Единоличное владение. Независимо от вашего семейного положения, вы можете купить недвижимость на свое имя.

В большинстве стран брачное законодательство определяет, что приобретенное имущество в течение брак являются совместной собственностью обоих супругов, независимо от того, кем они были куплены. Положение в Армении в целом ничем не отличается. В случае супружеской пары гражданское право действует так, как если бы имущество находилось в совместной собственности на равных началах (50 на 50), если в брачном договоре не было иного специального положения. Таким образом, не имеет значения (в том числе и с точки зрения налогообложения), покупаете ли вы недвижимость на совместное имя или на свое единоличное имя. 

Законодательство Армении не признает «гражданские браки». Если вы живете вместе, но не состоите в браке, закон Армении не предоставляет автоматических прав постоянного проживания или собственности вашему партнеру. При отсутствии завещания последний также не будет иметь никаких прав на наследство. 

Одинокий человек, приобретающий недвижимость в Армении и впоследствии вступающий в брак, может заключить брачный договор, в котором супруги могут оговорить, что имущество передается в рамках условий брачного договора. 

Совместное владение. Совместная собственность существует, когда недвижимость приобретается двумя или более лицами, причем каждый из них владеет долей в собственности на любых условиях, которые могут быть решены между ними. В случае пары это обычно происходит в равных долях, но если покупателей более двух, это может быть пропорционально сумме, которую каждый человек внес в финансирование покупки, например 70% / 20% / 10%. В общем праве эквивалентом является «совместная аренда».

Все собственники имеют право участвовать в принятии решений, касающихся имущества. Закон требует, чтобы решения относительно имущества принимались единогласно. Один или несколько собственников могут потребовать продажи имущества, за исключением случаев, когда существует возможность физического разделения их долей или если другие собственники не желают купить эти доли. Если соглашение не может быть достигнуто, необходимо будет обратиться в суд для получения постановления, разрешающего продажу имущества.

Один из собственников также может распорядиться путем продажи или дарения части принадлежащего ему имущества. В случае продажи своей части имущества они обязаны предоставить преимущественное право покупки существующим собственникам. Это правило не применяется, если распоряжение осуществляется в порядке дарения или наследства. У остальных владельцев есть один месяц, чтобы реализовать свое преимущественное право. 

Собственность компании. Купить недвижимость в Армении можно с помощью местной или иностранной компании с ограниченной ответственностью, которая имеет юридическую идентичность, отличную от юридического лица ее акционеров.

Основными причинами владения армянской недвижимостью через компанию являются:

• Разрешить приобретение недвижимости несколькими лицами;
• Обеспечить стабильность и преемственность во владении и управлении семейным имуществом;
• Содействовать передаче и владению имуществом;
• Чтобы избежать ограничений законов о наследстве;
• Создать налоговые преимущества;
• Чтобы защитить семейный дом от бизнес-кредиторов.

 Могут также возникнуть финансовые трудности, особенно в отношении подоходного налога и налога на прирост капитала.

Предложение купить. В Армении устные предложения/соглашения о покупке недвижимости недействительны и не подлежат исполнению. Даже письменное соглашение не подлежит исполнению, если оно не удостоверено нотариусом или должностным лицом кадастра. Таким образом, стандартные формы договоров, используемые агентствами недвижимости, не подлежат исполнению. Поэтому на данном этапе не рекомендуется вносить какие-либо платежи (депозит и т. д.). 

При этом может быть полезно подготовить официальное письменное предложение, чтобы продемонстрировать серьезность ваших намерений и уточнить условия продажи, такие как структура оплаты, сумма залога, обязательства продавца оплатить любые невыплаченные коммунальные услуги. счета и налоги, расходы по сделке, непредвиденные расходы и т. д. 

Иностранные покупатели рискуют заплатить завышенную цену за недвижимость. Отчет об оценке может помочь покупателю понять «правильную» цену за здание или землю, особенно требующую ремонта. Оценки проводятся многими лицензированными агентствами с квалифицированным персоналом. Хотя отчет об оценке не является «отчетом об обследовании», оценщик все же может оценить износ, чтобы скорректировать стоимость, и может предоставить некоторую полезную информацию о состоянии имущества. Оценка обычно проводится путем сравнения цен продажи аналогичной недвижимости (метод сравнения продаж), предполагаемой стоимости покупки аналогичной земли и строительства аналогичного здания (затратный подход), годового дохода от аренды, который можно ожидать взамен (доходный подход).

Законодательство Армении не требует от продавца заказывать какие-либо обследования. Хотя в Армении нет профессии геодезиста, вы можете воспользоваться услугами местного архитектора, инженера или строителя (электрика, сантехника и т. д.) для выполнения этой работы. Хорошее обследование — лучший способ минимизировать риски, связанные с покупкой недвижимости, и его можно использовать при переговорах о цене. 

Также желательно измерить недвижимость (в частности, землю), поскольку площадь, указанная в кадастровых документах, может быть неточной или границы могут быть нечетко обозначены. 

Свидетельство о чистом праве собственности (по-армянски - միասնական տեղեկանք) выдается Кадастром и показывает зарегистрированное право собственности, а также другие права и обременения на имущество, включая залог, ипотеку, аренду, сервитуты и т. д. Это наиболее важный документ в сфере недвижимости. процесс комплексной проверки и, во многих случаях, единственный документ, на который полагаются покупатели. Срок действия сертификата составляет 15 рабочих дней, в течение которых должен быть заключен договор (предварительный и/или окончательный). Если 15-дневный срок истечет, необходимо будет получить новый сертификат. Заявление на получение сертификата чистого права собственности может быть подано продавцом, покупателем или любым другим заинтересованным лицом. 

Существование других интересов в собственности, таких как сервитуты, права наследников и т. д., не всегда может быть полностью подтверждено свидетельством о чистом праве собственности. Могут существовать лица, имеющие право преимущественного приобретения или преимущественной покупки при продаже имущества. В объекте недвижимости также могут быть произведены несанкционированные изменения или дополнения, о которых не было заявлено органу, занимающемуся планированием. В случае земли под застройку в сертификате просто указывается, что земля отведена под строительство; впоследствии необходимо будет получить полное согласие на планирование (разрешение на строительство).

Предварительное соглашение не передает имущество, но определяет будущую дату или период, в течение которого имущество будет передано, и может устанавливать условия (непредвиденные обстоятельства), которые должны быть выполнены до того, как произойдет закрытие. Подписание предварительного договора не является обязательным шагом и вы можете приступить непосредственно к заключению сделки. Однако предварительное соглашение может оказаться полезным, если вы не готовы немедленно закрыть продажу, но хотите закрепить за собой имущество и заключить юридически обязывающее соглашение.

Предварительное соглашение может оказаться необходимым, если окончательная продажа зависит от непредвиденных обстоятельств, таких как:

• Обеспечение ипотеки или другого финансирования;
• Освобождение имущества от залогов;
• Проведение оценочной деятельности;
• Получение иных документов/разрешений, например, согласия органа опеки (муниципального) в случае, если один из продавцов является несовершеннолетним.

Для того чтобы иметь юридическую силу, предварительное соглашение должно быть нотариально удостоверено. Хотя предварительные соглашения, как правило, официально не регистрируются, рекомендуется подать копию в Кадастр, чтобы свести к минимуму возможность нарушения продавцом договора путем продажи недвижимости третьему лицу.

Обычно на этом этапе покупатель вносит залог продавцу. Сумма залога может сильно различаться и согласовывается сторонами.

Предварительное соглашение является взаимообязывающим документом. После того, как соглашение будет подписано надлежащим образом, ни одна из сторон не сможет отказаться от сделки, если только не будет выполнено одно или несколько непредвиденных обстоятельств. Если какая-либо из сторон не соблюдает условия соглашения, у другой стороны будет открыт ряд средств правовой защиты. Как минимум, невыполнивший обязательства покупатель рискует своим депозитом. Обычно оговаривается, что продавец, не выполняющий обязательств, должен заплатить двойную сумму залога в качестве штрафа. Если не оговорено иное, суд может распорядиться о конкретном исполнении, чтобы заставить стороны завершить передачу. 

Окончательный договор купли-продажи должен быть оформлен в присутствии нотариуса. Хотя большинство основных соглашений также могут быть заверены непосредственно кадастровым офицером, нотариус потребуется, если соглашение должно быть адаптировано или если одна из сторон не говорит по-армянски. Нотариус имеет юридическое обязательство предоставить вам информацию о характере и последствиях соглашения, которое вы подписываете. Нотариусу необходимо будет убедиться в личности сторон и их дееспособности для совершения сделки. Потребуются паспорта и свидетельства о браке всех подписавших сторон. Если продавец является несовершеннолетним, пожилым или инвалидом, он может находиться под защитой суда или опекуна, и в этом случае перед заключением продажи будет запрошено одобрение суда или опекуна. Если продавец женат, нотариусу будет необходимо убедиться в том, что супруг согласен на продажу.

У каждого нотариуса будет свой собственный образец соглашения, и эти шаблоны могут различаться в деталях. Необходимо следить за тем, чтобы в договор были включены все важные пункты. Обычно договоры заключаются только на армянском языке, а перевод осуществляется устно путем прочтения договора покупателю. 

Договор купли-продажи должен быть окончательным и всеобъемлющим соглашением, поскольку у сторон будет всего 30 дней на его регистрацию в Кадастре. Если есть условия, которые еще предстоит выполнить, лучше подписать предварительный договор. В армянском законодательстве нет правил «охлаждения». После подписания соглашение вступает в силу, и стороны не могут отказаться от него.

Если вы покупаете какие-либо приспособления или приспособления в рамках покупки недвижимости, вам следует подготовить инвентаризацию.

После заключения окончательного договора купли-продажи у покупателя есть 30 рабочих дней, чтобы зарегистрировать свои права собственности в Кадастре. Незарегистрирование этих прав в течение 30-дневного срока влечет за собой признание договора купли-продажи недействительным. Покупателю необходимо будет предоставить оригинал договора купли-продажи и нотариально заверенный перевод паспорта. Нотариально заверенная доверенность потребуется, если регистрация осуществляется через представителя покупателя. Процесс регистрации может занять от нескольких часов до нескольких дней, в зависимости от того, платите ли вы комиссию за ускоренное обслуживание. Будет выдано свидетельство о праве собственности с указанием основных сведений об объекте недвижимости и новом владельце. 

Наследование без завещания. При отсутствии завещания закон предусматривает следующий порядок наследования:

1. Супруга, дети и родители;
2. Братья и сестры;
3. дедушки и бабушки; 
4. Дяди и тёти.

Каждый порядок наследников исключает следующие наследники и те, кто находится в том же порядке, делят наследство поровну между собой. Соответственно, те, кто находится за пределами первой очереди наследования, будут наследовать только в том случае, если у них нет супруга, детей и родителей. Таким образом, если вы умрете, оставив в живых супруга, двух родителей и двоих детей, каждый из них получит по 1/5 вашего имущества. Возможно расширить права пережившего супруга или детей, но это требует определенного планирования наследования.

Супруг. Переживший супруг не защищен особым законодательством Армении о наследстве. Это связано с тем, что закон традиционно считал, что имущество умершего принадлежит всей семье, а не какому-либо отдельному ее члену. При этом только та часть имущества, принадлежащая умершему, подпадает под действие законов о наследовании, поэтому переживший супруг обычно сохраняет право собственности как минимум на 50% их совместно нажитых активов. Если на момент смерти пара была разделена, но не развелась, переживший партнер сохраняет права наследования, как если бы они все еще были супружеской парой. 

Если брак не был зарегистрирован, переживший партнер не будет иметь прав наследования имущества умершего. Между собой те, кто живет в свободном союзе, являются чужими по закону, и между ними нет никаких прав наследования.

Дети. Дети пары, рожденные вне брака, пользуются теми же правами, что и дети от брака, а также дети умершего, рожденные от другого партнера. Усыновленные дети пары пользуются теми же правами, что и родные дети, но они лишены каких-либо прав наследования от своих биологических родителей. 
Внуки не получают никакого права, если только один из детей умершего сам не умер. В этом случае они встают на место своего умершего родителя.

Завещательная свобода. Согласно законодательству Армении, вы можете свободно распоряжаться своим имуществом и можете лишить наследства своего супруга, детей и родителей, оформив завещание или подарив его. Тем не менее, они все равно могут претендовать на 50% стоимости имущества, на которое они имели бы право в отсутствие завещания, если:

1. Они в возрасте до 18 или старше 60 лет;
2. Они являются инвалидами или недееспособными.

Завещание должно быть составлено в письменной форме и нотариально заверено. Отсутствие нотариального удостоверения завещания делает его недействительным. 

Планирование наследства. Если вы хотите иметь некоторый контроль над своим имуществом после смерти, вам необходимо провести планирование наследования:

• Увеличить долю наследника путем составления завещания;
• Делайте подарки при жизни;
• Купить недвижимость через общество с ограниченной ответственностью;
• Возьмите полис страхования жизни.

Налоги. Наследство и подарки в Армении не облагаются налогом. Однако отчуждение имущества может по-прежнему облагаться налогом в стране, где наследник имеет налоговое резидентство, если только между Арменией и этой страной не заключено соглашение об избежании двойного налогообложения.

Принятие наследства. У наследников есть 6 месяцев после смерти, чтобы принять наследство, сделав нотариально заверенное заявление. Нотариус установит список наследников, проверит наличие завещания, осуществит раздел имущества и выдаст наследникам свидетельства о наследстве. 

душеприказчик. Вы можете назначить адвоката или другое лицо в качестве исполнителя. Исполнитель обязан принимать меры по содержанию и управлению наследством, информировать наследников и других выгодоприобретателей о завещании, оплачивать и взыскивать долги, представлять наследство в судах, обеспечивать распределение имущества в соответствии с завещанием, оказывать содействие в толкование завещания, отчет перед наследниками, работа с нотариусом и т. д.

После того, как ваше заявление на получение вида на жительство будет одобрено, вы получите карту проживания в течение 10 рабочих дней, если заплатите регулярный сбор в размере 30 лари (12 долларов США). Однако можно ускорить процесс, заплатив комиссию за ускоренное обслуживание:

Пожалуйста, свяжитесь с нами для оценки общего бюджета вашего дела.

Пожалуйста, свяжитесь с нами для оценки общего бюджета вашего дела.

Пожалуйста, свяжитесь с нами для оценки общего бюджета вашего дела.

Пожалуйста, свяжитесь с нами для оценки общего бюджета вашего дела.

Совместный приказ Министра финансов и Министра юстиции № 991 от 31 декабря 2010 г. доступен по адресу: https://matsne.gov.ge/ka/document/view/1168318?publication=0 (на грузинском языке).

Закон о гражданстве доступен по адресу: https://matsne.gov.ge/en/document/view/2342552?publication=4 (по-английски).

Если просрочка составляет менее 3 месяцев, размер штрафа составляет 180 лари (около 71 доллара США). Более длительное пребывание карается штрафом в размере 360 лари (около 142 долларов США).