Мошенничество с «золотой визой» на сумму 37 миллионов евро, связанное с продажей квартир в строящемся отеле, показывает, почему юридическим фирмам необходимо пересмотреть подходы к структурированию, проверке и коммуникации с клиентами в рамках программы RBI (Регулятор банковской отчетности). Португальский закон Lei 56/2023 отменил схему выдачи виз на недвижимость, а требования ЕС по борьбе с отмыванием денег повысились, что ужесточило требования к сделкам с инвестиционными визами и соблюдению законодательства юридическими фирмами. Немедленные действия: пересмотреть текущие дела (политически значимые лица, санкции, источники финансирования), перепроверить статус/право собственности проекта и пересмотреть формулировки, касающиеся «доходности», в маркетинговых материалах и консультациях. В случае сделок с строящимися объектами и акциями настаивать на предоставлении неопровержимых доказательств: права собственности на землю, разрешения, механизмы депонирования и платежеспособность контрагента; документировать все. Разработать постоянный план действий на случай непредвиденных обстоятельств, в котором доходность будет лежать в основе описания виз; проводить 30-дневные обзоры портфеля активов, ранее находившихся под действием программы RBI.
Недвижимость, привлекаемая по «золотой визе», по-прежнему остается магнитом для мирового капитала, но предполагаемые убытки в размере 37 миллионов евро по недостроенному проекту гостинично-апартаментного комплекса в Португалии выявили критические риски, связанные с продажей недвижимости на этапе строительства, и слабые механизмы защиты инвесторов. Для юридических фирм, занимающихся структурированием сделок в рамках программы RBI, урок очевиден: необходимо перейти от консультаций, ориентированных на продажи, к консультациям, основанным на проверке, перестроить политику на основе неопровержимых доказательств и защитить клиентов (и свою фирму) с помощью консервативных коммуникаций и планирования на случай непредвиденных обстоятельств.
Содержание
- Чему может научить компании португальская афера с «золотой визой» на сумму 37 миллионов евро в отношении структур Резервного банка Индии, основанных на размещении акций вне рамок текущего строительства и на основе акций?
- Регуляторная перезагрузка: португальский закон Lei 56/2023 об отмене процедуры выдачи виз для операций с недвижимостью и давление со стороны ЕС в отношении противодействия отмыванию денег и инвестиционных виз.
- Незамедлительная сортировка: переоценка активных дел по «золотой визе»/Резервному банковскому индексу — политически значимые лица, санкции, источники финансирования.
- Руководство по комплексной проверке сделок с недвижимостью на стадии строительства: право собственности, разрешения, физическая передача объекта и проверка контрагентов.
Чему может научить компании португальская афера с «золотой визой» на сумму 37 миллионов евро в отношении структур Резервного банка Индии, основанных на размещении акций вне рамок текущего строительства и на основе акций?
Согласно многочисленным сообщениям, предполагаемый проект «Золотой визы» в Португалии привлек около 37 миллионов евро за счет продажи несуществующих квартир на стадии строительства и рекламы «гарантированной» доходности в 8–12% — в то время как проект гостиницы и апартаментов, как сообщается, так и не был реализован в представленном инвесторам виде. Схема якобы была нацелена на заявителей на получение вида на жительство и основывалась на доверии инвесторов к соответствующим проектам и обещаниям доходности.
Основные уроки для Резервного банка Индии в области структурирования сделок и защиты инвесторов:
- При покупке жилья на этапе строительства требуется тщательная проверка: Получение права на проживание не гарантирует прогресс в строительстве или уверенность в сдаче объекта. Настаивайте на предоставлении доказательств от третьих лиц, прежде чем переводить средства клиента.
- Модели гостиничного бизнеса, основанные на долевом участии, усиливают риск контрагента: Инвесторы владеют ценными бумагами, созданными в рамках проекта специального назначения (SPV), а не в рамках завершенного проекта; необходимо проверить платежеспособность, корпоративное управление и систему контроля эмитента.
- Остерегайтесь фраз типа "гарантированный возврат": Маркетинг, основанный на фиксированной доходности, может маскировать риски, связанные со строительством и арендой, и может привести к претензиям со стороны компаний, если доходность используется для обоснования права на получение визы.
- Масштаб имеет значение: Программа «Золотая виза» Португалии привлекла миллиарды: в период с 2013 по 2022 год было одобрено 11 628 виз, а инвестиции составили около 7.3 миллиарда евро, что подчеркивает необходимость соответствия мер контроля размеру рынка и надежности для инвесторов.
Регуляторная перезагрузка: португальский закон Lei 56/2023 об отмене процедуры выдачи виз для операций с недвижимостью и давление со стороны ЕС в отношении противодействия отмыванию денег и инвестиционных виз.
Новый закон Португалии о жилищном строительстве (Lei 56/2023), вступивший в силу в октябре 2023 года, исключил из системы «Золотой визы» пути, связанные с недвижимостью и переводом капитала, что вынудило переориентироваться на альтернативные виды деятельности, дающие право на получение визы, и закрыло ранее распространенные пути, связанные с недвижимостью.
Одновременно с этим ужесточились требования ЕС к программам предоставления резидентства инвесторам. Европейская комиссия вновь подчеркнула, что государства-члены должны оценивать и снижать риски отмывания денег и безопасности, присущие программам выдачи виз инвесторам, и приводить свои системы в соответствие с развивающимися стандартами противодействия отмыванию денег. Для юридических фирм это означает усиление мер противодействия отмыванию денег/проверки личности клиента (AML/KYC), тщательный контроль источников финансирования и оценку рисков на уровне сделок — особенно для проектов, реализуемых на стадии строительства и основанных на акциях.
Практические последствия для структурирования сделок и консультирования клиентов со стороны Резервного банка Индии:
- Пересмотрите условия сделок в соответствии с действующим законодательством: Инвестиции, ранее рекламировавшиеся как "соответствующие требованиям", могут больше не соответствовать им; перед принятием решения клиентом необходимо убедиться в наличии обновленных правовых критериев.
- Укрепить коммуникации: Указывайте дату/версию клиентских материалов и добавляйте четкие оговорки по мере развития программ, чтобы уменьшить зависимость от возвратов или устаревших правил.
Незамедлительная сортировка: переоценка активных дел по «золотой визе»/Резервному банковскому индексу — политически значимые лица, санкции, источники финансирования.
В настоящее время в рекомендациях для консультантов компаниям предлагается «пересмотреть» все активные заявки на инвестиционные визы: повторно проверить клиентов на предмет наличия рисков, связанных с политически значимыми лицами (PEP), провести новые проверки на соответствие санкциям, повторно подтвердить источник финансирования и убедиться, что каждая инвестиция по-прежнему соответствует последним квалификационным правилам. Это крайне важно в тех случаях, когда в описание визы включены доходность или этапы проекта.
30-дневный обзор портфеля (план действий)
- Необходимо повторно обследовать всех клиентов на предмет статуса постконтактной профилактики, негативной информации в СМИ и наличия санкций (новая картина с нулевого дня).
- Сопоставьте каждую инвестицию с действующим законодательством; отметьте те, чьи квалификационные основания изменились после внесения поправок в правила.
- Повторно проверьте источники средств и отслеживание переводов для текущих или поэтапных платежей; документируйте контрольные процедуры в соответствии с требованиями ЕС по борьбе с отмыванием денег.
- Для объектов, находящихся на стадии строительства или финансируемых за счет долевого участия, необходимо получить обновленные документы: правоустанавливающие документы, разрешения, подтверждение банковского депонирования, информацию о ходе строительства и финансовые отчеты контрагента.
- Проведите аудит всех материалов, предназначенных для клиентов; удалите формулировки типа «гарантированная прибыль» и добавьте оговорки о рисках и сроках, с указанием соответствующей даты.
Контрольная точка политики для компаний
- Не следует рекламировать акции строящихся отелей как "подходящие" без независимой проверки и документально подтвержденных предупреждений о рисках для инвесторов.
- Разделяйте консультации по вопросам соответствия иммиграционным требованиям и заявления о доходности инвестиций; храните подтверждающие документы по обоим направлениям.
санкции
Риск санкций может меняться в период между приемом на работу и одобрением. Повторная проверка теперь является обязательным условием в рамках основанного на рисках подхода ЕС к противодействию отмыванию денег в программах выдачи виз инвесторам, который предполагает, что программы и посредники будут снижать риски отмывания денег/финансирования терроризма посредством постоянного мониторинга, соразмерного риску.
Практические меры:
- Проводите проверку на соответствие нескольким санкционным спискам при открытии дела, перед каждой существенной выплатой и перед подачей заявки.
- Выявление бенефициарных владельцев для любой инвестиционной компании специального назначения (SPV); проверка контролирующих лиц и конечных бенефициарных владельцев.
- В случаях, когда контрагенты (застройщики, банки, предоставляющие услуги эскроу, брокеры) находятся под санкциями или получают негативные отзывы в СМИ, необходимо принимать соответствующие меры; документируйте свои решения по управлению рисками.
Источник средств
Ожидания на уровне ЕС подчеркивают необходимость надежного подтверждения источников финансирования и источников капитала для заявителей на получение инвесторской визы, при этом государства-члены обязаны оценивать и снижать риски отмывания денег, присущие таким схемам. Для сделок на стадии строительства с поэтапными платежами:
- Отслеживайте движение средств от источника до эскроу-счетов/счетов застройщика для каждого транша; сохраняйте копии SWIFT/MT103 и банковских писем.
- Сопоставьте приток средств с заявленным доходом от предпринимательской деятельности, продажей активов, дивидендами или финансовыми документами.
- Для подписки на акции необходимо получить документы и реестры, содержащие информацию о выпуске акций, полученном вознаграждении и распределении акций.
Руководство по комплексной проверке сделок с недвижимостью на стадии строительства: право собственности, разрешения, физическая передача объекта и проверка контрагентов.
Название
Учитывая недавние риски мошенничества, перед тем как рекомендовать клиенту инвестировать, необходимо проверить права на землю и застройку по основным документам:
- Выписка из реестра прав собственности на землю с подробным описанием участка и обременений.
- Документы, подтверждающие право собственности застройщика или долгосрочную аренду, а также любые ипотечные кредиты/залоги.
- При инвестировании через акции специальной проектной компании (SPV) необходимо проверить права собственности SPV (дочерняя компания, владеющая активами/переуступки прав) и условия залога, обеспечивающие права инвесторов.
Разрешения
«Соответствие требованиям» не означает «возможность строительства». Подтвердите соответствие нормативным требованиям и стадию реализации проекта документальными доказательствами:
- Согласования в области планирования/зонирования и любые предоставленные разрешения на отклонения от норм.
- Разрешения на строительство и предварительные условия; проверьте сроки их действия/продления.
- При необходимости необходимо получить экологическое разрешение или разрешение на доступ к объектам культурного наследия; подтвердить наличие инженерных сетей и прав доступа.
Физическая доставка и проверка контрагента
Сообщается, что в португальском случае инвесторам были проданы несуществующие паи, что подчеркивает необходимость обязательной физической проверки и проверки контрагентов перед привлечением финансирования для структурирования сделок Резервным банком Индии.
Проверка рисков контрагентов
- Идентификация застройщика и определение бенефициарных владельцев; поиск информации о судебных разбирательствах и банкротстве.
- Проверенная финансовая отчетность, финансирование строительства и гарантии исполнения обязательств (если таковые имеются).
- Документы и послужной список генерального подрядчика; копии подписанных контрактов EPC/строительных договоров и графиков работ.
- Механизмы депонирования с механизмами высвобождения средств, привязанными к получению разрешений и подтвержденным этапам, а не к маркетинговым заявлениям.
Ограничения на доставку и связь
- Требуйте проведения независимых выездных проверок или предоставления отчетов о ходе работ третьими сторонами перед каждым этапом оплаты.
- Замените "гарантии доходности" сценариями денежных потоков и четко определенными факторами риска в рекомендациях для клиентов; датируйте и архивируйте все версии.
- Разработайте стратегию на случай непредвиденных обстоятельств, если сделка перестанет соответствовать требованиям или прибыль не будет получена — например, альтернативные варианты получения визы или выход из инвестиций.
Контрольный список мер по ограничению рисков в сфере недвижимости, установленных Резервным банком Индии:
| Зона риска | Ограждение | Требуются доказательства |
|---|---|---|
| Изменение критериев отбора | Перед перемещением средств составьте инвестиционную карту в соответствии с действующим законодательством. | Обновленные правила программы; юридическая записка. |
| искажение информации о проекте, не соответствующем плану строительства. | Независимая проверка прав собственности, разрешений и хода работ. | Выписка из титульного листа, разрешения, отчет третьей стороны. |
| платежеспособность контрагента | Финансовая и судебная проверка застройщика/специальной проектной компании. | Проверенная финансовая отчетность; поиск в судебном реестре. |
| Возврат претензий | Нет «гарантированной доходности»; консервативные сценарии. | Информация о рисках; устаревшие сообщения от клиентов. |
| ОД/ЗСК | Пересмотреть политику в отношении политически значимых лиц, санкции и механизмы поддержки терроризма. | Скриншоты; досье SoF; журнал аудита |
| контроль депонирования | Выпуски, основанные на этапах, с независимыми триггерами. | Соглашение об условном депонировании; банковские подтверждения |
Заключение
Португальский скандал — это тревожный сигнал: при структурировании сделок Резервный банк Индии должен в первую очередь опираться на доказательства. Юридическим фирмам следует пересмотреть рабочие процессы по сделкам, не связанным с текущим этапом строительства и с продажей акций, — проверять реальность проекта, ужесточать меры по борьбе с отмыванием денег и корректировать заявления о доходности, — чтобы гарантии защиты инвесторов, а не заявления о продажах, определяли «недвижимость, дающую золотые визы». Для получения индивидуальных консультаций и анализа портфелей свяжитесь с нами.
FAQ
Что произошло в деле о «золотой визе» Португалии на сумму 37 миллионов евро?
Согласно сообщениям, инвесторам продавали строящиеся гостинично-апартаментные комплексы с обещанной доходностью в 8–12%, но проект, как утверждается, не был реализован в соответствии с рекламными планами, а средства были выведены, что привело к убыткам в размере около 37 миллионов евро.
Отменила ли Португалия схемы получения «Золотой визы» через операции с недвижимостью?
Да. Португальский закон Lei 56/2023, вступивший в силу в октябре 2023 года, исключил варианты, связанные с недвижимостью и переводом капитала, и теперь инвесторам необходимо рассматривать альтернативные виды деятельности, соответствующие установленным критериям.
Как требования ЕС по борьбе с отмыванием денег влияют на заявки на получение инвесторских виз?
Ожидается, что государства-члены будут оценивать и снижать риски отмывания денег/финансирования терроризма и риски безопасности в схемах регистрации инвесторов. Для компаний это означает более строгие процедуры «Знай своего клиента» (KYC), проверку источников средств, проверку на соответствие санкциям/наличие политически значимых лиц (PEP) и постоянный мониторинг в соответствии с риск-ориентированным подходом.
Должны ли юридические фирмы предлагать «гарантированную доходность» от операций с недвижимостью, финансируемых Резервным банком Индии?
Нет. Португальский случай показывает, как обещанная доходность может скрывать риски строительства/аренды и приводить к ущербу для инвесторов и юридической ответственности. Вместо этого компаниям следует использовать консервативные сценарии и четкое, датированное раскрытие информации о рисках.
Какие незамедлительные шаги должны предпринять компании в отношении портфелей, сформированных на основании старых активов Резервного банка Индии?
Проведите повторную оценку в течение 30 дней: повторно проверьте лиц, имеющих политически значимые факторы риска/санкции, повторно подтвердите источник финансирования, подтвердите соответствие действующим правилам и получите обновленные данные по активам, находящимся на стадии строительства (право собственности, разрешения, ход работ, эскроу-счет).
