Đồng sở hữu một căn hộ ở Armenia nhưng người thân lại kiểm soát nó? Quyền và lựa chọn của bạn từ nước ngoài

Nếu bạn đồng sở hữu một căn hộ ở Armenia và một người thân của bạn đang ở, cho thuê hoặc giữ giấy tờ căn hộ đó, luật pháp Armenia cho bạn bốn quyền: quyền phủ quyết đối với cách sử dụng căn hộ, quyền yêu cầu chia phần tiền thuê nhà theo tỷ lệ của bạn, quyền ưu tiên mua trong vòng một tháng nếu người đồng sở hữu khác bán, và quyền yêu cầu tòa án phân chia phần sở hữu của bạn. Bạn có thể sử dụng tất cả các quyền này từ nước ngoài thông qua giấy ủy quyền có công chứng.

Bước 1: Kiểm tra xem máy tính tiền thực sự hiển thị những gì.

Hãy bắt đầu bằng việc lấy trích lục sổ đăng ký đất đai của căn hộ. Một đại diện tại Armenia có thể đặt mua giúp bạn. Trích lục này cho thấy ai được đăng ký là chủ sở hữu, diện tích mỗi phần sở hữu, bất kỳ khoản thế chấp, lệnh bắt giữ hoặc các khoản nợ khác, và các giao dịch đã đăng ký. Hướng dẫn của chúng tôi về việc kiểm tra các khoản thế chấp và nợ trên một căn hộ ở Armenia sẽ giải thích cách đọc trích lục này.

Trước tiên, hãy xem xét cách thức ghi nhận quyền sở hữu. Luật pháp Armenia có hai hình thức sở hữu phổ biến:

• Quyền sở hữu chungMỗi chủ sở hữu có tỷ lệ sở hữu cố định, ví dụ như một nửa hoặc một phần ba. Đây là hình thức mặc định khi luật hoặc thỏa thuận không quy định khác.
• Sở hữu chungTỷ lệ sở hữu chưa được xác định. Trước khi chia căn hộ, tỷ lệ sở hữu phải được xác định trước.

Sự khác biệt này có những tác động thực tiễn. Quyền ưu tiên mua được mô tả trong Bước 3 chỉ áp dụng cho quyền sở hữu chung. Tòa án Tối cao đã phán quyết vào năm 2009 rằng quyền này không áp dụng cho việc bán tài sản sở hữu chung.

Bản trích lục không thể hiện đầy đủ mọi thông tin. Giấy chứng nhận địa chính có hiệu lực trong 15 ngày làm việc và có thể không tiết lộ các yêu sách của người thừa kế, những thay đổi trái phép, hoặc việc người đồng sở hữu đã bán cổ phần có gửi thông báo quyền ưu tiên mua hay không. Người thừa kế đã chấp nhận thừa kế sẽ sở hữu phần thừa kế đó kể từ ngày thừa kế được mở, ngay cả khi quyền đó chưa bao giờ được đăng ký. Vì vậy, nếu sổ đăng ký chỉ hiển thị người thân của bạn, quyền của bạn vẫn có thể tồn tại; hãy xem hướng dẫn của chúng tôi về thời hạn sáu tháng để chấp nhận thừa kế và đăng ký quyền của bạn.

Các quyền đã đăng ký có hiệu lực pháp lý đối với tất cả mọi người, và mọi người đều được coi là biết những gì được ghi trong sổ đăng ký. Các mục trong sổ đăng ký được coi là chính xác cho đến khi tòa án hoặc người đăng ký hủy bỏ chúng, đó là lý do tại sao một mục sai cần được khiếu nại sớm.

Bước 2: Khi người thân giữ chìa khóa, tiền thuê nhà hoặc giấy tờ.

Việc sử dụng căn hộ cần có sự đồng thuận của tất cả mọi người.

Theo Bộ luật Dân sự, tài sản sở hữu chung được sở hữu và sử dụng theo thỏa thuận của tất cả các đồng chủ sở hữu. Việc sở hữu đa số cổ phần không cho phép quyết định một mình. Trường hợp các đồng chủ sở hữu không thể thống nhất, tòa án sẽ quyết định cách thức sử dụng căn hộ.

Mỗi người đồng sở hữu có thể yêu cầu một phần tài sản tương ứng với phần sở hữu của mình để sử dụng riêng. Trong trường hợp không thể làm như vậy, người đồng sở hữu có thể yêu cầu bồi thường từ những người đồng sở hữu khác đang sử dụng tài sản. Để được bồi thường, bạn phải chứng minh được thiệt hại; không có công thức cố định nào như tỷ lệ phần trăm tiền thuê thị trường được áp dụng. Nếu bạn yêu cầu bồi thường thu nhập cho thuê bị mất, bạn phải chứng minh căn hộ đó lẽ ra đã được cho thuê và với mức giá bao nhiêu.

Chủ sở hữu cũng có thể yêu cầu loại bỏ bất kỳ sự can thiệp nào vào quyền của họ, ngay cả khi họ chưa bị tước đoạt quyền sở hữu.

Phần tiền thuê nhà của bạn

Thu nhập từ tài sản đồng sở hữu, bao gồm tiền thuê nhà, là một phần của tài sản chung và được phân chia theo tỷ lệ cổ phần trừ khi các đồng sở hữu có thỏa thuận khác. Nếu người thân của bạn thu tiền thuê toàn bộ căn hộ, người đồng sở hữu một nửa sẽ được hưởng một nửa số tiền thu nhập đó. Cách thức khấu trừ các chi phí như sửa chữa và tiện ích vào tiền thuê nhà vẫn chưa được các nguồn thông tin chúng tôi đã tham khảo làm rõ.

Nếu người thuê nhà hoặc công ty có liên quan đến người thân của bạn chiếm dụng căn hộ mà không có sự đồng ý của bạn, người đồng sở hữu cá nhân có thể khởi kiện để thu hồi căn hộ khỏi sự chiếm hữu bất hợp pháp. Trong một vụ án năm 2015, Tòa án Tối cao đã khôi phục lại lệnh trục xuất công ty đó. Việc một hợp đồng thuê nhà cụ thể có vô hiệu hay không phụ thuộc vào các điều khoản và cách thức ký kết hợp đồng.

Giới hạn thời gian

Thời hạn khởi kiện chung là ba năm, tính từ khi bạn biết hoặc lẽ ra phải biết quyền của mình bị xâm phạm. Tòa án chỉ áp dụng thời hạn này nếu bên kia đưa ra yêu cầu. Yêu cầu ngăn chặn sự can thiệp trong trường hợp bạn chưa bị tước quyền sở hữu được miễn trừ khỏi thời hạn khởi kiện. Các yêu cầu đòi tiền, đòi lại quyền sở hữu hoặc yêu cầu bồi thường liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu thì không được miễn trừ. Cách áp dụng thời hạn này cho mỗi tháng tiền thuê nhà chưa thanh toán vẫn chưa được xác định rõ trong các án lệ mà chúng tôi tìm thấy, vì vậy tiền thuê nhà cũ càng có nguy cơ bị mất càng cao nếu bạn chờ đợi thêm một tháng.

Những thứ cần chuẩn bị trước khi hành động

• Trích lục bản đồ địa chính và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu (giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận thừa kế, hợp đồng tặng hoặc mua bán).
• Bất kỳ hợp đồng thuê căn hộ nào, các quảng cáo cho thuê và bằng chứng về việc người thuê nhà đã thanh toán tiền thuê.
• Các tin nhắn mà bạn đã sử dụng để yêu cầu chìa khóa, quyền truy cập, giấy tờ hoặc phần tiền thuê nhà của bạn, và các câu trả lời.
• Các hóa đơn điện nước và bảo trì, và ai đã thanh toán chúng.

Một văn bản yêu cầu, được gửi thông qua người đại diện của bạn, sẽ nêu rõ phần của bạn, những gì bạn muốn (quyền tiếp cận, bản kê khai tiền thuê nhà, thỏa thuận sử dụng đã được thống nhất hoặc mua lại) và ngày trả lời. Văn bản này xác định ngày mà người thân của bạn biết về yêu cầu bồi thường.

Bước 3: Mua lại hoặc bán cổ phần của bạn

Cách thoái vốn nhanh nhất thường là thương lượng mua lại: người thân của bạn mua lại phần sở hữu của bạn, hoặc bạn mua lại phần sở hữu của họ, với mức giá mà cả hai bên cùng thỏa thuận. Việc bán toàn bộ căn hộ cần sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu, nhưng mỗi đồng sở hữu có thể bán phần sở hữu của riêng mình.

Quyền ưu tiên mua

Khi một người đồng sở hữu bán cổ phần cho người ngoài, các người đồng sở hữu khác có quyền ưu tiên mua lại với cùng mức giá và điều khoản. Ngoại trừ trường hợp bán đấu giá công khai. Người bán phải thông báo bằng văn bản cho tất cả các người đồng sở hữu khác về ý định bán, nêu rõ giá cả và các điều khoản khác.

Đối với căn hộ, thời hạn là một tháng kể từ ngày nhận được thông báo . Nếu các đồng sở hữu khác từ chối hoặc không mua lại cổ phần trong vòng một tháng đó, người bán có thể bán cho bất kỳ ai. Một tháng là để mua cổ phần; chỉ trả lời thôi có thể không giữ được quyền, vì vậy hãy sẵn sàng hoàn tất việc mua bán. Phương thức gửi thông báo cần thiết và việc có cần công chứng hay không vẫn chưa được xác nhận từ các nguồn chính thức.

Nếu người thân của bạn bán cổ phần mà không thông báo cho bạn, giao dịch đó không tự động bị vô hiệu. Bạn có thể yêu cầu tòa án chuyển giao quyền và nghĩa vụ của người mua cho bạn, điều này cũng có nghĩa là bạn sẽ gánh vác nghĩa vụ thanh toán giá bán. Yêu cầu phải được đưa ra trong vòng ba tháng. Luật không quy định thời điểm bắt đầu ba tháng đó, vì vậy hãy coi thời hạn này bắt đầu từ ngày sớm nhất mà bạn có thể biết được về giao dịch bán cổ phần.

Việc đăng ký mua bán không chứng tỏ đã có thông báo và cũng không khắc phục được việc thiếu thông báo. Không thể xác định liệu Cơ quan Địa chính có kiểm tra thông báo về quyền ưu tiên mua trước khi đăng ký mua bán cổ phần hay không.

Bước 4: Phân chia tài sản và các lựa chọn của tòa án

Các đồng sở hữu có thể chia tài sản theo thỏa thuận, và bất kỳ đồng sở hữu nào cũng có thể yêu cầu tách riêng phần sở hữu của mình. Chủ sở hữu thiểu số không cần sự cho phép của ai để khởi kiện. Nếu không đạt được thỏa thuận, tòa án có thể phân chia phần sở hữu theo hiện vật.

Tiêu chí của tòa án là liệu các phần được tạo ra có thể được sử dụng độc lập hay không. Trong một phán quyết năm 2016, Tòa án Tối cao đã phán quyết rằng việc để một số khu vực được sử dụng chung không tự nó ngăn cản việc tách rời, và một phần không cần phải khớp chính xác với phần chia: sự khác biệt có thể được thanh toán bằng tiền. Tính khả thi là một vấn đề kỹ thuật, vì vậy hãy chờ đợi kết luận của chuyên gia về bố cục.

Khi căn hộ không thể chia nhỏ.

• Được trả tiền cho phần đóng góp của mình. Trong trường hợp việc chia tách bị pháp luật cấm hoặc không thể thực hiện mà không gây thiệt hại quá lớn, người đồng sở hữu có thể yêu cầu giá trị phần sở hữu của mình. Từ năm 2011, Tòa án Tối cao đã yêu cầu sự đồng ý của những người đồng sở hữu có trả tiền: việc căn hộ không thể chia tách không cho phép tòa án buộc người thân của bạn phải mua lại phần sở hữu của bạn.
• Bị mua lại trái với ý muốn của bạn. Các đồng sở hữu khác chỉ có thể được ủy quyền thanh toán cho bạn mà không cần sự đồng ý của bạn nếu phần sở hữu của bạn không đáng kể, không thể tách rời bằng hiện vật và bạn không có quyền lợi đáng kể nào trong việc sử dụng tài sản. Cả ba điều kiện này phải được đáp ứng. Năm 2022, Tòa án Tối cao đã từ chối coi một phần tư cổ phần là không đáng kể chỉ vì ba chủ sở hữu còn lại cùng nhau phản đối.
• Khi quyền sở hữu của bạn kết thúc. Phần sở hữu của người đồng sở hữu chỉ được chuyển giao khi người đó nhận được khoản bồi thường.
• Bán toàn bộ căn hộ. Trong trường hợp việc chia tách hoặc phân chia rõ ràng là không phù hợp, tòa án có thể ra lệnh bán căn hộ thông qua đấu giá công khai và chia tiền thu được theo tỷ lệ. Đây là một biện pháp tùy quyền của tòa án.

Bản án chỉ ràng buộc những người tham gia vụ kiện, vì vậy mọi người đồng sở hữu có quyền lợi bị ảnh hưởng bởi yêu cầu bồi thường đều phải được đưa vào vụ kiện. Bản án tự nó là một văn bản chứng minh quyền sở hữu mà Cơ quan đăng ký đất đai ghi nhận sự thay đổi.

Hành động từ nước ngoài: giấy ủy quyền

Bạn không cần phải đi lại. Người đại diện tại Armenia có thể yêu cầu trích lục, gửi yêu cầu, đàm phán, ký hợp đồng mua bán và đưa ra khiếu nại, miễn là giấy ủy quyền bao gồm tất cả các hành động đó. Đối với các vấn đề liên quan đến bất động sản, giấy ủy quyền phải được công chứng. Bạn có thể ký theo một trong hai cách sau:

1. Tại đại sứ quán hoặc lãnh sự quán Armenia, nơi chứng thực giấy ủy quyền có hiệu lực tại Armenia.
2. Trước công chứng viên tại quốc gia nơi bạn cư trú. Nếu quốc gia đó là thành viên của Công ước La Hay về Chứng thực lãnh sự (có hiệu lực đối với Armenia từ ngày 14 tháng 8 năm 1994), thì tài liệu cần được chứng thực lãnh sự; nếu không, cần phải được hợp pháp hóa lãnh sự.

Văn bản được ký ở nước ngoài phải được dịch sang tiếng Armenia và bản dịch phải được công chứng. Quyền hạn phải được nêu rõ ràng và cụ thể, vì vậy hãy ghi rõ địa chỉ căn hộ và liệt kê từng hành động mà người được ủy quyền có thể thực hiện. Các thủ tục phía bạn phụ thuộc vào quốc gia nơi bạn ký. Hướng dẫn của chúng tôi về việc sử dụng giấy ủy quyền để mua hoặc bán bất động sản ở Armenia từ nước ngoài sẽ trình bày chi tiết các bước.

Nếu sau này bạn quyết định mua lại phần sở hữu của người thân hoặc một căn hộ khác, hãy xem hướng dẫn dành cho người không cư trú mua bất động sản tại Yerevan và các dịch vụ bất động sản của chúng tôi.

Các câu hỏi thường gặp

Cập nhật lần cuối: 11 tháng 2026 năm XNUMX