Con la financiación del vendedor, el título se le transferirá inmediatamente. Sin embargo, la propiedad quedará gravada por los derechos del vendedor y podrá ser embargada si las cuotas no se pagan a tiempo. 

Puede incluir tantas personas en la escritura como desee.

Sí, la escritura se puede otorgar a nombre de una LLC o corporación, ya sea registrada en Armenia o en el extranjero.

Propiedad exclusiva

Independientemente de su estado civil, puede optar por comprar la propiedad a su exclusivo nombre.

En la mayoría de los países, las leyes matrimoniales especifican que los bienes adquiridos during del matrimonio son propiedad conjunta de ambos cónyuges, independientemente de quién los haya adquirido (bienes gananciales). La situación en Armenia en general no es diferente. En el caso de una pareja casada, el derecho civil actúa como si los bienes estuvieran en propiedad conjunta en igualdad de condiciones (50-50), a menos que hubiera disposiciones específicas en contrario en el contrato matrimonial. Por lo tanto, su cónyuge será considerado copropietario de la propiedad independientemente de que su nombre esté incluido o no en el contrato de compraventa. 

La ley armenia no reconoce los "matrimonios de hecho". Si viven juntos pero no están casados, la ley armenia no otorga derechos automáticos de ocupación o propiedad permanente a su pareja. A falta de testamento, el socio tampoco tendrá derecho sucesorio. 

Una persona soltera que compra una propiedad en Armenia y posteriormente se casa puede celebrar un contrato matrimonial, en el que los cónyuges pueden estipular que la propiedad se ajusta a los términos del contrato matrimonial. 

Co-propiedad

Existe copropiedad cuando el inmueble es adquirido por dos o más personas, teniendo cada una de ellas una participación en el mismo en los términos que se acuerden entre ellas. En el caso de una pareja, esto normalmente sería a partes iguales pero, cuando hay más de dos compradores, puede ser en proporción a la cantidad que cada persona contribuyó a financiar la compra, por ejemplo, 70%/20%/10%. En el derecho consuetudinario el equivalente es el "tenencia en común".

Todos los propietarios tienen derecho a participar en las decisiones relativas a la propiedad. La ley exige que las decisiones relativas a la propiedad se tomen por unanimidad. Uno o varios propietarios pueden exigir la venta del inmueble, salvo que sea posible separar físicamente sus acciones o los demás propietarios estén dispuestos a comprarlas. Si no se puede llegar a un acuerdo, puede ser necesario solicitar al tribunal que se obtenga una orden que autorice la venta de la propiedad.

Uno de los propietarios también puede disponer mediante venta o donación de la parte del inmueble que posee. En caso de venta de su parte de la propiedad, están obligados a conceder un derecho de preferencia a los propietarios existentes. Esta regla no se aplica cuando la enajenación es por donación o herencia. Otros propietarios tienen un mes para ejercer sus derechos de preferencia. 

Propiedad de la Compañía

Es posible comprar una propiedad en Armenia utilizando una sociedad limitada local o extranjera que tenga una identidad jurídica distinta de la de sus accionistas.

Las principales razones para poseer una propiedad armenia a través de una empresa son:

• Para permitir la compra de la propiedad por parte de varias personas;
• Proporcionar estabilidad y continuidad en la propiedad y gestión de los bienes familiares;
• Facilitar la transferencia y propiedad de bienes;
• Evitar las limitaciones de las leyes de herencia;
• Crear ventajas fiscales;
• Para proteger la vivienda familiar de los acreedores comerciales.

 Esta solución también puede tener desventajas fiscales, especialmente en relación con las retenciones fiscales y el impuesto sobre las ganancias de capital.

El certificado de título limpio (en armenio - ִֶֽ֫֡֡֯֡ք ֲֶֿ֥֥֯֡ք) es emitido por el Catastro y muestra la propiedad registrada, así como otros derechos y cargas sobre la propiedad, incluidos gravámenes, hipotecas, arrendamientos, servidumbres, etc. Es el documento más importante en el proceso de diligencia debida y, en muchos casos, el documento único en el que se basan los compradores. El certificado tiene una vigencia de 15 días hábiles durante los cuales se debe celebrar el acuerdo (preliminar y/o definitivo). Transcurrido el plazo de 15 días será necesario obtener un nuevo certificado. El vendedor, el comprador o cualquier otra parte interesada pueden presentar una solicitud de certificado de título limpio. 

La existencia de otros derechos sobre la propiedad, como servidumbres, derechos de herederos, etc., no siempre puede verificarse íntegramente mediante el certificado de título limpio. Puede haber personas que tengan un derecho de adquisición previa, o de tanteo, sobre la venta de un inmueble. También podrán realizarse modificaciones o ampliaciones no autorizadas en el inmueble que no hayan sido declaradas a la autoridad urbanística. Para terrenos edificables, el certificado simplemente indica que el terreno está clasificado como zona para construcción; posteriormente será necesario obtener la autorización total de planificación (permiso de construcción).

Un acuerdo preliminar no transfiere la propiedad, pero especifica una fecha o período futuro durante el cual se transferirá la propiedad y puede establecer las condiciones (contingencias) que deben cumplirse antes de que se produzca el cierre. La firma de un preacuerdo no es un paso obligatorio y podrás proceder a cerrar la venta directamente. Sin embargo, tener un acuerdo preliminar puede ser útil si no está listo para cerrar la venta de inmediato pero desea asegurar la propiedad y tener un acuerdo legalmente vinculante.

Puede resultar necesario un acuerdo preliminar si la venta final depende de contingencias, tales como:

• Obtener una hipoteca u otro financiamiento;
• Limpiar la propiedad de gravámenes;
• Realización de una tasación;
• Obtener otros documentos/permisos, como el consentimiento de la autoridad tutelar (municipal) si uno de los vendedores es menor de edad.

Un acuerdo preliminar debe ser certificado ante notario para que sea legalmente ejecutable. Aunque los acuerdos preliminares generalmente no se registran formalmente, es recomendable presentar una copia en el Catastro para minimizar la posibilidad de que el vendedor incumpla el contrato al vender la propiedad a un tercero.

Normalmente, en esta etapa el comprador pagará un depósito al vendedor. El monto del depósito podrá variar y será acordado por las partes.

Un acuerdo preliminar es un instrumento mutuamente vinculante. Una vez firmado válidamente, ninguna de las partes podrá abandonar el acuerdo, a menos que no se cumpla una o más de las contingencias. Si cualquiera de las partes incumple los términos del acuerdo, la otra parte tendrá a su disposición una serie de recursos legales. Como mínimo, un comprador moroso arriesga su depósito. Es común estipular que un vendedor moroso deberá pagar el doble del importe del depósito como penalización. Salvo que se estipule lo contrario, un tribunal podrá ordenar una ejecución específica para obligar a las partes a completar la transferencia.

El contrato final de compraventa debe formalizarse en presencia de notario. Aunque los acuerdos más básicos también pueden ser autenticados directamente por un funcionario catastral, será necesario un notario si el acuerdo debe personalizarse o si una de las partes no habla armenio. El notario tiene la obligación legal de proporcionarle información sobre la naturaleza y las implicaciones del acuerdo que está firmando. El notario deberá estar convencido de la identidad de las partes y de su capacidad jurídica para proceder con la transacción. Se requerirán los pasaportes y certificados de matrimonio de todos los firmantes. Si el vendedor es menor de edad, anciano o discapacitado podrá estar bajo la protección de un tutor, en cuyo caso se solicitará la aprobación del tutor antes de concluir la venta. Si el vendedor está casado, el notario querrá asegurarse de que el cónyuge esté de acuerdo con la venta.

Cada notario tendrá su propio modelo de acuerdo y estos modelos pueden variar en detalle. Es necesario asegurarse de que todas las cláusulas importantes estén incluidas en el acuerdo. Normalmente, los acuerdos están únicamente en idioma armenio y la traducción se realiza verbalmente leyendo el acuerdo completo al comprador. Se le cobrará una pequeña tarifa por el servicio del intérprete.

El contrato de compraventa debe ser el acuerdo final e integral porque las partes tendrán sólo 30 días para tenerlo registrado en el Catastro. Si aún quedan condiciones por cumplir, es mejor firmar un acuerdo preliminar. En la legislación armenia no existen normas de "enfriamiento". Una vez firmado, el acuerdo entra en vigor y las partes no podrán desistir del contrato.

Si está comprando accesorios o accesorios como parte de la compra de la propiedad, debe hacer arreglos para que se prepare un inventario. Si puede hacerlo, visite la propiedad el día antes de firmar el acuerdo para asegurarse de que todo esté como debe ser, especialmente si la venta incluye una cierta cantidad de accesorios y accesorios. Al mismo tiempo, también puede comprobar que obtendrá la posesión desocupada de la propiedad tras la ejecución del acuerdo, a menos que este último establezca que la propiedad quedará desocupada en una etapa posterior.

Si no puede viajar a Armenia para firmar el acuerdo en persona, puede acordar con un familiar, amigo o abogado un poder para que lo firme en su nombre.

Una vez celebrado el contrato final de compraventa, el comprador tiene 30 días hábiles para registrar sus derechos de propiedad en el Catastro. La falta de registro de estos derechos dentro del período de 30 días dará lugar a la invalidación del contrato de compraventa. El comprador deberá presentar una copia original del contrato de compraventa y una traducción notariada del pasaporte. Se requerirá un poder notarial si el registro se realiza a través de un abogado u otro representante. El proceso de registro puede tardar desde unas pocas horas hasta unos días, dependiendo de si paga las tarifas del servicio rápido. Se emitirá un certificado de propiedad con detalles básicos sobre la propiedad y el nuevo propietario. Luego presentarás el certificado de propiedad a los servicios públicos (electricidad, gas, teléfono, etc.) para que también registren el cambio de propiedad y preparen nuevos contratos a tu nombre. 

Impuesto a las Ganancias de Capital

La transferencia de propiedad residencial entre particulares normalmente no está sujeta a impuestos, siempre que tanto el comprador como el vendedor sean personas físicas (no registradas como empresarios privados). Por lo tanto, el impuesto sobre las ganancias de capital obtenidas por personas físicas mediante la venta de propiedades residenciales es del 0%. Sin embargo, si el comprador es una persona jurídica o un empresario privado, se aplica una retención en origen del 10%.

Impuesto de venta

Los promotores inmobiliarios individuales están sujetos a impuestos al 20% del precio al que venden las propiedades.

Impuesto sobre bienes inmuebles (propiedad)

El impuesto sobre bienes inmuebles lo paga el propietario del inmueble anualmente. Los tipos impositivos oscilan entre el 0% y el 1% del valor catastral, que normalmente es significativamente inferior al valor de mercado.

Cuando la propiedad inmueble es vendida por un individuo, el nuevo propietario asume las obligaciones tributarias por cualquier impuesto a la propiedad impago. Sin embargo, las modificaciones recientes obligan al vendedor a obtener un certificado que confirme la ausencia de obligaciones fiscales por parte del municipio local.

Impuesto sobre la renta de alquiler

Los ingresos por alquileres que no superen los 58.35 millones de drams armenios (aproximadamente 120,000 dólares EE.UU.) al año están sujetos a un impuesto del 10 por ciento. Los ingresos por alquiler que excedan esa cantidad están sujetos a impuestos al 20%.   

Impuestos de timbre, sucesiones y donaciones

Armenia no tiene derechos de timbre, donaciones ni impuestos sobre sucesiones. 

Cargos Comunales

Si es propietario de una propiedad, como un apartamento, deberá pagar cargos de mantenimiento y servicio. Dependerán del tamaño y calidad del complejo, como por ejemplo si dispone de ascensores, piscina, jardines y otras instalaciones.

Las leyes armenias exigen que el comprador de bienes inmuebles realice los pagos en moneda local, drams armenios. Si el pago se realiza a través de un banco, éste deberá velar por el cumplimiento de estas normas. 

Los servicios de cambio de divisas los proporcionan bancos, otras instituciones de crédito y oficinas de cambio de divisas.

No existen restricciones para transferir moneda extranjera hacia o desde Armenia. 

Si el monto de la transacción excede los 50 millones de drams (aproximadamente 105,000 dólares estadounidenses), el pago excedente debe realizarse mediante transferencia bancaria.

Herencia intestada. A falta de testamento, la ley establece el orden de herencia del siguiente modo:

1. Cónyuge, hijos y padres;
2. Hermanos y hermanas (y sus descendientes);
3. Abuelos; 
4. Tíos y tías (y sus descendientes).

Cada orden de herederos Excluye los siguientes herederos, y los del mismo orden reparten la herencia por partes iguales entre ellos. En consecuencia, aquellos que están más allá del primer orden de herencia sólo heredarán si no hay cónyuge, hijos ni padres. Por lo tanto, si muere dejando un cónyuge sobreviviente, dos padres y dos hijos, cada uno de ellos recibirá 1/5 de su patrimonio. Es posible aumentar los derechos del cónyuge supérstite o de los hijos, pero esto requiere cierta planificación sucesoria.

Esposa. El cónyuge supérstite no está específicamente protegido por la ley de herencia armenia. Esto se debe a que la ley ha considerado tradicionalmente que el patrimonio del difunto pertenece a toda la familia, y no a un solo miembro de ella. Dicho esto, sólo la parte del patrimonio perteneciente al difunto está sujeta a las leyes de herencia, por lo que el cónyuge supérstite normalmente conservará la propiedad de al menos el 50% de sus activos conjuntos. 

Si el matrimonio no fue registrado, el cónyuge supérstite no tendrá derechos de herencia sobre el patrimonio del causante. Entre sí, aquellos que viven en unión libre son legalmente extraños, sin derechos de herencia entre ellos.

Niños. Los hijos de la pareja nacidos fuera del matrimonio gozan de los mismos derechos que los hijos dentro del matrimonio, al igual que los hijos del fallecido nacidos con otra pareja. Los hijos adoptados de la pareja gozan de los mismos derechos que los hijos naturales, pero quedan excluidos de cualquier derecho de herencia de sus padres naturales. Los nietos no reciben ningún derecho, a menos que uno de los hijos del difunto haya fallecido. En este caso, se ponen en la piel de su padre fallecido.

Libertad testamentaria. Según la ley armenia, usted puede disponer libremente de su patrimonio y puede optar por desheredar a su cónyuge, hijos y padres mediante un testamento o una donación. Sin embargo, aún pueden reclamar el 50% del valor de la propiedad a la que tendrían derecho en ausencia de testamento si:

1. Tienen menos de 18 años o más de 60 años;
2. Están incapacitados o legalmente incapacitados.

El testamento debe hacerse por escrito y ante notario. La falta de certificación notarial del testamento lo invalida. 

Planificación de la herencia. Si desea tener cierto control sobre su patrimonio tras su muerte, entonces debe realizar cierta planificación de la herencia, como por ejemplo:

• Aumentar la proporción de la parte del heredero mediante un testamento;
• Haz regalos durante tu vida;
• Comprar la propiedad a través de una sociedad limitada;
• Contrate una póliza de seguro de vida.

Impuestos. Las herencias y donaciones no están sujetas a impuestos en Armenia. Sin embargo, la enajenación de bienes aún puede estar sujeta a impuestos en el país donde el heredero tiene su residencia fiscal, a menos que exista un tratado de doble imposición entre Armenia y ese país.

Aceptando la herencia. Los herederos disponen de 6 meses después del fallecimiento para aceptar la herencia mediante declaración notarial. El notario establecerá la lista de beneficiarios, verificará si existe testamento, realizará la división del patrimonio y expedirá certificados de herencia a los herederos. 

Ejecutor. Puede designar a un abogado u otra persona para que actúe como albacea. El albacea tomará medidas para el mantenimiento y administración del patrimonio, informará a los herederos y demás beneficiarios del testamento, pagará y cobrará las deudas, representará el patrimonio ante los tribunales, velará por que el patrimonio se distribuya de conformidad con el testamento, ayudará en la interpretación del testamento, informe a los herederos, trabajo con el notario, etc.