- Las visas doradas para bienes raíces están perdiendo terreno en 2025 a medida que los gobiernos giran hacia vías de residencia reguladas y basadas en fondos.
- España pone fin a su programa de ciudadanía por inversión de 500 euros; el Tribunal Supremo de la UE ha ordenado la finalización del programa de ciudadanía por inversión de Malta, intensificando el escrutinio regulatorio.
- Portugal está redirigiendo el capital de los inversores hacia fondos “solidarios” para la vivienda y la integración, mientras que Hungría relanzó un modelo basado en fondos.
- Los datos económicos muestran un aumento limitado del PIB obtenido con los esquemas clásicos basados en la propiedad, lo que debilita su fundamento político.
- Los bufetes de abogados deberían reequilibrar sus canales de distribución, alejándose de los departamentos y acercándose a opciones de fondos y de inversores empresariales que cumplan con las normas y tengan una gobernanza más sólida.
Las visas doradas basadas en la propiedad ofrecían anteriormente una vía sencilla para obtener la residencia mediante la compra de apartamentos. En 2025, el modelo se encuentra bajo un escrutinio regulatorio constante y una fuerte presión reputacional, con los legisladores orientándose hacia la residencia basada en fondos y vías para inversores empresariales que se ajustan a expectativas de cumplimiento y gobernanza más estrictas. Para asesores e inversores, el cambio hacia el Banco de la Reserva de la India exige nuevas estrategias que prioricen la supervisión, el control de riesgos y el impacto social.
Resumen: El cambio de 2025 de las visas doradas centradas en la propiedad a los fondos regulados
En toda Europa, la era de las visas doradas basadas en la propiedad está llegando a su fin. Los gobiernos están abandonando la compra de apartamentos y optando por la residencia regulada basada en fondos y modelos de inversión empresarial participativa. Los analistas señalan que los programas clásicos ofrecen beneficios macroeconómicos limitados e intensifican la presión local sobre la vivienda, lo que socava su licencia social para operar y provoca cambios de rumbo y rediseños de políticas en 2024-2025. (Reuters Breakingviews).
| Visas doradas basadas en la propiedad | Residencia regulada basada en fondos | |
|---|---|---|
| Orientación política (2025) | Restringido o cerrado en varios estados de la UE | Ganando terreno con la supervisión gubernamental |
| Señal económica | Baja contribución al PIB | Capital canalizado hacia vehículos supervisados |
| Preocupaciones de interés público | Distorsión del mercado inmobiliario | Potencial para abordar necesidades sociales o estratégicas |
| Escrutinio regulatorio | Alto; bajo presión política | Diseñado para el cumplimiento y la auditabilidad |
Por qué los proyectos basados en la propiedad están bajo fuego: presión inmobiliaria y débiles ganancias económicas
Dos realidades impulsan la retirada de las visas doradas basadas en la propiedad. En primer lugar, la aparente vinculación con la asequibilidad de la vivienda: las entradas de inversión en apartamentos son criticadas por amplificar la presión sobre los precios sin expandir la oferta. Portugal ha vinculado explícitamente el reajuste de sus políticas a la financiación de la vivienda asequible y la integración de los migrantes. (Reuters)En segundo lugar, los beneficios económicos han sido modestos: en su punto máximo, las visas de inversor generaron menos del 0.1% del PIB en España y alrededor del 0.4% en Portugal, lo que contradice las afirmaciones de una amplia transformación económica. (Reuters Breakingviews).
Principales medidas políticas de la UE: España pone fin a la vía inmobiliaria y las repercusiones de la sentencia de Malta
España ha aprobado el fin de su programa inmobiliario de 500,000 €, y se prevé que la vía inmobiliaria se desmantele para 2025. Cabe destacar que el 94 % de las visas doradas españolas estaban vinculadas a bienes inmuebles, y se emitieron aproximadamente 5,000 de estos permisos entre 2013 y 2022. (Reuters)Los medios españoles también han informado de la finalización de las compras de viviendas por inmuebles. (El Pais).
Por otra parte, el Tribunal Supremo de la UE ordenó la cancelación del programa de ciudadanía por inversión de Malta, considerando que el enfoque del "pasaporte dorado" es ilegal según las normas de la UE. Esta sentencia histórica marca una línea más dura hacia los opacos marcos de migración de inversores y es probable que influya en el diseño de los instrumentos de residencia por inversión en todo el bloque. (Reuters) (AP).
Estudios de caso por países: la reforma solidaria de Portugal y el relanzamiento de Hungría basado en fondos
Portugal está reestructurando su programa para convertirlo en un programa solidario que dirige el capital inversor hacia proyectos de vivienda asequible e integración, después de que se estima que 7.3 millones de euros fluyeran a los mercados privados durante las iteraciones anteriores, agravando la crisis de vivienda. La nueva orientación prioriza los resultados sociales sobre la especulación inmobiliaria. (Reuters).
Hungría relanzó su sistema de residencia por inversión en julio de 2024 con una notable decisión de diseño: en lugar de la compra directa de propiedades, los inversores deben asignar 250,000 € a fondos inmobiliarios aprobados (frente a los 500,000 € para la compra directa de inmuebles en modelos anteriores). Los reguladores prefieren la estructura basada en fondos por su supervisión integrada y una supervisión más clara. (Reuters Breakingviews).
Evidencia económica: contribución al PIB
Los rendimientos macroeconómicos de las visas doradas basadas en la propiedad han sido decepcionantes. Los análisis indican que estos programas contribuyeron menos del 0.1 % del PIB en España, mientras que en Portugal el impacto máximo fue cercano al 0.4 %. Estos pequeños agregados dificultan la justificación de los costes políticos, especialmente en el ámbito de la vivienda, lo que ha acelerado la transición del Banco de la Reserva de la India hacia fondos e inversión empresarial focalizada. (Reuters Breakingviews).
Los volúmenes de visas y los límites de los modelos impulsados por el sector inmobiliario
Los datos de volumen subrayan el limitado alcance de los modelos tradicionales. En España, solo se emitieron unas 5,000 visas doradas durante una década (2013-2022), si bien con una fuerte inclinación hacia el sector inmobiliario (94 % de las aprobaciones). A pesar de los años de funcionamiento, la escala fue insuficiente para impulsar el crecimiento o diversificar significativamente las entradas de capital más allá del mercado inmobiliario. (Reuters)Los responsables de las políticas ahora favorecen canales que puedan ser auditados, reordenados según las necesidades públicas y aislados de las distorsiones del mercado inmobiliario; de ahí la migración de la compra de propiedades a fondos de inversión supervisados. (Reuters Breakingviews).
Aumento de la diligencia debida
La ola de políticas está elevando los estándares de cumplimiento en todas las rutas de inversión. La decisión del Tribunal de la UE contra el programa de ciudadanía por inversión de Malta pone de manifiesto la tolerancia cero ante las vías opacas y probablemente también endurecerá la diligencia debida para los programas de residencia. (Reuters)Hacia dónde se mueve el mercado:
- Preferencia por vehículos regulados: la residencia basada en fondos puede incorporar gestión profesional, controles KYC/AML e informes regulatorios (Reuters Breakingviews).
- Capital vinculado a resultados: reorientar la inversión hacia la vivienda asequible y la integración en marcos supervisados (el rediseño de Portugal) respalda objetivos de interés público verificables (Reuters).
- Poda y cierres de programas: la finalización de la vía inmobiliaria en España refuerza que las vías centradas en el sector inmobiliario enfrentan el mayor riesgo político (Reuters).
Para los inversores que evalúan alternativas, consideren jurisdicciones donde puedan combinar una inversión que cumpla con las normas con un sólido plan de inmigración. Nuestras guías sobre inversión en Armenia, opciones de residencia y registración de negocio Delinear rutas que enfatizen la gobernanza y el valor a largo plazo.
Normas de cumplimiento y gobernanza para rutas de inversores
Los despachos de abogados deberían recalibrar la elegibilidad y la oferta de productos para alinearse con el panorama de cumplimiento normativo de 2025. Utilice esta lista de verificación rápida para comparar las propuestas de residencia basadas en fondos:
- Estado regulatorio: ¿El vehículo está autorizado/cuenta con licencia, informes auditados y supervisión del regulador? (Contexto)
- Rigor en cuanto al origen de los fondos: ¿Son los marcos KYC/AML sólidos y verificables de forma independiente, reflejando la postura más estricta del Tribunal de la UE sobre la migración de inversores? (Reuters)
- Transparencia en el uso de los fondos: ¿Puede evidenciarse el uso del fondo (por ejemplo, vivienda asequible, infraestructura, innovación) y alinearse con los objetivos de interés público? (Reuters)
- Durabilidad de la política: ¿La estructura evita distorsiones del mercado inmobiliario y refleja el abandono de las visas doradas basadas en la propiedad (reduciendo el riesgo de cierre)? (Reuters)
- Preparación operativa: ¿Puede coordinar los trámites de inmigración, el registro fiscal y la constitución de empresas en un solo plan? Consulte nuestra guía sobre visados, impuestos y vías de ciudadanía.
En resumen: la residencia basada en fondos se perfila como la alternativa flexible y conforme a las políticas a las visas doradas basadas en la propiedad. Alinee la selección de inversiones con estructuras supervisadas por los reguladores y líneas de reporte claras. Para estrategias personalizadas que se ajusten a su tolerancia al riesgo y objetivos de destino, Contactar con nosotros.
Preguntas Frecuentes
¿Se acabarán las visas doradas basadas en la propiedad en Europa?
Varias jurisdicciones están reduciendo o reestructurando las vías de financiación inmobiliaria. España ha aprobado la finalización de su vía de financiación inmobiliaria de 500 €, con una eliminación gradual prevista para 2025. (Reuters) (El Pais)Otros están reorientando el capital hacia fondos supervisados.
¿Qué desencadenó un escrutinio regulatorio más estricto?
Una combinación de presiones inmobiliarias, modestos beneficios macroeconómicos y novedades legales. Cabe destacar que el Tribunal Supremo de la UE ordenó la cancelación del programa de ciudadanía por inversión de Malta, lo que subraya la tolerancia cero ante las vías migratorias opacas para los inversores. (Reuters) (AP).
¿Cómo funcionan las opciones de residencia basadas en fondos?
En lugar de comprar propiedades, los inversores asignan capital a un fondo autorizado y regulado. Por ejemplo, la reactivación de Hungría exige invertir 250,000 € en fondos inmobiliarios autorizados en lugar de directamente en bienes raíces, lo que refleja una preferencia por vehículos supervisados con una supervisión más clara. (Reuters Breakingviews).
¿Las visas basadas en propiedad impulsan la economía?
La evidencia sugiere un impacto limitado. El análisis sitúa la contribución máxima al PIB por debajo del 0.1 % en España y en torno al 0.4 % en Portugal, lo que debilita la justificación política de los modelos centrados en la propiedad. (Reuters Breakingviews).
¿Qué deben hacer ahora los inversores y los despachos de abogados?
Reequilibre sus estrategias, pasando de las basadas en apartamentos a las de residencia regulada basada en fondos o a las rutas de inversión empresarial. Priorice la auditabilidad, el rigor en las políticas AML/KYC y la durabilidad de las políticas. Para una planificación estructurada en torno a la inversión, la residencia y los impuestos, consulte nuestros recursos en inversión extranjera, residencia y impuestos, o Contactar con nosotros para asesoramiento personalizado.
