TL. DR
- Օտարերկրյա քաղաքացիները չեն կարող անմիջականորեն տիրապետել հողի Հայաստանում. հող անձամբ գնելու փորձերը կարող են անվավեր ճանաչվել Հողային օրենսգրքի համաձայն (Հողային օրենսգիրք).
- Օտարերկրացիները կարող են անմիջապես գնել բնակարաններ և առանձին առևտրային տարածքներ. գյուղատնտեսական հողերը արգելված են անձնական սեփականության համար (Վարդանյան և գործընկերներ).
- Հողերը վերահսկելու երկու համապատասխան եղանակ՝ սեփականացնել այն 100% օտարերկրյա սեփականության ներքո գտնվող հայկական ՍՊԸ-ի միջոցով կամ կնքել երկարաժամկետ հողի վարձակալության պայմանագիր (հաճախ մինչև մոտ 99 տարի):Վարդանյան և գործընկերներ; Վարդանյան և գործընկերներ).
- Յուրաքանչյուր գործարք պետք է նոտարականացվի, ապա գրանցվի Պետական Կադաստրում։ Միայն Կադաստրի գրանցումն է տալիս սեփականության կամ վարձակալության իրավունք (Վարդանյան և գործընկերներ).
- Ստացեք ՀՀ ՀՎՀՀ և կադաստրի վավեր քաղվածք՝ սեփականության իրավունքի վկայականը, սահմանափակումները և հողի կատեգորիան ստուգելու համար (Վարդանյան և գործընկերներ).
Հայաստանը գրավիչ անշարժ գույքի հնարավորություններ է առաջարկում, սակայն օտարերկրյա քաղաքացիների համար հողի սեփականության կանոնները խիստ են։ Հասկանալով, թե ինչ կարող եք ուղղակիորեն գնել և երբ օգտվել հայկական ընկերությունից կամ երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրից, կարող եք ձեզ փրկել անվավեր գործարքներից և թանկարժեք ուշացումներից։
Այս ուղեցույցը բացատրում է օտարերկրյա հողերի սեփականության իրավական արգելքը, թույլատրելի այլընտրանքները և ճշգրիտ քայլերը՝ ՀՎՀՀ, նոտարական վավերացում և պետական կադաստրի գրանցում, որոնք ձեր իրավունքները դարձնում են կիրառելի։
Իրավական արգելք. ինչու՞ օտարերկրացիները չեն կարող ուղղակիորեն տիրապետել հողի Հայաստանում
ՀՀ օրենսդրության համաձայն՝ օտարերկրյա քաղաքացիներին արգելվում է հողի նկատմամբ սեփականության իրավունք ունենալ։ Հետևաբար, օտարերկրյա անձի կողմից հողի ուղղակի գնումը կարող է անվավեր լինել, եթե այն չի իրականացվում համապատասխան իրավական կառուցվածքի միջոցով, ինչպիսիք են հայկական ընկերությունը կամ երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագիրը, որը հողի սեփականության իրավունքը չի վերապահում անհատին ():Հայաստանի Հանրապետության հողային օրենսգիրք).
Այս սահմանափակմանը չնայած, անշարժ գույքի ներդրումները շարունակում են ակտիվ մնալ. արտասահմանյան կողմից գլխավորվող գործարքները կազմել են գործարքների զգալի մասը, այդ թվում՝ 2,223 գործարք 2023 թվականի առաջին կիսամյակում և գործարքների 6.8%-ը՝ 2025 թվականի կեսերին, ինչը ընդգծում է գնումների ճիշտ կառուցվածքավորման կարևորությունը (Ֆինպորտ/ԱրմԻնֆո, 2023; Ֆինպորտ/ԱրմԻնֆո, 2025).
Ինչ կարող են օտարերկրացիները ուղղակիորեն գնել՝ բնակարաններ
Արտասահմանյան գնորդները կարող են անմիջապես բնակարաններ ձեռք բերել Հայաստանում: Ձեզ անհրաժեշտ կլինի վավեր անձնագիր, ՀՀ հարկ վճարողի հաշվառման համարանիշ (ՀՎՀՀ) և համապատասխան թարգմանություններ/ապոստիլներ, որտեղ դա կիրառելի է: Գնման պայմանագիրը պետք է նոտարականացվի և գրանցվի Պետական կադաստրում՝ սեփականության իրավունքի ձեռքբերման համար (ստուգաթերթիկ՝ փաստաթղթեր, ՀՎՀՀ, թարգմանություններ, գրանցում).
Եթե պլանավորում եք տեղափոխվել կամ երկար ժամանակ անցկացնել երկրում, կարող եք նաև դիտարկել երկարաժամկետ մնալու տարբերակներ, ինչպիսիք են՝ բնակություն Հայաստանում և մատչելի վիզա.
առևտրային միավորներ և գյուղատնտեսական հողերի սահմանափակումներ
Օտարերկրացիները կարող են ուղղակիորեն գնել առևտրային տարածքներ (օրինակ՝ գրասենյակներ, մանրածախ առևտրի կետեր)՝ համաձայն սովորական գրանցման կանոնների։ Այնուամենայնիվ, գյուղատնտեսական հողերը հասանելի չեն օտարերկրյա քաղաքացիների անմիջական սեփականության համար, և հողամասին վերաբերող ցանկացած գույք պետք է ուշադիր վերանայվի՝ հողի սահմանափակ իրավունքներ ձեռք բերելուց խուսափելու համար (Վարդանյան և գործընկերներ; Հողային օրենսգիրք).
Եթե կառույցը գտնվում է առանձին հողամասի վրա, դիտարկեք կամ հողը ձեռք բերելու, կամ համապատասխան երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագիր կնքելու հնարավորությունը։ Երկու ճանապարհներն էլ տարածված են և լավ փորձարկված են պրակտիկայում (ՍՊԸ երթուղի; վարձակալության երթուղի).
Հողամասի տիրապետումը հայկական ընկերության միջոցով (100% օտարերկրյա սեփականության ՍՊԸ). մեխանիզմներ և իրավական հիմքեր
Ստանդարտ լուծում է հող ձեռք բերել տեղական սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերության (ՍՊԸ) միջոցով: Հայաստանի օրենսդրությունը թույլ է տալիս, որ ՍՊԸ-ն լինի 100% օտարերկրյա սեփականության ներքո, և նման ընկերությունը կարող է օրինականորեն ձեռք բերել հող, այդ թվում՝ գյուղատնտեսական հողամասեր՝ համաձայն կորպորատիվ և կադաստրի սովորական ընթացակարգերի ():Վարդանյան և գործընկերներ).
Ներդրողները հաճախ նախընտրում են այս ուղին զարգացման նախագծերի, ֆերմաների կամ շենքերի և հողերի համատեղող անշարժ գույքի համար: Այն նաև պարզեցնում է ապագա վերավաճառքը կամ փոխանցումը՝ վաճառելով ընկերության բաժնետոմսերը: Գրանցման օգնության համար տե՛ս Հայկական ընկերության ստեղծում.
Դիմելու կարգը (ՍՊԸ ուղի՝ բարձր մակարդակի քայլեր)
- Ստեղծեք հայկական ՍՊԸ (թույլատրվում է 100% օտարերկրյա սեփականություն), նշանակեք տնօրեն(ներ) և ստացեք ընկերության հարկային գրանցում (ՍՊԸ-ի սեփականություն).
- Անհրաժեշտության դեպքում ձեռք բերեք ձեր անձնական ՀՀ ՀՎՀՀ-ն՝ որպես բաժնետեր/տնօրեն գործարքներին մասնակցելու համար (ՀՎՀՀ պահանջ).
- Իրականացնել պատշաճ ստուգում (կադաստրի քաղվածք)՝ վաճառողի սեփականության իրավունքը, հողի կատեգորիան և սահմանափակումները հաստատելու համար (Կադաստրի քաղվածք).
- Ստորագրեք վաճառքի պայմանագիրը ընկերության անունից, վավերացրեք նոտարական կարգով։
- Գրանցեք փոխանցումը Պետական Կադաստրում՝ հողի սեփականության իրավունքը ՍՊԸ-ին փոխանցելու համար (Կադաստրի գրանցում).
Երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրեր (մինչև մոտ 99 տարի). երբ վարձակալությունը սեփականության գործնական այլընտրանքն է։
Երբ ընկերության ստեղծումը ցանկալի չէ, օտարերկրացիները կարող են ապահովել արդյունավետ վերահսկողություն երկարաժամկետ հողային վարձակալության միջոցով: Հայաստանում հողային վարձակալության պայմանագրերը կարող են տրամադրվել երկարաձգված ժամկետով՝ սովորաբար մինչև մոտավորապես 99 տարի, ինչը կայունություն է ապահովում գյուղատնտեսական, արդյունաբերական կամ զարգացման նպատակներով օգտագործման համար՝ առանց հողի սեփականության արգելքը խախտելու ():Վարդանյան և գործընկերներ).
Վարձակալության պայմանագրերը կարող են կառուցվել այնպես, որ ներառեն զարգացման իրավունքներ, փոխանցման կետեր և երկարաձգման տարբերակներ, սակայն դրանք չեն վերածվում հողի սեփականության, եթե հողը չի պահվում համապատասխան կազմակերպության կողմից (օրինակ՝ հայկական ՍՊԸ):
Դիմելու կարգը (երկարաժամկետ վարձակալության ուղի)
- Ստացեք հողամասի կադաստրի քաղվածք՝ սեփականության իրավունքը, կատեգորիան (օրինակ՝ գյուղատնտեսական vs քաղաքային) և սահմանափակումները հաստատելու համար (Կադաստրի քաղվածք).
- Կազմեք վարձակալության պայմանագիր՝ հստակ ժամկետով, թույլատրելի օգտագործման և բարելավման իրավունքներով, վավերացրեք վարձակալության պայմանագիրը նոտարական կարգով։
- Գրանցեք վարձակալության պայմանագիրը Պետական կադաստրում։ Միայն գրանցված վարձակալության պայմանագրերն են կիրառելի երրորդ անձանց նկատմամբ (գրանցման պահանջը).
Նոտարական վավերացում
Հայաստանում անշարժ գույքի վաճառքի կամ վարձակալության պայմանագրերը նոտարական կարգով վավերացվում են՝ կատարումը հաստատելու համար: Արտասահմանյան գնորդների համար համոզվեք, որ ձեր անձնագիրը, կորպորատիվ փաստաթղթերը (եթե գնում եք կատարում ՍՊԸ-ի միջոցով) և ցանկացած օտարերկրյա փաստաթուղթ թարգմանված են և պատշաճ կերպով ապոստիլացված կամ օրինականացված՝ օրենքով սահմանված կարգով (փաստաթղթերի և թարգմանությունների ստուգաթերթիկ).
Նոտարական վավերացումը հաստատում է կողմերի ինքնությունը և համաձայնությունը, բայց ինքնին չի փոխանցում սեփականության կամ վարձակալության իրավունքները։
Պետական կադաստրի գրանցումը և սեփականության իրավունքի ձեռքբերման կարգը
Սեփականության և որոշակի երկարաժամկետ վարձակալության իրավունքները ձեռք են բերվում միայն Պետական կադաստրում գրանցվելուց հետո: Կադաստրում գրանցման բացակայության դեպքում նոտարական կարգով վավերացված պայմանագիրը չի փոխանցում սեփականության իրավունքը կամ չի պաշտպանում վարձակալության իրավունքը երրորդ կողմերից (Կադաստրի գրանցման կանոն).
Ինչպես դիմել (Կադաստր)
- Պատրաստել նոտարական կարգով վավերացված պայմանագիր և ուղեկցող փաստաթղթեր (անձնագրեր, հարկ վճարողի հաշվառման համարներ, կորպորատիվ փաստաթղթեր, եթե կան):պահանջվող փաստաթղթեր).
- Դիմումը ներկայացրեք Պետական կադաստր՝ սեփականության գրանցման (բնակարանների/առևտրային միավորների կամ ՍՊԸ-ի հողամասերի համար) կամ վարձակալության գրանցման (երկարաժամկետ վարձակալության համար) համար։
- Ստացեք կադաստրի թարմացված վկայականը/գրառումը՝ որպես սեփականության կամ գրանցված վարձակալության իրավունքների ապացույց։
Ցանկացած գործարքից առաջ պատշաճ ուսումնասիրություն. կադաստրի քաղվածքներ
Ստորագրելուց առաջ միշտ անցկացրեք սեփականության իրավունքի ուսումնասիրություն: Ստացեք կադաստրի կողմից գույքի համար վավեր թույլտվության քաղվածք՝ հաստատելու համար.
- Վաճառողի սեփականությունը և վաճառքի լիազորությունը։
- Հողի կատեգորիա (օրինակ՝ գյուղատնտեսական ընդդեմ քաղաքային)՝ ապահովելու համար, որ նախատեսված կառույցը (ուղղակի գնում, ՍՊԸ կամ վարձակալություն) համապատասխանում է պահանջներին։
- Բռնություններ (հիփոթեք, գրավադրումներ, սերվիտուտներ, սերվիտուտներ) կամ սահմանափակումներ, որոնք կարող են ազդել օգտագործման կամ ֆինանսավորման վրա։
Այս պաշտոնական ստուգումը կարևոր է սեփականության իրավունքի վեճերը կանխելու և գնորդներին թաքնված պարտավորություններից պաշտպանելու համար ():Կադաստրային քաղվածքի ուղեցույց).
Արագ համեմատություն. երեք համապատասխան երթուղիներ
| Ուղի | Ինչ կարող եք ձեռք բերել | Ո՞վ ունի իրավունքներ | Հիմնական քայլեր | Երբ ընտրել |
|---|---|---|---|---|
| Ուղիղ գնում | Բնակարաններ, առանձին առևտրային տարածքներ | Արտասահմանյան գնորդ (անհատ) | ՀՎՀՀ → Նոտարական վավերացում → Պետական կադաստրի գրանցում (պրոցես) | Քաղաքային բնակարաններ/գրասենյակներ՝ առանց սահմանափակ հողամասի |
| ՍՊԸ-ի սեփականություն | Հող (ներառյալ գյուղատնտեսական) և շենքեր | «Արմենիան» ՍՊԸ (100% օտարերկրյա սեփականություն) | Ձև ՍՊԸ → ՀՎՀՀ-ներ → Նոտարական վավերացում → Կադաստրի գրանցում (ՍՊԸ-ի հիմք) | Հողային վկայական պահանջող նախագծեր (շինարարություն, ֆերմաներ) |
| Երկարաժամկետ վարձակալություն | Հողի օգտագործման իրավունքներ (հաճախ մինչև մոտ 99 տարի) | Օտարերկրյա վարձակալ (անհատ կամ ընկերություն) | Վարձակալության պայմանագրի կազմում → Նոտարական վավերացում → Կադաստրի գրանցում (վարձակալության տարբերակ) | Երբ սեփականության իրավունքը սահմանափակված է կամ նախընտրելի է ավելի թեթև կառուցվածք |
Հաշվի առեք հարկային և ներգաղթային հետևանքները։ Եթե դուք բիզնես եք վարելու ձեր սեփականությունից կամ վարձակալության եկամուտ եք ստանալու, խորհրդակցեք հետևյալի հետ։ հարկերը Հայաստանում և դիտարկել ներդրումների համապատասխանեցումը ներդրում or ռեզիդենտություն նպատակները:
ԵզրափակումՕտարերկրյա քաղաքացիները չեն կարող ուղղակիորեն տիրապետել հողի Հայաստանում, բայց դուք դեռ կարող եք վստահորեն ներդրումներ կատարել՝ գնելով բնակարաններ/առևտրային տարածքներ, կամ պահելով հողը հայկական ՍՊԸ-ի կամ երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրի միջոցով: Անհրաժեշտ փաստաթղթերը՝ ՀՎՀՀ, նոտարական վավերացում, կադաստրի գրանցում և նախնական փակման կադաստրի քաղվածքներ, գործարքը դարձնում են կիրառելի և համապատասխան (Հողային օրենսգիրք; գրանցման ստուգաթերթիկ)։ Անհատականացված կառուցվածքի, ուսումնասիրության, ընկերության ձևավորման և ամբողջական գրանցման համար, դիմեք մեզ.
ՀՏՀ
Կարո՞ղ է օտարերկրացին անմիջականորեն տիրապետել հողի Հայաստանում:
Ոչ: ՀՀ օրենսդրությամբ օտարերկրյա քաղաքացիներին արգելվում է հողի նկատմամբ սեփականության իրավունք ունենալ: Օգտագործեք հայկական ՍՊԸ հողը տիրապետելու համար կամ երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագիր՝ օգտագործման իրավունքներն ապահովելու համար (Հողային օրենսգիրք; ՍՊԸ երթուղի).
Ի՞նչ կարող են օտարերկրացիները ուղղակիորեն գնել։
Արտասահմանյան գնորդները կարող են անմիջապես ձեռք բերել բնակարաններ և առանձին առևտրային տարածքներ՝ նոտարական վավերացման և պետական կադաստրի գրանցման պայմանով։ Գյուղատնտեսական հողերը հասանելի չեն ուղղակի սեփականության համար (checklist).
Արդյո՞ք նոտարական վավերացումը բավարար է սեփականության իրավունքը փոխանցելու համար։
Ոչ: Նոտարական վավերացումը պարտադիր է, բայց իրավունքները փոխանցվում են միայն Պետական կադաստրում գրանցվելուց հետո: Նոտարական վավերացված պայմանագիրը առանց գրանցման չի տալիս սեփականության իրավունք կամ չի պաշտպանում վարձակալության իրավունքները երրորդ կողմերից (գրանցման կանոն).
Որքա՞ն ժամանակով կարող է հողի վարձակալության պայմանագիրը կնքվել Հայաստանում։
Երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրերը կարող են կնքվել երկարաձգված ժամկետով՝ հաճախ մինչև մոտավորապես 99 տարի, ապահովելով կայուն օգտագործման իրավունքներ՝ առանց սեփականության փոխանցման (վարձակալության տարբերակ).
Արդյո՞ք օտարերկրացիներին անշարժ գույք գնելու համար անհրաժեշտ է ՀՎՀՀ:
Այո։ Օտարերկրյա գնորդներին անհրաժեշտ է հայկական հարկ վճարողի համարանիշ (TIN) և, անհրաժեշտության դեպքում, ապոստիլով վավերացված/օրինականացված փաստաթղթեր՝ հայերեն թարգմանություններով՝ նոտարական վավերացման և գրանցման գործընթացի համար (փաստաթղթեր և ՀՎՀՀ).
