Единоличное владение

Независимо от вашего семейного положения, вы можете купить недвижимость на свое имя.

В большинстве стран брачное законодательство определяет, что приобретенное имущество в течение брак являются совместной собственностью обоих супругов, независимо от того, кем они были куплены. Положение в Армении в целом ничем не отличается. В случае супружеской пары гражданское право действует так, как если бы имущество находилось в совместной собственности на равных началах (50 на 50), если в брачном договоре не было иного специального положения. Таким образом, не имеет значения (в том числе и с точки зрения налогообложения), покупаете ли вы недвижимость на совместное имя или на свое единоличное имя. 

Законодательство Армении не признает «гражданские браки». Если вы живете вместе, но не состоите в браке, закон Армении не предоставляет автоматических прав постоянного проживания или собственности вашему партнеру. При отсутствии завещания последний также не будет иметь никаких прав на наследство. 

Одинокий человек, приобретающий недвижимость в Армении и впоследствии вступающий в брак, может заключить брачный договор, в котором супруги могут оговорить, что имущество передается в рамках условий брачного договора. 

Совместное владение

Совместная собственность существует, когда недвижимость приобретается двумя или более лицами, причем каждый из них владеет долей в собственности на любых условиях, которые могут быть решены между ними. В случае пары это обычно происходит в равных долях, но если покупателей более двух, это может быть пропорционально сумме, которую каждый человек внес в финансирование покупки, например 70% / 20% / 10%. В общем праве эквивалентом является «совместная аренда».

Все собственники имеют право участвовать в принятии решений, касающихся имущества. Закон требует, чтобы решения относительно имущества принимались единогласно. Один или несколько собственников могут потребовать продажи имущества, за исключением случаев, когда существует возможность физического разделения их долей или если другие собственники не желают купить эти доли. Если соглашение не может быть достигнуто, необходимо будет обратиться в суд для получения постановления, разрешающего продажу имущества.

Один из собственников также может распорядиться путем продажи или дарения части принадлежащего ему имущества. В случае продажи своей части имущества они обязаны предоставить преимущественное право покупки существующим собственникам. Это правило не применяется, если распоряжение осуществляется в порядке дарения или наследства. У остальных владельцев есть один месяц, чтобы реализовать свое преимущественное право. 

Собственность компании

Купить недвижимость в Армении можно с помощью местной или иностранной компании с ограниченной ответственностью, которая имеет юридическую идентичность, отличную от юридического лица ее акционеров.

Основными причинами владения армянской недвижимостью через компанию являются:

• Разрешить приобретение недвижимости несколькими лицами;
• Обеспечить стабильность и преемственность во владении и управлении семейным имуществом;
• Содействовать передаче и владению имуществом;
• Чтобы избежать ограничений законов о наследстве;
• Создать налоговые преимущества;
• Чтобы защитить семейный дом от бизнес-кредиторов.

 Это решение также может иметь налоговые недостатки, особенно в отношении налогов, удерживаемых у источника выплаты, и налога на прирост капитала.

Иностранные покупатели рискуют заплатить завышенную цену за недвижимость. Отчет об оценке может помочь покупателю понять «правильную» цену за здание или землю, особенно требующую ремонта. Оценки проводятся многими лицензированными агентствами с квалифицированным персоналом. Хотя отчет об оценке не является «отчетом об обследовании», оценщик все же может оценить износ, чтобы скорректировать стоимость, и может предоставить некоторую полезную информацию о состоянии имущества. Оценка обычно проводится путем сравнения цен продажи аналогичного имущества (метод сравнения продаж), предполагаемой стоимости покупки аналогичной земли и строительства аналогичного здания (затратный подход) и годового дохода от аренды, который можно ожидать взамен (доходный подход). .

Законодательство Армении не требует от продавца заказывать какие-либо обследования. Хотя в Армении нет профессии геодезиста, вы можете воспользоваться услугами местного архитектора, инженера или строителя (электрика, сантехника и т. д.) для выполнения этой работы. Хорошее обследование — лучший способ минимизировать риски, связанные с покупкой недвижимости, и его можно использовать при переговорах о цене. 

Также желательно измерить недвижимость (в частности, землю), поскольку площадь, указанная в кадастровых документах, может быть неточной или границы могут быть нечетко обозначены. 

Свидетельство о чистом праве собственности (по-армянски - միասնական տեղեկանք) выдается Кадастром и показывает зарегистрированное право собственности, а также другие права и обременения на имущество, включая залог, ипотеку, аренду, сервитуты и т. д. Это наиболее важный документ в сфере недвижимости. процесс комплексной проверки и, во многих случаях, единственный документ, на который полагаются покупатели. Срок действия сертификата составляет 15 рабочих дней, в течение которых должен быть заключен договор (предварительный и/или окончательный). Если 15-дневный срок истечет, необходимо будет получить новый сертификат. Заявление на получение сертификата чистого права собственности может быть подано продавцом, покупателем или любым другим заинтересованным лицом. 

Существование других интересов в собственности, таких как сервитуты, права наследников и т. д., не всегда может быть полностью подтверждено свидетельством о чистом праве собственности. Могут существовать лица, имеющие право преимущественного приобретения или преимущественной покупки при продаже имущества. В объекте недвижимости также могут быть произведены несанкционированные изменения или дополнения, о которых не было заявлено органу, занимающемуся планированием. В случае земли под застройку в сертификате просто указывается, что земля отведена под строительство; впоследствии необходимо будет получить полное согласие на планирование (разрешение на строительство).

В Армении устные предложения/соглашения о покупке или продаже недвижимости недействительны и не подлежат исполнению. Даже письменное соглашение не подлежит исполнению, если оно не удостоверено нотариусом или должностным лицом кадастра. Таким образом, стандартные формы договоров, используемые агентствами недвижимости, не подлежат исполнению. Поэтому на данном этапе не рекомендуется вносить какие-либо платежи (депозит и т. д.). 

При этом может быть полезно подготовить официальное письменное предложение, чтобы продемонстрировать серьезность ваших намерений и уточнить условия продажи, такие как структура оплаты, сумма залога, обязательства продавца оплатить любые невыплаченные коммунальные услуги. счета и налоги, расходы по сделке, непредвиденные расходы и т. д.

Предварительное соглашение не передает имущество, но определяет будущую дату или период, в течение которого имущество будет передано, и может устанавливать условия (непредвиденные обстоятельства), которые должны быть выполнены до того, как произойдет закрытие. Подписание предварительного договора не является обязательным шагом и вы можете приступить непосредственно к заключению сделки. Однако предварительное соглашение может оказаться полезным, если вы не готовы немедленно закрыть продажу, но хотите закрепить за собой имущество и заключить юридически обязывающее соглашение.

Предварительное соглашение может оказаться необходимым, если окончательная продажа зависит от непредвиденных обстоятельств, таких как:

• Обеспечение ипотеки или другого финансирования;
• Освобождение имущества от залогов;
• Проведение оценочной деятельности;
• Получение иных документов/разрешений, например, согласия органа опеки (муниципального) в случае, если один из продавцов является несовершеннолетним.

Для того чтобы иметь юридическую силу, предварительное соглашение должно быть нотариально удостоверено. Хотя предварительные соглашения, как правило, официально не регистрируются, рекомендуется подать копию в Кадастр, чтобы свести к минимуму возможность нарушения продавцом договора путем продажи недвижимости третьему лицу.

Обычно на этом этапе покупатель вносит залог продавцу. Сумма залога может варьироваться и согласовывается сторонами.

Предварительное соглашение является взаимообязывающим документом. После того, как соглашение будет подписано надлежащим образом, ни одна из сторон не сможет отказаться от сделки, если только не будет выполнено одно или несколько непредвиденных обстоятельств. Если какая-либо из сторон не соблюдает условия соглашения, у другой стороны будет открыт ряд средств правовой защиты. Как минимум, невыполнивший обязательства покупатель рискует своим депозитом. Обычно оговаривается, что продавец, не выполняющий обязательств, должен заплатить двойную сумму залога в качестве штрафа. Если не оговорено иное, суд может распорядиться о конкретном исполнении, чтобы заставить стороны завершить передачу.

Окончательный договор купли-продажи должен быть оформлен в присутствии нотариуса. Хотя самые основные соглашения также могут быть заверены непосредственно кадастровым офицером, нотариус потребуется, если соглашение должно быть адаптировано или если одна из сторон не говорит по-армянски. Нотариус имеет юридическое обязательство предоставить вам информацию о характере и последствиях соглашения, которое вы подписываете. Нотариусу необходимо будет убедиться в личности сторон и их дееспособности для совершения сделки. Потребуются паспорта и свидетельства о браке всех подписавших сторон. Если продавец является несовершеннолетним, пожилым или инвалидом, он может находиться под защитой опекуна, и в этом случае до заключения сделки необходимо получить одобрение опекуна. Если продавец женат, нотариусу будет необходимо убедиться в том, что супруг согласен на продажу.

У каждого нотариуса будет свой собственный образец соглашения, и эти шаблоны могут различаться в деталях. Необходимо следить за тем, чтобы в договор были включены все важные пункты. Обычно договоры заключаются только на армянском языке, а перевод осуществляется устно путем прочтения покупателю всего договора. За услуги переводчика с вас будет взиматься небольшая плата.

Договор купли-продажи должен быть окончательным и всеобъемлющим соглашением, поскольку у сторон будет всего 30 дней на его регистрацию в Кадастре. Если есть условия, которые еще предстоит выполнить, лучше подписать предварительный договор. В армянском законодательстве нет правил «охлаждения». После подписания соглашение вступает в силу, и стороны не могут отказаться от него.

Если вы покупаете какие-либо приспособления или приспособления в рамках покупки недвижимости, вам следует подготовить инвентаризацию. Если у вас есть возможность, посетите недвижимость за день до подписания договора, чтобы убедиться, что все в порядке, особенно если продажа включает в себя определенное количество приспособлений и приспособлений. При этом вы также можете проверить, что имущество после исполнения договора станет для вас вакантным, если последним не предусмотрено, что имущество будет освобождено на более позднем этапе.

Если у вас нет возможности приехать в Армению для подписания договора лично, вы можете договориться о том, чтобы выдать родственнику, другу или юристу доверенность на подписание от вашего имени.

После заключения окончательного договора купли-продажи у покупателя есть 30 рабочих дней, чтобы зарегистрировать свои права собственности в Кадастре. Незарегистрирование этих прав в течение 30-дневного срока влечет за собой признание договора купли-продажи недействительным. Покупателю необходимо будет предоставить оригинал договора купли-продажи и нотариально заверенный перевод паспорта. Нотариально заверенная доверенность потребуется, если регистрация осуществляется через адвоката или другого представителя. Процесс регистрации может занять от нескольких часов до нескольких дней, в зависимости от того, платите ли вы комиссию за ускоренное обслуживание. Будет выдано свидетельство о праве собственности с указанием основных сведений об объекте недвижимости и новом владельце. Затем вы предъявите свидетельство о праве собственности в коммунальные службы (электричество, газ, телефон и т. д.), чтобы они также зарегистрировали изменение права собственности и подготовили новые договоры на ваше имя. 

Налог на прирост капитала

Передача жилой недвижимости между физическими лицами обычно не облагается налогом при условии, что и покупатель, и продавец являются физическими лицами (не зарегистрированными в качестве частных предпринимателей). Таким образом, налог на прирост капитала, полученный физическими лицами от продажи жилой недвижимости, составляет 0%. Однако, если покупатель является юридическим лицом или частным предпринимателем, применяется удержанный налог в размере 10%.

Налог с продаж

Физическое лицо облагается налогом с продаж по ставке 20% (налог на прибыль), если оно продает два или более объектов недвижимости в течение одного финансового года, при условии, что эти объекты недвижимости были приобретены в течение одного финансового года. Продажа физическими лицами коммерческой или промышленной недвижимости облагается налогом по ставке 10%. Однако, если покупатель является юридическим лицом или частным предпринимателем, применяется удерживаемый налог в размере 20%. Индивидуальные застройщики облагаются налогом в размере 20% от цены, по которой они продают недвижимость.

Налог на недвижимость (имущество)

Налог на недвижимость уплачивается владельцем или объектом недвижимости ежегодно. Налоговые ставки находятся в диапазоне от 0% до 1% от кадастровой стоимости, которая обычно значительно ниже рыночной стоимости. Если недвижимость продается физическим лицом, новый владелец принимает на себя налоговые обязательства по неуплаченному налогу на имущество.

Налог на доход от аренды

Доход от аренды, не превышающий 58.35 миллиона армянских драмов (около 120,000 10 долларов США) в год, облагается налогом по ставке 20%. Доход от аренды, превышающий эту сумму, облагается налогом по ставке XNUMX%.   

Гербовый сбор, налоги на наследство и подарки

В Армении нет гербовых сборов, налогов на подарки и наследство. 

Коммунальные платежи

Если вы владеете недвижимостью, например квартирой, вам придется платить за содержание и обслуживание. Они будут зависеть от размера и качества комплекса, например, от наличия лифтов, бассейна, садов и других удобств.

Возможность финансирования покупки с помощью ипотеки зависит от вашего гражданства, страны, в которой вы живете, и источника вашего дохода. Некоторые банки будут работать только с гражданами или резидентами Армении. Обычно вам необходимо внести депозит в размере 10-30% от покупной цены в зависимости от кредитора. Срок действия до 30 лет, средняя процентная ставка составляет 10-13% (в местной валюте) и 8-10% (в долларах США). 

Для получения информации об открытии банковских счетов, пожалуйста, нажмите здесь.. 

Ежегодные затраты на страхование имущества обычно находятся в пределах 0.1-1% от стоимости имущества. 

Законодательство Армении требует, чтобы покупатель недвижимости производил платежи в местной валюте – армянских драмах. Если оплата осуществляется через банк, последний должен обеспечить соблюдение этих правил. 

Услуги по обмену валюты оказывают банки, другие кредитные организации, а также пункты обмена валюты.

Ограничений на перевод иностранной валюты в Армению или из нее нет. 

Если сумма сделки превышает 50 миллионов драмов (около 105,000 XNUMX долларов США), оплата должна быть произведена банковским переводом. В таких случаях оплата наличными не допускается. 

Наследование без завещания. При отсутствии завещания закон предусматривает следующий порядок наследования:

1. Супруга, дети и родители;
2. Братья и сестры (и их потомки);
3. дедушки и бабушки; 
4. Дяди и тети (и их потомки).

Каждый порядок наследников исключает следующие наследники и те, кто находится в том же порядке, делят наследство поровну между собой. Соответственно, те, кто находится за пределами первой очереди наследования, будут наследовать только в том случае, если у них нет супруга, детей и родителей. Таким образом, если вы умрете, оставив в живых супруга, двух родителей и двоих детей, каждый из них получит по 1/5 вашего имущества. Возможно расширить права пережившего супруга или детей, но это требует определенного планирования наследования.

Супруг. Переживший супруг не защищен особым законодательством Армении о наследстве. Это связано с тем, что закон традиционно считал, что имущество умершего принадлежит всей семье, а не какому-либо отдельному ее члену. При этом только та часть имущества, принадлежащая умершему, подпадает под действие законов о наследовании, поэтому переживший супруг обычно сохраняет право собственности как минимум на 50% их совместно нажитых активов. 

Если брак не был зарегистрирован, переживший партнер не будет иметь прав наследования имущества умершего. Между собой те, кто живет в свободном союзе, являются чужими по закону, и между ними нет никаких прав наследования.

Дети. Дети пары, рожденные вне брака, пользуются теми же правами, что и дети от брака, а также дети умершего, рожденные от другого партнера. Усыновленные дети пары пользуются теми же правами, что и родные дети, но они лишены каких-либо прав наследования от своих биологических родителей. Внуки не получают никакого права, если только один из детей умершего сам не умер. В этом случае они встают на место своего умершего родителя.

Завещательная свобода. Согласно законодательству Армении, вы можете свободно распоряжаться своим имуществом и можете лишить наследства своего супруга, детей и родителей, оформив завещание или подарив его. Тем не менее, они все равно могут претендовать на 50% стоимости имущества, на которое они имели бы право в отсутствие завещания, если:

1. Они в возрасте до 18 или старше 60 лет;
2. Они являются инвалидами или недееспособными.

Завещание должно быть составлено в письменной форме и нотариально заверено. Отсутствие нотариального удостоверения завещания делает его недействительным. 

Планирование наследства. Если вы хотите иметь некоторый контроль над своим имуществом после вашей смерти, вам необходимо провести планирование наследования, например:

• Увеличить долю наследника путем составления завещания;
• Делайте подарки при жизни;
• Купить недвижимость через общество с ограниченной ответственностью;
• Возьмите полис страхования жизни.

Налоги. Наследство и подарки в Армении не облагаются налогом. Однако отчуждение имущества может по-прежнему облагаться налогом в стране, где наследник имеет налоговое резидентство, если только между Арменией и этой страной не заключено соглашение об избежании двойного налогообложения.

Принятие наследства. У наследников есть 6 месяцев после смерти, чтобы принять наследство, сделав нотариально заверенное заявление. Нотариус установит список наследников, проверит наличие завещания, осуществит раздел имущества и выдаст наследникам свидетельства о наследстве. 

душеприказчик. Вы можете назначить адвоката или другое лицо в качестве исполнителя. Исполнитель обязан принимать меры по содержанию и управлению наследством, информировать наследников и других выгодоприобретателей о завещании, оплачивать и взыскивать долги, представлять наследство в судах, обеспечивать распределение имущества в соответствии с завещанием, оказывать содействие в толкование завещания, отчет перед наследниками, работа с нотариусом и т. д.

Хотя покупка недвижимости в Армении в целом безопасна, потенциальным покупателям рекомендуется принять определенные меры предосторожности.

1. Семейное положение. Если продавец женат или разведен, вполне вероятно, что для продажи потребуется согласие супруга. Даже если недвижимость приобретена не в браке, все равно нужно быть осторожным, поскольку супруг (бывший супруг) может утверждать, что он внес свой вклад в улучшение недвижимости и тем самым приобрел права на нее. Армения не признает гражданские браки. Однако полагаться исключительно на публичные записи может быть недостаточно, поскольку брак может быть заключен в другой стране.
2. Подарки и наследство. Если продавец унаследовал имущество или получил его в дар, необходимо выяснить, есть ли другие члены семьи, которые могут оспорить завещание или дар. Не исключено, что после продажи появится наследник и востребует права на имущество. Обратите внимание, что если в проекте участвуют дети, то сделка должна быть одобрена органом опеки (главой местного сообщества). Последнее требуется по закону для обеспечения того, чтобы продажа соответствовала интересам ребенка.
3. Способность заключать контракты. Нужно быть внимательным, если поведение продавца кажется странным. По законодательству Армении люди с психическими отклонениями могут быть признаны недееспособными по решению суда, а лица, пристрастившиеся к наркотикам, алкоголю или даже азартным играм, могут быть ограничены в дееспособности. Соглашения с такими людьми могут быть оспорены и признаны недействительными их опекунами или другими заинтересованными лицами. Вы можете проверить протоколы суда или попросить справку, подтверждающую, что продавец не зарегистрирован в психиатрических учреждениях.
4. Неплатежеспособность. Если окажется, что продавец находится в тяжелом финансовом положении и продает имущество ниже рыночной стоимости, то возможно, что он будет объявлен банкротом вскоре после продажи, а конкурсный управляющий сможет оспорить продажу в суде в течение 3-х лет с момента продажи. время. Таким образом, если вы покупаете недвижимость по сниженной цене, убедитесь, что вероятность банкротства невелика.
5. Обременения и судебные разбирательства. До подписания договора купли-продажи Кадастр выдает свидетельство о свободном праве собственности, подтверждающее, что недвижимость не заложена, не арестована и не обременена иным образом правами третьих лиц. Тем не менее, вам все же рекомендуется выяснить, участвует ли продавец в каких-либо судебных разбирательствах, которые могут повлиять на имущество.
6. Предыдущие транзакции. Даже если нет никаких обременений и незаконченных споров, необходимо проверить историю объекта недвижимости, чтобы убедиться в отсутствии подозрительной деятельности в прошлом. Например, несколько переводов за короткий период времени могут быть признаком потенциальных проблем. Срок исковой давности в Армении обычно не превышает 10 лет, но могут быть проверены даже более старые сделки. Особое внимание необходимо уделить приобретению имущества путем дарения, наследства или приватизации.
7. Налоговые обязательства и счета за коммунальные услуги. По законодательству Армении обязательства по налогу на имущество берет на себя новый владелец. Если продавец не платил налоги в течение длительного периода времени, возможно, накопились существенные штрафы. Поэтому разумно попросить справку, подтверждающую отсутствие налоговых обязательств. По закону новый собственник не берет на себя никаких неоплаченных коммунальных платежей. Однако на практике может быть сложно подписать от вашего имени новые контракты с коммунальными компаниями, если старый владелец не оплатил счета. Для экономии времени и нервов рекомендуется попросить справки, подтверждающие полную оплату всех коммунальных платежей.
8. Нотариальное заверение. Хотя некоторые продажи не требуют нотариального заверения, вам все равно следует рассмотреть возможность заключения контракта у нотариуса. Нотариус несет личную ответственность за злоупотребление служебным положением и имеет стимулы для проведения всех необходимых проверок, таких как обеспечение наличия всех согласий, действительности и неотменения доверенностей, нахождения продавца в здравом уме и т. д. Нотариальное заверение договора покажет вашу добросовестно, если в будущем возникнет какой-либо спор.
9. Эскроу-счета. Обычной практикой в ​​Армении является оплата продавцом наличными при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе. Однако такая практика нежелательна, поскольку носить с собой сумки, полные долларовых купюр, не очень безопасно, и продавец может захотеть отнести деньги в банк, чтобы проверить, являются ли банкноты фальшивыми (доля фальшивых долларовых купюр в Армении относительно высока). ). Что еще более важно, не рекомендуется платить полную сумму до официальной регистрации вашего права собственности. Этих проблем можно избежать, используя целевой депозитный счет или аналогичный инструмент. Недостатками использования счета условного депонирования являются дополнительные банковские комиссии в размере 0.1-0.3% от внесенных денег и затраты на конвертацию денег в местную валюту (закон требует, чтобы платежи производились в армянских драмах, но продавец обычно ожидайте получения оплаты в долларах США).

Местоположение. Если вы ищете арендуемую недвижимость, ваш поиск должен быть сосредоточен на центре Еревана, а именно на недвижимости внутри «круга», образованного улицами Московяна, Ханджяна, Хоренаци и Сарьяна. Спрос на недвижимость в этом районе всегда есть, особенно в высокий туристический сезон с апреля по октябрь. Многие владельцы предпочитают сдавать квартиру посуточно туристам и другим посетителям в высокий сезон и сдавать ее в долгосрочную аренду на оставшуюся часть года (с ноября по март). Обычно рекомендуется избегать района «Глендейл-Хиллз» на улице Аргишти, несмотря на его хорошее расположение недалеко от площади Республики. 

Строительство. Большинство квартир в Ереване находятся в недорогих, обшитых бетонными панелями домах (многоэтажках) или каменных домах более низкого качества («хрущевках»), построенных в 1960-80-х годах. Инвесторам вообще следует избегать таких квартир. Это оставляет им два варианта: так называемые «Сталинки», построенные в 1930-50-х годах, и новые здания, построенные после экономического восстановления Армении в 2000-х годах. «Сталинки» в целом дешевле, но из-за возраста, отсутствия лифтов и плохого обслуживания мест общего пользования не всегда привлекательны для покупателей. Новостройки также сильно отличаются по качеству. Не все застройщики добросовестны, и аналогичные квартиры в соседних домах могут иметь очень разную цену.

Квартира. Квартиры на первом (втором) этаже и последнем этаже обычно продаются со скидкой. Квартиры на первом этаже избегают из соображений безопасности, отсутствия приватности, шума, влажности, исходящей из подвала, тогда как квартиры на последнем этаже (особенно в старых зданиях) менее востребованы из-за возможных протечек с крыши, сильного солнечного тепла летом. и трудности доступа без лифта. Многие старые здания имеют надстройки в виде одного или двух дополнительных этажей. Лучше избегать вложений в них. В квартирах, выходящих окнами на север, обычно не хватает естественного света. Квартиры с большими окнами, выходящими на юг, могут создать противоположную проблему.