenir le bien au moins 3 ans.)

Restrictions à la propriété étrangère : Généralités aucun pour la plupart des types de propriétésLes étrangers ne peuvent pas acheter dans les zones officiellement militaires ou dans certaines zones rurales, et certaines nationalités sont soumises à des restrictions (par exemple, les citoyens syriens ne peuvent pas acheter en raison de problèmes de réciprocité). Mais dans toutes les grandes villes et les zones côtières, les étrangers achètent librement des appartements, des maisons ou des biens immobiliers commerciaux.

Exigences d'investissement minimum : 400,000 XNUMX USD (ou équivalent en TL) achat immobilier pour être admissible Citoyenneté par investissement (CBI)Il peut s'agir d'une ou de plusieurs propriétés, mais elles doivent totaliser 400 3 $ ou plus et être détenues pendant 2022 ans. (Avant la mi-250, le seuil était de XNUMX XNUMX $.) Pour un permis de séjour, tout achat de propriété est éligible sans minimum – de nombreux étrangers obtiennent un permis de résidence à court terme en achetant une maison.

Voies d’accès à la résidence/à la citoyenneté : Le Programme CBI subventions Citoyenneté turque dans environ 4 à 6 mois à compter de la demande, sans condition de résidence et famille immédiate incluse. Les détenteurs de passeports ont ensuite accès sans visa ou avec visa à l'arrivée à plus de 110 pays. Alternativement, l'achat d'un bien immobilier de n'importe quelle valeur peut obtenir un permis renouvelable de 1 à 2 ans permis de résidence; après avoir vécu 5 ans (sans interruption prolongée), on peut demander la naturalisation, mais la plupart optent pour la voie directe du CBI. La Turquie autorise la double nationalité.

Revenus de location potentiels : Les rendements locatifs en Turquie sont assez élevés, en partie en raison des prix relativement bas de l'immobilier. Les appartements à Istanbul 5% –8% Les locations de vacances côtières peuvent générer de solides revenus en été grâce au tourisme. Cependant, notez que les contrats de location et les revenus sont généralement libellés en livres turques, qui ont connu une dépréciation - les investisseurs avisés peuvent louer aux expatriés en USD ou dans des secteurs comme les bureaux de catégorie A d'Istanbul. Malgré les fluctuations économiques, la demande de logements locatifs dans les grandes villes reste robuste (population jeune importante et urbanisation).

La stabilité économique: L'économie turque est importante mais marquée par une forte inflation (plus de 70 % en 2022) et une volatilité monétaire. La croissance du PIB a été 11.4% en 2021, 5.6 % en 2022, ce qui montre une forte dynamique. Le climat politique est relativement stable sous un leadership à long terme, bien que des risques géopolitiques existent. Pour les investisseurs, la Turquie offre l'attrait d'une citoyenneté rapide et de faibles impôts, mais il faut tenir compte du risque de change et planifier en conséquence (certains considèrent la propriété comme essentiellement décotée compte tenu de la faiblesse de la livre, la citoyenneté étant le véritable retour sur investissement).

Émirats arabes unis (Dubaï) – Un paradis fiscal pour les investisseurs immobiliers

Les Émirats arabes unis (en particulier Dubai) offre une résidence attrayante par investissement dans l'immobilier avec pratiquement zéro impôt sur la propriété ou le revenu. Investir sur En millions de 2 (~ 545,000 XNUMX $) de biens immobiliers peuvent donner droit à un visa de résidence à long terme. Les coûts courants sont faibles : pas d'impôt foncier, pas d'impôt sur les plus-values ​​et de bons rendements locatifs dans un marché dynamique. La stabilité économique et le style de vie luxueux des Émirats arabes unis ajoutent à leur attrait.

Taux de taxe foncière : Pas de taxe foncière annuelle À Dubaï ou aux Émirats arabes unis, les propriétaires ne paient que des frais municipaux minimes (par exemple, une taxe de 5 % sur la valeur locative si le bien est loué, ce qui s'apparente à une taxe d'habitation payée par les locataires). Des frais de service sont facturés aux promoteurs immobiliers, mais aucun prélèvement gouvernemental sur la valeur du bien n'est prélevé. En plus de l'absence de taxe foncière, les Émirats arabes unis n'imposent pas non plus d'impôt sur les sociétés, ce qui les rend très attractifs pour les investisseurs immobiliers d'entreprise.

Coûts de transaction: Frais de transfert du Dubai Land Department (DLD) of 4% du prix de vente (généralement payé par l'acheteur). Frais de courtage ~2 %. Pas de droits de timbre à proprement parler. Globalement, les frais de clôture à Dubaï sont d'environ 6 %. D'autres émirats ont des structures similaires (les frais de transfert d'Abu Dhabi sont de 2 %, etc.).

Impôts sur les gains en capital : Aucun. Les Émirats arabes unis ne prélèvent pas d’impôt sur le revenu des particuliers, les bénéfices provenant de la vente de biens immobiliers sont donc exonérés d’impôt. De même, les revenus locatifs ne sont pas imposés au niveau fédéral (bien que si vous les exploitez en tant qu’entreprise, il peut y avoir une TVA de 5 % sur les revenus locatifs à court terme).

Restrictions à la propriété étrangère : Les étrangers peuvent posséder des biens immobiliers en pleine propriété dans des zones désignées (par exemple, à Dubaï, de grandes zones comme Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, etc. sont en pleine propriété). En dehors de ces zones, un bail emphytéotique ou une propriété dans les EAU/CCG est requis. Mais les zones désignées en pleine propriété sont nombreuses et comprennent la plupart des projets immobiliers haut de gamme. Il n'y a aucune restriction de nationalité dans ces zones.

Exigences d'investissement minimum : AED 2,000,000 (≈545,000 XNUMX $) en biens immobiliers pour être admissible à un Visa doré de 10 ans. Dubaï propose également un visa d'investisseur immobilier de 5 ans pour 2 millions d'AED et un visa de 3 ans pour 750 2 AED (avec une hypothèque autorisée pour une partie de celui-ci). De nombreux expatriés obtiennent également des visas renouvelables de 1 ans pour des biens d'une valeur de XNUMX million d'AED ou plus dans le cadre d'anciens programmes. Il est important de noter qu'il ne s'agit pas d'un don - il s'agit d'un pur investissement.

Parcours vers la résidence/la citoyenneté : visas de résidence sont accordés dans les semaines suivant le transfert de propriété. Le Golden Visa de 10 ans permet une résidence à long terme avec un minimum de tracas (aucun parrainage nécessaire). La citoyenneté des EAU est pas offert automatiquement par investissement ; cela reste rare et par nomination (des changements juridiques récents permettent certaines naturalisations pour des investisseurs/professionnels exceptionnels). Prévoyez donc de profiter de la résidence – qui présente des avantages comme l’absence d’impôts et la facilité de déplacement à l’intérieur et à l’extérieur – plutôt que de la citoyenneté.

Revenus de location potentiels : Les rendements locatifs de Dubaï sont parmi les plus élevés au monde pour un marché développé. Les rendements bruts moyens 6-7% pour les appartements (plus de 8 % dans certaines zones) et environ 5 % pour les villas. La demande est forte de la part d'une population expatriée en pleine expansion et des entreprises. Notez que les lois sur la location favorisent les propriétaires (avec des augmentations réglementées) et que l'absence d'impôt sur le revenu signifie que vous gardez ce que vous gagnez. Cela permet d'obtenir d'excellents rendements nets.

La stabilité économique: Le dirham des Émirats arabes unis est rattaché au dollar américain, éliminant le risque de change. L'économie est très stable, avec Croissance du PIB de 7.6% En 2022, la croissance est portée par des secteurs diversifiés (tourisme, commerce, finance, ainsi que pétrole). L'inflation est faible (~5%). L'environnement politique est très stable. Ces facteurs, ainsi que des infrastructures de classe mondiale, font des EAU une destination d'investissement de premier ordre.

Saint-Kitts-et-Nevis (Caraïbes) – Citoyenneté rapide et sérénité fiscale

La nation caribéenne de Saint-Kitts-et-Nevis a été pionnière dans le domaine Citoyenneté par investissement (CBI) programme. Investir $ 300,000- $ 400,000 dans l'immobilier peut débloquer un deuxième passeport en quelques mois. Au-delà de l'avantage de la citoyenneté, posséder une propriété ici s'accompagne taxes très basses – pas d'impôt sur le revenu ou sur les plus-values, et seulement un petit impôt foncier. C'est une option intéressante pour ceux qui recherchent une citoyenneté rapide dans une région tropicale et fiscalement avantageuse.

Taux de taxe foncière : Un impôt foncier annuel modeste divisé en éléments fonciers et immobiliers. Par exemple, les biens résidentiels à Saint-Kitts sont taxés à 0.2 % de la valeur du bâtiment plus 0.2 % de la valeur foncière. (Les taux de Nevis sont similaires, avec 0.156 % pour la construction et 0.75 % pour le terrain.) En bref, les taux effectifs sont d'environ 0.3 à 0.4 %, ce qui est très faible par rapport aux normes mondiales.

Coûts de transaction: Droit de timbre sur les ventes immobilières est 10 % (généralement payé par le vendeur). En tant qu'acheteur via le programme CBI, vous achetez généralement auprès d'un développeur ou d'un projet approuvé avec certains frais intégrés. Les acheteurs étrangers en dehors du CBI paient normalement également une licence foncière étrangère de 10 %, mais Les investisseurs de la CBI sont exemptés des frais de licence étrangèreEn dehors de cela, les frais de clôture (juridiques, d’enregistrement) sont minimes (~1–2 %).

Impôts sur les gains en capital : Aucun. Saint-Kitts-et-Nevis n'impose pas d'impôt sur les plus-values ​​aux particuliers. Si vous revendez votre propriété (après la période de détention minimale), tout bénéfice est à vous en franchise d'impôt. Il existe également pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques dans la fédération. Saint-Kitts-et-Nevis n'impose pas non plus d'impôt sur le revenu, ce qui renforce encore son attrait pour les investisseurs immobiliers.

Restrictions à la propriété étrangère : En dehors du programme CBI, les étrangers doivent obtenir un Permis de propriété foncière pour étrangers (10 % de la valeur de la propriété) pour acheter un bien immobilier. Les projets approuvés par la CBI renoncent à cette exigence pour les participants au programme. En pratique, la plupart des investisseurs de la CBI s'en tiennent à l'achat dans des complexes hôteliers/condos approuvés par le gouvernement, ce qui simplifie le processus. Il n'y a aucune limite au rapatriement des revenus locatifs ou du produit de la vente.

Exigences d'investissement minimum : 400,000 XNUMX $ (pleine propriété) ou $325,000 (propriété partagée) dans un projet immobilier approuvé par le gouvernement. L'option de 325 7 $ signifie généralement l'achat d'une part ou d'une unité dans un complexe hôtelier, et elle doit être conservée pendant 400 ans (alors que l'option de 5 XNUMX $ doit être conservée pendant XNUMX ans). Ces seuils accordent également la citoyenneté à une famille. (Il existe également une voie de donation pure pour la citoyenneté, mais vous n'obtenez alors pas d'actif tangible.)

Voies d’accès à la résidence/à la citoyenneté : Il s'agit d'un citoyenneté directe programme – vous et votre famille devenez citoyens de Kittitian dans environ 4 à 6 mois après vérification préalable, sans aucune condition de résidence. Le passeport permet de voyager sans visa dans plus de 150 pays, y compris l'espace Schengen de l'UE. Vous n'êtes pas obligé de vivre à Saint-Kitts (même si vous êtes le bienvenu). Il s'agit d'un véritable échange d'investissement contre un passeport, l'un des plus rapides du marché.

Revenus de location potentiels : Les propriétés sous CBI sont souvent des complexes hôteliers de luxe ou des condos qui participent à des programmes de location. Si l'utilisation personnelle est un motif pour certains, vous pouvez également gagner des rendements locatifs grâce au tourisme en plein essor dans les Caraïbes. Les rendements attendus pourraient être d'environ 2-5% net, car de nombreuses unités se trouvent dans des complexes haut de gamme avec gestion locative (l'avantage est un revenu sans tracas en USD). Les îles connaissent une forte arrivée de touristes et un taux d'occupation élevé en saison, ce qui permet aux propriétaires de couvrir les coûts et d'obtenir un certain rendement, même si le principal « rendement » pour beaucoup est la deuxième citoyenneté elle-même.

La stabilité économique: Saint-Kitts-et-Nevis a une petite économie axée sur le tourisme et est politiquement stable en tant que démocratie parlementaire. La monnaie, le dollar des Caraïbes orientales, est indexé sur le dollar américain (à environ 2.7 EC pour 1 USD), ce qui maintient l'inflation à un niveau bas. Pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, pas de droits de succession ou d'héritage. Bien que l'économie ne soit pas importante (croissance du PIB d'environ 13 % en 2022, rebond après la Covid), elle est soutenue par un système bancaire stable et le programme CBI le plus ancien qui génère des revenus substantiels. Le style de vie décontracté et le système de common law britannique rassurent également les investisseurs.

Panama – Résidence conviviale, faibles impôts, rendements élevés

Le Panama est depuis longtemps un favori pour les investisseurs expatriés, offrant des opportunités faciles résidence via l'immobilier (investir $200,000 + et sont admissibles aux programmes de pays amis ou de visa d'investisseur). Le pays se vante faibles impôts fonciers – avec des exemptions généreuses – et sans impôt sur les revenus de source étrangère. L'horizon de Panama City raconte l'histoire d'un centre moderne et en pleine croissance avec une forte demande de location et une stabilité basée sur le dollar.

Taux de taxe foncière : Tarifs progressifs avec un seuil d’exonération élevé. Si la propriété est votre résidence principale (déclarée comme « résidence principale familiale »), 0 % sur les premiers 120,000 $, puis 0.5 % d'une valeur de 120 700 $ à XNUMX XNUMX $, et 0.7 % plus de 700 0.6 $. S'il ne s'agit pas d'une résidence principale, les taux généraux sont de 250 % jusqu'à 0.8 250 $, 500 % de 1.0 500 $ à 5 20 $, XNUMX % au-dessus de XNUMX XNUMX $. Ces taxes sont sur les valeurs estimées (souvent conservatrices). De nombreux nouveaux développements bénéficient également d'une exonération fiscale de XNUMX à XNUMX ans pour le bâtiment. En tant que propriétaire immobilier au Panama, vous bénéficiez de faibles taxes foncières et d'exonérations généreuses, ce qui en fait une destination d'investissement attrayante. Dans l'ensemble, les taxes foncières annuelles dépassent rarement quelques milliers de dollars, même pour l'immobilier de luxe, et sont souvent quelques centaines ou zéro.

Coûts de transaction: Taxe de transfert of 2% sur le prix de vente (généralement payé par le vendeur). Les acheteurs couvrent généralement frais juridiques (~1% ou moins) et une diligence raisonnable. Commissions des agents immobiliers ~5%. De plus, le vendeur paie à l'avance une 3% de retenue à la source sur les « plus-values ​​» sur le prix de vente brut, qui agit comme une avance sur la plus-value réelle (voir ci-dessous). En pratique, les coûts totaux de transaction aller-retour s'élèvent à environ 6 à 8 %.

Impôts sur les gains en capital : 5% plat sur le gain pour les particuliers, mais le code des impôts simplifie cela en prenant 3 % du prix de vente comme retenue automatique (vous pouvez déposer une demande d'ajustement si 3 % du prix dépasse 5 % de votre gain réel). Si la propriété était votre résidence principale pendant 3 ans ou plus, vous pouvez demander une exonération sur une vente jusqu'à 500 XNUMX $ de gain. En général, l'impôt sur les plus-values ​​au Panama est faible et simple.

Restrictions à la propriété étrangère : Aucun. Les étrangers peuvent posséder des biens immobiliers en pleine propriété, notamment des condominiums, des maisons et des terrains titrés. La seule restriction concerne les îles et les propriétés situées à moins de 10 km des frontières nationales, qui nécessitent une autorisation. Dans les zones balnéaires, n'oubliez pas que les 22 premiers mètres à partir de la ligne de marée haute sont publics (pas de plages privées), mais cela n'empêche pas le développement de complexes hôteliers. Le Panama dispose de lois foncières strictes qui protègent les propriétaires, quelle que soit leur nationalité.

Exigences d'investissement minimum : 200,000 XNUMX $ l'investissement dans l'immobilier panaméen est désormais admissible dans le cadre de la Visa des nations amies (règles révisées). Il y a aussi un Visa d'investisseur qualifié si vous investissez $300,000 (cela permet d'accéder immédiatement à la résidence permanente). À partir de 2024, le seuil de 300 500 $ devrait passer à XNUMX XNUMX $, les investisseurs sont donc impatients d'agir. Quoi qu'il en soit, les barrières au Panama sont relativement faibles et vous obtenez un actif titré pour votre argent (contrairement aux programmes de dépôt pur).

Voies d’accès à la résidence/à la citoyenneté : Le Visa des nations amies (avec une propriété de 200 XNUMX $) accorde un Résidence temporaire d'un an, après quoi on peut obtenir résidence permanenteL’ Investisseur qualifié subventions d'itinéraire résidence permanente immédiate dans environ 30 jours. Après 5 ans de résidence, vous pouvez demander citoyenneté (nécessite une connaissance basique de l'espagnol et une certaine intégration). Notamment, le Panama autorise dans la pratique la double nationalité (bien qu'officiellement, il faille prêter serment de renonciation à l'ancienne nationalité, ce qui n'est pas appliqué). De nombreux investisseurs choisissent de profiter d'une résidence indéfinie - qui n'exige pas de séjour physique - sans demander la citoyenneté, car le Panama ne taxe déjà pas les revenus étrangers.

Revenus de location potentiels : Panama City offre des rendements locatifs attractifs, en moyenne 6–7 % brutLes appartements modernes de grande hauteur dans des zones privilégiées sont recherchés par les dirigeants des multinationales. Le marché locatif au Panama est libellé en USD (aucun risque de change) et les taux d'occupation sont solides. Par exemple, le rendement brut moyen de la ville de Panama était de 6.78% en 2024 et devrait se stabiliser autour de 6 % d'ici 2026. En dehors de la capitale, les locations à court terme dans les communautés balnéaires (Coronado, Bocas del Toro, etc.) peuvent également générer des revenus, bien que ces marchés soient plus petits. Dans l'ensemble, en tant que centre d'affaires international et destination de retraite, le Panama offre une demande de location fiable.

La stabilité économique: L'économie du Panama est l'une des plus dynamiques d'Amérique latine, alimentée par le canal de Panama, la logistique, la finance et le tourisme. Elle utilise Dollar américain comme monnaie (pas de risque de change, faible inflation ~ 2%). Le PIB devrait croître 19 % au total au cours des cinq prochaines annéesLe pays est politiquement stable et très accueillant pour les capitaux étrangers. L'absence d'impôt sur les revenus offshore et un système fiscal territorial ajoutent à son attractivité. En bref, le Panama combine commodités du premier monde au attrait tropical et des politiques favorables aux investisseurs.

Ile Maurice – Résidence sur une île paradisiaque sans taxe foncière

L'île Maurice, une nation insulaire stable dans l'océan Indien, offre une Résidence par investissement régime d'achat de biens immobiliers $375,000 +. Il se distingue par le fait d'avoir pas de taxes foncières annuelles, pas d'impôt sur les plus-values, et un impôt forfaitaire de 15 % sur les revenus locatifs ou autres. Être propriétaire d'une villa ou d'un appartement à l'île Maurice vous garantit non seulement la résidence, mais également l'accès à une économie en pleine croissance et à une destination de style de vie de luxe appréciée des retraités et des entrepreneurs du monde entier.

Taux de taxe foncière : Pas de taxe foncière récurrente sur les propriétés résidentielles. Une fois que vous avez payé la taxe de transfert et l'enregistrement, il n'y a pas de taxe foncière municipale annuelle (seulement des frais municipaux modestes pour les services). C'est un énorme avantage - l'île Maurice vous permet vraiment de détenir des biens immobiliers presque sans impôt. Alors que les taxes foncières jouent un rôle important dans le financement des services locaux dans de nombreux pays, l'île Maurice offre un avantage unique en n'ayant pas de taxes foncières récurrentes.

Coûts de transaction: Taxe d'enregistrement (de transfert) of 5% de la valeur de la propriété, payée par l'acheteur. Le vendeur paie également une taxe d'enregistrement de 5 % de son côté lors de la vente (en fait un droit de mutation). Les frais de notaire sont d'environ 1 à 2 % (échelonnés). Donc environ 6 à 7 % de frais de clôture dans chaque sens. pas de droit de timbre ou la TVA sur les ventes de logements à la revente. Pour les propriétés résidentielles par investissement approuvées, ces taxes sont simples et souvent incluses dans les prix du promoteur.

Impôts sur les gains en capital : Aucun. L'île Maurice n'impose pas d'impôt sur les plus-values ​​sur les ventes immobilières. De plus, il n'y a pas d'impôt sur les successions à l'île Maurice. Les revenus locatifs sont imposés au taux forfaitaire de 15 % (sans impôt sur les premiers 390 2023 MUR de revenu annuel pour les résidents à partir de XNUMX en raison de réductions).

Restrictions à la propriété étrangère : Les étrangers peuvent acheter dans le cadre de programmes désignés : Schéma de Développement Immobilier (PDS), Programme de villégiature intégré (IRS), programme de ville intelligente ou appartements au rez-de-chaussée + 2. Essentiellement, les villas de luxe, les condos et les propriétés de villégiature dans des développements approuvés sont accessibles aux non-citoyens. L'achat d'une propriété locale autonome en dehors de ces programmes n'est généralement pas autorisé à moins que vous ne deveniez citoyen. Mais les choix au sein de ces programmes sont vastes - des domaines de golf aux condos en bord de mer. Chaque achat supérieur à 375 XNUMX $ est accompagné d'un permis de séjour.

Exigences d'investissement minimum : USD $ 375,000 (ou équivalent MUR) dans un Propriété PDS/IRS/SCS pour être éligible à un permis de résidence. Ce permis reste valable tant que vous détenez le bien. (Les conjoints et les personnes à charge sont inclus.) Les propriétés de cette gamme sont généralement des appartements ou des villas haut de gamme de 2 à 3 chambres à l'île Maurice. Les montants inférieurs ne donneront pas droit à la résidence, mais les étrangers peuvent toujours acheter des appartements dans des immeubles de plus de 2 XNUMX m² sans minimum, mais sans l'avantage de la résidence.

Voies d’accès à la résidence/à la citoyenneté : L'achat d'une propriété de 375 XNUMX $ et plus accorde une Permis de séjour renouvelable de 10 ans (maintenant souvent donné comme résidence permanente à condition de posséder une propriété). Après vivre 2 ans en continu à l'île Maurice, on peut demander une résidence permanente de 20 ans. Citoyenneté est possible après 7 ans de résidence à l'île Maurice, mais elle est accordée au cas par cas (il n'existe pas de citoyenneté directe par investissement). De nombreux investisseurs se contentent de la résidence renouvelable, qui n'a aucune condition de séjour - vous pouvez y vivre ou non. En tant que résident, vous ne payez des impôts locaux que sur les revenus de source locale et pouvez transférer des fonds librement.

Revenus de location potentiels : L'île Maurice dispose d'un marché locatif sain, porté par les expatriés (secteurs de la finance, du textile, de l'informatique) et les touristes de long séjour. Les rendements locatifs bruts sont d'environ 3% –5% dans les zones recherchées (par exemple 4 % à Rivière Noire, 5 % à Grand Baie). Les locations de vacances peuvent rapporter des tarifs élevés en haute saison (d'octobre à avril) - les propriétés sont souvent accompagnées d'une gestion locative pour les étrangers. La combinaison des rendements locatifs et de l'appréciation du capital à long terme (les prix de l'immobilier à Maurice sont en constante augmentation) signifie que les investisseurs peuvent bénéficier de rendements globaux solides, en plus de l'avantage de la résidence.

La stabilité économique: L'île Maurice est connue comme l'une des économies les plus stables et les plus prospères d'Afrique, avec Croissance du PIB ~7.8% en 2022 et une base diversifiée (services financiers, tourisme, industrie manufacturière). Inflation ~10% en 2022 mais historiquement basse. Roupie mauricienne est assez stable. La situation politique est très stable (démocratie de style Westminster). Maurice se classe parmi les premiers pays où il est facile de faire des affaires et jouit d'un État de droit solide. Pour les résidents, il existe un impôt forfaitaire de 15 % sur le revenu local et pas d'impôt sur le revenu mondial pour les résidents non domiciliés, ce qui en fait un paradis fiscal pour beaucoup. En bref, l’île Maurice offre une vie insulaire en toute tranquillité financière.

Mexique – Vie ensoleillée, résidence facile, impôt foncier ultra-faible

Le Mexique n’a pas de programme formel de visa doré, mais il offre résidence temporaire et permanente facile à ceux qui achètent des biens immobiliers et répondent à des exigences financières modestes. Pour les investisseurs, le Mexique offre des opportunités incroyables faibles impôts fonciers (souvent moins de 0.1 % par an) et aucune restriction sur la propriété immobilière pour les étrangers (à l'exception des fiducies foncières côtières). Associé à un chemin relativement rapide vers la citoyenneté (à peine 5 ans) et à des marchés locatifs solides dans les destinations de vacances, le Mexique est un choix de premier ordre pour les investisseurs nord-américains à la recherche de valeur et de style de vie.

Taux de taxe foncière : Taxes foncières annuelles « prédiales » au Mexique sont notoirement bas – généralement 0.1% –0.3% de la valeur cadastrale (avec des taux exacts fixés par chaque municipalité). Dans de nombreux cas, les propriétaires de maisons de 250,000 0.19 $ ne paient que quelques centaines de dollars par an. Par exemple, à Playa del Carmen, la taxe foncière s'élève à environ 15 % de la valeur imposable. Les remises pour paiement anticipé (30 à XNUMX % de réduction si vous payez en janvier ou à l'avance) rendent le prix encore plus avantageux. En résumé, les frais de possession sont négligeables.

Coûts de transaction: Taxe d'acquisition (ISAI) of 2% –4.5% (selon l'État) sur la valeur estimée de la propriété est payée à l'achat. Les frais de notaire et d'enregistrement totalisent 1 à 2 %. Les acheteurs paient généralement les frais de clôture tandis que les vendeurs paient les commissions des agents (5 à 6 %). Ainsi, les frais de clôture totaux d'un acheteur sont d'environ 5 à 6 %. Notamment, les acheteurs étrangers dans les zones réglementées (par exemple les zones côtières) utiliseront une fiducie bancaire (fideicomiso) qui comporte des frais d'installation (500 à 1,000 500 $) et des frais annuels (XNUMX $).

Impôts sur les gains en capital : Lors de la vente, les non-résidents sont soumis à Taxe de 25% sur le prix de vente brut, ou une option de 35% de gain net si certains critères sont remplis. Cependant, si vous devenez un Résident fiscal mexicain et la propriété est votre résidence principale depuis plus de 3 ans, vous pouvez bénéficier d'une exonération substantielle de l'impôt sur les plus-values ​​(environ jusqu'à 250 XNUMX $ de plus-values ​​exonérées d'impôt, une vente tous les deux ou trois ans). De nombreux expatriés prévoient simplement de devenir résidents avant de vendre pour en profiter. En général, le régime des plus-values ​​​​du Mexique récompense ceux qui déménagent et résident réellement dans leur propriété.

Restrictions à la propriété étrangère : Les étrangers peuvent posséder des biens immobiliers pleine propriété partout, sauf dans la « zone restreinte » qui se situe à moins de 50 km de la côte ou à 100 km d’une frontière terrestre. Dans ces zones, les étrangers achètent simplement via un fiducie fideicomiso (avec une banque mexicaine en tant que fiduciaire détenant le titre à votre profit) ou via une société mexicaine. Il s’agit d’un processus standard – par exemple, les condos de Los Cabos, les maisons de Riviera Maya, les villas de Puerto Vallarta, etc., sont généralement détenus dans des fiducies bancaires par des propriétaires étrangers. Les fiducies ont une durée de 50 ans renouvelable et vous donnent tous les droits de propriété (vous pouvez vendre, léguer, etc.). Donc, en pratique, il existe aucune restriction réelle, juste une étape administrative supplémentaire dans les zones touristiques.

Exigences d'investissement minimum : Il ya pas de minimum fixe pour acheter une propriété, mais à des fins de résidence, d'investissement ~4.3 millions MXN (≈230,000 XNUMX $) Les personnes qui détiennent un permis de résidence temporaire dans l'immobilier mexicain peuvent prétendre à un visa de résident temporaire dans la catégorie des investisseurs. (Ce seuil fluctue en fonction du taux de change et du salaire minimum journalier.) Par ailleurs, le fait de présenter des revenus ou des économies suffisants peut permettre d'obtenir la résidence sans nécessairement acheter un bien immobilier de grande valeur. De nombreux retraités sont admissibles avec un revenu mensuel d'environ 2,500 150 $ ou un solde bancaire d'environ XNUMX XNUMX $. Cela dit, l'achat d'un bien immobilier de valeur substantielle peut renforcer une demande de résidence si nécessaire.

Voies d’accès à la résidence/à la citoyenneté : Offres Mexique Résidence temporaire (RT) jusqu'à 4 ans, souvent réalisable en répondant à des critères de revenu ou d'investissement. Être propriétaire d'un bien immobilier peut aider à répondre au critère « investisseur ». Après 4 ans en tant que résident temporaire, vous pouvez passer à Résident permanent (RP) (ou certains sont immédiatement éligibles grâce à un revenu/investissement plus élevé). Citoyenneté est possible après 5 ans de résidence (ou 2 ans si vous êtes marié à un Mexicain). Le Mexique autorise la double nationalité. Il est important de noter que la résidence au Mexique a aucune exigence de séjour physique – vous pouvez le conserver en ne laissant pas expirer votre visa. Cela signifie que vous pourriez investir dans une maison mexicaine, obtenir la résidence, mais ne pas être obligé d’y vivre à plein temps (bien que le temps passé dans le pays soit utile si vous souhaitez obtenir la citoyenneté et parler espagnol).

Revenus de location potentiels : Les destinations touristiques du Mexique offrent d'excellentes opportunités de location. Par exemple, les locations à court terme à Cancun/Playa ou Cabo peuvent rapporter % 8 + brut en USD en temps normal, compte tenu du flux constant de vacanciers. Les locations à long terme dans des villes comme Mexico, Mérida ou Guadalajara peuvent rapporter 4-6%Les prix de l'immobilier sont relativement bas tandis que les loyers (en particulier ceux des étrangers ou des nomades numériques) sont décents, offrant un bon retour sur investissement. Et comme les impôts fonciers sont minimes, vos rendements nets restent élevés. Notez que les revenus locatifs des non-résidents sont soumis à une retenue à la source de 25 %, mais en tant que résident, vous pouvez payer environ 15 % après déductions.

La stabilité économique: Le Mexique possède une économie importante et diversifiée (15e au niveau mondial). Croissance d'environ 3.1 % en 2022, inflation d'environ 7.9 %. Le peso est resté relativement stable ces derniers temps. Bien que des problèmes de sécurité existent dans certaines régions, des millions d'expatriés vivent paisiblement dans de nombreuses régions. Le gouvernement encourage les investissements étrangers ; le système juridique protège la propriété privée (les dépôts fiduciaires et l'assurance titres sont désormais courants dans les transactions). Culturellement et géographiquement, le Mexique est très accessible pour les Nord-Américains. La combinaison d'un climat chaud, d'un faible coût de la vie et de la facilité d'obtention de la résidence fait du Mexique un choix convaincant malgré certaines nuances bureaucratiques.

Conclusion

Investir dans l’immobilier pour obtenir la résidence ou la citoyenneté peut être une décision stratégique, mais le choix du bon pays dépend de l’efficacité fiscale, des seuils d’investissement, du potentiel de revenus locatifs et de la stabilité économique.

En termes de faibles impôts fonciers et de rendements locatifs élevés, des destinations comme Dubaï (EAU), l'île Maurice, Panama et Saint-Kitts-et-Nevis se démarquent. Ces pays proposent des impôts fonciers nuls ou négligeables, ce qui les rend attractifs pour les investisseurs soucieux de leur fiscalité.

Si votre objectif est d’obtenir la citoyenneté rapidement, la Turquie et Saint-Kitts-et-Nevis offrent la citoyenneté par investissement en 4 à 6 mois avec des restrictions minimales. Pour ceux qui recherchent une résidence européenne, la Grèce et Chypre proposent des programmes d’investissement immobilier avec des voies d’accès à la résidence permanente et à la citoyenneté éventuelle.

Pour une appréciation à long terme et des fondamentaux économiques solides, le Mexique et le Panama offrent des marchés locatifs à forte demande et des économies en croissance, garantissant des rendements locatifs stables et une appréciation du capital.

En fin de compte, le meilleur choix dépend de votre stratégie d’investissement :

• Vous souhaitez devenir propriétaire d'un bien immobilier exonéré d'impôt ? Dubaï et l'île Maurice n'ont pas d'impôt foncier annuel.

• Vous souhaitez générer des revenus locatifs élevés ? Le Mexique, le Panama et la Grèce bénéficient de rendements locatifs élevés.

• Vous avez besoin d'un deuxième passeport rapidement ? La Turquie et Saint-Kitts-et-Nevis proposent l'obtention directe de la citoyenneté par investissement immobilier.

• Vous souhaitez obtenir la résidence dans l'UE et la citoyenneté ? La Grèce et Chypre proposent des options flexibles de Golden Visa.

Quel que soit votre objectif – optimisation fiscale, revenus locatifs ou mobilité internationale – ces destinations offrent des avantages uniques. Avant d’investir, consultez des experts juridiques et fiscaux pour structurer efficacement votre investissement immobilier.