С одного взгляда
Пороговое значение для черновика: Минимальная сумма инвестиций составляет 400 000 евро в четыре класса активов (недвижимость, государственные облигации, разрешенные фонды, акции, котирующиеся на Бомбейской фондовой бирже) со сроком владения 5 лет — только согласно отозванному проекту.
Рынок недвижимости: Средний показатель по стране составляет примерно 1,965 евро/м² (+13.8% в годовом исчислении). Лидером является Клуж-Напока с показателем около 3,230 евро/м², Бухарест — около 2,200 евро/м². Строительство составляет примерно 8% ВВП, это самый высокий показатель в ЕС.
Налог для нерезидентов: Действующий налог на доход от аренды составляет 8%. Налог на прирост капитала — 1% (при владении более 3 лет) или 3% (при владении менее 3 лет). Налог на богатство отсутствует.
Иностранная собственность: Граждане стран, не входящих в ЕС, могут владеть зданиями напрямую, но не могут владеть землей — для этого можно использовать право собственности на площадь или структуру румынской компании.
Последнее обновление: апрель 2026 г.
Проект румынской программы получения вида на жительство за инвестиции — обычно называемый «Золотой визой» — привлек значительное внимание в конце 2025 года как одно из немногих предложений ЕС, которое все еще предусматривало использование недвижимости в качестве квалификационного пути для получения вида на жительство. Однако законопроект был отозван из парламента в декабре 2025 года после негативных оценок безопасности. В этом руководстве рассматриваются отозванное предложение, основные показатели рынка недвижимости Румынии для иностранных инвесторов, налоговый режим для нерезидентов и сравнение Румынии с действующими программами получения вида на жительство за инвестиции в ЕС в 2026 году.
«Золотая виза» Румынии: текущий статус (апрель 2026 г.)
Предложенный Румынией законопроект о «золотой визе» (B490/2025) был официально отозван из парламента 9 декабря 2025 года. Партия НЛ отозвала законопроект после негативных оценок со стороны Высшего совета национальной обороны Румынии (ВСОЗ), Румынской разведывательной службы (ВРС) и Службы внешней разведки (СВР), которые указали на проблемы безопасности, связанные с этой программой.
По состоянию на апрель 2026 года законопроект о замене существующего закона не был внесен. В настоящее время в Румынии нет программы получения вида на жительство за инвестиции. Инвесторы, рассматривавшие румынскую недвижимость именно для получения «золотой визы», должны знать, что этот путь недоступен, и нет подтвержденных сроков принятия какого-либо нового законодательства.
Тем не менее, рынок недвижимости Румынии остается привлекательным для иностранных инвесторов благодаря своим фундаментальным показателям — сильному росту цен, лидирующей в ЕС строительной активности и благоприятному налоговому режиму для нерезидентов — независимо от любой будущей программы получения вида на жительство. Для инвесторов, чья основная цель — получение вида на жительство в ЕС, существуют активные программы в Греция, Кипр, Мальта и Латвия остаются доступными.
Что предлагалось в отозванном проекте?
Хотя законопроект больше не действует, понимание его первоначального содержания позволяет оценить контекст любого будущего законодательства, которое может быть принято Румынией. Отозванный проект предусматривал минимальные инвестиции в размере 400 000 евро и пятилетний период владения четырьмя соответствующими классами активов.
| Соответствующий актив (отозванный чек) | Минимальный | Срок хранения |
|---|---|---|
| Румынская недвижимость | €400,000 | 5 лет |
| Румынские государственные облигации | €400,000 | 5 лет (срок погашения) |
| Инвестиционные фонды, авторизованные ASF | €400,000 | 5 лет |
| Акции, котирующиеся на Бухарестской фондовой бирже | €400,000 | 5 лет |
В проекте также предусматривалось, что супруг(а) инвестора, несовершеннолетние дети и родители-иждивенцы получат эквивалентные пятилетние виды на жительство. После пяти лет непрерывного проживания основной заявитель сможет подать заявление на получение постоянного вида на жительство, а затем и гражданства через стандартную румынскую процедуру натурализации, которая, как правило, требует в общей сложности восьми лет законного проживания.
Для получения информации об общих категориях получения вида на жительство в ЕС и путях натурализации ознакомьтесь с нашими руководствами. вид на жительство и без сборов за передачу документа о праве собственности (Тапу).
Обзор румынского рынка недвижимости
Рынок недвижимости Румынии демонстрирует устойчивый рост в 2025 и 2026 годах, чему способствуют активная строительная деятельность, растущая урбанизация и стабильный спрос. Ключевые показатели свидетельствуют об активном рынке, уверенном в своих силах со стороны застройщиков.
Разрешения на строительство: В 2025 году Румыния выдала 37 252 разрешения на строительство жилых зданий, что на 4.4% больше, чем годом ранее. Этот рост свидетельствует о сохраняющейся уверенности застройщиков и увеличении объемов нового строительства в крупных городах.
Доля строительного сектора в ВВП: Строительство составляет приблизительно 8% ВВП Румынии — это самый высокий показатель в Европейском союзе и значительно выше среднего показателя по ЕС-27, составляющего примерно 5%. Такой отраслевой вес отражает как жилищное, так и коммерческое строительство и свидетельствует о значительном притоке рабочей силы и капитала в строительную отрасль.
Траектория цены: Цены на жилье в крупных городах Румынии за последние шесть лет выросли на 60–100%. Средняя цена по стране достигла примерно 1,965 евро/м² в конце 2025 года, что отражает рост на 13.8% в годовом исчислении. Этот рост был повсеместным, и во всех крупных городах наблюдался двузначный прирост.
Цены на недвижимость по городам
| Город | Имеющийся запас (€/м²) | Новостройки (€/м²) | Изменение г / г |
|---|---|---|---|
| Клуж-Напока | 3,227–3,235 евро | €3,303 | + 5.1% |
| Бухарест | 2,159–2,204 евро | €2,500 | + 17.2% |
| Брашов | 2,166–2,228 евро | €2,698 | + 11.1% |
| Constanţa | 1,916–1,943 евро | €2,058 | + 5.9% |
| Тимишоара | €1,865 | - | + 11.2% |
| среднее по стране | €1,965 | - | + 13.8% |
Данные: проверенные цифры на конец 2025 года. Клуж-Напока — самый дорогой город Румынии, а Бухарест продемонстрировал самый быстрый рост цен на новостройки — +17.2% в годовом исчислении.
Для инвесторов широкий разброс цен в разных городах создает различные стратегии. Бухарест предлагает самую высокую ликвидность и самый быстрый рост стоимости новостроек. В Клуж-Напоке цены выше, но доходность ниже. Второстепенные города, такие как Тимишоара и Констанца, предлагают более низкие точки входа с более высокой доходностью.
Доходность от аренды и потенциальный доход
Валовая доходность от аренды в Румынии остается привлекательной по европейским стандартам, хотя она значительно варьируется в зависимости от города и типа недвижимости. По состоянию на первый квартал 2026 года средняя валовая доходность по городам следующая: в Бухаресте — в среднем 7.52% (в районах массового рынка, таких как Титан, Берчени и Милитари, этот показатель достигает 6.0–7.1%). В Констанце — 6.37%, в Брашове — 5.81%, в Тимишоаре — 5.44%, а в Клуж-Напоке — 4.41% (что обусловлено высокими ценами в этом городе). В Галаце самая высокая валовая доходность в стране — около 8.09%.
Чистая доходность обычно отстает от валовой на 1.5–2.0 процентных пункта после учета налогов на недвижимость, расходов на техническое обслуживание, простои и управление. Многокомнатные квартиры в востребованных районах Бухареста могут приносить валовую доходность, приближающуюся к 8%, особенно в сегменте массового рынка.
Для инвесторов, оценивающих румынскую недвижимость исключительно с точки зрения потенциального дохода, сочетание умеренных цен на входе и высокого спроса на аренду — обусловленного урбанизацией, ограниченным проникновением ипотечного кредитования и молодым профессиональным персоналом — создает принципиально иной профиль по сравнению с насыщенными рынками Западной Европы.
Правила владения иностранными компаниями и транзакционные издержки
Согласно румынскому законодательству (Закон 312/2005 и статья 44 Конституции Румынии), граждане стран, не входящих в ЕС, могут напрямую владеть зданиями и квартирами. Однако они не могут напрямую владеть землей. Для контроля над землей под недвижимостью инвесторы из стран, не входящих в ЕС, обычно используют одну из двух структур: право пользования землей на длительный срок (обычно 49–99 лет) или румынскую компанию, которая владеет правом собственности на землю, в то время как инвестор владеет компанией.
Граждане ЕС и ЕЭЗ могут владеть землей на условиях взаимности, которые постепенно либерализовались с момента вступления Румынии в ЕС в 2007 году.
Затраты по сделке
Общие транзакционные издержки в Румынии составляют приблизительно от 5.4% до 9.2%, что является умеренным показателем по западноевропейским меркам. Основные составляющие распределяются следующим образом: нотариальные сборы составляют 0.44–2.20% (оплачиваются покупателем), регистрация земли – 0.15% для физических лиц, а продавец платит налог на передачу права собственности в размере 1%, если недвижимость находилась во владении более трех лет, или 3%, если во владении три года или менее. Общие затраты покупателя, как правило, составляют 1.5–3.2%, в то время как затраты продавца достигают 5–9%, включая комиссионные агента.
Рекомендации по структурированию сделок по приобретению недвижимости через корпоративное юридическое лицо см. в нашем разделе. Регистрация бизнеса и недвижимость Ресурсы.
Налоговый режим для инвесторов в недвижимость, не являющихся резидентами.
Налоговый режим Румынии для нерезидентов, инвестирующих в недвижимость, относительно прост и, по меркам ЕС, благоприятен для инвесторов.
Рентный доход
Физические лица, не являющиеся резидентами, платят 10% подоходного налога с 80% валового дохода от аренды (автоматически применяется единовременный вычет в размере 20%). Это дает эффективную налоговую ставку в размере 8% от валового дохода от аренды. Единовременный вычет в размере 20% заменяет детализированные вычеты расходов — фактические расходы, превышающие 20%, для физических лиц не подлежат вычету.
Прирост капитала от продажи недвижимости
Налог на прирост капитала составляет 1%, если недвижимость находилась во владении более трех лет, или 3%, если во владении три года или менее. Эти ставки являются одними из самых низких в ЕС и создают благоприятные условия для выхода из инвестиций для долгосрочных инвесторов.
Ежегодные налоги на недвижимость и изменения на 2026 год
Базовые ставки налога на недвижимость составляют минимум 0.1% для жилой недвижимости и 0.5% для нежилой недвижимости. Начиная с 2026 года, вступают в силу существенные изменения: условная база стоимости недвижимости увеличена на 167% (с 1,000 до 2,677 лей/м² для железобетонных конструкций), что резко повышает эффективные затраты на содержание, несмотря на то, что основные ставки налога остаются неизменными. Кроме того, к недвижимости стоимостью свыше 2.5 миллионов леев (примерно 500 000 евро) применяется дополнительный налог в размере 0.9%.
Налоговое резидентство и двойное налогообложение
Само по себе владение недвижимостью в Румынии не создает налогового резидентства. Налоговое резидентство возникает при наличии 183 или более дней физического присутствия в Румынии в течение календарного года или при наличии центра основных интересов в Румынии. Инвесторы, которые проводят в Румынии менее 183 дней, остаются нерезидентами для целей румынского налогообложения.
В Румынии действует около 90 соглашений об избежании двойного налогообложения, включая договоры с Соединенными Штатами, Великобританией (новая конвенция вступила в силу 1 января 2026 года), Израилем, Россией, Китаем и Объединенными Арабскими Эмиратами (полностью ратифицированы и действуют). Для ознакомления с концепциями налогового планирования, применимыми в различных юрисдикциях, см. наш раздел «Концепции». руководство по налоговому планированию.
Сравнение действующих программ «золотой визы» ЕС
В связи с отменой румынской программы, инвесторы, желающие получить вид на жительство в ЕС посредством инвестиций в недвижимость, по состоянию на апрель 2026 года имеют четыре действующих варианта.
| Страна | Минимальные инвестиции в недвижимость | Статус |
|---|---|---|
| Греция | 250 000–800 000 евро (по зонам) | Активных |
| Кипр | 300,000 XNUMX евро + НДС | Активных |
| Мальта (MPRP) | Примерно 375 000 евро (покупка) или 14 000 евро в год (аренда) | Активных |
| Латвия | 250 000 евро + 5% государственная пошлина | Активных |
| Португалия | Объекты недвижимости удалены (октябрь 2023 г.) | Маршрут RE закрыт |
| Испания | Объекты недвижимости удалены (апрель 2025 г.) | Маршрут RE закрыт |
| Ирландия | - | Программа полностью закрыта |
| Венгрия | 250 000 евро (только средства, без прямого инвестирования в недвижимость) | Только фонд |
| Румыния | 400 000 евро (проект отозван в декабре 2025 г.) | Выведено |
В настоящее время ни одна обязательная директива ЕС не запрещает программы «золотых виз», хотя постоянное давление со стороны Европейской комиссии и парламента с 2019 года способствовало закрытию программ и ужесточению требований в области борьбы с отмыванием денег и усилению проверок благонадежности.
Инвесторам, рассматривающим возможность получения вида на жительство в ЕС посредством инвестиций, наша команда может проконсультировать по выбору программ в различных юрисдикциях. См. наши руководства по... проживание за инвестиции и специальная резиденция.
Альтернативные пути получения вида на жительство в Румынии
Хотя «Золотая виза» недоступна, Румыния предлагает несколько стандартных иммиграционных путей для иностранных граждан. К ним относятся разрешения на проживание для деловых целей (доступны директорам и акционерам румынских компаний), разрешения на проживание на основании трудового договора для лиц, имеющих румынские трудовые контракты, разрешения на воссоединение семьи и разрешения на проживание для студентов. В Румынии также существует программа виз для цифровых кочевников, работающих удаленно. Общий путь к постоянному виду на жительство требует пяти лет непрерывного законного проживания, а гражданство предоставляется после восьми лет в общей сложности.
Для инвесторов, желающих создать и вести бизнес в Румынии, вид на жительство для деловых целей в сочетании с владением недвижимостью может обеспечить как статус резидента, так и инвестиции в недвижимость — без необходимости достижения инвестиционного порога в 400 000 евро, который был предусмотрен в отозванном проекте «Золотой визы».
Часто задаваемые вопросы
Существует ли в Румынии программа «Золотая виза»?
Может ли гражданин страны, не входящей в ЕС, приобрести недвижимость в Румынии?
Какие налоги платит нерезидент с дохода от сдачи жилья в аренду в Румынии?
Означает ли владение недвижимостью в Румынии, что я являюсь налоговым резидентом?
Какие страны ЕС по-прежнему предлагают «золотые визы» для риелторов?
Каковы средние цены на недвижимость в Бухаресте?
Следующие шаги
Независимо от того, рассматриваете ли вы румынскую недвижимость как самостоятельную инвестицию, изучаете варианты получения вида на жительство в ЕС за инвестиции в рамках действующих программ или рассматриваете возможность получения вида на жительство в Румынии для деловых целей, наша команда консультантов по трансграничным сделкам может скоординировать приобретение недвижимости, корпоративное структурирование и планирование иммиграции в разных юрисдикциях.
