Могут ли иностранцы владеть землей в Армении? Правовые пути через регистрацию компании, аренду и кадастровую регистрацию.

Могут ли иностранцы владеть землей в Армении? Правовые пути (2025)

Армения предлагает привлекательные возможности на рынке недвижимости, но правила владения землей для иностранных граждан очень строгие. Понимание того, что можно купить напрямую, а когда лучше воспользоваться услугами армянской компании или заключить долгосрочный договор аренды, поможет избежать недействительных сделок и дорогостоящих задержек.

В этом руководстве объясняется юридический запрет на владение землей иностранцами, разрешенные альтернативы и точные шаги — получение ИНН, нотариальное заверение и регистрация в Государственном кадастре — которые обеспечивают защиту ваших прав.

Правовой запрет: почему иностранцы не могут напрямую владеть землей в Армении.

Согласно армянскому законодательству, иностранным гражданам запрещено владеть правами собственности на землю. Поэтому прямая покупка земли иностранным физическим лицом может быть недействительной, если она не осуществляется через соответствующую правовую структуру, такую ​​как армянская компания или долгосрочная аренда, которая не передает право собственности на землю физическому лицу.Земельный кодекс Республики Армения).

Несмотря на это ограничение, инвестиции в недвижимость остаются активными: сделки, инициированные иностранными инвесторами, составляли существенную долю транзакций, в том числе 2,223 сделки в первом полугодии 2023 года и 6.8% сделок к середине 2025 года, что подчеркивает важность правильного структурирования покупок.Finport/ArmInfo, 2023; Finport/ArmInfo, 2025).

Что иностранцы могут купить напрямую — квартиры

Иностранные покупатели могут напрямую приобретать квартиры в Армении. Для этого потребуется действующий паспорт, идентификационный номер налогоплательщика Армении (ИТН), а также соответствующие переводы/апостили (при необходимости). Договор купли-продажи должен быть нотариально заверен и зарегистрирован в Государственном кадастре для передачи права собственности.Контрольный список: документы, ИНН, переводы, регистрация.).

Если вы планируете переехать в страну или провести в ней длительное время, вы также можете рассмотреть варианты длительного проживания, такие как: резиденция в Армении и доступно визы.

коммерческие объекты и ограничения на сельскохозяйственные земли

Иностранцы могут напрямую приобретать коммерческие помещения (например, офисы, торговые площади) в соответствии с обычными правилами регистрации. Однако сельскохозяйственные земли недоступны для прямой собственности иностранных граждан, и любую недвижимость, включающую земельный участок, следует тщательно проверять, чтобы избежать непреднамеренного приобретения ограниченных прав на землю.Варданян и партнеры; Земельный кодекс).

Если строение расположено на отдельном земельном участке, рассмотрите возможность приобретения земли через армянскую компанию или заключения соответствующего требованиям долгосрочного договора аренды. Оба варианта распространены и хорошо зарекомендовали себя на практике.маршрут ООО; маршрут аренды).

Владение земельным участком через армянскую компанию (ООО со 100% иностранным капиталом): механизм и правовая основа.

Стандартным решением является приобретение земли через местное общество с ограниченной ответственностью (ООО). Армянское законодательство разрешает ООО быть на 100% иностранным, и такая компания может на законных основаниях приобретать землю, включая сельскохозяйственные участки, в соответствии с обычными корпоративными и кадастровыми процедурами.Варданян и партнеры).

Инвесторы часто предпочитают этот путь для девелоперских проектов, ферм или объектов недвижимости, сочетающих здания и землю. Он также упрощает будущую перепродажу или передачу путем продажи акций компании. Для получения помощи в регистрации компании см. создание армянской компании.

Как подать заявку (путь ООО: основные этапы)

1. Создайте армянское ООО (разрешено 100% иностранное владение), назначьте директора(ов) и получите регистрацию компании для уплаты налогов.владение ООО).
2. Получите свой персональный армянский ИНН для участия в сделках в качестве акционера/директора, если это необходимо.Требования к ИНН).
3. Проведите комплексную проверку (выписку из кадастра), чтобы подтвердить право собственности продавца, категорию земельного участка и наличие обременений.Выписка из кадастра).
4. Подпишите договор купли-продажи от имени компании; заверьте у нотариуса.
5. Зарегистрируйте передачу права собственности в Государственном кадастре, чтобы передать право собственности на землю ООО (Кадастровая регистрация).

Долгосрочная аренда (до ~99 лет): когда аренда является практической альтернативой владению.

В тех случаях, когда создание компании нежелательно, иностранцы могут обеспечить себе эффективный контроль посредством долгосрочной аренды земли. В Армении аренда земли может предоставляться на длительные сроки — обычно до 99 лет — обеспечивая стабильность для сельскохозяйственного, промышленного или строительного использования без нарушения запрета на владение землей.Варданян и партнеры).

Договоры аренды могут быть структурированы таким образом, чтобы включать права на застройку, пункты о переуступке прав и опции продления, но они не переходят в собственность на землю, если земля не находится в собственности через соответствующую юридическую форму (например, армянское ООО).

Как подать заявку (вариант долгосрочной аренды)

1. Получите выписку из кадастра по данному участку, чтобы подтвердить право собственности, категорию (например, сельскохозяйственный или городской) и обременения.Выписка из кадастра).
2. Составьте договор аренды с четким указанием срока действия, разрешенного использования и прав на улучшение; заверьте договор аренды у нотариуса.
3. Зарегистрируйте договор аренды в Государственном кадастре; только зарегистрированные договоры аренды имеют юридическую силу в отношении третьих лиц.требование регистрации).

Нотариальное заверение

В Армении договоры купли-продажи или аренды недвижимости заверяются нотариусом для подтверждения их исполнения. Иностранным покупателям следует убедиться, что их паспорт, корпоративные документы (если покупка осуществляется через ООО) и любые иностранные документы переведены и надлежащим образом апостилированы или легализованы в соответствии с требованиями законодательства.контрольный список документов и переводов).

Нотариальное заверение подтверждает личность сторон и их согласие, но само по себе не влечет за собой передачу прав собственности или аренды.

Регистрация в государственном кадастре и порядок оформления прав собственности.

Право собственности и определенные права долгосрочной аренды возникают только после регистрации в Государственном кадастре. Нотариально заверенный договор без регистрации в кадастре не передает право собственности и не защищает права аренды от третьих лиц.Правила регистрации кадастра).

Как подать заявку (в кадастр)

1. Подготовьте нотариально заверенный договор и подтверждающие документы (удостоверения личности, ИНН, учредительные документы компании, если применимо).следующие документы).
2. Подайте заявление в Государственный кадастр для регистрации права собственности (на квартиры/коммерческие помещения или земельные участки, принадлежащие ООО) или регистрации договора аренды (для долгосрочной аренды).
3. Получите обновленное кадастровое свидетельство/запись в качестве подтверждения права собственности или зарегистрированных прав аренды.

Тщательная проверка перед заключением сделки: выписки из кадастра.

Перед подписанием договора всегда проводите проверку прав собственности. Получите актуальную выписку из кадастра для подтверждения следующих сведений о недвижимости:

• Право собственности продавца и его полномочия на продажу;
• Категория земельного участка (например, сельскохозяйственный или городской) необходима для обеспечения соответствия планируемого сооружения (прямая покупка, ООО или аренда);
• Обременения (ипотека, залог, сервитуты, права пользования) или ограничения, которые могут повлиять на использование или финансирование.

Эта официальная проверка крайне важна для предотвращения споров о праве собственности и защищает покупателей от скрытых обязательств.Руководство по извлечению кадастровых данных).

Быстрое сравнение: три соответствующих требованиям маршрута

Учитывайте налоговые и иммиграционные аспекты. Если вы планируете вести бизнес из своей недвижимости или получать доход от аренды, проконсультируйтесь со специалистами. налоги в Армении и рассмотреть возможность согласования инвестиций с инвестиций or жительство цели.

ЗаключениеИностранные граждане не могут напрямую владеть землей в Армении, но вы все еще можете уверенно инвестировать, покупая квартиры/коммерческие помещения или владея землей через армянское ООО или по договору долгосрочной аренды. Основные документы — ИНН, нотариальное заверение, регистрация в кадастре и получение кадастровых выписок до закрытия сделки — обеспечивают юридическую силу и соответствие сделки законодательству.Земельный кодекс; контрольный список регистрацииДля индивидуального структурирования, комплексной проверки, создания компании и полной регистрации, напишите нам.