- Armenia exige pagos no monetarios para las ventas de bienes inmuebles que superen un umbral legal; las transferencias bancarias u otras transferencias reguladas son obligatorias y el efectivo no cumple con la ley [fuente]
- Los umbrales para las personas físicas se redujeron de 500,000 AMD el 1 de julio de 2022 a 300,000 AMD el 1 de julio de 2023; se cubren los derechos que requieren registro estatal [fuente]
- Las transferencias bancarias y las cuentas de depósito en garantía en los bancos armenios son canales aceptados y proporcionan una prueba clara de pago; son posibles liberaciones escalonadas y condicionales. [fuente][fuente]
- Los compradores transfronterizos deben planificar transferencias SWIFT a cuentas armenias y estar preparados para las verificaciones AML/KYC y la documentación del origen de los fondos [fuente][fuente]
- Coordine a su banco, notario y contrato para alinear los hitos de pago con los pasos de certificación notarial y registro (y conserve los recibos y extractos bancarios como evidencia) [fuente][fuente]
Los pagos no monetarios son la base de las transacciones inmobiliarias que cumplen con las normas en Armenia. Si compra o vende una propiedad, planificar las cuentas bancarias, el calendario de transferencias y la documentación es esencial para cumplir con las normas de prevención del blanqueo de capitales y las obligaciones fiscales, y para demostrar la contraprestación en caso de disputa. Esta guía explica qué se considera un pago no monetario, qué transacciones están cubiertas y cómo estructurar el depósito en garantía y las transferencias transfronterizas sin demoras.
Marco legal y aplicación: por qué Armenia exige pagos no monetarios para transacciones inmobiliarias
La Ley de Armenia sobre Operaciones No Monetarias exige que ciertas transacciones, incluidas las transferencias inmobiliarias superiores a un importe determinado, se liquiden a través de canales regulados y rastreables en lugar de en efectivo. El objetivo es la transparencia, la auditabilidad y la conformidad con las políticas fiscales y de lucha contra el blanqueo de capitales [ Ley sobre Operaciones No Monetarias ].
En las transacciones inmobiliarias, cumplir con el requisito de pago sin efectivo también es una salvaguarda práctica: crea un registro documental indiscutible de la contraprestación para el notario y para cualquier disputa futura. Los profesionales recomiendan sistemáticamente evitar los pagos paralelos en efectivo y asegurarse de que el contrato, los documentos de transferencia bancaria y el expediente notarial coincidan con el precio y el calendario acordados [ Abogado armenio: Evite transacciones inmobiliarias inválidas ].
El mercado inmobiliario es de gran volumen (en 2023 se registraron aproximadamente 220,000 transacciones), por lo que los bancos y notarios están familiarizados con la alineación de los flujos de pago con las formalidades legales si las partes planifican con anticipación [ Abogado armenio: Uso de depósitos para pagos inmobiliarios ].
Transacciones cubiertas y umbrales legales: qué ventas deben pagarse mediante transferencia bancaria (AMD 500)
Armenia introdujo gradualmente el régimen de umbral para transacciones sin efectivo para particulares. Para las ventas de bienes inmuebles y otros derechos que requieren registro estatal entre particulares, la liquidación sin efectivo es obligatoria por encima de los límites establecidos. El umbral fue de 500 000 AMD a partir del 1 de julio de 2022 y se redujo a 300 000 AMD a partir del 1 de julio de 2023 [ Ley sobre Operaciones sin Efectivo ].
Esto significa que si el precio de compra o cualquier tramo de pago supera el umbral, deberá canalizarlo a través de un banco u otro canal regulado que no admita efectivo, en lugar de utilizar efectivo. Este requisito se aplica a los pagos que se liquidan en Armenia, incluidos aquellos relacionados con derechos sujetos a registro estatal (por ejemplo, transferencias de títulos) [ Ley de Operaciones No Monetarias ].
Intentar liquidar en efectivo por encima de estos límites puede poner en peligro el cumplimiento y socavar el registro probatorio del precio de la transacción. Para mantener la coherencia de su expediente notarial, asegúrese de que el calendario de pagos en el contrato de compraventa notariado refleje los importes y las fechas de las transferencias bancarias [ Abogado armenio: Evite transacciones inmobiliarias inválidas ].
¿Qué se considera un pago no monetario: transferencias bancarias?
Según la legislación armenia sobre pagos sin efectivo, los canales de pago aceptables incluyen las transferencias realizadas a través de entidades de pago autorizadas. En la práctica, esto abarca:
- Transferencias de la cuenta bancaria del comprador a la cuenta bancaria del vendedor dentro de Armenia
- Transferencias transfronterizas ejecutadas a través de vías reguladas (por ejemplo, SWIFT) a una cuenta bancaria armenia
- Acuerdos de depósito en garantía en bancos armenios donde los fondos se liberan bajo condiciones específicas (por ejemplo, certificación notarial y registro exitosos) [Banco ACBA: Cuentas de depósito en garantía][Abogado armenio: Uso de depósitos y fideicomisos]
Las transferencias electrónicas de dinero también están dentro del ámbito de las operaciones no monetarias reguladas por la ley armenia; lo importante es que la transferencia se ejecute a través de canales autorizados y pueda documentarse para el beneficiario [ Ley sobre Operaciones No Monetarias ].
Consejo: Incluya los mecanismos de pago en el contrato de compraventa (por ejemplo, nombres de bancos, números de cuenta, importes de los tramos y condiciones de liberación si se utiliza un depósito en garantía) para que el notario pueda verificar que el método se ajusta a la ley y su banco pueda realizar controles previos contra el blanqueo de capitales [ Abogado armenio: Evite transacciones inmobiliarias inválidas ].
Métodos de pago permitidos
Transferencia bancaria nacional a la cuenta del vendedor
Para la mayoría de las transacciones realizadas en Armenia, la vía más sencilla es una transferencia directa de la cuenta bancaria armenia del comprador a la cuenta bancaria armenia del vendedor. Esto deja un registro de auditoría completo y sirve de base para el archivo notarial y cualquier prueba posterior de la contraprestación [ Ley sobre Operaciones No Monetarias ].
Cuenta de depósito en garantía en un banco armenio
Una cuenta de depósito en garantía añade seguridad para ambas partes. El comprador deposita fondos en una cuenta de garantía en un banco; el banco libera el dinero al vendedor una vez que se cumplen las condiciones de la garantía (por ejemplo, la venta está notariada y registrada). Los bancos armenios ofrecen servicios de depósito en garantía específicamente para bienes raíces; este método satisface automáticamente el requisito de no efectivo y minimiza el riesgo de contraparte [ Banco ACBA: Cuentas de depósito en garantía ][ Abogado armenio: Uso de depósitos y garantías ].
Pagos y depósitos escalonados
Puede dividir el precio en etapas (por ejemplo, un pequeño depósito, el saldo al momento de la notarización y el último tramo al momento del registro), siempre que cada tramo que supere el umbral legal no sea en efectivo. Las etapas pueden estar vinculadas a hitos objetivos, lo que mejora el control de riesgos y la prueba de pago [ Abogado armenio: Uso de depósitos y fideicomisos ].
Transferencias transfronterizas (no residentes)
Los compradores extranjeros suelen utilizar SWIFT para transferir fondos desde un banco extranjero a una cuenta bancaria armenia, ya sea a nombre del comprador (y posteriormente al vendedor) o directamente a una cuenta de depósito en garantía, previa aprobación bancaria. Cualquier pago realizado por partes extranjeras que se liquide en Armenia debe ser mediante transferencia bancaria, por lo que es fundamental asegurarse de que la transacción final se realice en Armenia a través de un canal regulado [ Ley sobre Operaciones No Monetarias ].
Los bancos realizarán controles AML/KYC, incluyendo la revisión del origen de los fondos, especialmente para propiedades de alto valor. Coordínese con anticipación con su banco y su asesor legal para preparar las instrucciones y documentos para la transferencia bancaria (por ejemplo, registros de ingresos, ganancias de venta o contratos de préstamo) para que las transferencias no se retrasen [ Abogado armenio: Evite transacciones inmobiliarias inválidas ].
Monedas, cuentas y alineación práctica
- Cuentas: Utilice cuentas a nombre de ambas partes en bancos armenios autorizados o abra una cuenta de depósito en garantía si se requieren liberaciones condicionales.Banco ACBA: Cuentas de depósito en garantía].
- Alineación del contrato: asegúrese de que el precio, la moneda y el cronograma del contrato de venta notariado reflejen las referencias y los montos de transferencia bancaria esperados [Abogado armenio: Evite transacciones inmobiliarias inválidas].
- Notario: Planifique la firma con su notario, quien certificará el contrato de compraventa; calcule la tarifa estatal aplicable [Hartak (gov): Notarizar compra y venta].
Lista de verificación de comprobante de pago (conserve estos comprobantes en su archivo)
| Parámetro | Por qué importa | Fuente |
|---|---|---|
| Contrato de compraventa firmado y notariado con calendario de pagos. | Alinea las obligaciones legales con las transferencias y los eventos de depósito en garantía | Servicio notarial gubernamental |
| Órdenes y extractos de pago bancarios (cada tramo) | Prueba primaria de la contraprestación no monetaria | Derecho no monetario |
| Acuerdo de depósito en garantía y confirmaciones de liberación bancaria (si se utilizan) | Muestra las condiciones y el momento de la liberación legal de fondos. | Depósito bancario |
| Documentos de origen de fondos AML/KYC | Previene retrasos o bloqueos en los cables transfronterizos | AML/integridad de transacciones |
Tarifas indicativas que debes planificar
| Parámetro | Cantidad | Notas |
|---|---|---|
| Honorarios del notario estatal (contrato de compraventa) | AMD 5,000 | Pagadero en el momento de la certificación notarial; pueden aplicarse tarifas de servicio adicionales [Servicio notarial gubernamental] |
Consejos prácticos de cronograma y coordinación
- Abra o confirme las cuentas bancarias para el comprador y el vendedor mucho antes de la certificación notarial; considere la posibilidad de configurar un depósito en garantía para las liberaciones condicionales [Banco ACBA: Cuentas de depósito en garantía].
- Haga que su abogado se coordine con el notario para que las cláusulas de pago del contrato se alineen con el plan de transferencia y la regla de no pago en efectivo [Abogado armenio: Evite transacciones inmobiliarias inválidas].
- Para transferencias transfronterizas, solicite a su banco las instrucciones del beneficiario y una prueba previa del origen de los fondos para evitar retenciones en los fondos entrantes [Ley sobre operaciones sin efectivo].
Guías relacionadas: planificación de la compra de bienes inmuebles , inversión en Armenia ( inversión ) y optimización de impuestos en Armenia.
Conclusión. Las normas armenias sobre transacciones sin efectivo simplifican los pagos inmobiliarios si se planifican correctamente: utilice transferencias bancarias o depósito en garantía, refleje el calendario de pagos en el contrato notariado y conserve toda la documentación bancaria. Para los no residentes, programe las transferencias SWIFT con anticipación y prepare la documentación AML. Este enfoque cumple con la ley de transacciones sin efectivo y le protege en caso de disputa sobre la contraprestación, lo cual es fundamental para el cumplimiento de las normas armenias en materia de pagos inmobiliarios sin efectivo y transacciones inmobiliarias AML en Armenia. ¿Necesita ayuda para coordinar el banco, el notario y el contrato? Contáctenos.
Preguntas Frecuentes
¿Cuándo el pago de una propiedad en Armenia debe ser en forma no monetaria?
Para las ventas de bienes inmuebles y otros derechos que requieren registro estatal entre particulares, los pagos que superen el umbral legal deben liquidarse sin efectivo. El umbral fue de 500,000 AMD a partir del 1 de julio de 2022 y de 300,000 AMD a partir del 1 de julio de 2023 [ Ley sobre Operaciones sin Efectivo ].
¿Qué canales de pago se consideran no monetarios en las transacciones inmobiliarias?
Las transferencias realizadas a través de instituciones autorizadas (de cuenta bancaria a cuenta bancaria, transferencias electrónicas de dinero reguladas y servicios de depósito en garantía en bancos armenios) no son en efectivo y son aceptables para liquidaciones de propiedades [ Ley sobre operaciones sin efectivo ][ Banco ACBA: Depósito en garantía ].
¿Puede un comprador extranjero pagar desde el extranjero a través de SWIFT?
Sí. Los compradores extranjeros suelen transferir fondos mediante SWIFT a una cuenta bancaria armenia (directamente al vendedor o a una cuenta de depósito en garantía). Cualquier pago realizado en Armenia por partes extranjeras debe ser sin efectivo y estará sujeto a los controles bancarios AML/KYC [ Ley sobre operaciones sin efectivo ].
¿Es necesario un depósito en garantía para la compra de propiedades?
No es obligatorio, pero sí recomendable. El depósito en garantía en bancos armenios proporciona una liberación condicional de fondos alineada con la notarización/registro y crea un registro de pago sólido que cumple con las normas de transacciones sin efectivo [ ACBA Bank: Cuentas de depósito en garantía ][ Abogado armenio: Depósitos y depósito en garantía ].
¿Qué hace el notario y hay honorarios?
El notario verifica y legaliza el contrato de compraventa. La tasa estatal para legalizar un contrato de compraventa es de 5,000 AMD; pueden aplicarse cargos adicionales por servicio [ Hartak (gov): Legalizar compraventa ].
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