- Armenia exige pagos no monetarios para las ventas de bienes inmuebles que superen un umbral legal; las transferencias bancarias u otras transferencias reguladas son obligatorias y el efectivo no cumple con la ley [fuente]
- Los umbrales para las personas físicas se redujeron de 500,000 AMD el 1 de julio de 2022 a 300,000 AMD el 1 de julio de 2023; se cubren los derechos que requieren registro estatal [fuente]
- Las transferencias bancarias y las cuentas de depósito en garantía en los bancos armenios son canales aceptados y proporcionan una prueba clara de pago; son posibles liberaciones escalonadas y condicionales. [fuente][fuente]
- Los compradores transfronterizos deben planificar transferencias SWIFT a cuentas armenias y estar preparados para las verificaciones AML/KYC y la documentación del origen de los fondos [fuente][fuente]
- Coordine a su banco, notario y contrato para alinear los hitos de pago con los pasos de certificación notarial y registro (y conserve los recibos y extractos bancarios como evidencia) [fuente][fuente]
Los pagos no monetarios son la base de las transacciones inmobiliarias que cumplen con las normas en Armenia. Si compra o vende una propiedad, planificar las cuentas bancarias, el calendario de transferencias y la documentación es esencial para cumplir con las normas de prevención del blanqueo de capitales y las obligaciones fiscales, y para demostrar la contraprestación en caso de disputa. Esta guía explica qué se considera un pago no monetario, qué transacciones están cubiertas y cómo estructurar el depósito en garantía y las transferencias transfronterizas sin demoras.
Marco legal y aplicación: por qué Armenia exige pagos no monetarios para transacciones inmobiliarias
La Ley de Operaciones No Monetarias de Armenia exige que ciertas transacciones, incluidas las transferencias de bienes inmuebles superiores a un importe determinado, se liquiden a través de canales regulados y rastreables, en lugar de efectivo. El objetivo es la transparencia, la auditabilidad y la conformidad con las políticas fiscales y de lucha contra el blanqueo de capitales (ALD).Ley sobre operaciones sin efectivo].
En las transacciones inmobiliarias, cumplir con el requisito de pago no monetario también constituye una salvaguardia práctica: crea un registro documental indiscutible de la contraprestación para el notario y para cualquier disputa futura. Los profesionales recomiendan sistemáticamente evitar los pagos secundarios en efectivo y garantizar que el contrato, los documentos de transferencia bancaria y el expediente notarial coincidan con el precio y el calendario acordados.Abogado armenio: Evite transacciones inmobiliarias inválidas].
El mercado inmobiliario es un mercado de gran volumen (en 2023 hubo aproximadamente 220,000 transacciones), por lo que los bancos y los notarios están familiarizados con la alineación de los flujos de pago con las formalidades legales si las partes planifican con anticipación.Abogado armenio: Uso de depósitos para pagos de bienes raíces].
Transacciones cubiertas y umbrales legales: qué ventas deben pagarse mediante transferencia bancaria (AMD 500)
Armenia introdujo gradualmente el régimen de umbrales no monetarios para particulares. Para las ventas de bienes inmuebles y otros derechos que requieren registro estatal entre particulares, la liquidación no monetaria es obligatoria por encima de los límites establecidos. El umbral era de 500,000 AMD a partir del 1 de julio de 2022 y se redujo a 300,000 AMD a partir del 1 de julio de 2023.Ley sobre operaciones sin efectivo].
Esto significa que si el precio de compra o cualquier tramo de pago supera el umbral, debe canalizarlo a través de un banco u otro canal regulado no monetario, en lugar de usar efectivo. El requisito se aplica a los pagos que se liquidan en Armenia, incluidos los relacionados con derechos sujetos a registro estatal (por ejemplo, transferencias de títulos).Ley sobre operaciones sin efectivo].
Intentar liquidar en efectivo por encima de estos límites puede poner en peligro el cumplimiento y socavar el registro probatorio del precio de la transacción. Para mantener la coherencia de su expediente notarial, asegúrese de que el calendario de pagos del contrato de compraventa notariado refleje los importes y las fechas de las transferencias bancarias.Abogado armenio: Evite transacciones inmobiliarias inválidas].
¿Qué se considera un pago no monetario: transferencias bancarias?
Según la legislación armenia sobre pagos sin efectivo, los canales de pago aceptables incluyen las transferencias realizadas a través de entidades de pago autorizadas. En la práctica, esto abarca:
- Transferencias de la cuenta bancaria del comprador a la cuenta bancaria del vendedor dentro de Armenia
- Transferencias transfronterizas ejecutadas a través de vías reguladas (por ejemplo, SWIFT) a una cuenta bancaria armenia
- Acuerdos de depósito en garantía en bancos armenios donde los fondos se liberan bajo condiciones específicas (por ejemplo, certificación notarial y registro exitosos) [Banco ACBA: Cuentas de depósito en garantía][Abogado armenio: Uso de depósitos y fideicomisos]
Las transferencias electrónicas de cuentas de dinero también están dentro del alcance de las operaciones no monetarias reguladas por la ley armenia; lo que importa es que la transferencia se ejecute a través de canales autorizados y pueda documentarse para el beneficiario [Ley sobre operaciones sin efectivo].
Consejo: Incluya la mecánica de pago en el contrato de venta (por ejemplo, nombres de los bancos, números de cuenta, montos de los tramos y condiciones de liberación si se utiliza un depósito en garantía) para que el notario pueda verificar que el método se alinea con la ley y su banco pueda preautorizar los controles AML [Abogado armenio: Evite transacciones inmobiliarias inválidas].
Métodos de pago permitidos
Transferencia bancaria nacional a la cuenta del vendedor
Para la mayoría de las transacciones con sede en Armenia, la ruta más transparente es una transferencia directa desde la cuenta bancaria armenia del comprador a la cuenta bancaria armenia del vendedor. Esto deja un registro de auditoría completo y respalda fácilmente el expediente notarial y cualquier prueba posterior de contraprestación.Ley sobre operaciones sin efectivo].
Cuenta de depósito en garantía en un banco armenio
Una cuenta de depósito en garantía ofrece seguridad a ambas partes. El comprador deposita el dinero en un banco; el banco libera el dinero al vendedor una vez que se cumplen las condiciones del depósito (por ejemplo, la venta se certifica y registra ante notario). Los bancos armenios ofrecen servicios de depósito en garantía específicamente para bienes raíces; este método satisface automáticamente el requisito de no pago en efectivo y minimiza el riesgo de contraparte.Banco ACBA: Cuentas de depósito en garantía][Abogado armenio: Uso de depósitos y fideicomisos].
Pagos y depósitos escalonados
Puede dividir el precio en etapas (por ejemplo, un pequeño depósito, el saldo al momento de la certificación notarial y el último tramo al momento del registro), siempre que cada tramo que supere el límite legal no sea en efectivo. Las etapas pueden vincularse a hitos objetivos, lo que mejora el control de riesgos y la comprobación de pago.Abogado armenio: Uso de depósitos y fideicomisos].
Transferencias transfronterizas (no residentes)
Los compradores extranjeros suelen usar SWIFT para transferir fondos desde un banco extranjero a una cuenta bancaria armenia, ya sea a nombre del comprador (y luego al vendedor) o directamente a una cuenta de depósito en garantía, sujeto a la aprobación del banco. Cualquier pago realizado por partes extranjeras que se liquide en Armenia debe ser en efectivo, por lo que es importante asegurarse de que la liquidación final llegue a Armenia a través de un canal regulado.Ley sobre operaciones sin efectivo].
Los bancos realizarán verificaciones AML/KYC, incluyendo la revisión del origen de los fondos, especialmente para propiedades de alto valor. Coordínese con su banco y su asesor legal para preparar las instrucciones y documentos de transferencia (por ejemplo, registros de ingresos, ingresos de ventas o contratos de préstamo) para evitar retrasos en las transferencias.Abogado armenio: Evite transacciones inmobiliarias inválidas].
Monedas, cuentas y alineación práctica
- Cuentas: Utilice cuentas a nombre de ambas partes en bancos armenios autorizados o abra una cuenta de depósito en garantía si se requieren liberaciones condicionales.Banco ACBA: Cuentas de depósito en garantía].
- Alineación del contrato: asegúrese de que el precio, la moneda y el cronograma del contrato de venta notariado reflejen las referencias y los montos de transferencia bancaria esperados [Abogado armenio: Evite transacciones inmobiliarias inválidas].
- Notario: Planifique la firma con su notario, quien certificará el contrato de compraventa; calcule la tarifa estatal aplicable [Hartak (gov): Notarizar compra y venta].
Lista de verificación de comprobante de pago (conserve estos comprobantes en su archivo)
| Asunto | Por qué es importante | Fuente |
|---|---|---|
| Contrato de compraventa firmado y notariado con calendario de pagos. | Alinea las obligaciones legales con las transferencias y los eventos de depósito en garantía | Servicio notarial gubernamental |
| Órdenes y extractos de pago bancarios (cada tramo) | Prueba primaria de la contraprestación no monetaria | Derecho no monetario |
| Acuerdo de depósito en garantía y confirmaciones de liberación bancaria (si se utilizan) | Muestra las condiciones y el momento de la liberación legal de fondos. | Depósito bancario |
| Documentos de origen de fondos AML/KYC | Previene retrasos o bloqueos en los cables transfronterizos | AML/integridad de transacciones |
Tarifas indicativas que debes planificar
| Asunto | Cantidad | Notas |
|---|---|---|
| Honorarios del notario estatal (contrato de compraventa) | AMD 5,000 | Pagadero en el momento de la certificación notarial; pueden aplicarse tarifas de servicio adicionales [Servicio notarial gubernamental] |
Consejos prácticos de cronograma y coordinación
- Abra o confirme las cuentas bancarias para el comprador y el vendedor mucho antes de la certificación notarial; considere la posibilidad de configurar un depósito en garantía para las liberaciones condicionales [Banco ACBA: Cuentas de depósito en garantía].
- Haga que su abogado se coordine con el notario para que las cláusulas de pago del contrato se alineen con el plan de transferencia y la regla de no pago en efectivo [Abogado armenio: Evite transacciones inmobiliarias inválidas].
- Para transferencias transfronterizas, solicite a su banco las instrucciones del beneficiario y una prueba previa del origen de los fondos para evitar retenciones en los fondos entrantes [Ley sobre operaciones sin efectivo].
Guías relacionadas: planificar su bienes raíces compra, inversión en Armenia (inversión extranjera) y optimizar Impuestos en Armenia.
Conclusión. Las normas de Armenia sobre pagos no monetarios facilitan los pagos de bienes raíces si se planifican correctamente: utilice transferencias bancarias o fideicomiso, respete el cronograma de pagos en el acuerdo notarial y conserve el registro bancario completo. Para los no residentes, programe las transferencias SWIFT con anticipación y prepare la documentación contra el lavado de dinero. Este enfoque cumple con la ley de pagos no monetarios y le protege en cualquier disputa sobre la contraprestación, clave para el cumplimiento de los pagos de bienes raíces no monetarios en Armenia y las transacciones inmobiliarias contra el lavado de dinero en Armenia. ¿Necesita ayuda para coordinar el banco, el notario y el contrato? Contáctenos.
Preguntas Frecuentes
¿Cuándo el pago de una propiedad en Armenia debe ser en forma no monetaria?
Para las ventas de bienes inmuebles y otros derechos que requieren registro estatal entre particulares, los pagos superiores al límite legal deben liquidarse mediante transferencia bancaria. El límite era de 500,000 AMD a partir del 1 de julio de 2022 y de 300,000 AMD a partir del 1 de julio de 2023.Ley sobre operaciones sin efectivo].
¿Qué canales de pago se consideran no monetarios en las transacciones inmobiliarias?
Las transferencias realizadas a través de instituciones autorizadas (de cuenta bancaria a cuenta bancaria, transferencias electrónicas de dinero reguladas y servicios de depósito en garantía en bancos armenios) no son en efectivo y son aceptables para transacciones de propiedad.Ley sobre operaciones sin efectivo][Banco ACBA: Depósito en garantía].
¿Puede un comprador extranjero pagar desde el extranjero a través de SWIFT?
Sí. Los compradores extranjeros suelen transferir fondos mediante transferencia SWIFT a una cuenta bancaria armenia (directamente al vendedor o a un depósito en garantía). Cualquier pago en Armenia por parte de partes extranjeras debe ser en efectivo y estará sujeto a verificaciones bancarias AML/KYC.Ley sobre operaciones sin efectivo].
¿Es necesario un depósito en garantía para la compra de propiedades?
No es obligatorio, pero se recomienda. El depósito en garantía en bancos armenios permite la liberación condicional de fondos, en consonancia con la certificación notarial/registro, y crea un registro de pagos sólido que cumple con las normas de no pago en efectivo.Banco ACBA: Cuentas de depósito en garantía][Abogado armenio: Depósitos y fideicomiso].
¿Qué hace el notario y hay honorarios?
El notario verifica y certifica el contrato de compraventa. La tasa estatal para certificar un contrato de compraventa es de 5,000 AMD; pueden aplicarse cargos adicionales por servicio.Hartak (gov): Notarizar compra y venta].
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