- En 2025, la facturación anual de 120 millones de AMD sigue siendo el umbral clave: si se supera, la empresa pasa al régimen general con un IVA del 20 % y un impuesto sobre las ganancias del 18 %.
- Muchas actividades de construcción, intermediación inmobiliaria e ingeniería se reclasifican al régimen del IVA/impuesto sobre beneficios independientemente de su volumen de negocios.
- La facturación del IVA y la recuperación tardía del crédito fiscal pueden tensionar los flujos de caja en las facturaciones por avance de obra, modificando los precios de los acuerdos y las condiciones de pago.
- Los inversores extranjeros deben modelar la facturación de la entidad, los flujos de transacciones y la facturación para gestionar la exposición al IVA y el cumplimiento de la normativa, incluida la facturación electrónica.
- La estructuración temprana en torno a contratos, hitos y adquisiciones puede mitigar los factores desencadenantes del IVA y alinearse con la reforma del impuesto sobre el volumen de negocios de Armenia.
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Explorar soluciones de inversiónÍndice del Contenido
- La reforma de un vistazo: qué cambió
- Por qué es importante (impacto específico en Armenia)
- Umbral de facturación: mecanismos de activación y consecuencias fiscales inmediatas
- ¿Qué actividades inmobiliarias y de construcción pierden el tratamiento fiscal del impuesto sobre el volumen de negocios?
- Mecánica del IVA y del impuesto sobre beneficios en el régimen general
- Facturación y cronograma de abono de insumos
- Nuevos requisitos de cumplimiento: facturación electrónica
La reforma de un vistazo: qué cambió
A partir de enero de 2025, Armenia mantiene la Límite de facturación anual de AMD 120,000,000 Para las pymes, pero restringe los resultados para quienes lo superan: al superar el límite, las empresas pasan al régimen estándar, donde las facturas tienen un IVA del 20% y los beneficios se gravan al 18%, en lugar de un impuesto simplificado sobre el volumen de negocios. Los medios de comunicación también señalan tipos impositivos más altos para las pymes, manteniendo el mismo límite, lo que aumenta la sensibilidad del umbral para los pequeños operadores cerca del límite. Bajo el régimen general, las transacciones inmobiliarias y de construcción se enfrentan a... 20% de IVA sobre suministros gravables y Impuesto sobre las ganancias del 18%.
Por otra parte, las modificaciones de 2025 trasladan muchas actividades de construcción, intermediación inmobiliaria e ingeniería al régimen de IVA/impuesto a las ganancias independientemente de la facturación, eliminando así el tratamiento simplificado del impuesto al volumen de negocios para esos sectores.
Por qué es importante (impacto específico en Armenia)
Las transacciones de construcción e inmobiliarias en Armenia suelen implicar la facturación progresiva y grandes pagos por hitos, transacciones que pueden impulsar rápidamente a una entidad a superar la barrera de los 120 millones de dracmas. Ese único cruce convierte un desembolso simplificado y predecible del impuesto sobre el volumen de negocios en un entorno de IVA en factura del 20% más un impuesto sobre las ganancias del 18%, lo que altera los flujos de caja y los márgenes de los proyectos en curso.
El objetivo declarado del gobierno es ampliar la base impositiva y reducir el trato preferencial; los informes públicos proyectan ingresos presupuestarios anuales adicionales gracias a estas reformas, lo que subraya el alcance intersectorial de la política. Para los inversores extranjeros, esto significa que la exposición al IVA de los bienes raíces de Armenia debe modelarse a nivel de entidad con propósito específico (SPV) e integrarse en los precios, las estructuras contractuales y los calendarios de pago.
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Obtenga asistencia legal profesionalUmbral de facturación: mecanismos de activación y consecuencias fiscales inmediatas
El Umbral de facturación anual de 120 millones de AMD es el punto de inflexión. Una vez que su entidad lo supera, migra del impuesto sobre el volumen de negocios al régimen general, donde las ventas gravables están sujetas a 20% IVA, y las ganancias se gravan a 18%Las consecuencias prácticas para los proyectos inmobiliarios y de construcción en curso incluyen:
- Facturación del IVA: Las facturas sujetas a impuestos a clientes o compradores deben incluir el 20% de IVA una vez esté bajo el régimen general.
- Impuesto sobre las ganancias: Las ganancias se gravan al 18%, reemplazando los cálculos simplificados del impuesto sobre el volumen de negocios.
- Contabilidad y sistemas: Debe utilizar contabilidad de acumulación y cumplir con las normas del IVA, incluidas las facturas electrónicas y los informes de IVA específicos.
Importante: La reclasificación sectorial (siguiente sección) puede ubicarlo en el régimen general incluso antes de alcanzar los AMD 120M.
¿Qué actividades inmobiliarias y de la construcción pierden el tratamiento fiscal correspondiente (reclasificación sectorial)?
Con las modificaciones de 2025, varias actividades relacionadas con bienes raíces se reclasifican en el sistema de IVA/impuesto a las ganancias. independientemente de la facturaciónEl conjunto afectado incluye numerosos servicios de construcción, agencias/corretajes inmobiliarios y actividades de ingeniería, que ya no se benefician de un tratamiento simplificado del impuesto sobre el volumen de negocios, incluso con el límite de 120 millones de AMD.
Para los inversores, esto significa que las SPV que realizan estas actividades deben planificar el IVA desde el primer día, incluyendo sistemas, precios y condiciones contractuales.
Mecanismos del IVA y del impuesto sobre las ganancias en el régimen general: tipos impositivos
Mecanismos clave cuando se está bajo el régimen general:
- IVA: El IVA estándar del 20% se aplica a los suministros gravables; el IVA se cobra en las facturas y puede acreditarse en los insumos, sujeto a la documentación y el momento adecuados.
- Impuesto sobre las ganancias: Los beneficios empresariales están gravados con un tipo del 18%.
- Contabilidad: Se requiere una contabilidad completa del IVA y una contabilidad de devengo, lo que afecta el reconocimiento de los ingresos y del impuesto soportado.
Operaciones inmobiliarias: comparación de regímenes de un vistazo
| Asunto | Régimen de impuesto sobre el volumen de negocios (≤ 120 millones de AMD y no reclasificado) | Régimen general (IVA + Impuesto sobre Sociedades) |
|---|---|---|
| Impuesto sobre las ventas en las facturas | No se aplica el IVA a las facturas bajo el régimen simplificado. | 20% de IVA en las facturas sujetas a impuestos |
| Profits | Se aplica una metodología simplificada para el impuesto sobre el volumen de negocios (las tasas varían según la actividad). | Impuesto del 18% sobre los beneficios empresariales |
| Relevancia umbral | Disponible hasta una facturación de 120 millones de AMD (a menos que el sector sea reclasificado). | Se aplica una vez superado el umbral o si el sector se reclasifica. |
| Cumplimiento | Contabilidad simplificada | Se requiere facturación electrónica y contabilidad completa del IVA. |
Facturación y cronograma de abono de insumos
En el marco del IVA, el impuesto se aplica a las facturas y los créditos de entrada se reclaman cuando se reciben y registran facturas de IVA válidas. En el caso de proyectos de construcción e inmuebles comerciales, esto genera desfases temporales entre el cobro del IVA repercutido a los clientes y la recuperación del IVA soportado sobre materiales, subcontratistas u honorarios profesionales. El resultado es una restricción del capital circulante, especialmente con contratos de facturación progresiva que anticipan grandes desembolsos de IVA antes de que los créditos de entrada estén completamente disponibles.
Estructura de la lista de verificación para gestionar el calendario del IVA
- Alinear los ciclos de compras y facturación de manera que el IVA de entrada llegue a los mismos períodos de IVA que el IVA de salida cuando sea posible.
- Utilice hitos que reflejen la acumulación de costes para reducir la exposición neta al IVA en cada factura.
- Negociar plazos de pago (por ejemplo, plazos de remesa más cortos) para reducir el margen de IVA a pagar.
- Modelo de rotación del SPV para anticipar si/cuándo se superará el umbral de AMD 120M e incorporar el IVA en los precios y contratos.
- Para las actividades reclasificadas, suponga el IVA desde el primer día y diseñe los sistemas en consecuencia.
Nuevos requisitos de cumplimiento: facturación electrónica
Una vez superado el umbral —o si opera en actividades reclasificadas— deberá cumplir con todos los requisitos de IVA, incluidos:
- Registro de IVA y presentación periódica de declaraciones de IVA.
- Prácticas obligatorias de facturación electrónica y contabilidad de devengo alineadas con las normas del IVA de Armenia.
- Cambios en los sistemas y procesos para capturar el IVA soportado, realizar el seguimiento de los puntos fiscales y conciliar las posiciones mensuales del IVA.
Para las entidades nuevas en Armenia, incorpore el IVA en su plan de operaciones desde el principio. Nuestro equipo puede coordinar el registro comercial, el apoyo en transacciones inmobiliarias y la estructuración de inversiones para que su SPV esté lista para el IVA antes de emitir la primera factura.
En resumen, la inversión inmobiliaria en Armenia es: La reforma del impuesto sobre el volumen de negocios de 2025 establece que el umbral de 120 millones de AMD, y la reclasificación sectorial, sean los factores decisivos para el IVA inmobiliario de Armenia y el impuesto sobre las ganancias del 18%. Modele con antelación el volumen de negocios, los contratos y los calendarios de pago de su SPV para mantener bajo control las tasas efectivas, el flujo de caja y el cumplimiento normativo.
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