El registro de la compra de un apartamento ordinario en el Catastro de Armenia cuesta 45,000 AMD (aproximadamente 124 USD al tipo de cambio oficial del Banco Central de Armenia de 363.85 drams por dólar, fijado el 4 de septiembre de 2026) y se obtiene al cuarto día hábil. Esta cantidad se divide en un pago por servicio de 25,000 AMD y un impuesto estatal de 20,000 AMD, y la escritura debe llegar al Catastro en un plazo de 30 días hábiles a partir de su legalización notarial; de lo contrario, la venta queda anulada.
Lo escencial
- Registro estándar: 45 000 AMD (aproximadamente 124 USD), resultado al cuarto día hábil. Presentación el mismo día, en un plazo de dos horas hábiles: 170 000 AMD (aproximadamente 467 USD).
- La solicitud debe presentarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la legalización notarial. De no presentarse, la transacción quedará anulada, existiendo una lista limitada de motivos para su restitución.
- Desde el 30 de agosto de 2026, el Catastro no registrará una transmisión hasta que el vendedor haya liquidado el impuesto municipal sobre bienes inmuebles correspondiente a dicha propiedad.
- La primera inscripción es gratuita únicamente para propiedades residenciales o terrenos agrícolas de propiedad ciudadana que se posean desde antes del 1 de marzo de 1998, o para derechos restablecidos por ley. Los edificios de nueva construcción no cumplen los requisitos.
- El portal está en e-cadastre.amEl inicio de sesión se realiza a través de la plataforma nacional de identificación digital, mediante identificación móvil o tarjeta electrónica con chip. Un ciudadano extranjero que no posea una identificación digital armenia no puede realizar el trámite por sí mismo y debe acudir a un notario o a una oficina del Catastro.
Cuando la propiedad se transfiere realmente
Firmar ante notario no te convierte en propietario. La propiedad, las hipotecas, las servidumbres y otros derechos sobre bienes inmuebles armenios adquieren validez legal cuando el Comité Catastral los inscribe en el registro estatal y emite el certificado registral. Hasta que exista dicha inscripción, el comprador tiene un contrato y el vendedor conserva el título registrado.
El Catastro registró 243,913 inscripciones estatales de bienes inmuebles en 2025, un 1.6% menos que las 247,916 registradas en 2024, según su informe anual de mercado. Estas cifras abarcan todos los actos registrables, incluidas las hipotecas y las herencias, por lo que van más allá de la simple compraventa.
El plazo de 30 días hábiles que anula una venta
La solicitud para registrar una transacción bilateral o multilateral notariada debe presentarse ante el Catastro dentro de los 30 días hábiles siguientes a su notarización. De no ser así, la transacción será nula conforme al artículo 24(6) de la Ley HO-295. El plazo de presentación se considera válido. Una solicitud presentada el día 29 es válida, aunque el Catastro emita el resultado días después.
El artículo 24(6.1) permite restablecer el plazo en siete situaciones: fuerza mayor; enfermedad que impida a la parte ejercer el derecho; operaciones militares, combate o servicio militar; una parte declarada legalmente incapaz después de la transacción, en cuyo caso el tutor solicita; el fallecimiento de una parte, en cuyo caso el sucesor solicita; una parte declarada desaparecida, en cuyo caso el administrador fiduciario solicita tras dicha declaración; y el fallecimiento de los representantes legales de un menor sin tutor ni curador designados. La solicitud de restablecimiento debe presentarse dentro de los 15 días hábiles siguientes a la eliminación del obstáculo, o desde la fecha en que un tercero tuvo o debió haber tenido conocimiento de la transacción.
Ninguna otra cláusula de esa lista restablece el plazo. Un comprador que espera la aprobación de una hipoteca, la falta del consentimiento de un copropietario o una traducción no tiene ninguna solución, y el remedio consiste en una nueva escritura y una nueva legalización notarial.
¿Cuáles son los costos de inscripción?
La factura del Catastro se compone de dos cargos distintos. El pago por servicio se rige por el artículo 73(1)(1) de la Ley HO-295 y asciende a 25 000 AMD para una transferencia residencial ordinaria. El impuesto estatal se rige por la Ley de Impuestos Estatales, HO-186, artículo 16(36)(2)(d), y asciende a 20 000 AMD, veinte veces el impuesto base de 1 000 AMD. Los multiplicadores de velocidad del artículo 74(2) de la Ley HO-295 se aplican únicamente al pago por servicio, razón por la cual la columna del impuesto que aparece a continuación permanece fija.
| Resultado emitido | Pago por servicio | Deber estatal | Total |
|---|---|---|---|
| Cuarto día laborable (estándar) | 25,000 AMD (69 USD) | 20,000 AMD (55 USD) | 45,000 AMD (124 USD) |
| Tercer día laborable | 50,000 AMD (137 USD) | 20,000 AMD (55 USD) | 70,000 AMD (192 USD) |
| Segundo día laborable | 75,000 AMD (206 USD) | 20,000 AMD (55 USD) | 95,000 AMD (261 USD) |
| Día de presentación, dentro de dos horas hábiles | 150,000 AMD (412 USD) | 20,000 AMD (55 USD) | 170,000 AMD (467 USD) |
Las cantidades en dram se convierten al tipo de cambio oficial del Banco Central de Armenia de 363.85 AMD por 1 USD, fijado por última vez el 4 de septiembre de 2026.
El plazo de dos horas está disponible para los derechos derivados de una transacción sobre una propiedad ya registrada como unidad inmobiliaria independiente. No se ofrece para correcciones, subdivisiones, nuevas mediciones ni solicitudes de restauración.
Tres casos comunes quedan fuera de la tabla. Los terrenos agrícolas conllevan un pago por servicio de 2,000 AMD y un impuesto de 1,000 AMD. Un edificio público o industrial de más de 200 metros cuadrados conlleva un impuesto estatal de 40 000 AMD (aproximadamente 110 USD). Un registro inicial de propiedad que no se derive de una enajenación o una sentencia judicial generalmente conlleva un impuesto de 1,000 AMD, además del pago por servicio de 25 000 AMD.
Costos de notario, certificado y agente
| Parámetro | Cantidad | Base |
|---|---|---|
| Impuesto estatal sobre la certificación notarial de la escritura de compraventa | 5,000 AMD (14 USD) | Ley sobre el deber del Estado, artículo 11(1)(b) |
| Tarifa notarial para la certificación de escrituras | De 10,000 a 15,000 AMD (de 27 a 41 USD) | Decisión gubernamental N733-N |
| Tarifa de presentación electrónica del notario | 3,000 AMD (8 USD) | Tarifa notarial |
| Certificado unificado de propiedad y gravámenes | 10,000 AMD (27 USD) al tercer día hábil; 20,000 AMD al segundo; 60,000 AMD (165 USD) el mismo día o en un plazo de dos horas. | HO-295, Artículo 73(1)(9) |
| Comisión del agente inmobiliario | Alrededor del 2% por parte de los compradores. | No existe una tarifa fija; el precio se negocia. |
Por lo tanto, la compraventa de un apartamento ante notario tiene un coste aproximado de entre 18,000 y 23,000 AMD, sin incluir la traducción. La traducción certificada al armenio de un pasaporte extranjero o un poder notarial corre a cargo del traductor y no está regulada por ley.
También existe un servicio de información independiente, AMD 5,000, que ofrece una declaración de todas las restricciones registradas sobre una propiedad, aunque se trata de un producto más limitado que el certificado unificado.
El primer registro es gratuito.
La exención se encuentra en el artículo 75(1) de la Ley HO-295 y es mucho más restrictiva de lo que sugiere la frase "la primera inscripción es gratuita". Se aplica a la primera inscripción estatal de bienes inmuebles residenciales propiedad de un ciudadano, excluyendo un garaje registrado por separado, y de terrenos agrícolas, en dos situaciones: si la propiedad fue adquirida antes del 1 de marzo de 1998 y no ha sido inscrita desde entonces, o si el derecho fue restablecido por ley y no ha sido inscrito desde el 1 de marzo de 1998.
Dos limitaciones pueden generar confusión. El artículo 75 exime del pago del servicio HO-295, pero no exime del impuesto estatal; la exención del impuesto es una disposición independiente de la Ley del Impuesto Estatal que cubre el primer registro estatal en territorios catastrales para propiedades residenciales de propiedad ciudadana (excluidos los garajes) y terrenos agrícolas. Ambos requisitos deben cumplirse para que el registro sea gratuito. Además, la exención se pierde por completo si se solicita el trámite acelerado según el artículo 74(2), por lo que un registro gratuito se tramita según el plazo estándar de cuatro días hábiles.
Los edificios de nueva construcción no cumplen los requisitos. Un edificio construido después de 1998 no supera la prueba de la fecha de adquisición, por lo que su registro inicial conlleva un pago por servicio de 25 000 AMD con un impuesto de 1 000 AMD, y la primera venta posterior por parte del promotor conlleva el pago ordinario de 45 000 AMD.
La puerta de liquidación de impuestos municipales
La Ley HO-407-N, aprobada el 3 de julio de 2026 y publicada el 29 de julio de 2026, entró en vigor el 30 de agosto de 2026 y modificó el artículo 236 del Código Tributario. A partir de esa fecha, el Catastro no registrará ninguna transferencia mientras existan impuestos municipales sobre la propiedad pendientes de pago.
Para un vendedor particular, la obligación cubre el impuesto sobre bienes inmuebles de dicha propiedad hasta el mes en que se realiza el registro o se emite el certificado. Para una organización, el criterio es más amplio: las obligaciones sobre todos los bienes inmuebles gravables de la organización en el mismo municipio deben estar claras, por lo que una factura impagada de un almacén ajeno a la organización puede retrasar la venta de un apartamento. El primer registro de propiedad queda fuera de esta regla.
El Catastro se basa en un certificado de exención de responsabilidad emitido por la autoridad contable municipal, y la enmienda permite expresamente que dicho certificado sea electrónico. La integración del Catastro con las bases de datos municipales es anterior a la enmienda, por lo que en la mayoría de los municipios el certificado se genera automáticamente y las partes nunca manejan una copia en papel. Se exceptúan los registros derivados de actos gubernamentales estatales o locales, de actos de ejecución o de procedimientos penales, y de herencias.
El impuesto anual sobre la propiedad residencial es progresivo y comienza en el 0.05 % del valor de mercado aproximado. La aplicación gradual del impuesto calculado alcanzó el 100 % a partir de 2026. Nuestra página sobre el impuesto sobre la propiedad y el bloqueo de registro explica cómo funciona el sistema en la práctica, y la sección sobre impuestos en Armenia aborda la situación en general.
¿Qué cambió en el e-Cadastre en 2026?
Contratos electrónicos entre ciudadanos
La Ley HO-412-N entró en vigor el 2 de enero de 2026 como marco transitorio con una vigencia de 18 meses. En virtud de ella, un ciudadano armenio adulto con identificación digital y firma electrónica cualificada puede formalizar un contrato de compraventa modelo a través de la Oficina Personal, con registro automático integrado en el proceso. La Decisión Gubernamental N530-N del 18 de abril de 2026 proporcionó el contrato modelo, y el procedimiento dependió de la implementación técnica completada en julio de 2026. Se aplica a propiedades residenciales de cualquier antigüedad y es el primer mecanismo armenio que permite formalizar una compraventa residencial sin necesidad de notario.
Oficina personal para empresas
La Oficina Personal Corporativa se lanzó públicamente el 28 de julio de 2026, en virtud de las enmiendas a la Decisión Gubernamental N165-N, incluida la Decisión N1084-N del 23 de julio de 2026. Ahora, una entidad jurídica puede consultar sus propiedades registradas, presentar documentos electrónicamente y gestionar los derechos de acceso del personal. Esto no elimina la necesidad de legalizar las transacciones corporativas en general, ni crea una vía automática de registro de la empresa al comprador.
Viviendas de obra nueva adquiridas con hipoteca.
La Decisión Gubernamental N1093-N del 23 de julio de 2026 introdujo contratos modelo sin notario para una estructura específica: un promotor o vendedor, un comprador que también es el hipotecante y un banco prestamista, para un edificio de apartamentos nuevo o de reciente construcción. La compra al contado a un promotor queda excluida de esta definición. La decisión entrará en vigor una vez que las herramientas de apoyo estén instaladas y activadas en el sistema catastral, a más tardar seis meses después de su publicación oficial. La fecha de activación aún no se ha publicado. Hasta entonces, se recomienda planificar la compra de una vivienda de nueva construcción mediante la vía notarial.
Lo que se mantuvo igual
La venta ordinaria en el mercado secundario sigue tramitándose a través de un notario, quien posteriormente realiza el registro electrónico en el Catastro. Los compradores extranjeros, las personas jurídicas y quienes utilicen contratos que se aparten del modelo gubernamental deben seguir este procedimiento. Las compras que implican una hipoteca bancaria cuentan desde hace tiempo con su propio procedimiento electrónico en el Catastro, un mecanismo distinto al del régimen general de contratos en línea de 2026.
Oficina de catastro o portal e-Catastro
| Channel | ¿Quién puede usarlo? | Pago | Resultado |
|---|---|---|---|
| Cualquier oficina de Catastro | Cualquier persona, incluidos los extranjeros que no posean una identificación digital armenia. | Mediante el sistema de pago electrónico integrado; no se requiere efectivo en caja. | Inscripción en el registro estatal y un extracto del registro. |
| El notario, presentando la documentación en su nombre | Cualquier parte en una escritura notarial | Acordado con el notario, quien añade una tarifa de presentación de AMD 3,000 | Misma anotación en el registro; el plazo comienza a correr a partir de la notarización. |
| Oficina Personal del e-Cadastre | Ciudadanos armenios con identificación móvil o identificación electrónica con chip; empresas desde el 28 de julio de 2026. | Dentro del portal, a través del sistema nacional de pagos. | Estado registrado en la cuenta; resultado electrónico en el momento de la emisión. |
Documentos que necesitas
- El contrato de compraventa notariado con sus anexos.
- Pasaportes o documentos de identidad del comprador y del vendedor. Un pasaporte extranjero requiere una traducción jurada al armenio.
- Los identificadores catastrales: dirección y código catastral, con el plano o extracto si la solicitud lo requiere.
- Un certificado unificado sobre la propiedad que muestre la titularidad actual y cualquier gravamen.
- El certificado municipal de exención del impuesto sobre bienes inmuebles, que en la mayoría de los casos obtiene automáticamente el Catastro de la base de datos municipal.
- Un poder notarial se otorga cuando un apoderado lo presenta. Un poder notarial emitido en el extranjero requiere legalización notarial, apostilla o legalización consular y una traducción certificada al armenio.
- Consentimientos cuando el expediente lo requiera: copropietarios, un tutor o el acreedor hipotecario cuando se haya registrado un gravamen.
- Comprobante de que se han pagado el pago del servicio y los impuestos estatales.
Cómo presentar una solicitud, paso a paso
- Solicite el certificado unificado antes de firmar y revise las anotaciones sobre gravámenes. Este es el momento más económico en el que una hipoteca, embargo o reclamación de terceros aún podría cambiar su decisión.
- Confirme que el impuesto municipal sobre la propiedad del vendedor esté al día, ya que desde el 30 de agosto de 2026 existe una obligación vigente que impide el registro.
- Firme la escritura ante notario o formalice un contrato electrónico modelo gubernamental en la Oficina Personal si ambas partes son ciudadanos armenios con identificación digital.
- Presente la documentación dentro de los 30 días hábiles siguientes a la legalización notarial, a través del notario, en una oficina del Catastro o en la Oficina Personal.
- Seleccione el nivel de procesamiento y abone el pago del servicio y los aranceles a través del sistema de pago electrónico; el procesamiento comienza una vez recibido el pago.
- Responda con prontitud a cualquier solicitud de aclaración, ya que el plazo para subsanar la falta es breve y, en caso de negativa, se pierde el derecho a reclamar.
- Recopile el extracto del registro y compruebe que el nombre, el código catastral y la zona coinciden con la escritura.
Suspensión, período de curación y negativa
Cuando el Catastro detecta un defecto, suspende la solicitud y otorga un plazo para subsanarlo, generalmente de unos 10 días hábiles. Si el defecto no se subsana, la solicitud se rechaza y se pierde el derecho de tasación. Este mecanismo es independiente del plazo de presentación de 30 días hábiles, y un rechazo fuera de plazo puede dejar al comprador con muy poco tiempo para volver a presentar la solicitud.
Existe un límite en cuanto a los motivos por los que el Catastro puede denegar una solicitud. En la sentencia SDO-1137 del 4 de febrero de 2014, el Tribunal Constitucional dictaminó que el registrador no puede denegar la inscripción alegando que el acto subyacente no se ajusta a la ley, salvo que dicho acto haya sido previamente invalidado por un tribunal o mediante un procedimiento administrativo. Un registrador que se pronuncie sobre la validez de su contrato, sin una invalidación previa, excede los límites establecidos.
Compradores extranjeros: qué puede poseer
Los edificios, apartamentos y locales comerciales no tienen ninguna restricción de nacionalidad. Un ciudadano extranjero compra y registra un apartamento en las mismas condiciones que un ciudadano armenio.
La restricción se aplica a la tierra, y es más limitada de lo que se suele informar. La Constitución prohíbe la propiedad de la tierra a ciudadanos extranjeros y apátridas, salvo en los casos previstos por la ley, lo que deja margen para excepciones legales, las cuales se encuentran en el Código de Tierras. El artículo 4(3.1) elimina la restricción para terrenos destinados a vivienda, jardinería, construcción y mantenimiento de una vivienda unifamiliar, instalaciones de uso público, instalaciones industriales y edificios residenciales multifamiliares. Un extranjero puede ser propietario directo de terrenos en cada una de estas categorías.
Las tierras agrícolas que no pertenecen a esas categorías siguen estando restringidas para personas físicas extranjeras. La vía del estatus de residencia especial se mantiene vigente a partir de septiembre de 2026; la Ley HO-13-N la sustituye por un estatus de residencia permanente por “servicios excepcionales” a partir del 1 de noviembre de 2026, y los titulares actuales conservan su estatus anterior. Cualquier compra de tierras agrícolas prevista para esa fecha requiere que se resuelva previamente la cuestión del estatus.
La restricción constitucional menciona a ciudadanos extranjeros y apátridas, pero no a personas jurídicas extranjeras. El Código de Tierras considera a las personas jurídicas extranjeras como sujetos de relaciones territoriales, y la práctica catastral no les aplica la prohibición de nacionalidad. Por lo tanto, una empresa armenia es una de las varias opciones para un inversor extranjero, y la propiedad directa debe evaluarse antes de constituir la empresa.
Ser propietario de una vivienda en Armenia no otorga derecho de residencia por sí solo. Si el objetivo es obtener la residencia, consulte los permisos de residencia y los visados armenios , así como nuestras páginas sobre prácticas inmobiliarias e inversión en Armenia para obtener información más detallada.
Impuestos a cargo del vendedor
En Armenia, el comprador no paga impuesto de transferencia, ni impuesto de timbre, ni impuesto sobre donaciones ni impuesto de sucesiones. Lo que paga el vendedor depende de quiénes sean ambas partes y de lo que se venda.
| Situación | Resultado fiscal |
|---|---|
| Un particular vende a otro particular. | Exento, a menos que el vendedor sea considerado un promotor inmobiliario. |
| El particular vende a una empresa o a un empresario individual. | El comprador retiene el 10% como agente tributario sobre los ingresos por la venta, no sobre la ganancia neta del costo de adquisición. |
| Un particular vende un terreno a cualquier comprador. | Exento independientemente del propósito designado del terreno, lo que puede desplazar el resultado del 10% mencionado anteriormente. |
| Persona considerada promotora inmobiliaria vende edificio, apartamento o local. | 20% |
| La empresa vende | Régimen ordinario del impuesto sobre beneficios corporativos o el régimen del impuesto sobre el volumen de negocios donde el vendedor está en |
La exención del terreno es el aspecto que con mayor frecuencia se pasa por alto en una venta mixta. Cuando una casa y su terreno se venden a una empresa, el terreno puede quedar fuera de la retención, mientras que la construcción no. Por ello, la escritura debe especificar el precio para que la retención se calcule correctamente.
Cuánto tiempo tarda toda la compra
El registro es el paso más corto. La preparación de la documentación tarda de 3 a 7 días, se puede concertar una cita con un notario en un plazo de 1 a 7 días, la firma se realiza en un día y el registro se efectúa entre el mismo día y el cuarto día hábil. El plazo realista para un expediente sin incidencias es de una a dos semanas desde la oferta acordada hasta el registro de la propiedad. Un comprador extranjero que utilice un poder notarial apostillado debe añadir el tiempo que tarda la legalización en el país emisor.
