Покупка дома, требующего ремонта, в Армении

Практическое пошаговое руководство для армянской диаспоры и иностранных покупателей, желающих приобрести старую квартиру или строящийся объект недвижимости в Ереване, отремонтировать ее и либо въехать, либо сдать в аренду.

Почему стоит покупать дом, требующий ремонта, в Ереване?

В 2024 году на армянском рынке недвижимости было совершено 247 926 сделок, при этом на сделки с участием иностранных граждан пришлось примерно 6.7% от этого числа. Интерес со стороны армянской диаспоры и иностранных граждан неуклонно растет, достигнув примерно 6.8% участия иностранных компаний в первой половине 2025 года.

Наибольший интерес покупателей вызывают две категории жилья, требующего ремонта. Первая — это квартиры советской эпохи, как правило, построенные в период с 1960-х по 1980-е годы, которые продаются со значительной скидкой по сравнению с отремонтированными квартирами. Вторая — это квартиры, приобретаемые непосредственно у застройщиков по ценам до завершения строительства, которые покупатели затем достраивают и обустраивают в соответствии со своими предпочтениями.

Средние цены на недвижимость в Ереване сильно различаются по районам: от примерно 590 долларов за квадратный метр в периферийных районах, таких как Нубарашен, до приблизительно 2,342 долларов за квадратный метр в центре Кентрона. В районах среднего ценового сегмента, таких как Арабкир (1,619–1,643 долларов/кв.м) и Канакер-Зейтун (1,130 долларов/кв.м), предлагается баланс цены и качества жизни. Элитная недвижимость в хорошо сохранившихся сталинках советской эпохи или в новостройках в центре города может достигать 3,000–5,000 долларов за квадратный метр. Цены в центральном Ереване выросли на 9.2% в период с апреля 2023 года по март 2024 года, а в периферийных районах темпы роста еще выше.

Годовая доходность от аренды в Ереване составляет от 5% до 8%, при этом районы Кентрон и Арабкир пользуются наибольшим спросом у IT-специалистов, студентов и репатриантов. Хорошо отремонтированный дом, требующий вложений, в подходящем районе может приносить немедленный доход от аренды или быть перепродан со значительной наценкой.

Что иностранцы могут (и не могут) иметь в собственности

Иностранные граждане могут свободно приобретать и владеть квартирами, домами и коммерческими помещениями в Армении — без специальных разрешений, без требований к месту жительства и с теми же правами собственности, что и граждане Армении. Вы можете приобретать, владеть, сдавать в аренду, продавать и завещать имущество на равных условиях.

Иностранцы также могут напрямую владеть большинством распространенных типов земли. Единственное ограничение касается сельскохозяйственных земель , которые иностранные граждане не могут владеть на свое имя. Если проект включает сельскохозяйственные участки, стандартным обходным путем является регистрация армянского юридического лица (которое может быть на 100% в иностранной собственности) для владения землей или заключение долгосрочного договора аренды.

В случае объектов недвижимости, включающих как само здание, так и земельный участок под ним — что типично для жилых домов и многоквартирных зданий в Ереване — иностранные покупатели могут владеть как самим зданием, так и расположенным под ним земельным участком в черте поселка без каких-либо ограничений.

Поиск подходящей недвижимости

Обычно поиск недвижимости в Армении осуществляется через лицензированных агентов по недвижимости, онлайн-платформы объявлений или по прямым рекомендациям. Для покупателей из диаспоры, которые физически не находятся в Армении, сотрудничество с местным юристом или агентом, который может осмотреть объекты недвижимости, сделать фотографии и видеозаписи, а также составить отчет о состоянии, является практически необходимым.

При оценке объекта недвижимости, требующего ремонта, наиболее важными факторами являются местоположение и район, состояние конструкции (особенно сейсмостойкость, учитывая сейсмическую активность в Армении), возраст здания и состояние мест общего пользования (крыша, лестничные клетки, лифты), а также наличие у объекта недвижимости чистых прав собственности без обременений.

При покупке недвижимости на стадии строительства необходима дополнительная проверка: изучение истории завершенных проектов застройщика, проверка наличия у него лицензий в Министерстве городского развития, посещение ранее построенных зданий (по возможности) и проверка общедоступных записей на предмет судебных разбирательств. Надежность застройщиков на армянском рынке значительно варьируется.

Если вы планируете совершить покупку дистанционно, вы можете уполномочить местного представителя посредством нотариально заверенной доверенности . Доверенности, выданные за границей, требуют апостиля (или легализации) и заверенного перевода на армянский язык, прежде чем их можно будет использовать на месте.

Перед покупкой проведите юридическую проверку.

Тщательная проверка является обязательной. Государственный комитет кадастра недвижимости ведет авторитетный учет всей недвижимой собственности в Армении, и официальная кадастровая выписка — это самый важный документ, который вы получите перед подписанием каких-либо документов.

Выписка подтверждает право собственности продавца и идентифицирует всех совладельцев, содержит точное описание недвижимости и кадастровый код, а также раскрывает все зарегистрированные обременения — ипотеку, залог, судебные аресты и сервитуты. Кадастровые выписки обычно действительны в течение 15 рабочих дней , поэтому, если сделка задерживается, вам потребуется новая выписка.

Помимо кадастровой выписки, ваш контрольный список для проверки благонадежности должен включать проверку классификации землепользования и зонирования, чтобы убедиться, что недвижимость может использоваться по назначению, проверку согласия супругов (имущество, приобретенное во время брака, является совместным супружеским имуществом по армянскому праву, даже если право собственности оформлено только на одного из супругов — согласие на продажу должен дать и другой супруг, не имеющий права собственности), а также подтверждение права преимущественной покупки совладельцев (совладельцы имеют 30-дневное право преимущественной покупки, если один из совладельцев продает свою долю).

В случае с квартирами продавец по закону обязан раскрыть информацию об управлении зданием, непогашенных обязательствах по техническому обслуживанию, суммах обязательных платежей, а также о доле продавца в собственности.

В частности, при оценке недвижимости, требующей ремонта, следует обратить особое внимание на наличие судебных запретов, связанных с наследственными спорами или незавершенными судебными разбирательствами — проблемные объекты недвижимости часто имеют сложную историю владения, включающую наследников, разводы или банкротства.

Процесс покупки, шаг за шагом

Полный процесс покупки — от предварительного соглашения до регистрации права собственности — обычно занимает от 2 до 4 недель, если все документы в порядке.

Шаг 1: Подготовьте документы. Вам понадобится паспорт с нотариально заверенным переводом на армянский язык.

Шаг 2: Подпишите соглашение о внесении задатка. Если вы вносите задаток, соглашение о внесении задатка должно быть нотариально заверено , чтобы иметь юридическую силу. Ненотариально заверенная квитанция о внесении задатка лишь подтверждает факт оплаты — она не может служить основанием для применения штрафных санкций, таких как конфискация в случае неисполнения обязательств покупателем или двойной возврат средств в случае неисполнения обязательств продавцом.

Шаг 3: Заключение договора купли-продажи. Договор должен быть заверен нотариусом. Перед нотариальным заверением попросите своего адвоката проверить договор на наличие необходимых гарантий: подробные характеристики объекта недвижимости, четкие стандарты качества и используемых материалов (для сделок на этапе строительства или реконструкции), графики платежей, привязанные к этапам, а не к произвольным датам, штрафы за задержки, условия расторжения договора и возврата средств, а также механизмы разрешения споров.

Шаг 4: Регистрация в кадастре. После нотариального заверения у вас есть 30 рабочих дней , чтобы зарегистрировать договор в кадастре и подтвердить право собственности. Регистрация занимает 2–5 рабочих дней.

Правила оплаты: Все сделки с недвижимостью должны осуществляться в армянских драмах (АМД) . Номинирование или расчет в иностранной валюте является незаконным и может повлечь за собой штрафы в размере суммы сделки (минимум 2 миллиона АМД). Поскольку все сделки с недвижимостью подлежат регистрации, они должны быть осуществлены посредством банковского перевода. В качестве ссылки на банковский перевод необходимо указать адрес объекта недвижимости и номер нотариального акта для обеспечения прозрачности процедуры проверки.

Разрешения на ремонт: когда они вам нужны, а когда нет.

Не для каждого вида ремонта требуется разрешение на строительство. Согласно армянскому законодательству, текущие ремонтные работы и внутренняя отделка — такие как покраска, укладка плитки, замена сантехники и косметический ремонт — не требуют разрешения на строительство . Это относится к большинству стандартных ремонтных работ в квартирах.

Разрешение на строительство обязательно для реконструкции, реставрации, усиления конструкций, модернизации и расширения. На практике, если вы демонтируете или переносите несущие стены, изменяете габариты здания, добавляете этаж или вносите конструктивные изменения, вам необходимо разрешение. Разрешения выдаются главой общины (в Ереване – главой районной общины) после утверждения архитектурно-строительной проектной документации.

Если ваш ремонт предполагает подключение или изменение инженерных сетей — водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, канализации — вы должны получить техническое разрешение от соответствующих инженерных компаний до начала работ.

По завершении работ необходимо получить свидетельство о завершении строительства ( авартакан акт ) для всех работ, требующих разрешения. Это свидетельство выдается главой общины, губернатором области или мэром Еревана.

Работа без необходимых разрешений может повлечь за собой штрафы, приостановку работ или снос зданий. Государственная инспекция по городскому развитию активно контролирует соблюдение требований и может налагать административные санкции.

В многоквартирных домах собственники могут свободно изменять внутренние стены в своей квартире без согласия других собственников, при условии соблюдения обязательных строительных норм. Для удаления или переноса перегородок между соседними квартирами требуется согласие соседнего собственника.

Наём и управление подрядчиками

Строительные подрядчики, выполняющие строительные работы в Армении, должны иметь лицензию на соответствующую деятельность. Перед наймом любого подрядчика необходимо проверить наличие у него лицензии. Лицензированные подрядчики по закону обязаны соблюдать утвержденную проектную документацию и технические стандарты во время строительства.

Подрядчики также имеют права, которые могут повлиять на сроки выполнения вашего проекта. Они могут отказаться от использования предоставленных вами строительных материалов, если эти материалы не соответствуют действующим стандартам. Они также могут остановить работы, если обнаружат нарушения норм в вашей проектной документации и потребуют альтернативной экспертной оценки.

В практической реальности строительства в Армении задержки — обычное явление . Нехватка материалов, проблемы с рабочей силой и административные препятствия часто приводят к затягиванию сроков сверх первоначальных прогнозов. Общая рекомендация — закладывать запас в 6–12 месяцев сверх обещанной даты завершения. Качество строительных материалов может быть непостоянным, и даже строительство, соответствующее законодательству, может не отвечать западным стандартам. Для старых зданий модернизацию сейсмобезопасности следует оценить инженеру-конструктору до принятия решения.

Для вашей защиты включите в договор подробные стандарты качества, привяжите оплату к подтвержденным этапам выполнения работ и рассмотрите возможность найма независимого инспектора для проверки качества работ на протяжении всего проекта.

Налоги и транзакционные издержки

Транзакционные издержки в Армении относительно низки по сравнению с большинством европейских рынков.

При покупке: Основные расходы включают регистрационный сбор в кадастре в размере 45 000 драмов (примерно 115 долларов США, с более высокими сборами за ускоренное оформление) и нотариальные сборы в размере около 20 000–25 000 драмов . В Армении не взимается налог на передачу права собственности или гербовый сбор при продаже недвижимости между физическими лицами. Если вы пользуетесь услугами риелтора, комиссионные обычно составляют 2–5% и, как правило, делятся между покупателем и продавцом.

Ежегодный налог на недвижимость: рассчитывается по прогрессивной шкале на основе кадастровой стоимости недвижимости (которая обычно ниже рыночной стоимости). Ставки варьируются от 0% для объектов недвижимости стоимостью менее 3 миллионов драмов до 0.6% для объектов стоимостью более 40 миллионов драмов. В рамках реформы налогообложения недвижимости постепенно вводятся обновленные кадастровые значения, и к 2026 году новые ставки достигнут 100%, однако в целом ставки остаются низкими, примерно 0.1–1% от кадастровой стоимости. Этот налог применяется независимо от вашего статуса проживания.

Налог на доход от аренды: Если вы сдаете в аренду отремонтированную недвижимость, ставка составляет 10% (фиксированная), если вашим арендатором является компания (компания удерживает налог за вас). Многие инвесторы регистрируются как индивидуальные предприниматели, чтобы зафиксировать выгодную ставку в 10%.

Налог на прирост капитала: существует освобождение от налога при продаже жилой недвижимости между физическими лицами , что делает большинство сделок по продаже недвижимости, требующей ремонта, налогоэффективными.

НДС не применяется к перепродажам между физическими лицами. Для новостроек от застройщика НДС в размере 20% обычно включен в указанную цену.

Право собственности и проживание

Покупка недвижимости в Армении не гарантирует автоматическое получение вида на жительство. Однако, согласно действующим правилам, если вы управляете своей недвижимостью как арендным бизнесом, зарегистрированным как индивидуальный предприниматель, эта деятельность может служить основанием для подачи заявления на получение вида на жительство.

Ожидаются существенные изменения: с 1 августа 2026 года инвестиции в армянскую недвижимость, как предполагается, станут самостоятельным основанием для подачи заявлений на получение вида на жительство . Соответствующий закон принят, но исполнительный указ, который установит минимальный инвестиционный порог и детали процедуры, еще не опубликован.

Распространенные ошибки, которых следует избегать

Пропуск проверки кадастра. Это самая распространенная и опасная ошибка. Без свежей выписки из кадастра у вас нет надежного способа узнать, действительно ли продавец владеет недвижимостью, есть ли на нее ипотечные кредиты или обременения, или имеют ли совладельцы преимущественное право покупки, которое может аннулировать вашу сделку.

Оплата в иностранной валюте. Все сделки с недвижимостью должны быть оплачены в армянских драмах. Наказания за нарушение этого правила суровы — штрафы в размере полной суммы сделки, но не менее 2 миллионов драмов.

Неформальные задатки. В Армении крайне распространена передача задатка без нотариально заверенного договора о внесении депозита — и это лишает вас законных оснований для защиты своих прав в случае срыва сделки. Всегда заверяйте задаток у нотариуса.

Игнорирование согласия супругов. Если продавец приобрел недвижимость во время брака, другой супруг должен дать согласие на продажу — даже если он не указан в качестве владельца права собственности. Отсутствие такого согласия может привести к аннулированию всей сделки.

Недооценка сроков ремонта. Из-за необходимости получения разрешений, задержек со стороны подрядчиков, закупки материалов и проведения инспекций ремонт в Армении, как правило, занимает больше времени, чем планировалось. Заложите в свой график запас в 6–12 месяцев и спланируйте бюджет соответствующим образом.

Пропуск оценки сейсмостойкости. Армения находится в сейсмически активной зоне. Старые здания советской постройки могут не соответствовать современным стандартам безопасности. Перед покупкой проведите оценку состояния конструкции, особенно если планируете значительные ремонтные работы.

Наследование долгов предыдущего владельца. Новые владельцы недвижимости наследуют ранее существовавшие обязательства по обязательному техническому обслуживанию и неоплаченные сборы, если предыдущий владелец специально не принял их на себя в договоре купли-продажи. Перед закрытием сделки убедитесь, что все платежи по техническому обслуживанию произведены своевременно.

Как может помочь «Варданян и партнеры»

Мы работаем с армянской диаспорой и иностранными покупателями на каждом этапе процесса ремонта и восстановления недвижимости.

Перед покупкой мы проводим полную юридическую проверку — кадастровый анализ прав собственности, проверку на наличие обременений, проверку зонирования, а также подтверждение согласия совладельцев и супругов. Мы изучаем документы продавца и выявляем любые проблемы до того, как вы примете решение.

В процессе покупки мы составляем и проверяем договоры купли-продажи с гарантиями, защищающими ваши интересы, управляем процессом нотариального заверения и занимаемся регистрацией в кадастре. Для покупателей, находящихся удаленно, мы можем действовать по доверенности, поэтому вам не нужно будет находиться в Армении на момент завершения сделки.

В процессе ремонта мы консультируем по вопросам получения разрешений, проверяем договоры с подрядчиками и обеспечиваем соответствие вашего ремонта армянским строительным нормам.

После завершения сделки мы оказываем помощь в структурировании арендных отношений (включая регистрацию индивидуального предпринимателя для получения дохода от аренды с целью оптимизации налогообложения), соблюдении требований по уплате налога на недвижимость и — после вступления в силу новых правил — в подаче заявок на получение вида на жительство на основе инвестиций.

Обладая более чем 11-летним опытом, обработав более 1,500 дел с участием представителей 97 национальностей и имея рейтинг 4.9 звезды в Google, мы сочетаем глубокую знание местной специфики с международным видением, необходимым покупателям из диаспоры и иностранным компаниям.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранный гражданин приобрести недвижимость в Армении?

Да. Иностранные граждане могут свободно приобретать и владеть квартирами, домами и коммерческими помещениями на тех же правах, что и граждане Армении. Никаких специальных разрешений или вида на жительство не требуется. Единственное ограничение касается сельскохозяйственных земель, которые должны находиться в собственности армянского юридического лица.

Могут ли иностранцы владеть землей в Армении?

Иностранцы могут напрямую владеть большинством распространенных типов земли, включая городскую и поселковую землю для жилого или коммерческого использования. Исключением являются сельскохозяйственные земли — иностранные граждане не могут владеть ими на свое имя, но могут получить к ним доступ через зарегистрированную в Армении компанию (которая может быть на 100% в иностранной собственности) или по договору аренды.

Сколько времени занимает процесс покупки?

От предварительного соглашения до регистрации права собственности ожидайте от 2 до 4 недель. Основные этапы включают подготовку нотариально заверенных документов, заключение нотариально заверенного договора купли-продажи и регистрацию в Кадастровом комитете (2–5 рабочих дней).

Нужно ли мне находиться в Армении, чтобы купить недвижимость?

Нет. Вы можете уполномочить местного представителя посредством нотариально заверенной доверенности совершить сделку от вашего имени. Доверенности, выданные за границей, требуют апостиля и заверенного перевода на армянский язык.

Нужно ли разрешение на строительство для ремонта квартиры?

Это зависит от объема работ. Для косметического ремонта — покраски, укладки плитки, замены светильников и внутренней отделки — разрешение не требуется. Для структурных изменений — демонтажа несущих стен, расширения площади или реконструкции — требуется разрешение на строительство, выданное главой местного сообщества после утверждения проектной документации.

Какие налоги мне придётся платить за мою армянскую недвижимость?

Ежегодный налог на недвижимость составляет от 0% до 0.6% от кадастровой стоимости по прогрессивной шкале. Налог на передачу права собственности и гербовый сбор при продаже недвижимости между физическими лицами отсутствуют. Доход от аренды облагается налогом по фиксированной ставке 10%. Прирост капитала при перепродаже жилой недвижимости между физическими лицами освобождается от налога.

Поможет ли покупка недвижимости получить вид на жительство в Армении?

В настоящее время владение недвижимостью само по себе не дает права на получение вида на жительство, но ведение бизнеса по сдаче недвижимости в аренду (зарегистрированное как индивидуальный предприниматель) может дать вам такое право. Ожидается, что с 1 августа 2026 года инвестиции в недвижимость станут самостоятельным основанием для подачи заявлений на получение вида на жительство, хотя соответствующий указ с минимальными пороговыми значениями инвестиций еще не опубликован.

Могу ли я оплатить недвижимость в долларах США или евро?

Нет. Все сделки с недвижимостью должны быть оплачены в армянских драмах (АМД) банковским переводом. Оплата в иностранной валюте незаконна и влечет за собой штраф в размере полной суммы сделки (минимум 2 миллиона АМД). Вы можете обменять свою иностранную валюту в армянском банке до закрытия сделки.