Почему платформы переориентируются на долгосрочное проживание (стратегия и данные Airbnb)
В последние годы глобальные платформы по размещению значительно изменили свои бизнес-модели, при этом Airbnb лидирует в переходе к долгосрочному проживанию. Долгосрочное проживание, определяемое как бронирование на 28 дней и более, в настоящее время составляет приблизительно 17–18% от общего числа бронирований на Airbnbчто означает увеличение по сравнению с допандемическим уровнем в 13–14%. [Рейтер, 2024]Этот стратегический поворот обусловлен несколькими факторами:
- Регуляторное давление: Во многих городах введены более строгие правила в отношении краткосрочной аренды, что делает долгосрочное проживание более соответствующим законодательству вариантом.
- Стабильность дохода: Долгосрочные бронирования снижают затраты на оборот и сокращают периоды простоя для владельцев недвижимости, обеспечивая более стабильный поток доходов.
- Изменение спроса: Всё больше путешественников, в том числе цифровых кочевников и удалённых работников, ищут жильё на длительный период.
Эта тенденция наблюдается на крупных рынках — например, данные Airbnb показали увеличение числа прибытий гостей на длительный срок примерно на 30% в таких городах, как Сан-Франциско, за один год. [Airbnb]Хотя развивающийся туристический сектор Армении традиционно ориентирован на краткосрочных гостей, участникам рынка следует ожидать аналогичных изменений, учитывая приоритеты глобальных платформ и меняющуюся нормативно-правовую базу.
Насыщение рынка краткосрочной аренды и растущий риск высокой заполняемости.
Взрывной рост рынка краткосрочной аренды за последние несколько лет привел к заметному насыщению рынка. В Соединенных Штатах — одном из ведущих индикаторов глобальных тенденций — В 2022 году количество объявлений о краткосрочной аренде выросло на 23.2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.Однако приток предложений не сопровождается пропорциональным ростом спроса, что приводит к снижению уровня заполняемости. [Time, 2022]Это означает, что владельцы недвижимости, в том числе в развивающихся странах, таких как Армения, теперь сталкиваются со следующими проблемами:
- Более высокая конкуренция: Всё больше объявлений конкурируют за одних и тех же гостей.
- Низкая заполняемость: Повышенная вероятность отсутствия свободных дней без дохода даже в пиковые сезоны.
- Волатильность доходов: Колебания доходов обусловлены сезонностью и ценовыми войнами.
Для инвесторов и владельцев недвижимости на менее насыщенных рынках эта тенденция сигнализирует о неотложной необходимости пересмотреть предположения о выходе на рынок. Если Армения пойдет по тому же пути роста, владельцы вскоре могут обнаружить, что краткосрочная аренда стала более рискованной и менее предсказуемой, чем раньше.
Компромисс в отношении доходов: более высокие ночные тарифы против стабильного ежемесячного дохода
Главный вопрос для арендодателей остается неизменным: что лучше — добиваться более высоких посуточных ставок за счет краткосрочной аренды или предпочесть предсказуемость долгосрочных арендаторов? Ответ зависит от уровня заполняемости и допустимого риска. Вот упрощенная модель типичных компромиссов:
| Краткосрочная аренда (В стиле Airbnb) |
Долгосрочная аренда (Ежемесячная/годовая аренда) |
|
|---|---|---|
| Процент | на 20–30% дороже за ночь | Стабильная ежемесячная ставка |
| Риск, связанный с занятостью помещения | Вероятны вакансии. | Низкий уровень вакансий |
| Оборот арендаторов | Высокий уровень (частая смена гостей) | Низкий (на несколько месяцев/год) |
| Волатильность денежного потока | Сезонный, изменчивый | Стабильный, предсказуемый |
| Пригодность для использования в Армении | Лучше всего в городах в пик сезона. | Надежный инструмент для сохранения капитала. |
Хотя краткосрочная аренда может приносить значительно большую прибыль в периоды высокой заполняемости, ее реальная доходность часто оказывается ниже в межсезонье или во время спада на рынке. Стабильность долгосрочной аренды, особенно ценимая в условиях ужесточения регулирования или экономической неопределенности, становится все более привлекательной как для инвесторов, так и для платформ. [Рейтер, 2024].
Операционные расходы, управленческая нагрузка и риски вакантности для арендодателей.
Эксплуатационные издержки представляют собой еще один фундаментальный компромисс для хостов:
- Краткосрочная аренда: Требуется частая уборка, общение с гостями, координация заселения/выселения и постоянное техническое обслуживание. На насыщенных рынках хозяевам также может потребоваться больше средств на маркетинг и инструменты динамического ценообразования.
- Долгосрочная аренда: После того как найдется надежный арендатор, следует ограничить вмешательство в управление. В этом случае текучесть кадров — и связанные с этим расходы — будут происходить гораздо реже.
Риск простоя — недооцененная статья расходов в модели Airbnb. Когда количество краткосрочных бронирований снижается, промежутки между гостями приводят к тому, что объекты недвижимости остаются неиспользованными, что снижает годовую прибыль. Напротив, долгосрочные контракты минимизируют риск простоя и стабилизируют доходность. [Рейтер, 2024]Для иностранных инвесторов в Армении или арендодателей, впервые сдающих недвижимость в аренду, аутсорсинг повседневного управления имеет важное значение для краткосрочной аренды, еще больше снижая любые преимущества в плане дохода.
Влияние на предложение жилья, доступность жилья и местные сообщества.
Социальные последствия широкого распространения краткосрочной аренды жилья все чаще становятся предметом пристального внимания, особенно в популярных туристических местах. Данные из нескольких регионов показывают, что аренда жилья по типу Airbnb:
- Сократить количество объектов недвижимости, сдаваемых в долгосрочную аренду местным жителям..
- Рост цен на жилую недвижимость поскольку инвесторы перебивают предложения жителей, стремясь переоборудовать дома в жилье для периодической сдачи в аренду.
- Ухудшение доступности и ослабить сплоченность сообщества [Файнэншл Таймс].
Одно исследование, проведенное на Гавайях, показало, что переоборудование примерно 7,000 объектов для краткосрочной аренды в жилые помещения может высвободить более 100 000 единиц жилья. 6,100 домов для местного использованияЭто существенно повлияет на доступность. Однако такой сдвиг также приведет к потере почти 1,900 рабочих мест, связанных с туризмом, и снижению налоговых поступлений на 60 миллионов долларов, что подчеркивает политическую дилемму, с которой сталкиваются городские власти. [Новости AP].
Для таких армянских городов, как Ереван и Дилижан, эти выводы весьма показательны. Если краткосрочная аренда жилья будет расширяться бесконтрольно, доступность жилья для местных жителей, вероятно, снизится, что вызовет призывы к регулированию и пересмотру инвестиционных стратегий.
Регулирование и политические меры — компромиссы для собственников и городов
Правительства во всем мире реагируют на проблемы, касающиеся благосостояния населения и доступности жилья, с помощью целого ряда политических инструментов:
- Ограничение количества дней, на которые недвижимость может быть сдана в краткосрочную аренду.
- Введение обязательного лицензирования или регистрации для владельцев недвижимости.
- Введение специальных налогов на доходы от краткосрочной аренды жилья
- Предложение льгот за перевод объектов недвижимости в долгосрочную аренду
Каждое вмешательство сопряжено с компромиссами. Политика, направленная на возвращение жилья в долгосрочную аренду, как правило, способствует доступности и стабильности сообщества, но происходит за счет доходов от туризма и гибкости владельцев. Например, описанный выше переход на Гавайях мог бы Освободить тысячи домов, но привести к существенной потере рабочих мест и налоговых поступлений. [Новости AP].
В Армении, где туристическая инфраструктура стремительно развивается, при разработке политики необходимо тщательно учитывать интересы собственников недвижимости, инвесторов и местных жителей. Для инвесторов, стремящихся к устойчивой прибыли, крайне важно учиться на опыте первопроходцев и поддерживать готовность к соблюдению нормативных требований.
Резюме и следующие шаги
Для владельцев недвижимости и инвесторов — как в Армении, так и во всем мире — решение о краткосрочной или долгосрочной аренде становится все более сложным. Краткосрочная аренда Может обеспечить более высокую доходность, но за счет увеличения операционной нагрузки, повышения риска незаполненности и усиления регуляторных препятствий. Долгосрочная аренда Предлагая стабильность, простоту соблюдения нормативных требований, эти варианты приобретают все большую популярность как среди платформ, подобных Airbnb, так и в государственных политических кругах. Каждый из них имеет свои особенности с точки зрения дохода, управления и влияния на местное сообщество.
Для успешного преодоления этих компромиссов необходимы проактивное моделирование и соблюдение законодательства. Для получения индивидуальных консультаций по структурированию вашего инвестиционного портфеля в сфере недвижимости в Армении или за рубежом, свяжитесь с нашей командой прямо сейчас
