- Валовой доход от аренды по всему городу в Ереване в среднем около 7.8%; чистая прибыль обычно на 1.5–2% ниже после вычета расходов и налогов.
- Районы различаются: Кентрон (в центре) имеет тенденцию к 5.7–8% брутто; Арабкир часто достигает 8–10% брутто, что отражает более низкие закупочные цены и устойчивый спрос.
- Краткосрочная аренда (Airbnb) можно рассчитывать на валовую прибыль примерно в 10–15 %, если поддерживать заполняемость около 62 % при средней цене аренды около 57 долл. США, но эксплуатационные расходы будут выше.
- Чистая доходность формируется за счет налогов, обслуживания/ассоциации домовладельцев, платы за вакантное жилье, меблировки и управления; составление бюджета по этим статьям имеет ключевое значение для правильного андеррайтинга.
Рынок аренды жилья в Ереване перешёл от периода подъёма после 2022 года к более избирательной фазе, ориентированной на доходность. Для инвесторов главный вопрос теперь не «Можно ли сдать?», а «Какова чистая доходность — по районам и в долгосрочной перспективе по сравнению с Airbnb?» Представляем практическое руководство по доходности аренды жилья в Армении и по тому, как определить, сколько вы фактически получите.
Готовы ли вы изучить инвестиционные возможности в Армении? Наша юридическая команда специализируется на законодательстве Армении в сфере недвижимости и может сопровождать вас на протяжении всего инвестиционного процесса.
Изучите варианты инвестиций в АрмениюСодержание
- Обзор рынка аренды жилья в Ереване (2022–2025): цены, доходность и тенденции спроса в городе
- Как мы измеряем урожайность в Армении: валовая и чистая (методология, предположения и типичные корректировки)
- Урожайность на уровне районов Еревана: Кентрон, Арабкир и сравнение с соседними районами
- Что съедает ваш чистый доход: налоги, обслуживание
После резкого скачка арендной платы в 2022 году цены на аренду в Ереване снизились и стабилизировались по мере нормализации спроса и предложения в 2023–2024 годах. Сообщается о снижении арендной платы с конца 2023 года, а также о снижении рынка после пиковых значений. Вступая в 2025 год, наблюдатели по-прежнему отмечают нестабильную ситуацию, обусловленную притоком инвестиций в начале года и постепенным восстановлением баланса: хорошие объекты быстро сдаются в аренду, но завышенные цены наказываются быстрее, чем раньше.
С точки зрения инвестиций город по-прежнему ориентирован на доходность: более высокие закупочные цены в центре снижают доходность, в то время как районы с более доступной ценой за м², такие как Арабкир, часто обеспечивают более высокую доходность по отношению к капитальным затратам.
Согласно последним исследованиям, средняя валовая доходность от аренды в Ереване близка к 7.8%, что соответствует независимым показателям по городу. Чистая доходность, как правило, снижается с учетом налогов и эксплуатационных расходов (см. методологию ниже).
Краткосрочный спрос по-прежнему поддерживается туризмом и деловыми поездками. По состоянию на середину 2025 года заполняемость ереванского рынка Airbnb составляла около 62%, а средняя суточная стоимость аренды (ADR) составляла около 57 долларов США, что обеспечивает доходную базу, способную поддерживать двузначную валовую доходность при грамотном управлении. При успешном управлении краткосрочная аренда может приносить в Ереване около 10–15% валовой доходности, хотя результаты зависят от местоположения, сезонности и условий эксплуатации.
Понимание доходности аренды в Армении в Ереване начинается с четких определений:
Валовой доход от аренды = Годовая собранная арендная плата ÷ Покупная цена. Расходы не учитываются.
Чистый доход от аренды = (Годовая арендная плата за вычетом всех расходов и налогов) ÷ Цена покупки. Она отражает чистую прибыль инвестора.
На практике разница между валовой и чистой доходностью в Армении обычно составляет около 1.5–2 процентных пунктов с учётом налогов, расходов на обслуживание, содержание вакантных помещений и накладных расходов на управление. Эта разница зависит от бизнес-модели (долгосрочная или Airbnb), состояния здания и того, управляете ли вы недвижимостью самостоятельно.
При страховании аренды в Ереване составьте проформу, которая включает в себя:
- Доход: Для долгосрочной перспективы используйте текущие ежемесячные тарифы на сопоставимые объекты. Для Airbnb привяжите свою модель к текущей заполняемости (~62%) и средней цене аренды (~57 долларов США) для Еревана, а затем проведите стресс-тест обоих показателей с учётом сезонности и конкуренции.
- Налоги: Включите подоходный налог с доходов от аренды и местные сборы, связанные с недвижимостью; они являются ключевым фактором разницы между валовой и чистой прибылью, которая обычно наблюдается в Армении.
- Операционные затраты: Техническое обслуживание/ремонт, сборы в ТСЖ или на строительство, страховка (если таковая имеется), коммунальные услуги (если оплачивает арендодатель), уборка/белье (Airbnb), расходные материалы.
- Вакансии и текучесть кадров: Простои между арендами; для Airbnb — межсезонные спады или перерывы между бронированиями.
- Управление: Гонорары агента/менеджера или стоимость вашего времени; инструменты динамического ценообразования для краткосрочной аренды.
- Капитальные затраты: Пакеты мебели (Airbnb), замена бытовой техники, периодический ремонт.
| Сценарий | Ключевые входы | Иллюстративный годовой валовой доход | Ориентировочная валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Airbnb (краткосрочная) | 62% заполняемости; ADR 57 долларов США | ~12 900 долларов США (365 × 0.62 × 57 долларов США) | ~10–15% потенциал в Ереване (зависит от местоположения/операций) |
| Долгосрочная аренда | Рыночная ежемесячная арендная плата × 12 | Для объекта стоимостью 100 000 долларов США, ~7 800 долларов США в год при годовой ставке 7.8% по городу | ~7.8% от общегородского валового дохода (в разных районах различается) |
Примечание: Рисунки приведены для наглядности и иллюстрируют механику. Всегда моделируйте конкретно ваш объект.
Нужна помощь в структурировании инвестиций в аренду в Армении? Наши юристы могут оказать помощь в создании юридического лица, оптимизации налогообложения и соблюдении требований законодательства.
Получите юридическую поддержкуКентрон (исторический центр) — самый дорогой микрорынок Еревана. Более высокие цены на вход и высокий спрос со стороны собственников снижают доходность; типичная валовая доходность составляет примерно от 5.7% до 8% в зависимости от качества здания, уровня ремонта и местоположения. Ликвидность и спрос со стороны арендаторов остаются высокими, но инвесторам следует закладывать в бюджет повышенные взносы в товарищества собственников жилья и периодические капитальные вложения в старые жилые комплексы, поскольку оба этих фактора влияют на чистую доходность.
Арабкир часто демонстрирует более высокую динамику соотношения доходности к цене. Благодаря более доступной цене за квадратный метр по сравнению с Кентроном и диверсифицированному спросу арендаторов (семьи, студенты, специалисты), валовая доходность в Арабкире часто оценивается в диапазоне 8–10%. Этот рост отражает классический компромисс между доходностью: чуть менее центральное расположение, но более высокий потенциал возврата наличных.
В других районах, расположенных по периметру или в середине кольца, могут наблюдаться схожие тенденции: более низкие затраты на приобретение недвижимости относительно достижимой арендной платы приводят к более высокой валовой доходности, чем в центре, но доходность сильно зависит от типа недвижимости. В качестве базового показателя средний валовой доход по Еревану составляет около 7.8%, а разброс по районам находится вокруг этого среднего значения.
Налоги являются основным фактором разницы между валовой и чистой доходностью. В зависимости от структуры вашей арендной деятельности и того, кто является арендатором, налог на доходы от аренды и местные сборы могут снизить вашу чистую доходность — это основная причина, по которой чистая доходность в Армении обычно на 1.5–2 процентных пункта ниже валовой. Выбор структуризации и соответствия требованиям (например, самостоятельная собственность или SPV, сфера деятельности) также может влиять на вашу эффективную нагрузку. Для планирования и координации с инвестиционными этапами см. наше руководство по Налоги и инвестиции в Армении.
Операционные и капитальные затраты — это вторая половина чистой прибыли:
- Техническое обслуживание и ремонт: Текущий ремонт, замена бытовой техники и периодическое обновление. Старые здания в Кентроне могут потребовать более частых капитальных вложений.
- Сборы за строительство/ТСЖ: За современные здания взимается регулярная плата; по некоторым центральным адресам она выше.
- Вакансии и текучесть кадров: Планируйте простой; эффективная стратегия лизинга и ценообразования приобретают решающее значение по мере нормализации рынка.
- Управление: Сборы агента или управляющего недвижимостью; для Airbnb добавьте уборку, постельное белье, расходные материалы и комиссии платформы.
- Обстановка: Особенно актуально для Airbnb: амортизируйте комплекты мебели в течение срока их полезного использования.
В совокупности эти показатели являются причиной того, что реализованная чистая доходность в Армении часто отстает от валовой на 1.5–2 процентных пункта.
Собираем всё воедино: ваши следующие шаги
- Сосредоточение на соответствии району: более высокая валовая доходность в Арабкире по сравнению с ликвидностью и премиальной арендной платой в Кентроне.
- Моделируйте как долгосрочные, так и Airbnb-пути используя текущие данные по Еревану (заполняемость и средняя стоимость аренды для STR) и проведите стресс-тест своих предположений.
- Гарантия полной чистой доходности, не просто валовой; предположим, что имеется существенный разрыв между налогами и OPEX.
- Скорректируйте свои инвестиции с целями проживания или бизнеса, где это уместно: изучите Варианты проживания в Армении, регистрация бизнеса и поддержка в сфере недвижимости.
Готовы ли вы инвестировать в недвижимость Армении?
Доходность аренды в Ереване в Армении остаётся привлекательной по региональным меркам: валовая доходность по городу составляет около 7.8%, более высокие показатели в Арабкире и более высокая, но более низкая доходность в Кентроне. Краткосрочная аренда может приносить более высокий доход по валовой прибыли, если поддерживать занятость и контролировать расходы, но конечный результат зависит от налогов, операционных расходов и исполнения обязательств.
Наши лицензированные юристы готовы оказать вам помощь в выборе недвижимости, андеррайтинге и юридическом структурировании, которые защитят ваш доход.
Начните свое инвестиционное путешествие в АрмениюЧасто задаваемые вопросы
Согласно последним анализам, средняя валовая доходность от аренды в Ереване составляет около 7.8%; чистая доходность обычно ниже примерно на 1.5–2 процентных пункта после уплаты налогов и эксплуатационных расходов.
Арабкир обычно обеспечивает около 8–10% валовой доходности, в то время как Кентрон (в центре) обычно держится на уровне 5.7–8% из-за более высоких закупочных цен.
Они могут быть рассчитаны на основе валовой прибыли: Airbnb в Ереване демонстрирует заполняемость около 62% и среднюю цену аренды около 57 долларов США, что обеспечивает целевые показатели валовой доходности около 10–15% при хорошей эксплуатации. Однако более высокие расходы (уборка, управление, оборот) означают, что чистая прибыль зависит от эффективности реализации.
После скачка 2022 года арендная плата в Ереване стабилизировалась или снизилась, поскольку рынок перебалансировался в 2023–2024 годах; 2025 год характеризуется волатильностью, но большей чувствительностью к ценам, чем пиковые уровни.
Налоги, обслуживание/ремонт, сборы ТСЖ/строительные сборы, расходы на пустующее жилье и оборот, меблировку и управление. В Армении они обычно снижают валовую доходность примерно на 1.5–2 процентных пункта.
