- Los extranjeros pueden comprar legalmente apartamentos, casas y locales comerciales en Armenia; las tierras agrícolas están prohibidas en virtud de una enmienda del Código de Tierras de 2018.
- El título se transfiere solo después de que su contrato de venta notariado se registre en el Catastro Estatal y se emita un certificado de registro.
- Siempre obtenga un extracto nuevo del Catastro Estatal antes de firmar para confirmar el propietario y cualquier gravamen; verifique también los permisos de construcción y las deudas de servicios públicos.
- Si está en el extranjero, puede comprar mediante un poder notarial, pero debe estar apostillado y traducido al armenio; las embajadas no pueden notarizar contratos inmobiliarios armenios.
- El registro estándar en el Catastro demora aproximadamente 4 días hábiles y el primer registro es gratuito.
El mercado inmobiliario de Armenia está abierto a compradores extranjeros, y registrar su propiedad correctamente es lo que convierte un contrato firmado en propiedad legal. Esta guía le guía desde la firma ante notario hasta el certificado del Catastro Estatal, con pasos prácticos sobre la debida diligencia, las traducciones, la coordinación de pagos y la compra a distancia mediante poder notarial.
Tanto si su objetivo es comprar un apartamento en Armenia para vivir como si desea invertir en un espacio comercial, comprender los procedimientos de registro de propiedades y catastro en Armenia le ahorrará tiempo y eliminará riesgos.
Índice
- Lo que los extranjeros pueden (y no pueden) comprar en Armenia: apartamentos
- El espacio comercial y la prohibición de tierras agrícolas
- Due diligence previa a la compra: extracto del catastro
- conexiones
- Permisos de construcción y verificación de deudas de servicios públicos
- Documentos necesarios: pasaportes
- poderes notariales
- Apostilla de La Haya y traducciones certificadas al armenio
Lo que los extranjeros pueden (y no pueden) comprar en Armenia: apartamentos
Los ciudadanos extranjeros pueden comprar apartamentos, casas y otros bienes inmuebles no agrícolas en Armenia. Esto incluye viviendas de obra nueva y de segunda mano, así como espacios auxiliares como plazas de aparcamiento, siempre que se titulen por separado. La clave es asegurar que el tipo de activo sea elegible y que el título esté debidamente registrado en el Catastro Estatal tras la certificación notarial. El registro es lo que crea la propiedad legal; la firma por sí sola no transfiere el título en Armenia.
- La propiedad legal se transfiere solo cuando se registra un contrato de venta notariado en el Catastro Estatal, que luego emite un certificado de registro que confirma el título (Orientación oficial del catastro).
- Los compradores extranjeros están activos en el mercado de Armenia; por ejemplo, en el primer semestre de 2023 se registraron 2,223 transacciones de compra/venta por parte de extranjeros (9.4% del total), lo que indica una participación saludable (Informe de noticias de Finport).
Si también está considerando la planificación de su residencia junto con la compra de una propiedad, consulte nuestras guías sobre permisos de residencia y opciones de ciudadanía en Armenia.
El espacio comercial y la prohibición de tierras agrícolas
Los extranjeros pueden comprar tiendas, oficinas, almacenes y otros locales comerciales en Armenia en las mismas condiciones que los apartamentos, siempre que el uso designado del inmueble no sea agrícola ( véase la guía de Armenian Lawyer ). Sin embargo, una enmienda al Código de Tierras de 2018 prohíbe la propiedad extranjera de terrenos agrícolas. En la práctica, los compradores extranjeros deberían evitar los terrenos agrícolas (o solicitar un cambio de zonificación antes de la compra, si es posible).
- Los extranjeros no pueden poseer tierras agrícolas en Armenia según los cambios legales de 2018 (Descripción general del abogado armenio;También se informó aquí: Noticias de ARKA).
¿Está considerando una adquisición o desarrollo comercial? Nuestros recursos para invertir en Armenia y para el registro de empresas pueden ayudarle a estructurar su proyecto.
Due diligence previa a la compra: extracto del catastro
El extracto catastral estatal es su primera línea de defensa. Obtenga un extracto reciente antes de firmar; este identifica al propietario registrado y señala los gravámenes registrados (por ejemplo, hipoteca, embargo, prohibiciones judiciales). Los extractos suelen considerarse vigentes durante unos 15 días hábiles, así que solicítelo cerca de la fecha de cierre para minimizar el riesgo de cambios entre la firma y la presentación ( Lista de verificación para compradores extranjeros ).
- Solicite un nuevo extracto del Catastro Estatal que muestre el propietario y todos los gravámenes registrados (Lista de verificación para compradores extranjeros).
- Coincida la identificación del vendedor con el propietario del Catastro; verifique el estado civil/consentimiento si corresponde (Lista de verificación para compradores extranjeros).
- Revisar los permisos de construcción y el estado de puesta en servicio/ocupación para nuevas construcciones (Lista de verificación para compradores extranjeros).
- Verifique los servicios públicos no pagados o las deudas de HOA que puedan seguir a la unidad (Lista de verificación para compradores extranjeros).
Notarización y pago al cierre
Su contrato de compraventa debe formalizarse ante un notario armenio. El notario confirma la identidad, la capacidad y los detalles de la propiedad de las partes, y prepara la escritura pública. Coordine el pago (generalmente mediante transferencia bancaria con referencia al contrato público) para que los fondos se liberen al momento de su presentación ante el Catastro Estatal para su registro. Evite pagar el precio total antes de resolver cualquier problema de diligencia debida y finalizar la escritura pública ( Lista de verificación para compradores extranjeros ).
Proceso y cronograma de registro en el catastro
Tras la legalización notarial, la escritura y los documentos justificativos se depositan en el Catastro Estatal, ya sea en cualquier oficina catastral o en línea. La titularidad legal se transfiere cuando el Catastro actualiza el registro y emite el certificado de inscripción ( Guía oficial del Catastro ; Guía de inscripción 2025 ).
| Fase | Donde | Cronología estándar | Cuota |
|---|---|---|---|
| Registro de título (transferencia) | Catastro Estatal (oficina o en línea) | ~4 días laborables | Primer registro: 0 AMD |
Fuentes: cronograma estándar ; registro gratuito por primera vez; certificado emitido al registrarse.
Cómo solicitarlo: del notario al certificado de Catastro
- Solicite un nuevo extracto de catastro y complete la debida diligencia (gravámenes, identidad, permisos, servicios públicos) (Lista de verificación para compradores extranjeros).
- Preparar documentos en armenio o con traducciones certificadas al armenio; tramitar apostillas para cualquier documento público extranjero (ver a continuación).Lista de verificación para compradores extranjeros).
- Firmar el contrato de venta ante un notario armenio (en persona o a través de un representante debidamente autorizado mediante poder notarial) (Orientación oficial del catastro).
- Presentar la escritura pública y el paquete ante el Catastro Estatal (cualquier oficina o portal en línea) (Guía de registro 2025).
- Reciba el certificado de registro que confirma su propiedad legal; el procesamiento estándar es de aproximadamente 4 días hábiles; el primer registro es gratuito (calendario; tarifas/certificado).
conexiones
Las cargas son comunes y deben ser eliminadas o aceptadas expresamente en el contrato. El extracto del Catastro Estatal detallará los gravámenes registrados, incluyendo hipotecas, embargos judiciales, prendas y prohibiciones de enajenación. Si aparece alguno, exija su liberación documentada antes o simultáneamente con el registro de su escritura, o inclúyalo contractualmente en el precio y los plazos. Nunca confíe en promesas verbales; verifique la liberación de gravámenes en el registro del Catastro ( Lista de verificación para compradores extranjeros ).
Permisos de construcción y verificación de deudas de servicios públicos
Para edificios nuevos o recientemente terminados, solicite copias del permiso de construcción y de los documentos de finalización/puesta en marcha. Si el proyecto aún se encuentra en fases, verifique que la unidad y el bloque específicos estén puestos en marcha. Para unidades secundarias, solicite estados de cuenta de agua, electricidad, gas y cuotas de mantenimiento del edificio/asociación de propietarios para confirmar que no haya saldos pendientes. Estas verificaciones lo protegen de heredar problemas de cumplimiento o deudas después del cierre ( Lista de verificación para compradores extranjeros ).
Documentos necesarios: pasaportes
Los compradores extranjeros generalmente necesitan un pasaporte válido, con una traducción certificada al armenio para los archivos notariales y catastrales, y cualquier documento de identidad del vendedor que coincida con los datos del propietario registrados en el Catastro. Si se requiere el consentimiento del cónyuge u otro copropietario, prepare los consentimientos necesarios y asegúrese de que las traducciones estén en regla. Los notarios armenios y el Catastro Estatal requieren documentos en armenio o traducciones certificadas ( Extranjeros que compran propiedades: documentos y traducciones ; Lista de verificación para compradores extranjeros ).
poderes notariales
Si reside en el extranjero, puede designar a un representante de confianza para que firme el contrato de compraventa y realice el registro en su nombre mediante un poder notarial. Para su uso en Armenia, un poder notarial extranjero generalmente debe estar legalizado mediante una apostilla de La Haya y acompañado de una traducción certificada al armenio ( Lista de verificación para compradores extranjeros ).
- Las embajadas y consulados de Armenia no certifican contratos de compraventa de bienes raíces en Armenia; debe firmar ante un notario armenio o actuar a través de un poder notarial debidamente apostillado y traducido.Servicios notariales de MFA).
- Redactar el POA con poderes precisos (firmar el contrato de compraventa, presentar la solicitud de catastro, recibir el certificado y gestionar los pagos según lo acordado) para evitar rechazos o demoras (Descripción general de la compra de propiedades por parte de extranjeros).
Apostilla de La Haya y traducciones certificadas al armenio
Los documentos públicos extranjeros utilizados en la transacción —tales como poderes notariales, certificados de estado civil o extractos del registro mercantil— deben legalizarse mediante una apostilla de La Haya y luego traducirse al armenio por un traductor jurado para su uso ante el notario y el catastro. Los documentos sin apostillar o sin traducir serán rechazados, lo que provocará la reprogramación o la denegación de la presentación ( Lista de verificación para compradores extranjeros ).
- Omitir el extracto del Catastro o confiar en uno obsoleto (los gravámenes pueden cambiar); utilice un extracto nuevo cerca del cierre (Lista de verificación para compradores extranjeros).
- Intentar notarizar el contrato de venta en una embajada (esto no es válido para bienes raíces armenios; utilice un notario armenio o un poder notarial adecuado).Servicios notariales de MFA).
- Pagar el precio total antes de la certificación notarial y la presentación: coordinar el pago con los hitos de registro (Lista de verificación para compradores extranjeros).
- Apostillas o traducciones al armenio faltantes: los documentos serán rechazados por el notario o el Catastro (Lista de verificación para compradores extranjeros).
¿Necesita ayuda práctica para verificar la propiedad, redactar su poder notarial y asegurar el registro oportuno en el Catastro de Armenia? Solicite nuestra revisión de diligencia debida y apoyo en el cierre para garantizar una transferencia sin contratiempos.
Si también está planificando la inmigración o la estructuración fiscal, consulte nuestros recursos sobre visados para Armenia , impuestos en Armenia y bienes raíces.
Conclusión
Para comprar un apartamento en Armenia como extranjero y obtener la titularidad, es fundamental realizar una exhaustiva investigación, una correcta legalización notarial y una inscripción rápida en el Catastro Estatal. Con las apostillas y traducciones adecuadas, y un poder notarial bien redactado si reside en el extranjero, el registro de la propiedad en Armenia es sencillo: normalmente se completa en unos 4 días hábiles tras la presentación de la solicitud, y la primera inscripción es gratuita. Para obtener asistencia integral, póngase en contacto con nuestro equipo.
